1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Ceny mieszkań w 2019 roku: kiedy kupić mieszkanie?

Ceny mieszkań w 2019 roku: kiedy kupić mieszkanie?

Ceny mieszkań w 2019 roku: kiedy kupić mieszkanie?
Ocena: 5 (ilość ocen: 1)

Trzy rzeczy: wysokie ceny nieruchomości, tanie kredyty hipoteczne, niskie stopy procentowe. I jedno pytanie: jak długo to potrwa? Bo od odpowiedzi na to pytanie zależy, czy najlepszy czas na zakup mieszkania właśnie mija, czy może jeszcze warto zaczekać?

Pamięć o krachu z 2008 roku, sprawia, że na kupno mieszkania w 2019 roku patrzymy z dużą dozą ostrożności. Czy mamy już bańkę cenową, która zaraz pęknie? Pytanie na czasie, bo nawet kwoty za m2 są już takie same jak dekadę temu! Żeby postawić dobrą prognozę sprawdziliśmy dane i nastroje na rynku. Zobacz, co wyszło z naszej analizy!

W artykule znajdziesz m.in. informacje o tym:

  • jakie czynniki wpływają na ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym,
  • jak przez ostatnie 10 lat kształtowały się ceny nieruchomości w Polsce,
  • jak będą się kształtować ceny mieszkań w 2019 roku,
  • kiedy jest najlepszy czas na zakup nieruchomości.

Co wpływa na ceny nieruchomości?

Rynek nieruchomości cechuje się nieprzerwanym napięciem między zapotrzebowaniem na mieszkania (popytem) a możliwością ich zaspokojenia, czyli dostępnością nieruchomości (podaż). W dodatku jest ważną częścią całej gospodarki kraju i ma na nią ogromny wpływ.

Ale obok popytu i podaży cenę nieruchomości kształtują czynniki zewnętrzne: kredyty hipoteczne, stopy procentowe, rządowe programy mieszkaniowe, polityka przestrzenna, spekulacje a także – często pomijana – kultura, określająca dopuszczalność np. ryzykownych decyzji banków i konsumentów. Warto przyjrzeć się im bliżej, bo pozwolą one lepiej przewidzieć ceny nieruchomości w 2019 roku.

Podaż i popyt na rynku mieszkań

Sektor nieruchomości żyje cyklami, ale są one nieregularne i przez to trudne do przewidzenia. Fundamentalny wpływ na ten stan rzeczy ma dynamika między popytem a podażą. Potrzeby mieszkaniowe są bardziej elastyczne, ale ich zaspokojenie ma wiele ograniczeń. Ma to decydujący wpływ na ceny mieszkań.

Przykładowo w perspektywie krótkoterminowej rośnie popyt. Nie jest możliwe, aby w krótkim czasie wybudować nowe nieruchomości, aby zaspokoić zwiększone zapotrzebowanie. To oznacza z kolei wzrost cen mieszkań. Jeśli po dłuższym czasie deweloperzy dostarczają na rynek więcej nieruchomości, różnica między popytem a podażą maleje i w drodze za tym, zmniejszają się ceny. A, gdyby ilość dostępnych mieszkań przerastała zapotrzebowanie na nie, to koszt nieruchomości może wyraźnie spaść.

Powyższy scenariusz to przykład bańki cenowej o mniejszych rozmiarach, wynikającej z fundamentalnych przyczyn. A zatem znacznie mniej groźnej od bańki cenowej na rynku nieruchomości opartej o spekulacje. Obecnie w sektorze budownictwa mieszkalnego znajdujemy sygnały z jednej strony o zmęczeniu konsumentów wysokimi cenami, ale z drugiej rosnącymi kwotami kredytów hipotecznych, ich dużą ilością i znakami od deweloperów, że ciągle jest miejsce na dalsze wzrosty cen nieruchomości.

