1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Ile kosztuje budowa domu w 2019 roku?

Ile kosztuje budowa domu w 2019 roku?

Ile kosztuje budowa domu w 2019 roku?
Ocena: 5 (ilość ocen: 2)

Cena budowy domu w ostatnich latach rosła szybciej niż wynagrodzenia. Wygląda na to, że w 2019 roku trend ten nie ulegnie zmianie. Na jakie koszty budowy domu muszą przygotować się Polacy? Oczywiście ostateczna cena zależy od wielu czynników. Ale jaka będzie ogólna spodziewana kwota wzniesienia budynku mieszkalnego? To właśnie postanowiliśmy sprawdzić!

Poza tym w tekście znajdziesz informacje o tym:

  • jak zmieniały się koszty budowy domu w ostatnich latach?
  • ile kosztuje kredyt na dom?
  • co składa się na cenę obiektu mieszkaniowego?
  • jakich kosztów budowy domu spodziewają się eksperci w 2019 i 2020 roku?

Koszt budowy domu w Polsce

Można się spodziewać, że skoro ceny mieszkań w 2019 roku nadal rosną, to i o wybudowanie własnej nieruchomości nie będzie łatwiej. Ale są różne domy. Możemy mieć w planach konstrukcje, gdzie wystarczy nam 100 m2 powierzchni użytkowej. Są i jednak projekty wiele większe. Czy będzie to budynek piętrowy? Z piwnicą i garażem? Zerknijmy najpierw do danych udostępnianych przez NBP i GUS.

(źródło: GUS)

Na powyższym wykresie dotyczącym ruchu budowlanego w sektorze mieszkaniowym widać, że ostatnie miesiące roku 2017 i 2018 pokazują wyraźny spadek rozpoczętych inwestycji. Za to w minionym roku oddano o 3,6% więcej mieszkań niż 2017. Tak zatem kształtuje się podaż i popyt w budownictwie mieszkaniowym. Teraz zerknijmy na drugi wykres przedstawiający stawki kosztorysowe średnie brutto (zł/roboczogodzinę) w budownictwie deweloperskim w drugim kwartale roku:

(źródło: NBP, Sekocenbud)

Koszt robocizny w sektorze deweloperskim właściwie wystrzelił w 2018 roku. To musiało się przełożyć też na ceny budowy domu przez inwestorów indywidualnych.

(źródło: Sekocenbud; opracowanie: Hipoteki.net)

Dane te pokazują, że w budownictwie indywidualnym koszt wybudowania domu wzrósł w 2018 roku aż o 10% w porównaniu do końca 2017 roku a stawki robocizny do kosztorysowania o 16,1%. Już mniejszy wzrost kosztów, ale nadal odczuwalny dla portfela, wykazały ceny materiałów budowlanych – podrożały one w 2018 roku o 5,9%.

Czy to oznacza, że podobnie drożeć będzie cena wybudowania domu w 2019 roku? To znów zależy od rodzaju budynku, jego lokalizacji, standardu czy systemu budowy jaki przyjmie inwestor. Budując niewielki dom metodą gospodarczą z wykorzystaniem własnych sił i czasu można zaoszczędzić na kosztach ekipy budowlanej. A te widać urosły i nic nie zapowiada zmiany tego trendu.

Przy tak rosnących cenach robocizny i materiałów budowlanych osoby chcące wziąć kredyt na zakup domu od dewelopera muszą przygotować się na zaciągnięcie zobowiązania na większą kwotę. Według danych GUS przeciętna cena za 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego w III kwartale 2018 roku wyniosła 4385 zł.

