1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Czy warto kupić mieszkanie w wielkiej płycie?

Czy warto kupić mieszkanie w wielkiej płycie?

Czy warto kupić mieszkanie w wielkiej płycie?
Ocena: 5 (ilość ocen: 1)

Budownictwo wielkopłytowe – dziedzictwo epoki PRL, które nadal “zdobi” krajobraz wielu miast i miasteczek Polski. Sam mieszkam w takim bloku i zadaje sobie pytanie: jak długo jeszcze będzie on stał? Przecież budynki w wielkiej płycie były budowane z myślą na używanie ich przez 50-60 lat.

Czy są bezpieczne? Czy w ogóle warto inwestować w taki wielkopłytowy lokal? I jakim cudem banki nie boją się udzielać na nie kredytów hipotecznych? Czy może się boją? Tyle pytań, dlatego postanowiłem poszukać dla nich odpowiedzi. Zapraszam do lektury, bo może odczaruje kilka mitów!

Wielka płyta, czyli co?

Historia budownictwa przemysłowego w Polsce sięga końca lat 50 ubiegłego wieku. Ostatnie mieszkania w wielkiej płycie postawiono na początku lat 90. Według danych wielka płyta to dziś ok. 30-35% wszystkich mieszkań w Polsce, które dają dom dla ok. 12 milionów ludzi. Wymiana nieruchomości wielkopłytowych to przedsięwzięcie na czas 40 lat lub więcej.

Czy nam się to podoba, czy nie budownictwo w wielkiej płycie szybko nie zniknie – przynajmniej planowo. Dlaczego? Choćby z tego powodu, że nie ma czym go zastąpić (Mieszkanie na Start, jeszcze nie wystartowało. Mieszkanie Plus jest, ale nie działa tak jak miało w planach), a głód mieszkań jest nadal na niezdrowo wysokim poziomie. Nie może zatem dziwić, że gdy nie ma co się lubi, to wiele osób porządających własnego M, schodzi na ziemię i szuka mieszkania nawet w wielkiej płycie.

Ale wielka płyta to niejednorodny system. Przez prawie 50 lat budownictwa wielkopłytowego, sposób wznoszenia budynków zmieniał się oraz adaptował do potrzeb i możliwości. Mieszkania wielkopłytowe powstające z wielkowymiarowych prefabrykatów na skalę przemysłową konstruowano różnymi metodami z użyciem różnych systemów technologicznych. I tak np. były budynki z wielkiej płyty w systemach zamkniętych (składane w jeden sposób) i otwartych (dopuszczające więcej konfiguracji). Samych technologii było kilka i zmieniały się według miejsca jak i czasu konstrukcji. Dodać to tego jeszcze “fantazję” komunistycznej budowlanki i pod terminem “wielka płyta” zmieścimy pokaźną typologię.

To miś budownictwo na skalę naszych możliwości! Problemy konstrukcji z wielkiej płyty.

A skoro już jesteśmy przy etapie wznoszenia budynków z wielkiej płyty warto się nad nim chwilę zatrzymać. Jeśli nawet architekci i urbaniści spisali się na piątkę z projektami, to logistyka, wykonanie prefabrykatów i ich złożenie pozostawiało wiele do życzenia. Charakterystyczny dla okresu PRL sposób zaspokajania głodu mieszkaniowego stawiał na ilość konstrukcji, a znacznie mniej na ich jakość.

Budownictwo wielkopłytowe było rozwiązaniem idealnym na ówczesne czasy. Najniższym kosztem, zaspokoić potrzebę posiadania mieszkania jak największej ilości obywateli. Oprócz oczywistych mankamentów takiej polityki budowlanej, samo przedsięwzięcie napotykało inne problemy.

W tzw. “Fabrykach Domów” powstawały wadliwe prefabrykaty, które trafiały na plac budowy. Transport wielkich bloków wymagał specjalnego transportu a montaż właściwego sprzętu. Na dodatek część konstrukcji trafiała za wcześnie na miejsce inwestycji, przez co musiała być kilkukrotnie przestawiana (zwiększało to możliwość uszkodzeń). A źle zabezpieczona poddawana szkodliwym czynnikom. Bloki żel-betonu, które trafiały za późno musiały być wbudowane niezgodnie z harmonogramem. Żeby dotrzymać tempa budowy, łączenie konstrukcji było nieprawidłowe.