Banki i kredyt hipoteczny

Polityka kredytowa instytucji finansowych kreuje popyt na nieruchomości. Wiadomo, że kupno mieszkania czy wybudowanie domu to droga inwestycja, a nie każdy jest w stanie pokryć ją w całości z gotówki. Banki udostępniając tanie kredyty hipoteczne pozwalają przyspieszyć zdobycie swoich “czterech kątów”. Instytucja finansowa zarabia na odsetkach, a kredytobiorca oszczędza czas.

Aktualnie wielu młodych ludzi nie ma innej możliwości jak właśnie zaciągnąć dług i kupić nieruchomość. Większy dostęp do kredytów hipotecznych oznacza większy popyt a nie nadążająca podaż skutkuje wzrostem cen. To znów oznacza, że zdeterminowani kredytobiorcy muszą wziąć zobowiązanie na wyższą kwotę i… koło się zamyka? Przecież ten proces nie może trwać w nieskończoność. Wreszcie tylko niewielu będzie w stanie dostać duży kredyt lub zdecyduje, że rozsądniej poczekać na obniżkę cen nieruchomości.

Rządowa polityka mieszkaniowa oraz stopy procentowe

Krajowa polityka mieszkaniowa może mieć bezpośredni wpływ na popyt oraz na podaż nieruchomości. Zależy od skali interwencji państwa w ten sektor. Programy mieszkaniowe na 2019 rok skupiają się na dostarczeniu tanich mieszkań na wynajem. To podobnie jak w tym roku, ale obecna skala jest mniej niż zadowalająca. I wygląda na to, że w nadchodzących miesiącach dużo się nie zmieni. Skończyły się też projekty zwiększające zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców – czyli Mieszkanie dla Młodych. A w planach jest tylko Mieszkanie na Start, które ma wspomagać Mieszkanie Plus dofinansowując opłaty za czynsz.

Państwo może zatem budować mieszkania (co reguluje podaż) oraz przekazywać dotację na kredyt hipoteczny (MdM), zwiększając jego dostępność a tym samym popyt na nieruchomości. Rząd może też wpływać na politykę pieniężną państwa, której najważniejszym aspektem w kontekście kredytów mieszkaniowych jest wysokość stóp procentowych. Ich poziom przekłada się na oprocentowanie kredytów. Niskie oprocentowanie to niższe miesięczne raty kredytu hipotecznego i jego mniejszy koszt. W bieżącej chwili stopy procentowe są na rekordowo niskim poziomie, ale 2019 lub 2020 istnieje ryzyko podwyższenia rat kredytu mieszkaniowego.

Sektor budowlany

Deweloperzy regulują podaż mieszkań, ale na samą branżę wpływ ma wiele czynników, które określają w jakiej skali inwestorzy realizują swoje przedsięwzięcia. Koszt materiałów, dostępność pracowników, wysokość ich wynagrodzeń, dostęp do terenów budowlanych, ceny gruntów, plany przestrzenne, regulacje prawne, dostępność kapitału czy zapotrzebowanie na inwestycje. To główne składniki wpływające na efektywność sektora budowlanego.

Koniunktura gospodarcza

Rynek nieruchomości wpływa na sektor finansów, ale zależność jest obustronna. Rosnące wynagrodzenia i malejące bezrobocie sprawiają, że większa część obywateli może odłożyć gotówkę, zgromadzić wkład własny lub ma większą zdolność kredytową i tym samym lepszy dostęp do kredytów hipotecznych.

Z kolei recesja powoduje, że banki zaostrzają swoją politykę kredytową, wiele osób zamiast myśleć o zakupie własnego lokum, zastanawia się nad tym jak poradzić sobie z innymi, bardziej pilnymi problemami. Spada popyt, wyhamowuje podaż, a dostępne nieruchomości tanieją. Poważny kryzys może oznaczać szybki i duży spadek cen nieruchomości. Zależy to od tego, czy powodu do korekty cen są fundamentalne czy spekulatywne.

