1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Ceny mieszkań 2020 – kiedy będzie taniej?

Ceny mieszkań 2020 – kiedy będzie taniej?

Ceny mieszkań 2020 – kiedy będzie taniej?
Ocena: 5 (ilość ocen: 1)

Drożejące mieszkania nie ułatwiają podjęcia decyzji o zakupie własnego M. Czy czekać na spadek cen nieruchomości? A może kupić mieszkanie teraz, póki jeszcze ceny nie urosły do rozmiarów bańki? Myślisz o własnym mieszkaniu w 2020 roku, ale boisz się, że ceny nieruchomości są wzięte z kosmosu? Chcesz zrozumieć, co dzieje się na rynku mieszkaniowym? Zobacz naszą analizę cen mieszkań na 2020 rok! 


Spis treści:
Prognoza cen mieszkań w 2020 roku – bez szans na spadki?
Co będzie decydować o cenach nieruchomości w 2020 roku?
Wyższy popyt niż podaż mieszkań
Dwa zagadkowe czynniki: koniunktura  i podwyżka płacy minimalnej w 2020 roku
Czy 2020 rok będzie dobrym momentem na zakup mieszkania?
To trzeba wiedzieć o cenach nieruchomości w 2020 roku


Prognoza cen mieszkań w 2020 roku – bez szans na spadki?

Rynek mieszkaniowy to przede wszystkim rynek lokalny. A to oznacza, że zmiany wartości nieruchomości najlepiej obserwować w mniejszej skali (np. miasta, a nawet dzielnicy). W końcu trzeba zauważyć, że same nieruchomości dzielą się np. na te z grupy premium czy klasy budżetowej. Ale między tym, co w mieszkaniówce lokalne i ogólnokrajowe występują obopólne zależności. Dlatego możemy, podzielić się naszym komentarzem na temat tego, jak będzie wyglądał rynek mieszkaniowy w 2020 roku.

Oto nasza prognoza w skrócie:

  • ceny mieszkań w 2020 roku nadal będą rosły, ale w tempie, które nie powinno przekraczać +10% rok do roku,
  • jeżeli gospodarka w Polsce silniej odczuje spowolnienie koniunktury, to wzrost wartości nieruchomości może wynieść ok. +5% r/r., ale to mniejsze tempo wzrostu cen trzeba raczej odłożyć do 2021 roku,
  • w 2020 roku spodziewamy się, większych zmian w cenach mieszkań pomiędzy kwartałami (jedne miesiące z małymi wzrostami, przeplatane korektami z większą dynamiką cen na plus). Powodem jest niejasny status kondycji gospodarczej w Polsce i rządowy plan radykalnego podwyższenia płacy minimalnej.
  • zakładamy, że trendy z roku 2019 na rynku mieszkaniowym dalej utrzymają się w roku 2020, czyli szybszy wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym oraz rosnąca różnica między cenami ofertowymi i transakcyjnymi. 

To na jakiej podstawie przyjęliśmy powyższe założenia, opisujemy w dalszej części analizy.

Co będzie decydować o cenach nieruchomości w 2020 roku?

Atmosfera na rynku mieszkaniowym panująca od 2-3 lat w Polsce skłania rodaków, do stwierdzenia, że ceny mieszkań dalej będą rosły. Np. według badania “Finansowego Barometru ING” aż 79% ankietowanych jest przekonanych, że ceny mieszkań w Polsce wzrosną w przeciągu 12 miesięcy.

Taka opinia może oznaczać ryzyko zwiększenia czynnika spekulacyjnego w sektorze – „skoro wartość nieruchomości będzie większa, to lepiej nie wstrzymywać się z zakupem mieszkania”. To niebezpieczny skrót myślowy, bo może i generalnie ceny będą większe, ale w skali lokalnej różnice cen nie muszą być duże. Oprócz spekulacji (której ryzyko jak widać rośnie), na wartość nieruchomości w 2020 roku wpływać będzie szereg innych czynników. 

Droższa budowa w 2020, to droższy zakup nieruchomości

Na ceny mieszkań w Polsce wpływają przede wszystkim podstawowe czynniki. Jeżeli budowa mieszkania kosztuje więcej, to i cena jego zakupu musi być wyższa. Dokładnie takie zjawisko obserwujemy na rynku nieruchomości. Drożeją materiały, grunty oraz robocizna. O ile? Spójrzmy na poniższy wykres:

Stawki kosztorysowe średnie brutto w budownictwie deweloperskim

(źródło: NBP; Sekocenbud)

Między II kw 2018 a II kwartałem 2019 średnie koszty w budownictwie deweloperskim wzrosły o ok. 14%! A w tym czasie ceny mieszkań wzrosły ogółem o +8,1% według danych GUS. To sugeruje, że deweloperzy nie przerzucają wszystkich kosztów na kupujących. Jednak bardziej interesujące jest to jakich cen w budownictwie należy spodziewać się w przyszłości. To prezentuje kolejny wykres:

prognoza cen obiektów mieszkaniowych i stawek robocizny

(źródło: PKO BP)

Widzimy, że ceny budynków mieszkalnych (jedno i wielorodzinnych) mają wzrosnąć według prognoz o ok. 10-15% do końca 2020 roku. Wolniej będą drożeć za to ceny materiałów. Wyzwaniem dla deweloperów będzie duży wzrost kosztów robocizny netto.

