1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Dlaczego warto refinansować Rodzinę na Swoim?

Dlaczego warto refinansować Rodzinę na Swoim?

Dlaczego warto refinansować Rodzinę na Swoim?
Ocena: 4 (ilość ocen: 3)

Program Rodzina na Swoim pomógł ponad 180 tys. kredytobiorcom. Jednak niedługo jego wsparcie dla resztek beneficjentów wygaśnie (mogło ono trwać maksymalnie 8 lat). RnS funkcjonował w latach 2006-2012, a w tym czasie przeciętna marża kredytu hipotecznego, zdążyła się zmienić. Refinansowanie takiego zobowiązania z zasady powinno się opłacać. Czy na pewno? A kiedy warto refinansować Rodzinę na Swoim?

W artykule są odpowiedzi na to:

  • na czym polegał RnS i czemu się skończył,
  • jak działa refinansowanie kredytu hipotecznego,
  • kiedy warto refinansować Rodzinę na Swoim,
  • o czym warto pamiętać przy rozważaniu refinansowania RnS.

Plus znajdziesz symulacje dla różnych wariantów refinansowania kredytu mieszkaniowego. Zobacz, bo dla najlepszego wyniku symulacji były beneficjent RnS zaoszczędziłby aż 20 000 zł. Czy warto? Sprawdź sam!

Program Rodzina na Swoim

RnS funkcjonował jako system dopłat rządowych do preferencyjnych kredytów hipotecznych w latach 2006-2012. Dofinansowanie polegało na dopłacaniu do 50% wartości odsetek kredytu i przysługiwało maksymalnie przez 8 lat. Mogły z niego skorzystać małżeństwa i osoby samotnie wychowujące dzieci. Od 2011 wprowadzono dwie ważne zmiany. Z projektu mogli skorzystać też single oraz dodano kryterium wiekowe – jeden z małżonków nie mógł mieć więcej niż 35 lat w momencie składania wniosku.

Dopłaty mogły dotyczyć nieruchomości pochodzących zarówno z rynku pierwotnego jak i wtórnego. Cena za 1m2 nieruchomości musiała się mieścić w granicach wskaźnika publikowanego przez BGK. Single mogli kupić za preferencyjny kredyt hipoteczny mieszkanie o powierzchni maksymalnie 50m2. Dla pozostałych limit ten wynosił 75m2 lub 140m2 w przypadku domu jednorodzinnego.

Ostatnie kredyty mieszkaniowe z RnS zostały udzielone w 2013 roku. Z programu zrezygnowano, ponieważ stawał się zbyt dużym obciążeniem dla budżetu państwa oraz spotykał się z krytyką ze stron ekspertów. Nie spełniał zadań polityki prorodzinnej i nie pomagał osobom w najtrudniejszej sytuacji mieszkaniowej.

(źródło: BGK; opracowanie: Hipoteki.net)

(źródło: BGK; opracowanie: Hipoteki.net)

Szczyt zainteresowania programem dopłat przypadł na rok 2011. Zatem już w przyszłym roku, po 8 latach dofinansowania, wielu beneficjentów może dojść do wniosku, że oferta kredytu hipotecznego, którą kiedyś zaciągnęli, jest aktualnie o wiele droższa od tych dostępnych obecnie. Co można w takiej sytuacji zrobić? Refinansować zobowiązanie?

Czym jest refinansowanie kredytu hipotecznego?

Z definicji to nic skomplikowanego. Refinansowanie oznacza przeniesienie aktualnego zobowiązania do innego banku. Nowy bank reguluje dług z poprzednią instytucją i na nowych zasadach udziela nam kredytu. Cała zasadność refinansowania kredytu hipotecznego (także tego preferencyjnego z RnS), polega na tym, że możemy z nowym bankiem ustalić:

  • zmianę typu rat (z malejących na równe i odwrotnie),
  • zmianę wysokości zobowiązania,
  • nowy okres kredytowania (wydłużyć go lub skrócić),
  • nowy dzień spłaty miesięcznej raty kredytu mieszkaniowego,
  • z jakich produktów dodatkowych banku chcemy skorzystać.

Ogólnie można wymienić dwie główne zalety dobrego refinansowania. Po pierwsze możemy obniżyć koszty kredytu, czyli z ekonomicznego punktu widzenia zaoszczędzić na przeniesieniu zobowiązania do banku oferującego tańsze opłaty za odsetki. Po drugie, przez kilka lat mogą zmienić się nasze warunki a refinansowanie umożliwia ponownie dopasować kredyt i produkty bankowe w taki sposób jaki jest dla nas wygodny.

Oszczędność i komfort to wystarczające powody, aby rozważyć przeniesienie uciążliwego kredytu hipotecznego. Wygoda to kwestia gustu, dlatego sprawdziłem jak wygląda sytuacja z opłacalnością refinansowania. W końcu nie jest ono darmowe a bank pobiera za tę usługę opłaty. W obliczeniach pomagał mi między innymi ten kalkulator refinansowania kredytu hipotecznego. Jeśli chcesz Ty też możesz z niego już skorzystać!

