1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Dokąd zmierza Mieszkanie Plus?

Dokąd zmierza Mieszkanie Plus?

Dokąd zmierza Mieszkanie Plus?
Ocena: 5 (ilość ocen: 2)

W czerwcu tego roku miną 3 lata od zaprezentowania programu Mieszkanie Plus przez premier Beatę Szydło. Na dziś, efekt pracy Narodowego Programu Mieszkaniowego byłby żaden, gdyby nie pilotażowe projekty, którym przyklejono łatkę sztandarowego pomysłu Prawa i Sprawiedliwości. Czy obietnica tanich mieszkań na wynajem dla osób zbyt bogatych na lokal komunalny, ale zbyt biednych na kredyt hipoteczny jest jeszcze możliwa do zrealizowania? Co stało się z Mieszkaniem Plus? Szukamy na to odpowiedzi!

W naszym artykule zajęliśmy się analizą następujących tematów:

  • jak zmieniał się program Mieszkanie Plus w przeciągu ostatnich 3 lat,
  • jakimi efektami może się pochwalić opisywany projekt,
  • dlaczego Mieszkanie Plus – w obecnym kształcie – nie jest lekiem na problemy mieszkaniowe Polaków?
  • czy Mieszkanie Plus można ulepszyć? Czy jest sposób, aby zmniejszyć wykluczenie i głód mieszkaniowy w Polsce?
  • jak można ocenić Mieszkanie Plus i jakie są prognozy dla tego programu?

Trzy lata zmian w Mieszkaniu Plus

3 czerwca 2016 roku na konferencji prasowej został zapowiedziany rządowy projekt Narodowego Programu Mieszkaniowego skierowanego do wszystkich Polaków, którego celem było dostarczenie tanich mieszkań na wynajem z możliwością dojścia do własności.

Na gruntach przekazanych przez Skarb Państwa miały powstawać tanie budynki, które pozwalałyby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe obywateli Polski, którzy znajdują się w tzw. “luce czynszowej”. Czyli zarabiają wystarczająco dużo, aby nie dostać lokalu socjalnego, ale nie posiadają wystarczających oszczędności ani zdolności kredytowej, żeby kupić mieszkanie, nawet z pomocą kredytu hipotecznego.

W zapowiedziach Beaty Szydło czynsz miał wynosić od 10 zł do 20 zł za metr kwadratowy. Z opcją dojścia do własności należałoby dodać jakieś dodatkowe 20% kosztów. Podane kwoty szybko okazały się być nierealne.

W ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego miały też powstać Indywidualne Konta Mieszkaniowe, czyli projekt wsparcia regularnego oszczędzania na cele mieszkaniowe. Ten pomysł także nie został ostatecznie zrealizowany.

Uchwałą Rady Ministrów nr 115/2016 z dnia 27 września 2016 przyjęto wytyczne dla Narodowego Programu Mieszkaniowego. Jego cele, działania i efekty były współmierne do problemu mieszkaniowego w Polsce. Na tym etapie Mieszkanie Plus wyglądało na kompleksowy projekt. Rozmach planów dawał na początku powody do optymizmu. Długi horyzont czasowy przedsięwzięcia pozwalał też rządowi przyjąć pewien okres przejściowy.

Krajowy Zasób Nieruchomości – do pięciu razy sztuka?

Zanim jednak Mieszkanie Plus mogło ruszyć niczym lokomotywa z wiersza Tuwima, już na starcie zaczęły się pierwsze potknięcia. Budynki wzniesione w programie miały być tanie, ponieważ grunty na których planowano je wznieść zostałyby okazyjnie przejęte od spółek Skarbu Państwa. Oczekiwanie, że spółki będą działać na swoją niekorzyść było sprzeczne z intuicją, zatem postawiono je “zachęcić” przepisami ustawy o KZN, która weszła w życie 11 września 2017 roku. Powstał dzięki temu “bank ziemi” dla Narodowego Programu Mieszkaniowego.