Trzeba było improwizować i korzystać z nieprofesjonalnego sprzętu. Te i inne czynniki sprawiły, że obraz mieszkań z wielkiej płyty jest jaki jest: krzywe ściany, złe ułożenie stropów, wadliwy montaż złączy czy niespełniająca obecnych standardów izolacja termiczna. Można by jeszcze tu dodać kilka punktów…, ale większość opinii o mieszkaniach wielkopłytowych to mity lub przesadzone wyobrażenia. Nie wierzysz? Spróbuję zmienić to przekonanie.

Mity o mieszkaniach wielkopłytowych

Żeby szczerze odpowiedzieć sobie na pytanie, czy jest sens kupować mieszkanie w wielkiej płycie, musimy poradzić sobie z potocznymi przekonaniami na ich temat. To nie tak, że wszystkie uprzedzenia są mylne. Wręcz przeciwnie, część z nich ma w sobie trochę prawdy. Ale w potocznych opiniach wyrażają się obawy, które lepiej zracjonalizować. Choćby po to, żeby samemu móc sobie wyrobić o nich zdanie.

Czy mieszkania wielkopłytowe są bezpieczne?

W skrócie tak. A w mniejszym skrócie, architekci określają użyteczność budynków z wielkiej płyty na przynajmniej 100, a nawet 120 lat. Według badań Instytutu Technik Budowlanych liczba usterek w budownictwie wielkopłytowym jest taka sama jak w konstrukcjach wznoszonych innymi metodami.

Takie wiadomości nieco uspokajają, ale, gdy widzę pęknięcie na suficie biegnące przez całe mieszkanie w którym żyję, myślę, że nie każdemu takie zapewnienie wystarczy ;) Dlatego jeszcze bliżej przyjrzałem się temu, co piszą w fachowej literaturze o bezpieczeństwie budynków z wielkiej płyty.

Ogółem eksperci potwierdzają powyższe uwagi, jednak stawiają sprawę jasno: do oceny bezpieczeństwa trzeba podejść bardziej indywidualnie. Powstałe lata temu konstrukcje wielkopłytowe musiały realizować takie same normy bezpieczeństwa jakie są obecne, jednak ze względu na warunki tamtejszej epoki, część konstrukcji odbiega od zakładanych standardów.

Niestety brakuje ściślejszych analiz budynków wielkopłytowych. Przyjmuje się, że z jakością wielkiej płyty bywa różnie. I obok tych w dobrym stanie znaleźć można mieszkania z wyraźnie gorszą kondycją. Jako jeden z ważniejszych czynników eksperci wskazują niewłaściwy montaż, którego efektem są… nic innego właśnie jak pęknięcia i rysy. Skąd ja to znam? ;)

Na szczęście według opinii fachowców wady eksploatacyjne mieszkań z wielkiej płyty pokazują się już w pierwszych 5-8 latach ich użytkowania. Modernizacja i rewitalizacja budynku często wystarcza, aby konstrukcja powróciła do swojej zamierzonej użyteczności.

Oto zatem, co trzeba wiedzieć o bezpieczeństwie w mieszkaniach z wielkiej płyty:

  • Choć zaplanowany czas użytkowania tych konstrukcji to 50-60 lat, przetrwają one co najmniej 100 lat,
  • awaryjność budynków wielkopłytowych jest podobna do tych w innej konstrukcji,
  • normy bezpieczeństwa wznoszonych mieszkań wielkopłytowych w latach 1960-1980 są takie same jak obecne,
  • realizacja powyższych norm uwarunkowana jest od założeń projektowo-technicznych i ich właściwego wykonania,
  • powyższe normy brały pod uwagę lokalne uwarunkowania takie jak pożar, eksplozja oraz błędy ludzkie przy projektowaniu i wykonaniu,
  • wady konstrukcyjne mają większy wpływ na estetykę i odbiór społeczny tego typu budowli, niż na ich brak bezpieczeństwa,
  • mimo wszystko standard mieszkań w wielkiej płycie jest bardzo różny.

