1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Deweloperzy górą? Co zmienia specustawa mieszkaniowa?

Deweloperzy górą? Co zmienia specustawa mieszkaniowa?

Deweloperzy górą? Co zmienia specustawa mieszkaniowa?
Ocena: 5 (ilość ocen: 1)

Specustawa mieszkaniowa ma już podpis Prezydenta, ale kontrowersje wokół niej nie cichną. Dla urbanistów i architektów ta ustawa to “Lex Deweloper” – znak wygranej lobby budowlanego i zepsucia planowania przestrzennego. Dla rządu to potrzebna regulacja, która przyspieszy budowanie nowych mieszkań. Kto ma rację? Jak oddzielić argumenty polityczne od merytorycznych? Czym będzie specustawa mieszkaniowa? Odpowiedzi szukamy w naszym artykule!

Jak powstawała specustawa mieszkaniowa?

Jeszcze w 2012 roku rozpoczęły się prace nad kodeksem urbanistyczno-budowlanym, którego celem było zaproponowanie kompleksowych rozwiązań problemów inwestycyjnych i planistycznych. Zmiana władzy nie od razu zrezygnowała z prac poprzedników, ale ostateczny koniec kodeksu i tak nadszedł na początku roku 2018.

W połowie marca 2018 roku Prawo i Sprawiedliwość przedstawiło pierwszy projekt tzw. specustawy mieszkaniowej, który od razu spotkał się z miażdżącą krytyką ze strony środowisk urbanistycznych, samorządowych i architektonicznych. W pierwotnej formie ustawy, Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju planowało zrezygnować ze stosowania przepisu dotyczącego planowania i zagospodarowania przestrzennego. Według tak obowiązującej specustawy mieszkaniowej, inwestycja mogłaby powstać bez względu na zapisy planu zagospodarowania przestrzennego, a nawet jego brak!

Pierwsze poprawki specustawy mieszkaniowej

Resort musiał uznać za słuszną część krytyki wobec projektu, zatem ostatecznie zrezygnował z najbardziej kontrowersyjnych zapisów. Przede wszystkim inwestycja nie może już powstać wbrew planom przestrzennym. Ale z tego warunku wyjęto np. tereny pokolejowe, poprodukcyjne i powojskowe. Jak można było się domyślić, nie uciszyło to polemicznych głosów. A im bardziej prace nad specustawą postępowały, tym bardziej słychać było krytyczne opinie bombardujące już nie tylko same jej przepisy, ale i jej zasadność.

Na te opinie resort pozostał już głuchy i 5 lipca 2018 roku ustawa została przegłosowana przez sejm. Ostatnich formalności dopełnił tylko Prezydent, który na początku sierpnia złożył podpis pod ustawą o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

Co reguluje specustawa mieszkaniowa?

Zanim przyjrzymy się komentarzom ekspertów na temat specustawy, zaczniemy od tego, co właściwie ona zmienia? Gdy wejdzie w życie, to inwestycje na jej podstawie mogą powstawać przez kolejne 10 lat, aż do końca 2028 roku. Poznajmy zatem zasady specustawy mieszkaniowej.

Ułatwienia dla deweloperów

Inwestorzy występujący o pozwolenie na budowę mają wolną rękę do wyboru, czy chcą procedować według obecnych zasad, czy według tych ustalonych przez specustawę mieszkaniową.

W przypadku, gdy działka będzie miała zagospodarowanie przestrzenne deweloper po wystąpieniu o pozwolenie na budowę, nie powinien czekać na decyzję dłużej niż 2 miesiące. W sytuacji, gdy planu przestrzennego brak, inwestor musi określić warunki zabudowy. Według wcześniejszej ustawy cała procedura miała zajmować nie więcej niż 60 dni, ale w rzeczywistości mogła trwać znacznie dłużej (nawet do roku). A w przypadku, gdy działka ma status rolnej lub przemysłowej starania o rozpoczęcie budowy mogą ciągnąć się latami.