Ale od czasu uchwalenia ustawy do dziś przepisy o KZN zdążyły być już nowelizowane pięciokrotnie (!). Ciągłe zmiany w prawie dotyczącym pomocy dla Mieszkania Plus zdradzają poziom zagubienia ustawodawcy. A efekt? Z przekazanych ok. 500 tys. działek do KZN tylko 500 nadaje się pod budowę mieszkań czynszowych. Co więcej, dotychczas, ani jedna inwestycja zrealizowana w ramach Mieszkania Plus nie powstała na gruntach znajdujących się w banku ziemi.

Nowela ustawy o KZN z 16 maja 2019 roku przekreśla pomysł taniego budownictwa. Od teraz grunty przekazywane do banku ziemi mają być skupowane po cenie rynkowej. Dzięki temu spółki Skarbu Państwa będą miały zabezpieczony interes majątkowy, co zachęci je do współpracy z Krajowym Zasobem Nieruchomości. Niemniej oznacza, to że Mieszkanie Plus będzie działało na zasadach i cenach podobnych rynkowym, albo koszty projektu znacznie wzrosną.

Specustawa mieszkaniowa na pomoc Mieszkaniu Plus

Trudności z pozyskaniem gruntów pod inwestycje to nie jedyny problem Narodowego Programu Mieszkaniowego. Jest nim też brak inwestorów, czyli deweloperów, którzy byliby chętni skorzystać z udziału w programie budując mieszkania na wynajem. Aby ułatwić sektorowi deweloperskiemu to zadanie 5 lipca 2018 roku przegłosowano w sejmie ustawę nazwaną w mediach “Lex Deweloper”.

Ułatwienie procesu planistycznego oznacza przyspieszenie realizacji inwestycji, ale przy okazji nowe prawo stało się zagrożeniem dla ładu przestrzennego. Spotkało się z druzgocącą krytyką a tam, gdzie miałyby powstawać inwestycje w jego ramach, dochodzi do protestów. Także większość samorządów przyjęło uchwały, które mogłyby dopuścić do inwestycji według planów specustawy mieszkaniowej.

Jednak bardziej istotne jest to, że obecnie nadal jedynym realizatorem Mieszkania Plus jest PFR Nieruchomości. To oznacza, że zainteresowanie deweloperów budowaniem mieszkań na wynajem jest żadne. Zachęty w postaci “Lex Deweloper” oraz Mieszkania na Start nie poskutkowały.

Dwa Mieszkania Plus – komercyjne i rządowe oraz Mieszkanie na Start?

14 września 2017 roku Włodzimierz Stasiak, wiceprezes spółki BGK Nieruchomości (przejętej później przez PFR Nieruchomości) zapowiedział podział Mieszkania Plus na część komercyjną oraz rządową. Z obecnej perspektywy można śmiało powiedzieć, że już wtedy było wiadomo, że pierwotny model Narodowego Programu Mieszkaniowego właśnie staje się swoją karykaturą.

Kolejne zmiany przy ustawie o KZN pokazały, że rządowe Mieszkanie Plus stoi w miejscu. Rząd przeświadczony tym, że na problemy najlepsze są dopłaty, ustanowił nowy projekt Mieszkanie na Start, czyli program dopłat do czynszów dla najemców zamieszkujących określone mieszkania. Po cichu za to odeszły w niepamięć Indywidualne Konta Mieszkaniowe. Wiadomo, programem oszczędzania na nieruchomość jest trudniej zjednać sobie wyborców.

Choć Mieszkanie na Start ruszyło 1 stycznia 2019 roku, to właściwie brakuje lokali, które spełniają zasady dopłat z tego programu. Czyżby 3 lata minęły a na jakiekolwiek efekty przyjdzie nam nadal czekać?  

Rezultaty a obietnice programu Mieszkanie Plus

Trzy lata prac nad Mieszkaniem Plus trudno nazwać sukcesem. Prace legislacyjne to stałe nowelizacje albo buble prawne. Przypomnijmy, że obiecana ilość mieszkań szła w tysiącach a nawet milionach.W ramach programu Mieszkanie Plus chcielibyśmy wybudować w najbliższych dziesięciu latach od dwóch i pół do trzech milionów tanich mieszkań. To śmiały cel, ale wykonalny.” – takie słowa znalazły się w liście Prezesa PiS Jarosława Kaczyńskiego podczas uroczystego przekazania kluczy do lokali wybudowanych w ramach Mieszkania Plus w Białej Podlaskiej.