Kredyt hipoteczny na zakup domu o powierzchni 100 m2

Załóżmy, że chcemy kupić dom za kredyt o powierzchni 100 m2. Opierając się na przeciętnej cenie powierzchni użytkowej mieszkania, możemy określić, ile kosztuje statystyczny dom 100 m2. W tym przypadku to 438 500 zł. Nie zapomnijmy o prognozowanym wzroście kosztów budowy w 2019 roku. Tu subiektywnie przyjmiemy, że ogólne koszty inwestycji wzrosną o 6%. Daje to kwotę kupna w wysokości 509 810 zł. Ponadto powinniśmy posiadać 20% wkładu własnego, czyli dla tej symulacji to 101 962 zł.

Korzystając z kalkulatora kredytu hipotecznego możemy obliczyć ile kosztować nas będzie zaciągnięcie takiego kredytu (ceny zostały zaokrąglone; oprocentowanie 3,89% i prowizja 1%, okres kredytowania 30 lat):

Koszt takiego kredytu na dom 100 m2 wynosi w tej sytuacji 288 025 zł!

Kredyt hipoteczny na zakup domu 150 m2

Co w sytuacji, gdy planujemy kupić nieruchomość od dewelopera o powierzchni 150 m2? Ponownie opierając się na danych GUS można określić taką statystyczną cenę kupna budynku. W tej symulacji wynosi ona 657 750 zł. Dalej przyjęliśmy założenia jak przykład wyżej. Do ceny dodajemy przewidywany wzrost kosztów nabycia domu o 6%, co podwyższa kwotę nabycia do 697 215 zł. Posiadamy 20% wkładu własnego (139 433 zł). Prowizja za kredyt hipoteczny 1%, oprocentowanie 3,89%, raty równe na okres 30 lat. Wynik symulacji kredytu na dom podajemy z zaokrąglonymi cenami:

W przypadku tej symulacji dla nieruchomości o większej powierzchni, koszt takiego kredytu hipotecznego wynosi 394 199 zł!

Kredyt na kupno domu z rynku pierwotnego od dewelopera jak widać to drogie zobowiązanie. Przyczyna jest jasna – bardzo wysoka cena za dom. Nie dziwi zatem, że bardziej popularna może być budowa z wykorzystaniem własnych sił i środków. Tu tkwi potencjał do znalezienia oszczędności. Jednak, co zrobić, gdy brakuje pieniędzy, ale nie brakuje nam determinacji i zdolności kredytowej? Wtedy pośrednim wyjściem może być kredyt na budowę domu.

Budowa domu w 2019 roku

Samodzielne zaplanowanie inwestycji to ogromne przedsięwzięcie. A do tego jeszcze ma się na głowie bank wraz z kredytem. To trudności, które można przewidzieć, ale co z tymi, których jeszcze inwestor nie zauważył? Skupmy się na razie na tym, jak zmieniały się ostatnio ceny budowy budynku mieszkalnego.

  • W porównaniu do 2017 roku, budowa domu do stanu deweloperskiego kosztowała 10% więcej. W roku 2019 ceny również wzrosną. Przewidywania wahają się od 5% wzrostu do nawet 15%. 
  • Kosztu budowy domu do stanu surowego zamkniętego wzrósł w 2018 roku o ok. 7% w porównaniu do roku 2017.
  • Cena za materiały budowlane podrożała w ostatnim roku o prawie 6%.
  • Wynajęcie ekipy budowlanej to koszt o ponad 16% większy niż w 2017 roku.
  • Ceny za grunt pod zabudowę wielorodzinną drożeją, co przekłada się na droższe działki budowlane dla domów jednorodzinnych.

Kosztorys budowy domu

Aby dostać kredyt hipoteczny na budowę domu w banku należy przedstawić w instytucji finansowej właściwie sporządzony kosztorys. Czym powinien się charakteryzować? Na pewno nasza wycena konstrukcji budynku nie może być zbyt niska względem rynkowych wartości. Po prostu dla banku ważne jest, aby określenie kosztów było zgodne z rzeczywistością. Innymi słowy, wyżej wymienione wzrosty cen muszą znaleźć swoje odzwierciedlenie w kosztorysie budowlanym.

Co wpływa na cenę budowy domu jednorodzinnego?