Mieszkania w wielkiej płycie są brzydkie i niefunkcjonalne?

Skoro wiemy, że niebezpieczeństwo mieszkania w bloku z dużej płyty jest takie samo jak w każdym innym budynku, warto zająć się jeszcze inną, często powtarzaną opinią. Trudno pochwalić wielką płytę za walor estetyczny. Jej funkcjonalność też pozostawia wiele do życzenia. Jednak od czasu wzniesienia tych budynków wiele się zmieniło. Zajęto się ich termomodernizacją a przy okazji poprawą ich wyglądu. Skojarzenia z “szarą masą” odchodzą w niepamięć.

O gustach nie łatwo dyskutować, ale przykłady modernizowanych osiedli z wielkiej płyty na zachodzie Europy, pokazują, że mieszkanie w nich może być o wiele lepsze. Te wzorce przychodzą też do Polski. Choć pewnie w tempie za wolnym. Nie mniej budynki wielkopłytowe zostały przez ostatnie lata licznie zrewitalizowane a działania modernizacyjne zostały podjęte w różnych skalach:

  • makro: czyli przeprojektowanie obszarów architektoniczno-urbanistycznych i całych osiedli,
  • mezo: czyli odświeżenie pojedynczych bloków (termomodernizacja, malowanie klatek, ścian, wymiana wind itp.)
  • mikro: czyli indywidualne przemeblowanie pokoi, zmiana układu mieszkania we własnym zakresie ich mieszkańców.

Co zatem warto wiedzieć o aspekcie estetycznym i funkcjonalnym mieszkania w wielkiej płycie? Przede wszystkim to, że ich wygląd i użyteczność zależy od działań spółdzielni i miast, skali oraz dokładności remontu. Te bloki, które nie zostały odświeżone nadal straszą wyglądem. Te po modernizacji wyglądają lepiej, ale ich funkcjonalność też może pozostawiać trochę do życzenia.

Normy energooszczędności zdążyły się od lat 60 kilkukrotnie zmienić i teraz nawet bloki po termomodernizacji mogą nie spełniać wszystkich standardów. To oznacza większe koszty za ogrzewanie. Kompleksowe działania modernizacyjne są drogie, ale przynoszą wyraźny efekt.

Przestrzeń między blokami może być przeznaczona na tereny rekreacyjne, zieleń, place zabaw. Budynki mogą mieć zindywidualizowany wygląd. Więcej trudności może sprawić odświeżenie i wyremontowanie własnego mieszkania w wielkiej płycie. Należy mieć na uwadze ograniczenia metrażowe jakie zostały narzucone budynkom wielkopłytowym.

Hałaśliwi sąsiedzi i niebezpieczna okolica?

Kolejny stereotyp z którym warto się zmierzyć. Idea przyświecająca wielkomiejskim osiedlom nie brzmi zachęcająco: zmieścić jak największą ilość ludzi w jak najmniejszej przestrzeni. Dołóżmy do tego problemy społeczne i ekonomiczne a mamy przepis na zamknięte w swoim środowisku lokalne społeczności borykające się z wieloma niedogodnościami (przestępczość, wandalizm, ubóstwo życia społecznego).

Ankiety przeprowadzone wśród samych mieszkańców wielkiej płyty pokazują zupełnie inny obraz. Osiedla uznawane są za bezpieczne, widać też pozytywne efekty ich remontów. Dobrze oceniane jest ich położenie i skomunikowanie z centrum miasta. Wskazuje się często bliskość terenów zielonych oraz obiektów edukacyjnych i rekreacyjnych.

Przedstawianie w sposób jednostronny życia pośród wielkiej płyty prezentuje świat w krzywym zwierciadle. Oczywiście wszystkie te problemy nie znikną, ale kojarzenie ich wyłącznie z blokowiskami lub jako ich dominujący element mija się z prawdą. Na hałaśliwych sąsiadów można trafić wszędzie. Nawet w domku na wsi.