Natomiast na stronie PFR Nieruchomości znajdziemy informacje o tym, że do końca 2019 roku PFR Nieruchomości planuje mieć w przygotowaniu około 100 tys. mieszkań na łączną kwotę ponad 30 mld zł. To tak wygląda Mieszkanie Plus od strony deklaracji. A jak wygląda rzeczywistość? Na jaką pomoc mogą realnie liczyć Polacy w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego?

Mieszkanie Plus 2019 w liczbach

Póki, co oddanymi lokalami w programie Mieszkanie Plus może się pochwalić tylko  PFR Nieruchomości. Jak podaje spółka na swojej stronie, obecnie oddanych do użytku jest 480 lokali w Białej Podlaskiej, Kępnie oraz w Jarocinie. Wkrótce dołączą do nich mieszkania w Gdyni (172 lokale), Wałbrzychu (215 mieszkań) oraz Kępicach (40 lokali).

Ilość mieszkań z ostateczną decyzją inwestycyjną wynosi 14 022 lokale a kolejne 14 268 mieszkań, oczekuje na taką decyzję. Do tego 27 518 lokali oczekuje na przygotowanie wniosków inwestycyjnych. Dodatkowo w ramach komercyjnego ramienia Mieszkania Plus aktualnie w budowie jest 1054 mieszkań.

Według Analizy Centrum Amron, rządowa część Mieszkania Plus może pochwalić się 18 651 mieszkaniami w trakcie realizacji. Poza tym wytypowano  116 nieruchomości gruntowych, które pozwolą na wybudowanie około 63 tysięcy mieszkań. Miejsca planowanych inwestycji przedstawia poniższa ilustracja.

geoportal mieszkanie plus

(źródło: geoportal.gov.pl)

Generalnie sprawozdanie z działania Narodowego Programu Mieszkaniowego to przede wszystkim kolejne informacje o realizowaniu inwestycji. Po 3 latach brakuje namacalnych efektów – mieszkań czynszowych, komunalnych, poprawy warunków zamieszkiwania. Narodowy Program Mieszkaniowy jest w budowie – to dobra informacja. Zła jest taka, że realizowane projekty w 2018 i 2019 to wszystko za mało.

Mieszkanie Plus w 2030 roku – obietnice a rzeczywistość

W pierwotnych założeniach i celach Narodowego Programu Mieszkaniowego znaleźć można informacje o efektach jakie powinien on osiągnąć do 2030 roku. I tak na przykład do 2030 roku ilość mieszkań na 1000 osób powinna wynosić 435. Obecnie współczynnik ten wynosi 380. Dla porównania średnia w Unii Europejskiej to 430. Obok tych celów zamierzano zmniejszyć do zera, liczbę osób oczekujących na najem mieszkania gminnego oraz poprawić warunki mieszkaniowe dla 2 milionów ludzi.

Według różnych danych lukę podażową na rynku mieszkaniowym w Polsce ocenia się na ok. 2,5 miliona mieszkań. To mniej więcej tyle, ile zapowiadał wybudować mieszkań prezes PiS. Jednak w perspektywie liczby oddanych mieszkań, planów realizacji i sytuacji w sektorze nieruchomości, to puste obietnice. Dotychczas w deklaracjach polityków więcej było megalomanii niż chłodnych kalkulacji.

Prezes PFR Nieruchomości – Michał Barszcz – mówi o ok. 100 tysięcy mieszkaniach wybudowanych w przeciągu 10 lat. Skoro w całym 2019 roku ma być oddanych około 1000 nowych mieszkań, to Mieszkanie Plus powinno od 2020 roku budować około 10 000 lokali rocznie. Nawet zakładając, że program nabierze nagle takiego tempa, to 100 000 mieszkań do 2030 roku, to ciągle za mało.

