1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Czy można wziąć drugi kredyt hipoteczny?

Czy można wziąć drugi kredyt hipoteczny?

Czy można wziąć drugi kredyt hipoteczny?
Ocena: 5 (ilość ocen: 1)

Aby uzyskać drugi kredyt hipoteczny trzeba posiadać odpowiednią zdolność kredytową i oczywiście wkład własny. Procedura jest taka sama jak przy pierwszym zobowiązaniu. Drugi kredyt mieszkaniowy oznacza większe ryzyko dla banku, dlatego trzeba przygotować się na bardziej skrupulatną analizę kredytową.  

Drugi kredyt hipoteczny? Takie same formalności jak przy pierwszym

Czy to pierwszy, czy drugi kredyt hipoteczny, przyszły kredytobiorca musi mieć wystarczającą zdolność kredytową. Bank oceni Twoje możliwości do regularnej spłaty zobowiązania rozłożonego na wiele lat. Sprawdzi też – jak zwykle – Twoją wiarygodność finansową. Podobnie jak na zdolność kredytową, składa się na nią wiele różnych czynników, np. historia kredytowa czy stanowisko pracy.

Dobra zdolność kredytowa w 2019 roku, staje się coraz trudniejszym zadaniem do osiągnięcia dla przeciętnego kredytobiorcy. Na rynku mieszkaniowym pojawia się jednak coraz więcej kupców z wysokim wkładem własnym, ale rosnące ceny mieszkań sprawiają, że nabycie nowego mieszkania zaczyna wymagać dodatkowego finansowania. 

Inwestorzy posiadający duży kapitał coraz częściej zaciągają drugi a nawet trzeci kredyt hipoteczny. Z wysokim wkładem własnym łatwiej o odpowiednią zdolność kredytową, a nieruchomość stanowi dobre zabezpieczenie dla banku, dlatego instytucje finansowe coraz chętniej udzielają więcej niż jednego kredytu mieszkaniowego jednemu kredytobiorcy.

Zdolność kredytowa z dwoma kredytami hipotecznymi

Zobaczmy na przykładzie jak może prezentować się zdolność kredytowa przy drugim kredycie hipotecznym. Załóżmy, że nasz modelowy kredytobiorca posiada 9 tys. złotych dochodu miesięcznie netto, a jego miesięczne wydatki to 2000 zł + rata pierwszego kredytu hipotecznego wynosząca 1300 zł, co daje razem 3300 zł kosztów życia. 

Zdolność kredytowa naszego modelowego kredytobiorcy, przy drugim kredycie hipotecznym zaciągniętym na 25 lat z oprocentowaniem 4% i 3 osobowym gospodarstwem domowym wynosi maksymalnie 550 662 zł.   

Wkład własny z drugim kredytem hipotecznym 

Sama zdolność kredytowa nie wystarczy na zaciągnięcie drugiego kredytu hipotecznego. Banki hamuje Rekomendacja S, która zobowiązuje kredytobiorcę do posiadania minimum 10% wkładu własnego wraz z dodatkowym zabezpieczeniem (najczęściej jest nią wyższy koszt finansowania), lub 20% wartości nieruchomości.

Załóżmy, że nasz modelowy kredytobiorca chce kupić nieruchomość wartą 500 tys. zł. Posiada 50% wkładu własnego, czyli 250 tys. zł. Teraz upraszczając analizę kredytową banku trzeba założyć jaki współczynnik zadłużenia do dochodów (DtI) jest dla niej akceptowalny wraz z symulacją wzrostu stóp procentowych. 

Symulacja ryzyka zmiany stopy procentowej przy drugim kredycie hipotecznym

Dla ułatwienia współczynnik DTI zakładamy na nie więcej niż 50%. A możliwy wzrost stóp procentowych o 3 p.p. Taka zmiana w oprocentowaniu pierwszego zobowiązania oznacza, że rata urośnie nawet do 1700 zł (o 400 zł). Przy drugim kredycie hipotecznym rata jest nieco niższa i wynosi ok. 1100 zł. Czyli przy +3 p.p. stopy procentowej może podskoczyć do ok. 1600 zł.

Przy sumie dochodów 9 tys. na rękę i wzroście miesięcznych kosztów życia w wyniku podniesienia stóp procentowych – które teraz wynoszą 5300 zł – współczynnik DtI to ponad 58%! Przy takich parametrach, takie zobowiązanie dla banku jest zbyt ryzykowne.