I tu z pomocą wkracza specustawa, która umożliwia zdobyć pozwolenie na budowę na podstawie uchwały gminny, z pominięciem decyzji o planach przestrzennych i warunkach zabudowy. Pierwsza część procedury ma trwać nie więcej niż 60 dni. Po wydaniu przez gminę uchwały o inwestycji, lokalna społeczność ma 21 dni na wniesienie do niej swoich zastrzeżeń. Po tym czasie deweloper uzyskuje pozwolenie na rozpoczęcie budowy.

Przywileje jakie daje inwestorom specustawa mieszkaniowa pokazują, że to nie czcze przechwałki i rzeczywiście czas przygotowania inwestycji skróci się z 5 lat do 1 roku. Jednak żeby skorzystać z jej przepisów, deweloperzy muszą spełnić odpowiednie warunki.

Jakie obowiązki nakłada na inwestorów specustawa mieszkaniowa?

Na inwestycjach powstających według specustawy mieszkaniowej ciąży szereg ograniczeń. Między innymi ustawa określa, że:

  • budowa, która może podlegać przepisom specustawy, to co najmniej 10 domów jednorodzinnych albo nieruchomość/nieruchomości w których mieści się przynajmniej 25 lokali mieszkalnych,
  • inwestycja musi posiadać dostęp do drogi publicznej poprzez zjazd, lub w sposób pośredni dostęp poprzez drogę wewnętrzną o minimalnej szerokości 6 metrów,
  • wysokość budynków w miejscowościach do 100 tysięcy mieszkańców nie może przekraczać 4 kondygnacji naziemnych, a miastach powyżej podanej liczby maksymalna wysokość to 14 pięter. Wyjątkiem stanowi sytuacja, gdy w pobliżu (do 500 metrów odległości), stoi wyższy budynek. Wtedy inwestor może wznieść nieruchomość o takiej samej wysokości,
  • dostęp do sieci wodociągowej, elektroenergetycznej i kanalizacyjnej. Oraz odpowiednia odległość do terenów rekreacyjnych,
  • umiejscowienie inwestycji nie może być w większej niż 1000 metrów odległości od  przystanku komunikacji publicznej, a w miastach powyżej 100 tysięcy mieszkańców, odległość ta wynosi maksimum 500 metrów,
  • względem przedszkola, lokalizacja budowy nie może być większa niż 3000 metrów, a w miastach powyżej 100 tysięcy mieszkańców odległość skraca się do 1500 metrów. Przy czym przedszkole musi zapewnić miejsca dla co najmniej  3,5% planowanej liczby mieszkańców,
  • takie same odległości dla miejsca inwestycji dotyczą szkół podstawowych (maks. 3000 metrów i 1500 metrów dla miast powyżej 100 tys. mieszkańców). Z tym, że dana szkoła będzie w stanie przyjąć nie mniej niż 7% planowanej liczby mieszkańców.

W przypadku ostatnich dwóch warunków ustawodawca umożliwił rezygnację z punktów dotyczących lokalizacji względem szkół i przedszkoli, jeżeli inwestor zobowiąże się przekazać gminie środki na zapewnienie transportu i opieki dzieci przez okres 5 lat.

Warunki, które nakłada na dewelopera specustawa mieszkaniowa można jeszcze mnożyć. Na przykład inwestor we wniosku o lokalizacji przedsięwzięcia musi dołączyć koncepcję urbanistyczno-architektoniczną, która zostaje wyłoniona i obowiązkowo zrealizowana na podstawie wcześniejszego publicznego konkursu.

W specustawie mieszkaniowej zostały też zauważone potrzeby osób niepełnosprawnych i osób starszych. Projekty lokali mieszkalnych muszą powstawać w zgodzie udogodnieniami dla wymienionej grupy osób.