Wyższy popyt niż podaż mieszkań

Wskaźniki na temat jakości mieszkalnictwa w Polsce pozostawiają wiele do życzenia. Mieszkań jest za mało i są zbyt przeludnione. Wysoki odsetek młodych ludzi jest zmuszonych mieszkać wraz z rodzicami. 

Liczba mieszkań przypadająca na 1000 mieszkańców(źródło: Property Index 2019 – Deloitte, NBP (średnia dla UE w przybliżeniu); opracowanie: Hipoteki.net)

Co gorsza rynek najmu w Polsce nadal pozostawia wiele do życzenia. Często kalkulacja między wynajmowaniem mieszkania a jego kupnem za kredyt hipoteczny, wychodzi na korzyść drugiej opcji. Nie powinno zatem dziwić, że Polacy są głodni mieszkań i są gotowi w tym celu zadłużyć się na wiele lat. 

Na ceny mieszkań wpływa elastyczny popyt (który łatwo może zmienić się w czasie) oraz sztywna podaż (inwestycja mieszkaniowa trwa ok. 2 lata). Popyt na mieszkania zawsze będzie wysoki w Polsce, ale jeżeli nie może zostać on zaspokojony, pozostaje najem lub mieszkanie u rodziców.

Aktualnie przy rekordowo niskich stopach procentowych dostępność kredytu hipotecznego jest wysoka, zatem potrzeby mieszkaniowe mogą być realizowane, co widać po dużej akcji kredytowej oraz liczbie oddanych budynków przez deweloperów. 

Z sytuacji korzystają deweloperzy i banki

Jednak w ten klasycznie ekonomiczny czynnik krzywej popytu i podaży, wkrada się już bardziej przemyślana strategia deweloperów oraz banków. Przykładowo eksperci zauważają, że deweloperzy są skłonni wstrzymywać się ze sprzedażą mieszkań, aby ich cena była dla inwestora jak najbardziej korzystna. 

Szacunkowy udział zysków dewelopera

(źródło: NBP; Sekocenbud)

Zysk deweloperów to około 25% ceny mieszkania.

Podobnie banki korzystają na wysokim popycie. Chętnie udzielają kredytów hipotecznych, ale wyścig między rosnącymi cenami a rosnącymi wynagrodzeniami, oznacza, że instytucje finansowe w końcu zaczynają wybierać tych kredytobiorców z najlepszą zdolnością kredytową. 

Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w UE w 2018 rokuródło: Hypostat 2019 – European Mortgage Federation; opracowanie Hipoteki.net)

A jak widać kredyty hipoteczne w Polsce mają wysokie oprocentowanie, jeśli porównać je do reszty innych krajów UE.  

Rządowe programy mieszkaniowe w 2020 roku

Brak mieszkań i niski standard to problem społeczny a w konsekwencji i ekonomiczny (np. zmniejsza mobilność pracowników). Jeżeli rynek nie działa w sposób idealny, to pojawia się pole do popisu dla państwa.

Niestety od ostatnich kilku lat jedynym sukcesem polityki mieszkaniowej Polski, było właściwie zdiagnozowanie źródła problemów – brak narodowego programu budowy tanich mieszkań na wynajem. Jednak od zamiarów do ich realizacji program Mieszkanie Plus zdążył się zmienić i przekształcić – a jakże! – w komercyjny twór.

W 2020 roku efekty rządowego programu mieszkaniowego pozostaną równie niewidoczne jak w ostatnich latach. A pierwszy większy sukces projektu jest stale odkładany. Według najnowszych zapowiedzi Mieszkanie Plus  ma się “rozpędzić” w 2021 roku.  

Dwa zagadkowe czynniki: koniunktura  i podwyżka płacy minimalnej w 2020 roku

Dotychczasowe oceny rozwoju gospodarczego dla Polski przewidywały, że w 2020 roku, spowolnienie koniunkturalne będzie przebiegać bardzo łagodnie. Aktualne komentarze nadal są optymistyczne, ale już wyraźnie mniej w porównaniu do początku 2019 roku. Potwierdza to np. listopadowa prognoza od NBP:

listopadowa prognoza NBP na temat wzrostu gospodarczego w Polsce

(źródło: NBP; opracowanie: Hipoteki.net)

(źródło: NBP; opracowanie: Hipoteki.net)

PKB zwalnia szybciej, a inflacja w 2020 ma być wyższa. A obok analizy NBP znaleźć można i te, które przewidują bardziej twarde lądowanie polskiej gospodarki.