Kalkulator refinansowania kredytu hipotecznego

Rodziny na Swoim – przyczyny (nie)refinansowania

Dzięki RnS wiele osób mogło pozwolić sobie na zaciągnięcie kredytu na mieszkanie. Efekt dopłat był bardzo zachęcający. Kredyt hipoteczny zaciągnięty na 30 lat o wartości 200 000 zł, w rynkowych warunkach oznaczał miesięczną ratę w wysokości 1230 zł. Z dofinansowaniem RnS rata kredytu mieszkaniowego mogła wynosić tylko 654 zł! Ale wokół refinansowania RnS powstało kilka mitów.

Na przykład niektórzy beneficjenci tego programu, nie chcą przenosić kredytu hipotecznego do innego banku, bo boją się utraty dopłat rządowych. Jeśli minęło już 8 lat od zaciągnięcia zobowiązania, to przed kredytobiorcami nie stoją już żadne ograniczenia. Koniec dopłat to odpowiedni moment do rozważenia opłacalności refinansowania Rodziny na Swoim.

Jeśli jednak myślimy, że obecnie mamy tańsze kredyty hipoteczne niż kilka lat temu to niezupełnie mamy rację. Owszem oprocentowanie spadło, ale to dzięki niskim stopom procentowym. A marże? No właśnie z nimi jest różnie. Za wstrzymywaniem się przed refinansowaniem RnS stoją nie tylko nieuzasadnione obawy, ale i racjonalne kalkulacje.

Porównanie opłacalności refinansowania kredytu hipotecznego z RnS

Zobaczmy jak wyglądała sytuacja z kredytami mieszkaniowymi kilka lat temu.

(źródło: NBP; opracowanie: Hipoteki.net)

Od marca 2015 do dziś, Rada Polityki Pieniężnej utrzymuje rekordowo niski poziom stóp procentowych. W okresie w którym działał program RnS stopa referencyjna wynosiła najmniej 3,5% dochodząc na moment nawet do 6%. Na oprocentowanie kredytu hipotecznego wpływ ma właśnie stopa procentowa od której liczony jest wskaźnik WIBOR (dla kredytów w złotówkach) i marża banku.

Gdyby porównywać opłacalność refinansowania Rodziny na Swoim opierając się wyłącznie na oprocentowaniu, to tylko w wyjątkowych sytuacjach nie przyniosłoby to oszczędności. Aktualnie przeciętne oprocentowanie zobowiązania wynosi ok. 3,8% a jeszcze 8 lat temu mogło ono wynosić ok. 6,5-7,5%. Ale kredytobiorcy z oprocentowaniem zmiennym również odczuli pozytywne skutki obniżki stóp procentowych. Jedynie marże kredytów z zasady nie ulegają zmianie i to one wyjaśnią dlaczego refinansowanie “starych” kredytów mieszkaniowych nie cieszy się powodzeniem.

Krótki powrót do przeszłości, czyli sprawdzenie archiwalnych ofert banków i mamy takie oto dane.

(źródło: AMRON-SARFiN, banki; opracowanie: Hipoteki.net)

Dla porównania, w tym roku przeciętna marża kredytu mieszkaniowego wynosiła około 2,00%. Na przykład zaciągający zobowiązanie z RnS w 2011 roku mogli skorzystać z kredytów hipotecznych o wyraźnie niższej marży. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że kredyt preferencyjny w programie Rodzina na Swoim mógł być oceniany jako bardziej ryzykowny przez bank. Z tego powodu marża mogła zostać nieco podwyższona. Natomiast obecnie, może i dziś średnia marża wynosi ok. 2,00%, ale jest dostępnych wiele innych ofert z niższymi opłatami. I nie są to tylko promocje kredytów hipotecznych.

Symulacja refinansowania kredytu mieszkaniowego z Rodziną na Swoim

Wyposażeni w powyższe dane, możemy pokusić się o symulację sytuacji, w której po 8 latach spłacania preferencyjnego kredytu hipotecznego, bierzemy pod uwagę jego refinansowanie. Oto kryteria, które przyjmujemy. Kwota zobowiązania to 200 000 zł, okres kredytowania wynosi 30 lat, raty równe. W tym oprocentowanie wynosi 6,30%, z marżą 2,50%. Oferta banku, do którego chcemy przenieść zobowiązanie posiada marże w wysokości 1,90% a oprocentowanie to 3,70%. Zakładam, że kredyt mieszkaniowy z Rodziną na Swoim został zaciągnięty w 2010 roku.

Kredyt hipoteczny z Rodziną na Swoim

kwota kredytu hipotecznego200 000 zł
okres kredytowania30 lat
oprocentowanie kredytu6,30%
wysokość marży2,50%
1 rata kredytu hipotecznego1238 zł
całkowity koszt kredytu445 660 zł
suma odsetek245 660 zł

 

Zwróćmy uwagę, że po dofinansowaniu z RnS miesięczna rata za kredyt hipoteczny maleje do ok. 660 zł. Tym bardziej jednak boleśnie można odczuć koniec programu po 8 latach. W 2015 roku stopy procentowe dochodzą do najniższego poziomu w historii. Aby zbliżyć symulację do rzeczywistej sytuacji zakładam, że po 60 ratach oprocentowanie zmienia się skokowo (nie biorę pod uwagę wcześniejszych obniżek stóp procentowych) i wynosi 4,30%.

