1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Dlaczego banki odmawiają udzielenia kredytu hipotecznego?

Dlaczego banki odmawiają udzielenia kredytu hipotecznego?

Dlaczego banki odmawiają udzielenia kredytu hipotecznego?
Ocena: 5 (ilość ocen: 4)

Ustawa kredytowa z 22 lipca 2017 roku wprowadziła obowiązek udzielania decyzji kredytowej w przeciągu 21 dni. Decyzja negatywna musi zostać uzasadniona. Jakie tłumaczenia pojawiają się najczęściej na odmowie udzielenia hipoteki?

Przyczyny odmowy kredytu hipotecznego można pogrupować według kilku tematów. Są problemy związane z: nieruchomością, zdolnością kredytową, zatrudnieniem oraz błędami w wypełnieniu wniosku. Poniżej zamieszczamy najczęstsze uzasadnienia banków.

Odmowa kredytu hipotecznego – co oznacza?

Każdy bank stosuje własny system oceny wniosku kredytowego. Uwzględnia on najczęściej zarówno wytyczne obecnego prawa, jak i własne regulacje danej instytucji bankowej. Dlatego, jeśli jeden bank nam odmówił, warto zapoznać się z przyczyną, bo w innym banku może nie stanowić ona problemu.

Bezwzględnie nie otrzymamy kredytu hipotecznego, jeśli:

  • chcemy go zaciągnąć w innej walucie, w której nie osiągamy minimum 50% dochodów,
  • nie posiadamy minimum 10% wkładu własnego lub jego ekwiwalentu (przeczytaj: jak uzyskać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego),
  • miesięczna rata kredytu przekroczy 50% naszych dochodów,
  • nie mamy udokumentowanych, stałych przychodów.

Odmowa kredytu hipotecznego wynikająca z charakteru nieruchomości

Nie jest to na pewno najczęściej spotykana przyczyna odmowy udzielenia kredytu, jednak warto dopilnować wspomnianych niżej kwestii.

Dożywocie w księdze wieczystej – bank nie będzie skłonny do zabezpieczenia hipotecznego na nieruchomości, na której figuruje dożywocie lub służebność osobista w księdze wieczystej. W przypadku problemów ze spłatą kredytu hipotecznego bardzo trudno taką nieruchomość sprzedać. Wnioski o zabezpieczenie hipoteki na takim lokalu są odrzucane z automatu.

Niedoszacowany kosztorys budowlany – jak pisaliśmy w artykule o kosztorysie budowlanym – banki często mają ustaloną stawkę minimalną za budowę metra kwadratowego. Jeśli nasz kosztorys nie mieści się w widełkach – bank z obawy o nieukończenie prac – odmówi nam kredytu. Rozwiązaniem jest podwyższenie stawek w kosztorysie – nawet, jeśli część prac zamierzamy wykonać samodzielnie. Minimalna stawka wynosi zazwyczaj 2-2,5 tysiąca złotych za 1m2.

Stan techniczny nieruchomości – banki niechętnie zgodzą się na zabezpieczenie na nieruchomości, która nie spełnia współczesnych standardów. Łazienka na korytarzu, nietypowy układ pomieszczeń, wejście do mieszkania przez pomieszczenie przynależne do innej osoby, brak instalacji grzewczej lub sanitariatów – to wszystko utrudnia ewentualną sprzedaż mieszkania i obniża wartość nieruchomości. Bardzo trudno uzyskać kredyt na zakup takiego lokalu, chyba, że w kosztorysie zagwarantujemy remont/modernizację.

Wartość nieruchomości – nieruchomość, na którą planujemy wzięcie kredytu, musi przejść proces oszacowania wartości przez rzeczoznawcę. Jeśli kwota na transakcji będzie budziła wątpliwości, bank może poprosić nas np. o dodatkowe zabezpieczenie.

Częściowy udział w nieruchomości – banki nie kredytują zakupu udziału w nieruchomości, chyba, że kredyt ma sprawić, że wykupimy udziały osób trzecich i staniemy się jedynymi właścicielami.

