1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Cesja umowy deweloperskiej – zarabianie na sprzedaży praw do mieszkania?

Cesja umowy deweloperskiej – zarabianie na sprzedaży praw do mieszkania?

Cesja umowy deweloperskiej – zarabianie na sprzedaży praw do mieszkania?
Ocena: 4.5 (ilość ocen: 2)

Deweloperzy sprzedają mieszkania na pniu. Kupno mieszkania w budowie na kredyt hipoteczny nie jest niczym zaskakującym. Boom na rynku mieszkaniowym i w kredytach hipotecznych sprawia, że popyt na mieszkanie wyprzedza podaż. Dodajmy do tego rosnące nadal ceny mieszkań. Nic dziwnego, że niektórzy zwietrzyli interes: taniej kupić “dziurę w ziemi” a drożej sprzedać prawo do prawie zbudowanego mieszkania. Cesja nieruchomości to interes za plecami dewelopera. Ale gdzie tu jest haczyk? Zaraz to wyjaśnimy!

  • Co to jest cesja mieszkania?
  • Cesja wierzytelności praw do mieszkania a deweloper
  • Czy można zarabiać na cesji mieszkania?
  • Czy cesja praw do mieszkania zachęca do spekulacji na rynku?
  • Kredyt hipoteczny a cesja praw do nieruchomości
  • Czy warto kupić cesję mieszkania?

Czym jest cesja umowy deweloperskiej?

Cesja umowy deweloperskiej polega na przekazaniu prawa własności mieszkania na inną osobę. Dlatego cesję określa się też jako przelew wierzytelności. Umowa cesji mieszkania, dotyczy prawa do nieruchomości określonego w podstawowej umowie deweloperskiej. Przelew wierzytelności odnosi się zatem do:

  • dwóch umów: podstawowej umowy deweloperskiej (a) oraz umowy przelewu praw do mieszkania (b)
  • i trzech podmiotów, którymi są (1) deweloper, (2) właściciel praw do mieszkania oraz (3) osoba otrzymująca w ramach cesji prawo do mieszkania.

Przykładowo: (1) Deweloper ogłosił ofertę sprzedaży mieszkania, które zostanie oddane do użytku za 2 lata. W wyniku podpisania (a) umowy deweloperskiej staliśmy się właścicielami prawa do budowanego mieszkania (2). Jednak np. w skutek wydarzeń losowych nie jesteśmy już dalej zainteresowani danym lokalem. Dokonujemy sprzedaży praw do mieszkania (b). Teraz to osoba, która podpisała z nami umowę cesji (3) otrzymuje prawa i obowiązki określone w umowie podstawowej. 

Cesja mieszkania a deweloper

W przypadku cesji umowy deweloperskiej, deweloper jak i kupujący są wobec siebie zarazem wierzycielami i dłużnikami. Deweloper jest zobowiązany do przekazania mieszkania zgodnego z umową (jest dłużny kupującemu-wierzycielowi). Natomiast kupujący w zamian za mieszkanie – zgodnie z harmonogramem spłaty mieszkania – jest dłużny deweloperowi określoną kwotę pieniędzy. W tej relacji to kupujący jest dłużnikiem, a deweloper wierzycielem.

Nic dziwnego, że cesja wierzytelności praw do mieszkania interesuje tak samo dewelopera jak i kupującego. W końcu umowa cesji dotyczy przelewu praw z wierzyciela (cedenta) na osobę trzecią (cesjonariusza). W praktyce deweloperzy często wykorzystują w umowie deweloperskiej ograniczenia w sprawie cesji lub nawet ją wykluczają. Stanowi to dla nich zabezpieczenie przed spekulacyjnym wykorzystywaniem cesji mieszkania.

Jednak w razie trudnej sytuacji kupującego, deweloper może wyrazić zgodę na cesję wierzytelności. Takie podejście pozwala zachować deweloperowi elastyczność i uniknąć problemów ze spłatą zobowiązania wynikającego z zakupu mieszkania. 

Zarabianie na cesji praw do mieszkania?

Teoretycznie istnieje możliwość spekulacyjnego kupowania mieszkań na etapie “dziury w ziemi” w celu późniejszej sprzedaży cesji praw do nieruchomości. Deweloper ma jednak prawo do wpisania ograniczeń (a nawet wyłączenia możliwości cesji) w umowie deweloperskiej. Wtedy zysk z myślą o cesji umowy deweloperskiej może być ślepą uliczką inwestycji. 

W interesie dewelopera jest, aby zmaksymalizować i zabezpieczyć zysk z własnej inwestycji mieszkaniowej. Dlatego zależy mu na tym, aby ustalenia umowy deweloperskiej były wykonywane właściwie.  Dla obu stron wynikają z umowy prawa i obowiązki. To do dewelopera należy zazwyczaj ostatnie słowo w sprawie umowy cesji wierzytelności. Deweloper może być bardziej przychylnym dla cesji, gdy sam nie wywiązuje się z umowy deweloperskiej lub nie robi tego kupujący. Może też dopuścić inne argumenty np. losowe problemy kupującego.

Ryzyko zarabiania na cesji nieruchomości

Zarabianie na cesji jest zatem ryzykowne, ze względu na zapisy umowy deweloperskiej. Bez zgody dewelopera umowa cesji jest nieważna. Ryzyko tkwi też gdzie indziej – w samym mechanizmie spekulacji. Inwestor planujący sprzedaż cesji praw do mieszkania, liczy na to, że nieruchomość po kilkunastu miesiącach będzie warta więcej. Ceny mieszkań w tym czasie równie dobrze mogą jednak spaść. Albo wzrost wartości nieruchomości będzie niewielki i nie pokryje kosztów wynikających z umowy deweloperskiej. 