Czynniki społeczne i kulturowe

To subiektywny warunek, ale przy okazji diagnozowania przyczyn krachu gospodarczego z 2008 roku, część ekonomistów wskazywało właśnie na to, że jego źródłem był zbytni optymizm, niefrasobliwe podejście do oceny ryzyka oraz skupienie się na krótkoterminowych celach przez konsumentów i przede wszystkim instytucje finansowe.

Czy czynniki te przestały być ważne? Na pewno są mniej widoczne, ale to nie oznacza, że są nieistotne w kreowaniu cen nieruchomości. Najbardziej wrażliwi na spekulacje są indywidualni kredytobiorcy lub inwestorzy. Jeśli w zbiorowej świadomości funkcjonuje przeświadczenie o konsekwentnym wzroście cen nieruchomości, istnieją pokusy do zaciągania długu i brakuje bodźców nakazujących zachowanie ostrożności, można mówić o powstaniu bańki spekulacyjnej.

Indywidualne cechy danej nieruchomości

To ostatni ważny składnik wpływający na cenę mieszkań. Lokalizacja nieruchomości, rok wybudowania, stan techniczny, rok wybudowania, rozkład mieszkania, piętro na którym jest lokal czy nawet obecność windy. Wszystkie te cechy określają na ile wyceniane jest mieszkania i ile są w stanie na nie wydać potencjalni nabywcy. Tu ważna jest nawet kwestia gustu, upodobań czy indywidualnych potrzeb.

Warto jednak wiedzieć, że trudno mówić o bardziej szczegółowych i wyraźnych trendach w cenach nieruchomości na rynku ogólnokrajowym. Duże różnice i zmiany widać między miastami a nawet dzielnicami w obrębie pojedynczych miejscowości. W takim razie przyjrzyjmy się “twardym danym” opisującym ceny mieszkań w Polsce. Czy z nich będzie już można wyczytać koszty nabycia nieruchomości w 2019 roku?

Zmiany cen nieruchomości w Polsce

Wymienione wyżej czynniki można podzielić na te ogólne i bardziej konkretne, zewnętrzne lub wewnętrzne. Nieważne jednak do jakiej szuflady zostaną wrzucone, gdy brakuje nam informacji o tym, jak kształtowały się ceny mieszkań w Polsce przez ostatnie 10 lat. Dzięki takiemu zakresowi czasu uchwycimy początek kryzysu w 2008 roku i ostatnie lata boomu na rynku nieruchomości. To ostatni element układanki, który pomoże rzucić nieco światła na przyszłoroczne ceny. Czy hossa się kończy?

Rynek pierwotny nieruchomości w Polsce w latach 2008-2018

Od 2006 w Polsce ceny mieszkań rosły w sposób gwałtowny, by w 2009 spektakularnie spaść. Obecne wydarzenia w sektorze nieruchomości w części przypominają te sprzed 2008 roku – wzrost ilości i wartości kredytów hipotecznych, cen mieszkań, duży optymizm kredytobiorców czy skupienie się banków na krótkookresowych celach.

Jednak są i wyraźne różnice jak stosunek wynagrodzeń do ceny m2 nieruchomości, polityka kredytowa banków czy obecne przyczyny wzrostu kosztów nabycia nieruchomości związane z brakiem rąk do pracy czy drożejącymi materiałami budowlanymi. A tak ostatnie 10 lat sektora nieruchomości wygląda na wykresie:

(źródło: NBP; opracowanie: Hipoteki.net)

Ceny ofertowe na rynku pierwotnym poszybowały w 2008 roku i o mały włos nie przebiły granicy 10 000 zł/m2 w Warszawie. W Gdańsku kryzys przyszedł szybciej bo zaraz na początku roku 2009 ceny za m2 nieruchomości wyraźnie spadły. Jednak już w II kwartale 2018 roku zbliżyły się do tych sprzed dekady. Mniej raptowne spadki spotkały Kraków i Poznań, ale cenowo nadal były bardzo duże.