Do tego wszystkiego samorządy mają prawo do uściślenia powyższych założeń, jednak nie ma w nich mowy o pełnej dowolności. Gminy mogą regulować wymienione wyżej kryteria maksymalnie o połowę ich wartości.

Skoro zatem specustawa mieszkaniowa przewiduje tak wiele warunków dla inwestorów i oddaje decyzyjność w ręce gmin oraz lokalnej społeczności, to czemu przypięto jej łatkę Lex Deweloper? Czas przyjrzeć się komentarzom krytycznym.

Specustawa mieszkaniowa – pomoże czy raczej zaszkodzi?

Lista warunków ograniczających inwestorów jest równie długa, co środowiska ją krytykujące oraz argumenty, które przeciw Lex Deweloper są wytaczane. Krytyka dotyka różnych aspektów specustawy mieszkaniowej, zatem przyjrzyjmy się tym najważniejszym.

Czy specustawa mieszkaniowa w ogóle jest potrzebna?

To chyba “oczywista oczywistość” dla ustawodawców, że brakuje terenów na inwestycje mieszkaniowe. Zatem otworzenie do niej dostępu deweloperom pozwoli przyspieszyć cały proces rozpoczęcia budowy oraz zmniejszy jej koszty. Ale czy ten pewnik w istocie jest prawdą? Według urbanistów już na etapie samych założeń specustawy jest z czym polemizować. Argument, że brakuje terenów pod inwestycje jest iluzją, która świetnie pasuje lobby deweloperskiemu.

Jak wskazują architekci, członkowie Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej – Grzegorz Buczek i Anna Rembowicz-Dziekciowska: główny problem luki mieszkalniczej w Polsce nie wynika z braku miejsc do inwestycji. Według ekspertów plany miejscowe, które pokrywają 30% kraju zapewniają miejsce do wybudowania mieszkań dla 60-75 milionów Polaków. A według najśmielszych obliczeń nawet dla 200 milionów.

Czy nieruchomości powstałe dzięki specustawie będą tanie?

Szybkość procedowania planów budowy, bez oglądania się na plany przestrzenne pozwala deweloperom obniżyć koszty inwestycji, ponieważ już sam proces planistyczny podwyższa jej wartość. Aktualnie cena zakupu działki to około 20% całego kosztu inwestycji mieszkaniowej. Mimo wszystko uwolnienie tanich i atrakcyjnych terenów dla deweloperów, nie gwarantuje wyraźnego spadku cen nieruchomości a raczej ich unormowanie. Warto jednak wskazać na to, że wraz ze specustawą pojawia się zagrożenie niekontrolowanej zabudowy. Czy jest to realne?

Specustawa mieszkaniowa: spójna przestrzeń do życia czy chaos budowlany?

Urbaniści i architekci wskazują, że ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu inwestycji może kosztować mieszkańców nieładem planistycznym, źle zaplanowaną infrastrukturą i problemami logistycznymi. Czyli w zamian za tańsze nieruchomości każdy zapłaci korkami, brakiem zieleni i niskim ciśnieniem wody w wodociągach. Ten katastroficzny krajobraz po specustawie mieszkaniowej łagodzą jednak inne głosy.

Komentatorzy odnoszący się do powyższych uwag podkreślają, że ustawa – jak każdy “specjalny” akt prawny – w teorii dopuszcza do nadużyć, ale w praktyce inwestorzy muszą spełnić jasne warunki uzyskania pozwolenia na budowę. Deweloperzy są ograniczeni uchwałą gminy o ustaleniu lokalizacji inwestycji, kryteriami dla budowy w samej specustawie a także studium uwarunkowań.

Ten ostatni punkt chętnie wskazują deweloperzy, którzy chcą podkreślić, że omawiany akt prawny nie przekreśla ciągłości planowania przestrzennego. Przykładowo dotychczas, tam gdzie nie było miejscowego planu zagospodarowania, mogły powstawać inwestycje niezgodne ze studium uwarunkowań. Teraz budowa na podstawie specustawy mieszkaniowej musi powstać według założeń tego studium.  