Boom na rynku nieruchomości zwiększa ryzyko spekulacji

Obecna sytuacja na rynku – choć jeszcze nie ma bańki mieszkaniowej w Polsce – to staje się coraz bardziej wrażliwa na spekulacje. W końcu mieszkaniówka nie dość, że rozgrzana, to stale wysyła sygnał, że to jeszcze nie jest jej “ostateczna forma”. Ceny mieszkań mogą być większe, deweloperzy mogą budować więcej, a banki udzielać więcej kredytów mieszkaniowych

Spekulanci widzą w cesji umowy deweloperskiej szansę na łatwy interes. W latach 2006-2008 sprzedaż cesji praw do mieszkania była niebezpiecznym zjawiskiem. Od tego czasu deweloperzy poznali się na tym mechanizmie. W związku ze stosowaniem ograniczeń lub zakazów cesji, aktualny przyrost ofert cesji mieszkań wynika głównie z przyczyn losowych, a nie zarobkowych.

Ale przyjmując czarny scenariusz można – nomen omen – pospekulować. Załóżmy, że osoba, która chce sprzedać prawa do mieszkania poprzez umowę cesji, dogada się z deweloperem (dzieląc np. z nim zysk). Deweloper, który nie przewidział wysokiego wzrostu wartości nieruchomości, ma możliwość zareagowania w razie ewentualnej straty. Chyba nie brzmi to jak scenariusz z kosmosu. Oczywiście konsekwencją takich “pokątnych” interesów jest już spekulacyjny wzrost cen. 

Cesje mieszkań jeszcze bez spekulacji?

Czy aktualnie istnieją już warunki do tego, aby cesja praw do mieszkania stała się źródłem spekulacji na rynku mieszkaniowym? Żeby tak się stało muszą zaistnieć dwa czynniki: 

  • popyt na mieszkania znacznie przerasta podaż,
  • wzrost dochodów kupujących mieszkania równoważy wzrost cen mieszkań.

Obserwując jednak dane płynące od deweloperów widzimy, że liczba inwestycji mieszkaniowych w 2019 roku jest bardzo duża (być może nawet rekordowa!). Z drugiej strony popyt na mieszkania jest znaczny, ale nie ma między nim a podażą wystarczająco wyraźnej luki. Choć tu miernik dopasowania mieszkań do popytu zależy od ich metrażu (wynik dodatni oznacza nadmiar danych mieszkań, wynik ujemny ich niedobór):

miernik dopasowania popytu oferowanych mieszkań o powierzchni do 50m2 na rynku pierwotnym

(źródło: NBP)

miernik dopasowania popytu oferowanych mieszkań o powierzchni powyżej 50m2 na rynku pierwotnym

(źródło: NBP)

Widać z powyższych wykresów, że na rynku pierwotnym mieszkań o metrażu do 50 m2 panuje niewielki niedobór. Natomiast nieruchomości o większym metrażu zaspokajają popyt aż z nawiązką. Poza tym czas sprzedaży nowych mieszkań nadal wynosi niewiele ponad 3 kwartały (dla 6 dużych miast w Polsce). Taki wynik cieszy deweloperów.

czas sprzedaży mieszkań w Polsce na rynku pierwotnym

(źródło: NBP, REAS/JLL)

Szybko znikające oferty mieszkań i niedopasowanie do popytu może zachęcać do spekulacji na cesji umowy deweloperskiej. Jednak zarobki Polaków przestają gonić drożejące nieruchomości, czego efektem jest popularność statystycznie tańszych mieszkań z rynku wtórnego. Zatem deweloperom w sumie nie powinno zależeć na ubijaniu interesu ze spekulantami.

Cesja umowy deweloperskiej a kredyt hipoteczny

Jeśli zatem trafiłeś na ofertę cesji prawa do mieszkania, warto rozważyć, czy taki zakup się opłaca. Często jest też tak, że takie ogłoszenie jest wynikiem losowych zdarzeń, zatem cena może prezentować się atrakcyjnie, bo nie będzie skierowana na zysk. Należy jednak sprawdzić, czy każda ze stron umowy zgodziła się na podpisanie umowy cesji. Słowem, przy zakupie mieszkania “na cesję” koniecznie trzeba dopełnić wszystkich formalności – sprawdzić dewelopera (czy nie ma problemów z inwestycją?) i posiada praw do mieszkania.

Nie każda cesja umowy deweloperskiej będzie też dopuszczała możliwość zakupu mieszkania na kredyt hipoteczny. A jeśli nawet będzie, to innym problemem może być znalezienie banku, który udzieli nam kredytu mieszkaniowego na cesję mieszkania. Jeżeli jednak nie spotkamy się z takimi ograniczeniami, to procedura zakupu cesji mieszkania za pomocą kredytu hipotecznego nie różni się od standardowego kupna nieruchomości. W tym wypadku bank traktuje umowę cesji jak umowę deweloperską. 

Dla pewności warto wcześniej sprawdzić swoją zdolność kredytową – w tym celu został stworzony nasz kalkulator zdolności kredytowej.

Czy warto skorzystać z oferty cesji mieszkania?

Zalety i wady zakupu cesji mieszkania mają się podobnie jak w przypadku mieszkania z licytacji komorniczej. Cena może być atrakcyjna, ale formalności związane z takim zakupem mogą być więcej niż uciążliwe. Cesja mieszkania wiąże się w końcu z potrzebą dopilnowania zapisów samej umowy przeniesienia wierzytelności, oraz umowy deweloperskiej. Przed “dobiciem targu” należy sprawdzić stan prawny nieruchomości oraz ustalić zakres obowiązków, które otrzymamy w wyniku cesji umowy deweloperskiej.

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»