Dane statystyczne pokazują nam ważną informację – że osoba planująca zbudowanie własnego domu musi wyłożyć więcej gotówki niż miało to miejsce w poprzednich latach. Nawet pomimo wzrostu wynagrodzeń w ostatnim czasie. Spójrzmy na liczby: średnie miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w 2017 roku wynosiło 4530 zł brutto. W 2018 wzrosło ono do 4852 zł brutto, czyli o 7,1%. Przypomnijmy koszt budowy domu dla tego okresu to wzrost cen o 10%. No i zgodzimy się, że w przypadku wynagrodzeń Polaków, średnia GUS-u, koloryzuje rzeczywistość.

Planowanie budowy pokazuje jak bardzo ważne są dla ocenienia jej kosztów indywidualne kwestie. W cenie budowy domu trzeba uwzględnić:

  • cenę działki (jeśli kupiliśmy grunt pod budowę wcześniej, mieliśmy szansę zrobić to po niższej kwocie niż obecnie),
  • koszt uzbrojenia działki,
  • cenę materiałów budowlanych (mamy możliwość wybrania tańszych, ale gorszej jakości produktów),
  • cenę robocizny (tu wybór ekipy urasta to istotnej kwestii – w końcu to coraz większy koszt. Budowa systemem gospodarczym oszczędzi pieniądze, ale może być trudniej o zmieszczenie się w harmonogramie inwestycji),
  • koszty związane z planowaniem i projektowaniem budowy,
  • standard budynku, jego powierzchnia brak lub obecność piwnicy i/lub garażu,
  • koszty kredytu hipotecznego, ekspertyz, dokumentacji, opłat notarialnych

To wszystko sprawia, że rzeczywista cena budowy domu w 2019 roku będzie różniła się od przeciętnego kosztu inwestycji. I to nie zawsze na plus dla naszego portfela. Tak na przykład wygląda struktura ceny kosztorysowej dla domów jednorodzinnych w 2018 roku:

(źródło: PKO BP, Sekocenbud)

Ilustracja powyżej pokazuje, że największe część kosztów budowy domu jednorodzinnego to materiały budowlane (49-63%). Na drugim miejscu jest robocizna stanowiąca od 18% do 26% całkowitej kwoty budowy. Dalej są koszty pośrednie 13%-18%, sprzęt nie więcej niż 2,3% a zysk wykonawcy to 3,5%-4,9%.

W wyliczeniach firmy Sekocenbud nie jest brany pod uwagę podatek VAT oraz koszty działki budowlanej. A wartość tej ostatniej, w badaniu Emmerson Evaluation wynosiła od 14% do 21% wartości inwestycji dla roku 2017.

Prognoza kosztów budowy domu w 2019 roku

Dane mówią, że nieruchomości stają się coraz droższe – w sumie nic nowego. Z drugiej strony domy jednorodzinne mają to do siebie, że uciekają stereotypowym ocenom. Można pomyśleć – “na dwoje babka wróżyła”. Zgoda, ale istnieją pewne granice błędu. Po co w ogóle próbować przewidzieć ceny domów na rok 2019 i dalej, skoro konkretny wynik jest trudny do przewidzenia?

Skoro planujesz budowę domu na pewno oceniasz swoje możliwości na powodzenie inwestycji. I prawdopodobnie je przeceniasz, bo rachunki sporządzane w myślach, tracą swój optymistyczny wydźwięk, gdy przelejemy je na papier. Innymi słowy oszczędzanie na budowie ma swoje limity. Jakie? Spróbujmy to poznać!

Drożej, ale o ile?

Na stronie GUS znajdziemy informacje o cenie 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania. W tym wskaźniku mają znajdować się wszystkie koszty poniesione od rozpoczęcia do zakończenia inwestycji.