Natomiast ceny ofertowe na rynku pierwotnym w Bydgoszczy nie uległy wyraźnej korekcie, a nawet od drugiej połowy 2017 roku znacznie wzrosły przekraczając granicę 6 000 zł/m2. Nieco tylko inny los spotkał Wrocław, którego ceny mieszkań spadły do ok. 5 000 zł/m2, aby aktualnie przekroczyć już 7 000 zł/m2. Jednak są to ceny przedstawiane przy ofercie sprzedaży. A jakie kwoty byli w stanie rzeczywiście zapłacić konsumenci na rynku pierwotnym? To pokazuje kolejny wykres z cenami transakcyjnymi m2 nieruchomości na rynku pierwotnym:

(źródło: NBP; opracowanie: Hipoteki.net)

Jak widać drugi wykres daje nam już inny obraz rynku pierwotnego nieruchomości. Spadki są widoczne, ale i początek kryzysu rysuje się w chaosie i wyraźnych skokach, “meandrujących” cenach nieruchomości za m2. Dobrze to obrazuje przykład Łodzi i Katowic. Najwidoczniej kupujący oraz sprzedający nie potrafili właściwie ocenić sytuacji na rynku nieruchomości, co pokazują zawyżone w większości ceny ofertowe a rzeczywiście niższe kwoty sprzedaży mieszkań.

Bardziej jednak jest istotne, że od 2018 roku ceny nieruchomości w Warszawie, Wrocławiu i Gdańsku przekroczyły te sprzed kryzysu gospodarczego. A Poznaniu zrównały się z nimi. Tak samo stosunkowo wysokie stawki za m2 mieszkania są obecnie w stanie zapłacić kupujący w Łodzi czy Bydgoszczy. Czy zatem zapowiedzi dalszych wzrostów cen w sektorze mieszkaniowym są przesadzone? Czy osiągnęły one już sufit? Spójrzmy jeszcze na sytuację na rynku wtórnym.

Rynek wtórny nieruchomości w Polsce w latach 2008-2018

Mieszkania z rynku wtórnego charakteryzują się inną dynamiką cenową, ale w przypadku ogromnego głodu mieszkaniowego w Polsce, dają one możliwość zaspokojenia choćby w części potrzeb Polaków. Są też one obiektem inwestycji w celu taniego ich zakupy, wykonania remontu i sprzedania w wyższej cenie z zyskiem.

 

(źródło: NBP; opracowanie: Hipoteki.net)

Powyższy wykres pokazuje dwie rzeczy: po pierwsze stawki ofertowe za m2 mieszkania na rynku wtórnym są stabilniejsze niż z rynku pierwotnego. A po drugie cena ofertowa za m2 nieruchomości z rynku wtórnego bywa często wyższa od tej z rynku pierwotnego. Ale ponownie to kwoty, które “wiszą” na ofertach sprzedaży. Prawdziwe ceny za jakie zostały kupione pokazuje kolejny wykres cen transakcyjny na rynku wtórnym.

(źródło: NBP; opracowanie: Hipoteki.net)

I co można z tego wykresu wyczytać? Kilka ważnych rzeczy. Ceny nieruchomości na rynku wtórnym nie są już tak bardzo “chaotyczne” jak w przypadku rynku pierwotnego, gdy nastąpił krach na rynku finansów. Jednak “skoki” stawek między podanymi okresami pokazują, że i tu udzielił się kupującym niepokój i szum informacyjny zakłócił nieco jasność oceny kosztów.

Ceny z rynku wtórnego w dolnej stawce dla Bydgoszczy, Łodzi i Katowic są blisko siebie (przekraczają 4 000 zł/m2) i są już wyższe niż były one 10 lat temu. W tej grupie jest też Gdańsk (z wyraźnym wzrostem w tym roku). Do stawek sprzed dekady zbliżył się Wrocław i Kraków. Mniej niż w 2008 roku za m2 nieruchomości z rynku wtórnego płacą klienci nabywający mieszkanie w Warszawie (której stawki są i tak znacznie wyższe niż w innych miastach) i Poznaniu.