Ceny mieszkań w wielkiej płycie

Powoli zmierzamy w końcu do znalezienia odpowiedzi na pytanie o opłacalność kupna mieszkania zbudowanego w systemie wielkopłytowym. Może kwestię tę rozstrzygną czynniki ekonomiczne – ile kosztują takie mieszkania w porównaniu do innych typów budynków?

Po pierwsze zauważmy, że mieszkania w wielkiej płycie to bardzo duża część rynku wtórnego. Niestety nie wiadomo ile dokładnie rynku wtórnego stanowią poszczególne typy budynków. Można jednak wykazać pewną zasadę: nieruchomości z rynku pierwotnego są droższe od tych z rynku wtórnego. Pamiętajmy jednak, że zdarzają się wyjątki od tej reguły. Jednak można bezpiecznie założyć, że mieszkania w wielkiej płycie są tańsze niż nieruchomości pochodzące z rynku pierwotnego. Ciekawe jak są konkurencyjne dla innych budynków z rynku wtórnego?

Przeprowadzone badanie dla rynku nieruchomości w Lublinie w latach 2004-2013 pokazało, że ceny mieszkań z wielkiej płyty są wyraźnie tańsze od tych z rynku pierwotnego. Natomiast dla innych budynków z rynku wtórnego ceny w wielkiej płycie w latach 2005-2010 były średnio wyższe niż dla innych typów nieruchomości. Trend ten odwrócił się w latach 2004 i 2011-2013.

W innej analizie eksperci Open Finance przedstawili wyniki dla lat 2007-2017 na podstawie rynku nieruchomości w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Jakie płyną z nich wnioski? Bardzo podobne do tych z Lublina. Tu jednak wyraźniej widać, że ceny mieszkań w wielkiej płycie wolniej tracą na wartości niż współczesne budownictwo.

To by oznaczało, że kupno mieszkania w wielkiej płycie to dobry interes. Ich wartość jest bardziej stabilna, są bezpieczne (nie mniej niż inne typy nieruchomości) a zmodernizowane mogą być ładne i funkcjonalne. Coś tu nie gra, prawda? Oczywiście, żeby dojść do takich wniosków trzeba jeszcze wyjaśnić przyczyny takich a nie innych wyników dla powyższych badań.

Dlaczego mieszkania w wielkiej płycie cieszą się zainteresowaniem?

Szybszy spadek wartości nowego budownictwa łatwo wyjaśnić – zawyżeniem ceny przez deweloperów. Gdy inwestor zauważa brak zainteresowania nieruchomością, domyśla się, że przeholował z kwotą i zdecydowanie obniża jej ceną idąc w drugą skrajność. Ten czynnik jednak nie umniejsza wcale mieszkaniom w wielkiej płycie.

Ich zaskakująco stabilna wartość wynika z czegoś innego – najczęściej bardzo dobrej lokalizacji i infrastruktury. Pamiętajmy, że kiedy wznoszono budynki wielkopłytowe nie liczono się tak z przestrzenią między nimi (i cena gruntu była inna). Tym samym powstały miejsca na rekreację. Wcześniejsza konstrukcja osiedli sprawiła, że miasta miały czas skomunikować się z nimi drogami, liniami autobusowymi. Obecnie nieruchomości z rynku pierwotnego powstają w mniej atrakcyjnych miejscach lub są wyraźnie droższe. Przewaga w dostępie do infrastruktury jest po stronie budynków wielkopłytowych.

To nie wszystko. Patrząc na ceny mieszkań w wielkiej płycie i innych nieruchomości z rynku wtórnego można odnaleźć ciekawą korelację. Dla Lublina wyższe ceny mieszkań budowanych w technologii prefabrykowanej przypadły na okres boomu na rynku nieruchomości (2005-2010). A są niższe, gdy branża ta przeżywa kryzys (2011-2013). To tylko czynnik pośredni, ale zwiększone zapotrzebowanie oznacza wyższe koszty dostępnych budynków. Podobnie teraz od roku 2015 sektor nieruchomości żyje kolejnym boomem.