Postęp? Niezupełnie, bo studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania to tylko dokument określający ogólną politykę przestrzenną gminy. Najważniejszym aktem jest tu przede wszystkim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli zatem nawet dzika zabudowa nam nie grozi, to specustawa w niewystarczający sposób chroni krajobraz przed rozlewaniem się miast, wbrew zapewnieniom resortu.

Specustawa mieszkaniowa – między “piekłem” urbanistów a “niebem” deweloperów

Od kwestii politycznej przy tak istotnym akcie prawnym nie sposób uciec. W oczywisty sposób pojawiają się pytania, czy specustawa mieszkaniowa musi być koniecznie rewolucją w prawie budowlanym? Czy nie można było kontynuować prac komisji zajmującej się kodeksem urbanistyczno-budowlanym? Może ostatecznie najważniejsze dla partii rządzącej było zrobienie wszystkiego po swojemu… i dla swoich?

To trudne pytania, na które, jeśli znajdzie się dobra odpowiedź, to i tak może być niezadowalająca, bo specustawa mieszkaniowa jak w soczewce skupia wielowymiarowe problemy struktur władzy.  

Sprowadzając na ziemię polemikę między zwolennikami i przeciwnikami omawianych przepisów można pokusić się o końcowe wnioski. Niemożliwe jest przewidzenie z góry skutków specustawy mieszkaniowej, a katastrofę urbanistyczną, którą jej wróżą przeciwnicy, warto złagodzić o kontrargumenty drugiej strony.

Specustawa zrzuca największą odpowiedzialność za ład przestrzenny na mieszkańców?

Na drodze do samowoli deweloperów stoi kilka barier. To od ich siły zależy, czy prognozy architektów i urbanistów się nie spełnią. Sama specustawa posiada poważne luki jak np. naruszanie praw własności. Wbrew woli właściciela nieruchomości inwestor może przeprowadzić przez działkę wodociąg, gazociąg lub inną sieć niezbędną dla inwestycji budowlanej (Art.35 ust.1). Łatwo przy takim zapisie o powstanie sąsiedzkich sporów.

Decydująca rola gminy w sprawie lokalizacji inwestycji powoduje, że pojawia się tu silny czynnik korupcjogenny. Gdy lokalny samorząd złamie się pod naciskami lobby deweloperskiego, jedynie sami mieszkańcy mogą interweniować zgłaszając zastrzeżenia wobec budowy. A na to mają tylko 21 dni od ogłoszenia wniosku w Biuletynie Informacji Publicznej. Dobrze, że ustawodawca zobowiązał dewelopera do załączenia wizualizacji proponowanej zabudowy, co powinno ułatwić zapoznanie się mieszkańcom z planami inwestycji. Ostatecznie to sami mieszkańcy mogą uchronić się przed niechcianą budową. Aż można usłyszeć głos żalu: “to po co jest Państwo?”… dobre pytanie.

To wygodne dla władzy zrzucić odpowiedzialność na lokalną wspólnotę i liczyć, że będzie czujnie śledziła każdą informację o nowych planach budowy. A co w przypadku, gdy inwestycja będzie dzielić społeczność? Deweloper może w końcu biegle grać na emocjach i interesach społecznych. Rację mają zatem przeciwnicy ustawy wytykając jej tworzenie konfliktów społecznych.

To jeszcze nie koniec zmian, bo Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju planuje dokonać przeglądu innych aktów prawnych związanych z prawem budowlanym i zapowiada na koniec roku przedstawienie kolejnych propozycji. Czy wsłucha się w krytyczne głosy? Pozostaje czekać i liczyć, że resort przejmie się bardziej komentarzami urbanistów niż deweloperów.

 

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»

Facebook