W całym 2018 roku oddano około 185 tysięcy mieszkań z czego deweloperzy oddali  111 tysięcy a indywidualni inwestorzy 67 tysięcy mieszkań. W związku z boomem na rynku nieruchomości trzeba przyjąć, że wynik ten jest powyżej średniej. W latach 2011-2018 oddano w Polsce ok. 1 246 000 mieszkań ogółem. Daje to na rok średnio 155,8 tys. mieszkań.

Przyjmując takie średnie tempo budowy, do 2030 roku na rynku będzie ok. 1 558 000 lokali więcej niż dziś. Zapowiada się, że wkład Mieszkania Plus do efektów działania rynku to tylko ok. 6,4% przy swoich 100 tysiącach lokali w ciągu 10 lat. I nadal będzie brakowało 842 tysięcy mieszkań, aby wyrównać deficyt nieruchomości. Zakładając, że 2,5 mln mieszkań wystarczy, a deficyt się nie zwiększy.

Budując 100 000 mieszkań w ciągu 10 lat Mieszkanie Plus nie zrealizuje swoich pierwotnych zamierzeń. Narodowy Program Mieszkaniowy miał jednak większe ambicje niż bycie około 6% bonusem do zmniejszenia luki podażowej na rynku nieruchomości w Polsce.  

Dlaczego Mieszkanie Plus nie wypaliło?

Wróćmy pamięcią do początków tego projektu. Jego głównymi atutami miały być tanie grunty pochodzące od spółek Skarbu Państwa oraz prywatni deweloperzy chętni zysku.

Po pierwsze – jak to możliwe, że nikt nie wpadł już w 2016 roku na to, że spółki Skarbu Państwa z pewnością niechętnie będą pozbywały się swojego majątku? Natomiast zmuszone przekazywaniem działek do KZN, będą wybierały te najmniej atrakcyjne. Efekt? Pod inwestycję mieszkaniową nadaje się tylko jedna na tysiąc działek!

Nowelizacja ustawy o KZN z 16 maja 2019 roku zabiła już pomysł tanich gruntów. Teraz działki będą nabywane dla programu Mieszkanie Plus po cenach rynkowych.

Po drugie wykorzystanie deweloperów jako siły służącej do wzniesienia tanich mieszkań na wynajem brzmiało na pewno atrakcyjnie. Ale i tu powinna wystarczyć chwila refleksji, aby zrozumieć, czemu to założenie było utopią. Postawmy się na miejscu deweloperów. Może i fajnie jest skorzystać z przyspieszonej ścieżki realizacji budowy. Mamy też gwarancję wynajmu wszystkich wzniesionych mieszkań. Ale przy okazji inwestycja ma ograniczenia. Przede wszystkim:

  • ceny czynszu byłyby odgórnie regulowane (dziś wiemy, że już nie będą, ale to nadal nie przekonuje deweloperów),
  • model zysków z inwestycji w Mieszkaniu Plus jest długotrwały. Deweloperzy czerpią większe zyski, gdy kredytują inwestycję i szybko sprzedają mieszkania. Przy obecnym deficycie mieszkań w Polsce taki model biznesowy daje pewny i większy zysk niż mieszkania czynszowe.

Czyli reasumując. W 2016 roku rząd Prawa i Sprawiedliwości zakładał, że spółki Skarbu Państwa oraz prywatni deweloperzy albo będą działać wbrew swojemu interesowi, albo wybiorą mniej korzystny model biznesu. Polacy znajdujący się w luce czynszowej mogą sobie tylko wyobrażać zaskoczenie rządu, gdy kolejne ustawy nie mogły nadać tempa Mieszkaniu Plus.

Teraz Mieszkanie Plus to po prostu koordynowany przez rząd projekt wznoszenia mieszkań na wynajem po rynkowych cenach, ale z możliwością skorzystania z dopłat do najmu w ramach Mieszkania na Start. Tyle zostało z ambicji Narodowego Programu Mieszkaniowego.

Polacy potrzebują całościowej polityki mieszkaniowej

Nawet w optymistycznych założeniach Mieszkanie Plus staje się, co najwyżej “cegiełką plus” w poprawie warunków mieszkaniowych Polaków. Przy obecnym deficycie nieruchomości potrzeba nam programu mieszkaniowego z prawdziwego zdarzenia.