Rozpowszechnienie się w Polsce tzw. house flippingu sprawia, że i ceny – wydawałoby się mało atrakcyjnych – mieszkań z wielkiej płyty nie maleją a nawet rosną. Inwestowanie w lokale w celu późniejszego wyremontowania i sprzedania przynoszą duży zysk, ale są zadaniem wymagającym i niebezpiecznym. Ryzyko jednak zmniejsza się w czasach wysokiego popytu i tanich kredytów hipotecznych. Stąd pewnie i wspomniana korelacja widoczna dla badań z Lublina.

Kupno mieszkania w wielkiej płycie – za i przeciw

Pewnie po takiej dawce informacji masz już swoje zdanie na temat opłacalności kupna mieszkania w budynku prefabrykowanym. Dlatego przedstawię tutaj ważniejsze wady i zalety takiej inwestycji, aby zyskać jeszcze ostatnią perspektywę.

Powody do zakupu mieszkania w wielkiej płycie

Sam mieszkam w wielkiej płycie, zatem jeśli jesteś zdziwiony, że takie mieszkanie warto kupić, to podzielam Twoje zaskoczenie. Jednak jednostkowe doświadczenie przegrywa w konfrontacji z 35 latami badań Instytutu Techniki Budowlanej. A te jasno mówią, że mieszkania w wielkiej płycie są tak samo bezpieczne jak każde inne. Trzeba zatem na poważnie wziąć argumenty osób, które zdecydowały się na ich kupno. A oto niektóre z nich:

  • stabilna wartość nieruchomości,
  • dobra lokalizacja (bliskość zieleni, większa odległość między blokami),
  • dobra infrastruktura (bliskość przystanków, komunikacji miejskiej, żłobków, szkół czy sklepów),
  • zmodernizowany blok jest ładny, funkcjonalny i ciepły,

Argumenty przeciw inwestycji w mieszkanie wielkopłytowe

Kupno lokum w budynku z prefabrykatów nie musi być jednak idealnym pomysłem. Jest wiele rzeczy na które trzeba zwrócić uwagę zanim zdecydujesz się na ten krok. Do istotnych mankamentów należą:

  • wysokie koszty i opłaty związane z utrzymaniem mieszkania w wielkiej płycie (zła termomodernizacja lub jej brak to wyższe wydatki na ogrzewanie, zły stan budynku oznacza wysoką opłatę remontową)
  • kosztowny i uciążliwy remont mieszkania (ale wydane środki na remont przyczyniają się zazwyczaj do proporcjonalnego wzrostu ceny lokalu),
  • nie zawsze jest możliwość dowolnej aranżacji wnętrza i rozmieszczenia pokoi,
  • nie wszystkie bloki zostały zmodernizowane,
  • różny stan techniczny budynków,
  • to jednak nadal budynki z zeszłej epoki (w większości lat 70 i 80).

Nie takie mieszkanie w wielkiej płycie straszne…

Okazuje się, że budynki wznoszone w technologii wielkopłytowej ani nie są niebezpieczne, ani nieopłacalne. Jasne jest też, że to jak bardzo warto kupić takie lokum zależy od wielu czynników. Nie ma sensu mierzyć wielkiej płyty jedną miarą. Ale z powyższych informacji można wyciągnąć kilka niebanalnych wniosków.

Najlepszym czasem na zakup mieszkania w wielkiej płycie jest okres poza boomem na nieruchomości (czyli jeszcze nie teraz, ale spadki sprzedaży nowych mieszkań mogą być pierwszymi jaskółkami zmiany cyklu). Choć to jednak powszechna zasada, że lepiej kupować w dołku koniunkturalnym. Pieniądze włożone w remont takiego lokalu nie tylko podwyższają cenę mieszkania, ale i mogą przynieść zysk. Ostrożność przy zakupie mieszkania w wielkiej płycie jest tak samo ważna jak i w przypadku wszystkich innych rodzajów nieruchomości.

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

Facebook