W każdym razie sytuacja gospodarcza będzie różnymi kanałami wpływać na ceny mieszkań w 2020 roku. Żeby jednak ceny spadły musiałby dojść do kryzysu. Zatem bardziej prawdopodobne jest, że spowolnienie gospodarcze w 2020 roku będzie delikatnie korygować w dół rosnące ceny nieruchomości w Polsce

Radykalna podwyżka płacy minimalnej

Rządowy plan radykalnej podwyżki płacy minimalnej pozostawia najwięcej pytań o jego efekty. W zamyśle taki zabieg ma zachęcić przedsiębiorców do inwestycji. W praktyce tak “skokowe” podniesienie płacy minimalnej jest eksperymentem, wcześniej nieznanym w prawdziwym życiu. Może zatem przynieść zamierzone efekty albo zwiększyć koszty pracy, bezrobocie i inflację.

Nie powinno zatem dziwić, że trudno odgadnąć jakie będzie miało to skutki dla cen mieszkań w 2020 roku. Na przykład według niektórych symulacji, ekonomiści sądzą, że negatywne skutki podwyżki płacy minimalnej są mało prawdopodobne. Zakładamy, że efekt płacy minimalnej nie będzie miał pozytywnego wpływu na zdolność kredytową. Nie zwiększy się też przez nią dostępność kredytów hipotecznych.

Najprawdopodobniej przyczyni się ona do zwiększenia inflacji na początku 2020 roku. Tym samym, nominalnie ceny mieszkań mogą wyraźnie wzrosnąć. Czy realne ceny nieruchomości “pokryją” w całości podwyżkę płacy minimalnej i ewentualne podwyższenie wyższych zarobków (w efekcie tzw. “skapywania w górę”)? Odpowiedź na to pytanie powinniśmy już znać po I kwartale 2020 roku.

Czy 2020 rok będzie dobrym momentem na zakup mieszkania?

Według prognoz NBP inflacja w I kwartale 2020 roku ma wynosić 3,5%, czyli prawdopodobnie najwięcej w całej UE. Na pewno przełoży się to na ceny mieszkań. Pytanie, jaki będzie stosunek wartości nieruchomości do wynagrodzeń Polaków. 

Początek roku stoi zatem pod dużym znakiem zapytania. Kolejne miesiące powinny pokazać jaką strategię przyjmą sprzedający i kupujący mieszkania. Warto przypomnieć, że według cyklu Kuznetsa szczyt cen nieruchomości zostanie osiągnięty w 2023 roku. Po drodze to tej górki powinno znaleźć się jednak miejsce na korektę. 

Jeżeli ceny mieszkań nie będą drastycznie się zmieniać, to można założyć, że rok 2020 powinien być generalnie okresem ciągłych wzrostów, ale już mniej “stromych” niż w poprzednich latach.

Kupujący powinni jednak uważać, aby nie kierować się emocjami, które podsycają spekulacje cenowe. Rzeczywiście fundamentalne czynniki skutkują drożejącymi mieszkaniami. Ale z czasem może być trudno odróżnić, czy aby cena konkretnego lokalu mieszkalnego nie jest przeszacowana z powodu “klimatu” hossy na rynku. 

To trzeba wiedzieć o cenach nieruchomości w 2020 roku

Ryzyko spekulacji na rynku mieszkaniowym będzie rosło. Nadal jednak nie wykształciła się na nim bańka cenowa. Porównując realne ceny mieszkań skorygowane o inflację widać, że nie są jeszcze tak samo wysokie jak w 2008 roku (mimo, że nominalnie są już miejscami wyższe).

W dodatku, od tego czasu poziom przeciętnego wynagrodzenia (II kw 2007/II kw 2019) wzrósł o 48% podczas, gdy ceny transakcyjne dla rynku pierwotnego w analogicznym czasie wzrosły o 13,73% (dla 7 miast). 

Modele ekonomiczne, które nie biorą pod uwagę czynników społeczno-kulturowych, nie widzą na polskim rynku mieszkaniowym bańki cenowej. Gdy jednak uwzględnić ten brakujący element, znajdziemy rosnący problem społeczny.

Na rynek nieruchomości napływa kapitał od osób, które widzą w nim dobrą lokatę swoich pieniędzy (w I kwartale 2019 roku udział mieszkań zakupionych na gotówkę wynosił 71%). To pompuje rynkowe ceny. Dlatego coraz trudniej o wkład własny w 2020 roku, zatem więcej kredytobiorców zaciąga zobowiązanie o wskaźniku LtV wyższym niż 80%. To oznacza zazwyczaj droższe zobowiązanie.

O kredyt hipoteczny w 2020 roku będzie trudniej niż aktualnie. Warto zatem zadbać o wysoki wkład własny oraz przyszykować się na kolejne miesiące wyższych cen mieszkań. Jednak w porównaniu do cen nieruchomości w 2019 roku, najbliższe miesiące kryją przed sobą więcej zagadek. Przyda się zatem trzymać rękę na pulsie i obserwować jak zachowa się rynek mieszkaniowy w pierwszych stu dniach 2020 roku.

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»