(źródło: GUS; opracowanie: Hipoteki.net)

Cena za IV kwartał 2018 roku to wynik założenia, że koszty budowy między końcem 2017 a końcem 2018 i początkiem obecnego wzrosły o ok. 10% (tak jak podaje Sekocenbud). Na dziś GUS jeszcze nie zaktualizował danych, ale można przewidywać, że budowa domu w cenie ok. 4500-4600 zł/m2, nie jest daleka od średniej. Chociaż można znaleźć prognozy, które podają nawet wyższe kwoty.

(źródło: Augustyniak, H., Łaszek, J., Olszewski, K. i Waszczuk, J. (2018), s. 117, wykres 3: Empirical analysis of the determinants of the housing cycle in the primary housing market and its forecast; w: Łaszek J., Olszewski K. i Sobiecki R. (red.): Recent trends in the real estate market and its analysis., Oficyna Wydawnicza SGH)

Powyższy wykres przedstawia prognozę m.in dla kosztów budowy nieruchomości (niebieska linia “ProdCost”, kreskowanie pokazuje przewidywaną kwotę). Tutaj do roku 2020 przewidywana cena budowy to ok. 5000 zł/m2! A tak wyglądają prognozy ceny (bez kosztów gruntu) według firmy Sekocenbud:

(źródło: PKO BP, Sekocenbud)

Sekocenbud przewiduje, że do końca roku 2019 cena budowy domu jednorodzinnego podrożeje o ok. 15%!

Dużo. Pytanie na ile jest są to trafne prognozy. Pewność dałby dopiero wehikuł czasu. Ale takiego pod ręka nie mamy ;) Więc pozostaje oprzeć się na innych przesłankach.

Porównanie kosztów budowy nieruchomości w Polsce i Europie

Od kiedy Polska jest w UE, nasz rynek nieruchomości stał się bardziej powiązany z tym, co dzieje się w innych krajach wspólnoty. I tak można domyślić się, że jeśli koszty budowy w Polsce są zdecydowanie wyższe niż w reszcie Europy, to kolejne wzrosty cen stają się jeszcze mniej prawdopodobne. I przeciwnie – jeśli średnie ceny budowy domu w Polsce są niższe niż średnia europejska, to nadal istnieje potencjał do wzrostu kosztów.

(źródło: Eurostat; opracowanie: Hipoteki.net)

I to właśnie pokazują dane Eurostatu. Koszty budowy domu w Polsce rosną, ale nadal są poniżej średniej dla krajów UE i strefy euro. Jednak tą średnią zaczynamy doganiać. Zatem większe koszty budowy nieruchomości w 2019 roku są więcej niż pewne. Jak duże? Wygląda na to, że mimo kurczącego się miejsca dla podwyżek cen, deficyt rąk do pracy oraz nienasycona potrzeba posiadania domu sprawiają, że drożyzna jest dopiero przed nami. Tylko nagłe pogorszenie gospodarcze mogłoby to zmienić.

Budowa domu w Polsce – taniej już było?

Domy jednorodzinne to trudny segment do oceny panujących w nim trendów. Niektóre źródła wliczają do kosztów budowy domu cenę działki, a inne ją pomijają. Także wysokie ceny za dom jednorodzinny powodują, że takich transakcji jest niewiele. To znów zakłóca prawidłowe porównanie kosztów budowy.

Z drugiej strony domy jednorodzinne to główny zasób budynków mieszkalnych w mniejszych miastach i na terenach wiejskich. Według danych PKO BP w latach 2013-2017 na terenie powiatów ziemskich aż 78% ogółu wybudowanych mieszkań to domy jednorodzinne.

Podsumowując, koszty budowy domu w 2019 roku wzrosną o około 5 do 15% w porównaniu do roku ubiegłego. Większe ceny są nie do uniknięcia, ale pod uwagę trzeba wziąć dwa czynniki, które mogą zahamować lub wzmocnić ich wzrost. Chodzi tu o reakcję kupujących na zbyt wysokie ceny domów i rozwój sytuacji w gospodarce. Czy taniej już było? Na to wygląda.

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»

Facebook