Jednak przy całej krytyce Mieszkania Plus należy uznać, że jego diagnoza źródła problemu mieszkaniowego w Polsce była od początku trafna. I nawiasem mówiąc pewnie to właśnie tu tkwi tajemnica początkowego entuzjazmu wokół tego projektu.

Narodowy Program Mieszkaniowy był pierwszym od wielu lat przedsięwzięciem, które zerwało z przekonaniem, że to prywatni deweloperzy rozwiążą problem deficytu mieszkań. Ostatnie analizy wpływu sektora deweloperskiego na rynek mieszkaniowy w 2019 pokazują, że inwestorom opłaca się wstrzymywać ze sprzedażą nieruchomości przy obecnym boomie mieszkaniowym. Prywatny rynek mieszkaniowy w Polsce jest dysfunkcyjny.

Druga diagnoza również była celna. Polski rynek nieruchomości cechuje się zaburzoną strukturą własnościową mieszkań. Według danych z roku 2011 tylko 18,6% zamieszkałych mieszkań było wynajmowanych. Zwiększenie ich zasobu na rynku nieruchomości skutkowałoby bardziej zrównoważonymi cenami mieszkań, większą mobilnością ludności oraz zmniejszeniem deficytu mieszkaniowego.

Polityka mieszkaniowa rządu powinna skoncentrować się na wszystkich aspektach rynku nieruchomości. Powinna też być dostępna dla wszystkich obywateli. Wcześniejsze programy (Rodzina na Swoim oraz Mieszkanie dla Młodych) przeznaczone były dla konkretnych grup osób, które posiadały zdolność kredytową do kredytu hipotecznego. Za to z obecnego Mieszkania Plus będą mogły skorzystać osoby posiadające zdolność do opłaty czynszu.

Oto aspekty, których brakuje w aktualnej polityce mieszkaniowej rządu:

  • uregulowanie prawa najmu,

Przepisy chroniące lokatorów, ale zarazem i interes wynajmujących mieszkania powinny być szczególnym priorytetem rządu. Przede wszystkim dlatego, że Polacy nadal są przywiązani do posiadania mieszkania. Samo zwiększenie mieszkań na wynajem jest niewystarczające. Lepsze prawo w tym zakresie mogłoby zachęcić inwestorów i przedstawić najem jako atrakcyjną alternatywę dla prawa własności.

  • zapewnienie tanich i bezpiecznych kredytów mieszkaniowych,

Obecnie rynek kredytów hipotecznych ma dwa podstawowe mankamenty: po pierwsze, większość ryzyka (np. zmiany stóp procentowych) spada na klientów; a po drugie, brakuje wsparcia dla kredytobiorców poszukujących środków na zakup pierwszego mieszkania. Rozwiązaniem pierwszego problemu mogą być konkurencyjne dla dotychczasowych kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym. Natomiast w drugim przypadku, pomocne mogłoby się okazać zmniejszenie wymaganego wkładu własnego dla kredytobiorców kupujących pierwsze mieszkanie do określonej ceny nieruchomości. Na takie rozwiązanie postawiono np. w Irlandii, dzięki czemu zwiększono dostępność kredytów mieszkaniowych, ale zarazem zniwelowano ryzyko sztucznego “pompowania” cen na rynku nieruchomości.

  • uporządkowanie prawa budowlanego i przestrzennego

Zmniejszenie biurokracji do wymaganego minimum oraz uregulowanie zasad planowania przestrzennego powinno pomóc w zwiększeniu podaży mieszkań wznoszonych przez deweloperów. Jasne zasady urbanistyczne i zrównoważona polityka przestrzenna to natomiast potencjalne oszczędności po stronie samorządów, które ponoszą ukryte koszty za chaos przestrzenny.