Mimo, że ceny ofertowe na rynku wtórnym są często wyższe od tych z rynku pierwotnego, to gdy porównać stawki transakcyjne między rynkiem wtórnym a pierwotnym to ten pierwszy zawsze jest tańszy od drugiego. Z zasady taniej kupimy nieruchomość na rynku wtórnym.

Ceny mieszkań 2019 rok – przewidywania

Zebrane informacje nie dają nam jeszcze wiedzy o tym jak będą kształtować się ceny nieruchomości w 2019 roku. Znamy jednak zależności między głównymi czynnikami. Jaki obraz prezentuje taka układanka? Rzućmy okiem na jej elementy.

  • sektor budowlany w 2019 roku

Według GUS w 2018 roku oddano więcej mieszkań do użytkowania niż 2017 roku, tak samo wydano więcej pozwoleń na budowę i rozpoczęto więcej inwestycji. Ale to dane rok do roku. Gdy porównamy ostatnie kwartały 2018 roku, okazuje się, że branża budowlana wyhamowuje, co oznacza stabilizację podaży w 2019 roku. Nawet prezent od rządu dla deweloperów, czyli specustawa mieszkaniowa, według ekspertów w optymistycznych prognozach przyniesie efekty w większej podaży i tańszych nieruchomościach najwcześniej w 2020 roku.

  • rządowa polityka mieszkaniowa na 2019 rok

Narodowy Program Mieszkaniowy działa głównie na papierze i prawdopodobnie pozostanie na nim przez cały 2019 rok. To, co udało się wybudować i oddać do użytku z rządowej i komercyjnej części Mieszkania Plus jest kroplą w morzu potrzeb. Mieszkanie na Start też potrzebuje czasu, aby się rozkręcić.

W sensie regulacji rynku nieruchomości, programy rządowe mogą w najlepszym razie, nieco ustabilizować ceny mieszkań, ale przy okazji na pewno wprowadziły niebezpieczną dla ładu przestrzennego specustawę mieszkaniową. Jakby to jednak w tej perspektywie cynicznie nie zabrzmiało, cenom nieruchomości rząd w 2019 roku prawdopodobnie nie pomoże i nie zaszkodzi.

  • Kredyty hipoteczne w 2019 roku

Banki według raportu NBP mówią o planach lekkiego zaostrzenia polityki kredytowej, czego aktualnie nie widać, bo kredyty mieszkaniowe w 2018 roku biją rekordy. Instytucje finansowe według raportu AMRON udzielą w tym roku ponad 200 tysięcy kredytów hipotecznych o wartości przekraczającej 50 mld złotych, czyli na poziomie, którego nie widział rynek nieruchomości od 10 lat. Jednak zapowiedzi zmniejszenia akcji kredytowej nie wyglądają na żarty, gdy spojrzymy na dane kwartał do kwartału, z których wynika, że liczba umów o kredyt hipoteczny i ich wartość spadła.

Rok 2019 w rynku kredytów mieszkaniowych nadal będzie udany dla banków, ale to nie one będą miały decydujący wpływ na ceny nieruchomości w przyszłym roku. Skończył się MdM i nie ma znaków od rządu, aby miał wrócić, a to np. ten program napędzał popyt na rynku nieruchomości i pośrednio wpływał na wyższą cenę kupna budynku.

Dla kredytobiorców słodko-gorzką prognozą może być to, że niskie stopy procentowe jeszcze takie pozostaną przez 2019 rok, ale w końcu na pewno wzrosną. Najprawdopodobniej na początku 2020 roku. Warto jednak obserwować jak zachowają się w przyszłym roku banki – czy będą chciały zmaksymalizować zyski koncentrując się na krótkookresowych celach? Czy może planowane zmiany w Rekomendacji S sprawią, że będą musiały się przygotować do wprowadzenia oferty kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym?