Czyli spłacamy kredyt przez 5 lat z oprocentowaniem 6,30% a potem obniżonym do 4,30%. Przy takim układzie po 8 latach pozostało nam do spłacenia 173 445 zł a kolejna rata bez dopłaty rządowej będzie wynosić 1017 zł. Jak wyglądałaby kredyt hipoteczny po refinansowaniu?

Kredyt hipoteczny bez dopłaty rządowej po refinansowaniu

 

kwota kredytu hipotecznego173 445 zł
okres kredytowania22 lat
oprocentowanie kredytu3,70%
wysokość marży1,90%
1 rata kredytu hipotecznego961 zł
całkowity koszt kredytu253 763 zł
suma odsetek80 318 zł

 

W tej sytuacji przeniesienie kredytu do banku z marżą 1,90% i oprocentowaniem 3,70% daje oszczędność w wysokości 14 756 zł. Bez refinansowania suma kosztów kredytu ex-Rodzina na Swoim wynosi 268 519 zł. Ale co z prowizją za jego przeniesienie? Załóżmy, że wynosi ona 2% od wartości kredytu mieszkaniowego, czyli 3 469 zł. To nadal ponad 10 000 zł więcej w naszej kieszeni.

Czy dla tych pieniędzy warto refinansować? Można taki kredyt “uatrakcyjnić” dobierając sobie takie parametry, które nam pasują. Wykorzystajmy np. jeden z najciekawszych “trików” na zmniejszenie kosztów kredytu hipotecznego – zmienienie rat równych na malejące.

Przy zachowaniu wcześniejszych parametrów oprócz zmiany typu spłaty kredytu, jego pierwsza rata wynosi, co prawda teraz więcej, bo 1 191 zł, ale suma kosztów zmalała do 244 304 zł, co skutkuje ostatecznie zaoszczędzeniem ponad 20 000 zł! I pamiętajmy, że kolejne raty będą się stawać coraz mniejsze.

Refinansowanie kredytu hipotecznego – jak zrobić to dobrze?

Powyższa symulacja choć jest tylko hipoteczną sytuacją, to dobrze obrazuje dylemat przed jakim mogą stać przyszli ex-beneficjenci Rodziny na Swoim. Samo porównanie kredytów hipotecznych na podstawie ich oprocentowania to za mało, aby ocenić opłacalność refinansowania zobowiązania. Ten parametr też w końcu uległ zmianie, po obniżkach stóp procentowych.

Opłacalność przeniesienia kredytu mieszkaniowego do innego banku rośnie proporcjonalnie wraz z różnicą wysokości marż. W prezentowanej symulacji wystarczyło tylko wybrać kredyt hipoteczny z marżą niższą o 0,60%, aby w całej skali zaoszczędzić ponad 10 000 zł lub nawet 20 000 zł po wybraniu rat malejących.

Oczywiście nowy bank policzy sobie określoną cenę za refinansowanie u niego kredytu hipotecznego. Do kosztów związanych z przeniesieniem zobowiązania trzeba pewnie będzie doliczyć prowizję, opłaty operacyjne związane z ponowną oceną zdolności kredytowej, wykonanie operatu szacunkowego czy wykonanie wpisu do hipoteki. Niekorzystny może być też zapis w umowie kredytu hipotecznego o opłacie za wcześniejszą jego spłatę. Ten koszt może wyraźnie zmniejszyć korzyści płynące z przeniesienia zobowiązania. Warto zatem się jemu przyjrzeć. Dla kredytów hipotecznych podpisanych po 22 lipca 2017 roku taka opłata obowiązuje przez 3 lata, potem wcześniejsza spłata jest już bez prowizji. 

Kiedy zatem refinansować Rodzinę na Swoim jest łatwo obliczyć. Niższa marża, niskie oprocentowanie i optymalne opłaty za przeniesienie mogą dać spore oszczędności. Chcesz wykonać własną symulację refinansowania? Skorzystaj z naszego kalkulatora!

Kalkulator refinansowania kredytu hipotecznego

Nieco trudniej ocenić, czy refinansowanie będzie dla nas poręczne. To w końcu prawie, że start od nowa. Jakie produkty banku nam się przydadzą, z których warto skorzystać, aby obniżyć koszty kredytu hipotecznego? Cross-sell i promocje kredytów mieszkaniowych nie zawsze są opłacalne. Czy może skoncentrować się na obniżeniu sumy opłat? A może wykorzystać okazję i zwiększyć kwotę zobowiązania?

To właśnie zarazem plus i minus refinansowania – jak wycisnąć z niego najwięcej korzyści dla siebie a przy tym nie tracić zbyt wiele czasu? Odpowiedź na to warto przede wszystkim zacząć od sprawdzenia ile dzięki temu zaoszczędzimy. Symulacje z artykułu pokazują, że gra jest warta świeczki.

 

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»