  • termomodernizacja budynków mieszkalnych, rewitalizacja mieszkań komunalnych oraz wsparcie budownictwa społecznego,

Szacuje się, że prawie 50 tysięcy mieszkań komunalnych stoi pustych. Rewitalizacja wzniesionych już budynków mieszkalnych przyczyniłaby się do poprawy warunków życia Polaków. Natomiast wsparcie kooperatyw i modeli samoorganizacji wypełniłoby istniejącą obecnie lukę w tym zakresie polityki mieszkaniowej państwa.

Co z tym Mieszkaniem Plus? Podsumowanie

Z pierwotnego rozmachu Mieszkania Plus został tylko projekt dla osób ze zdolnością do opłaty czynszu. Według Fundacji Habitat for Humanity Poland około 70% polskich rodzin nie ma zdolności kredytowej, a prawie 40% osób trafia w tzw. lukę czynszową. To dla nich jest Mieszkanie Plus. Niestety przy obecnym stanie wybudowanych lokali w programie jest za mało. Potencjalne pozytywne efekty Narodowego Programu Mieszkaniowego zostały ograniczone. Możliwe, że jego skutki będą dopiero odczuwalne za dekadę.

Skoro już dziś wiadomo, że przy dobrych wiatrach Mieszkanie Plus to około 6% całego zbioru wybudowanych mieszkań na rok 2030 to, aby rozwiązać deficyt mieszkaniowy Polacy potrzebują kompletu programów mieszkaniowych.

Nawet łącznie z 100 tysiącami lokali Mieszkania Plus i budynkami oddanymi przez deweloperów, do wypełnienia 2,5 mln deficytu mieszkań, zabraknie około 840 tysięcy nieruchomości! Tymczasem w ostatnim sprawozdaniu z działalności Narodowego Programu Mieszkaniowego, znajdziemy opinie, że całe przedsięwzięcie należy ocenić pozytywnie… no to zobaczmy jakie to pozytywne wieści ma dla nas Mieszkania Plus.

Uzyskane efekty Narodowego Programu Mieszkaniowego

  • W 2014 roku liczba mieszkań przypadająca 1000 mieszkańców wynosiła 363,4. W 2018 roku jest już o lepiej, bo ilość ta wynosi 380,2. Ale przecież to nie efekt 480 lokali z pilotażu Mieszkania Plus, tylko rezultat pracy indywidualnych inwestorów i prywatnych deweloperów!
  • Od 2014 roku udział Udział osób w wieku od 25 do 34 lat zamieszkujących wspólnie z rodzicami zwiększył się z 44,1% do 44,7% w 2017 roku.
  • Liczba osób oszczędzających systematycznie na mieszkaniowych rachunkach oszczędnościowych wynosi okrągłe zero. IKMy zostały zlikwidowane kosztem Mieszkania na Start, ale w raporcie znajdziemy informacje, że docelowo w 2020 roku takich osób będzie 4,5 mln. W jaki sposób? Nie wiadomo. 
  • W 2017 roku za średnią pensję można było wynająć o ok. 6,9 m2 mieszkania na komercyjnym rynku najmu mniej niż rok wcześniej. Za to niewiele poprawił się przeciętny stosunek średniego wynagrodzenia netto do kosztu budowy 1 m2 mieszkania. Z współczynnika 0,70 w 2015 roku, wzrósł  do 0,73 w 2017 roku. Mieszkanie Plus miało chyba poprawić możliwości najmu na rynku mieszkaniowym prawda? No, ale sukces to sukces…

Oczywiście Narodowy Program Mieszkaniowy może się pochwalić dobrymi efektami. I to uwaga już bez sarkazmu. Ocieplono więcej budynków, zwiększyła się przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań o 1,1 m2, wybudowano więcej schronisk, noclegowni (od 2014 roku około 3,1 tysiąca).

Ale problem Mieszkania Plus jest i tu ten sam – to ciągle za mało, a liczby czasem są po prostu symboliczne! Jeżeli ok. 40% Polaków jest w luce czynszowej, to w jaki sposób rząd może dalej mówić z czystym sumieniem o sukcesie Mieszkania Plus? Prawda jest taka, że w 2019 roku zostaliśmy bez prawidłowo działającego rządowego programu mieszkaniowego.

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»