Mała atrakcyjność nieruchomości – problem z uzyskaniem mogą mieć także chętni na nieruchomość, na którą może nie być popytu. Dom pośrodku lasu, mieszkanie w bloku przy dużym zakładzie przemysłowym, nietypowy metraż, zabytkowy budynek – mogą stanowić problem. Warto o tym pamiętać, jeśli zakup zamierzamy kredytować.

Nierzetelny sprzedawca – dotyczy to przede wszystkim zakupu od dewelopera. Jeśli w przeszłości był on nieterminowy, zrywał umowy albo figuruje w rejestrach dłużników – bank może odmówić nam skredytowania u niego zakupu.

Odmowa przyznania kredytu hipotecznego z powodu zdolności kredytowej i zatrudnienia

Brak akceptacji wniosku kredytowego z powodu sytuacji finansowej przyszłego kredytobiorcy jest najczęstszą przyczyną odmowy. Tutaj piszemy, jak poprawić zdolność kredytową. Nie zawsze jednak można wpłynąć na ocenę banku. Sprawdź, z jakich powodów banki odmawiają najczęściej.

Nieudokumentowane dochody – brak umowy o dzieło, zlecenie czy o pracę, który udokumentuje nasze przychody, oznacza automatyczne odrzucenie wniosku. Jeśli na umowie mamy najniższą krajową, a resztę pensji otrzymujemy w formie uznaniowej premii – możemy być mało wiarygodni dla banku. Podobnie sytuacja ma się z dietami wyjazdowymi dla kierowców, dodatkami mundurowymi, wczasami pod gruszą itp. Jeśli zależy nam na wykazaniu dochodu z nich – musimy zadbać o to, by pracodawca w zaświadczeniu o dochodach je uwzględnił. Warto zadbać także o dodatkowe dochody, np. z najmu. Jeśli chcemy je wykazać we wniosku kredytowym, najpierw spiszmy umowę oraz odprowadźmy podatek.

Dochody z zasiłków, 500 plus, renty – świadczenia socjalne nie wliczają się w dochód, jaki uwzględniają banki. Większość tego typu zasiłków przyznawana jest na określony czas (często co roku jest nowa decyzja). Banki nie mają żadnej gwarancji, że utrzymamy je przez cały okres kredytowania. Więcej informacji: jakich dochodów nie akceptują banki.

Krótka historia zatrudnienia – banki raczej nie potraktują poważnie wniosku od osoby, która dopiero zaczyna swoją karierę zawodową i pracuje mniej niż kilka miesięcy. Nawet przy umowie o pracę na czas nieokreślony taka sytuacja będzie budziła wątpliwości. W jeszcze gorszym położeniu są osoby, prowadzące działalność gospodarczą. Dla większości banków wiarygodne są firmy, istniejące co najmniej 12 miesięcy, a jeszcze lepiej, gdy ich staż wynosi minimum 2 lata.

Działalność gospodarcza – ta forma zarobkowania jest zwykle dość surowo traktowana przez bank. Wielu przedsiębiorców, mając w planach wzięcie kredytu hipotecznego, dokonuje optymalizacji kosztów, rozbudowując koszty. Wpływa na to obniżenie końcowych dochodów, przez co zmniejsza się zdolność kredytowa.

Zła historia kredytowa – pierwszym posunięciem, jakie wykonuje bank przy badaniu konkretnego kredytobiorcy, jest wysłanie zapytania do Biura Informacji Kredytowej (BIK). Jeśli znajdą tam zapisy na naszą niekorzyść (problemy z terminową spłatą kredytów powyżej 30 dni), możemy mieć problem z uzyskaniem hipoteki. Podejrzany jest też dla banków zupełny brak pożyczek na naszym koncie – warto zaplanować niewielki kredyt i spłacić go w terminie, zanim weźmiemy kredyt hipoteczny.

Nieprawidłowości w BIK – zanim złożymy wniosek o kredyt hipoteczny, sprawdźmy swoją sytuację w BIK. Nie jest to zbyt częsta sytuacja, ale zdarza się, że pod naszym nazwiskiem figurują nieprawdziwe informacje. Warto je sprostować.