  • popyt na mieszkania w 2019 roku

Gdyby popyt zależał tylko od nastrojów Polaków to następny rok byłby kolejnym rekordowym na rynku nieruchomości. Według raportu „Finansowy barometr ING. Sytuacja mieszkaniowa Polaków 2018” jesteśmy optymistami, co do możliwości nabycia własnego M, przewidujemy dalszy wzrost cen nieruchomości a nawet wzrosła ilość osób, która sądzi, że ceny mieszkań nigdy nie spadają. Tak, to pachnie bańką spekulacyjną. Niestety kultura ryzyka jest w Polakach silna. Jakimś pocieszeniem może być tylko to, że podobny profil zachowań ma wiele państw rozwijających się, a tę cechę wzmacnia w Polsce jeszcze ogromny głód mieszkań.

Jednak spowolnienie gospodarcze już puka do naszych drzwi i coraz więcej znaków pokazuje, że jakby nie było teraz dobrze, to koniunktura wchodzi w fazę stabilizacji. A to oznacza, że możliwości nabywcze nieruchomości Polaków maleją, szczególnie przy zapowiedziach dalszych wzrostów cen nieruchomości. Według danych z ostatniego raportu REAS (za III kw. 2018 roku) już są widoczne duże spadki sprzedaży mieszkań.

Kiedy kupić mieszkanie? Czy w roku 2019?

Próby przewidzenia przyszłości są trudne i niewdzięczne. Jest tyle czynników i współzależności między nimi, że nie sposób zebrać wszystkich informacji lub nie pominąć z pozoru nieistotnych danych. A niewdzięczne, bo nawet dobra prognoza nie może przewidzieć zadowalająco współczynnika ludzkiego. Zatem, żeby dobrze odpowiedzieć na pytanie – czy rok 2019 jest odpowiednim na zakup mieszkania? Trzeba znać jego kontekst – w jakim celu je kupujemy i jaka to nieruchomość.

Inwestorzy kupujący mieszkanie na wynajem mają nadal satysfakcjonującą stopę zwrotu z takiego przedsięwzięcia. W wielu miastach ceny transakcyjne rosną wolniej niż koszt najmu. Kredytobiorcy nadal będą mieli względnie tanie kredyty hipoteczne. Jednak dla tych, którzy nabywają mieszkania dla celów mieszkaniowych boom na rynku nieruchomości, będzie zjadał znaczną część ich majątku, który wypracowali dzięki hossie. Ogólnie mówiąc przy utrzymaniu się wysokiej akcji kredytowej i rosnących cenach nieruchomości nierówności społeczne w Polsce mogą się jeszcze wyraźniej pogłębić. Takie wnioski płyną z australijskiego raportu “Rising inequality? A stocktake of the evidence”.

Według powyższej analizy ceny mieszkań w 2019 roku będą rosły, ale wolniej niż obecnie. Można spodziewać się wahań kwartał do kwartału, ale trend zostanie utrzymany. Przy okazji miast, gdzie ceny zrównały się z tymi sprzed dekady lub nawet je przekroczyły takie “skoki” mogą być wyraźne i wynikać z ryzyka spekulacji i szumu informacyjnego. Zagrożenie bańki spekulacyjnej będzie rosło w sytuacji gdy na rynku będą łatwo dostępne kredyty hipoteczne a inwestorzy i kupujący będą zakładali, że ceny mieszkań nigdy nie spadną.

Na razie przyczyny wzrostu cen nieruchomości są fundamentalne. Względnie dobra koniunktura w Polsce, rosnące koszty materiałów budowlanych i brak rąk do pracy. Bardzo prawdopodobne, że rok 2019 będzie czasem powolnego stabilizowania się rynku nieruchomości przy zrównoważonym wzroście cen, lekkim spadku popytu i nieco większej redukcji podaży.

 

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»

Facebook