Ale, gdyby nie brać takiego skrajnego scenariusza pod uwagę, bez podwyżki stóp procentowych, to koszty życia wyniosą razem z drugim kredytem hipotecznym 4400 zł. Czyli wskaźnik DtI nie przekroczy ryzykownej granicy 50% i wyniesie 48%. Co też jest wysokim wynikiem. Ale w raporcie KNF z 2018 roku, zobowiązań z DtI powyżej 40%, było aż 389,9 tys. w portfelach banków.  

Czy drugi kredyt hipoteczny się opłaca?

Kredyty hipoteczne z tak wysokim wskaźnikiem zadłużenia do dochodów są ryzykowne, ale zapewne duża ich część należy do kredytobiorców o wysokich zarobkach i/lub dysponujących dużym kapitałem własnym.

Inwestorzy napędzają rozgrzany rynek mieszkaniowy w Polsce, ale ostatnie kwartały pokazują, że rentowność inwestycji w wynajem mieszkania spada. 

tabela rentowności wynajmu mieszkań(źródło: Emmerson Evaluation; Raport Evaluer 2019)

Jeżeli spojrzeć jeszcze na stopę zwrotu zakupu nieruchomości finansowanej kredytem hipotecznym, może się okazać, że inwestorzy zyskują na takim przedsięwzięciu coraz mniej. A o jego opłacalności decyduje coraz bardziej okazja cenowa oraz lepsze warunki kredytu mieszkaniowego.

W jakim banku drugi kredyt hipoteczny będzie najlepszy?

Myślisz, że drugi kredyt hipoteczny w swoim banku będzie najlepszym rozwiązaniem? W tym przypadku, nieco więcej wygody, może Cię sporo kosztować. Dlaczego? Bo po pierwsze, szybkie porównanie kredytów hipotecznych może pokazać, że Twój aktualny bank, wcale nie ma najlepszej oferty. A po drugie, że z wysokim wkładem własnym i dochodami stajesz się atrakcyjnym klientem dla konkurencyjnych instytucji finansowych.

Szkoda z tego nie skorzystać, gdyż średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce wynosi 4,4%. Ale po szybkim przeglądzie ofert łatwo znaleźć takie, które mają 4% a z wystarczająco niskim wskaźnikiem LtV nawet 3,5% lub mniej. Czemu warto sprawdzić oferty? Weźmy np. zobowiązanie na kwotę 400 tys. zł na 25 lat z ratami równymi i oprocentowaniem 4,4%:

(źródło:kalkulator kredytu hipotecznego – Hipoteki.net)

A, gdyby znaleźć taką samą ofertę, ale z oprocentowaniem w wysokości 3,5%, to suma kosztów odsetkowych zmaleje aż o ok. 60 tys. złotych! 

(źródło: kalkulator kredytu hipotecznego – hipoteki.net)

Niższa miesięczna rata kredytu mieszkaniowego o niecałe 200 zł oraz niższy koszt odsetkowy sprawiają, że taki drugi kredyt hipoteczny przeznaczony na inwestycję staje się bardziej bezpieczny i rentowny. 

Na co uważać przy drugim kredycie hipotecznym?

Drugi kredyt hipoteczny to większe ryzyko dla samego kredytobiorcy. Zobowiązanie na 20-30 lat oznacza w dodatku, że nie można trzymać się nadziei, że rekordowo niskie stopy procentowe pozostaną na takim poziomie na zawsze. Największe ryzyko podwyższenia stóp procentowych dotyczy w dodatku “młodych” zobowiązań. Szczególnie tych spłacanych w ramach rat równych. Przez pierwsze kilka lat spłacamy w ratach równych przede wszystkim część odsetkową a w mniejszym stopniu kapitałową.

Osoby zaciągające drugi kredyt hipoteczny w celu zakupu mieszkania na wynajem muszą też uważać na sytuację jaka panuje na rynku mieszkaniowym. Ryzyko bańki mieszkaniowej jest nadal stabilne, ale jeszcze kilka kwartałów dużych wzrostów cen i może pojawić się w sektorze poważny problem przewartościowania rynku.

Wreszcie drugi kredyt mieszkaniowy przeznaczony na inwestycję mieszkaniową oznacza, że należy doliczyć do jej kosztów odsetki kredytowe. Trzeba zatem uważnie sprawdzić oferty na rynku kredytów hipotecznych i wybrać taką, która zagwarantuje nam najlepszy zwrot z inwestycji. 

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»