Klient parabanków – odmowa kredytowa może wynikać z naszych nawyków finansowych. Jeśli korzystamy z chwilówek, by sfinansować większe zakupy, wakacje i inne wydatki, to nawet, jeśli spłacamy je terminowo – dla banku stanowimy wątpliwego klienta. Dla analityka to sygnał, że nie panujemy nad swoimi finansami.

Kredyt gotówkowy, limit w koncie i karta kredytowa – negatywnie na naszą zdolność może wpłynąć zbyt duża ilość produktów kredytowych. Nawet, jeśli z nich nie korzystamy, dla banku limit w koncie albo karta kredytowa stanowi potencjalne obciążenie budżetu i o nią zmniejszy nasze możliwości. Stąd już prosta droga do odmowy.

Poręczenie kredytów komuś innemu – wnioskując o kredyt hipoteczny musimy pamiętać, że banki biorą pod uwagę nie tylko naszą obecną sytuację, ale także prognozują możliwości jej pogorszenia. Jedną z takich opcji jest konieczność spłaty zobowiązania, które podżyrowaliśmy komuś innemu. Jeśli poręczyliśmy kredyt na znaczną kwotę lub kilka różnych pożyczek – możemy się pożegnać z pozytywną decyzją o kredyt hipoteczny.

Rozrzutny tryb życia – choć banki rzadko się do tego przyznają, analitycy potrafią przed przyznaniem decyzji kredytowej sprawdzić daną osobę np. w internecie. Jeśli mamy konto w danym banku, sprawa jest jeszcze prostsza,wystarczy rzut oka na nasze wyciągi. Bank na pewno zaniepokoi brak oszczędności, wydawanie wszystkiego, co się zarabia itp.

Odmowa przyznania kredytu hipotecznego ze względu na błędy we wnioskowaniu

Jeśli wniosek kredytowy został odrzucony ze względów formalnych, często wystarczy je po prostu poprawić i wnioskować ponownie. Jest jednak kilka błędów, które mogą spowodować odrzucenie wniosku nawet po poprawkach. Oto one:

Złożenie zapytania w zbyt wielu bankach – BIK udostępnia bankom nie tylko naszą historię kredytową, ale także informuje w ilu bankach złożyliśmy ostatnio wniosek kredytowy. Podejrzane są zwykle osoby, które w tym samym czasie złożyły więcej niż 3 wnioski o jeden produkt bankowy.

Poświadczenie nieprawdy– wniosek, który zawiera nieprawdziwe informacje, mające poprawić sytuację kredytobiorcy, może zostać odrzucony bez prawa do odwołania. W skrajnych przypadkach możemy mieć problemy prawne z tytułu usiłowania wyłudzenia kredytu. Składanie nieprawdziwych informacji jest przestępstwem, ściganym na podstawie art. 297 Kodeksu Karnego.

Odmowa przyznania kredytu hipotecznego z powodów niezależnych od kredytobiorcy

Nie zawsze odmowa udzielenia kredytu hipotecznego wynika bezpośrednio z winy kredytobiorcy. Czasami uzależniona jest wewnętrznymi regulacjami banku. Odmówienie nam kredytu może wynikać z „dużego ryzyka” lub „negatywnego scoringu”.

Choć nie mówi się o tym głośno, banki regulują ilość udzielanych kredytów hipotecznych, w zależności od aktualnej sytuacji danej instytucji. Ilość udzielonych przez nie długoterminowych zobowiązań ma przełożenie na ich ocenę w oczach inwestorów. Czasami banki w ogóle nie przyznają kredytów, czasami celują w najbardziej obiecujących klientów. Niewiele możemy z tą sytuacją zrobić, poza złożeniem wniosku w innym banku.

Marta Kliś

Marta Kliś

Dla branży finansowej pisze od 2012 roku, w serwisie Hipoteki.net zajmuje się realizacją strategii oraz promocją w internecie. Lubi pomagać na forum oraz rozbudowywać listę poradników w bazie wiedzy. Prywatnie uwielbia fantastykę, koty oraz śledzenie nowości ze świata marketingu, które potem testuje w pracy.

Więcej postów

Facebook