1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Jaki był rok 2018 dla rynku nieruchomości?

Jaki był rok 2018 dla rynku nieruchomości?

Jaki był rok 2018 dla rynku nieruchomości?
Ocena: 4 (ilość ocen: 1)

Kredyty hipoteczne, banki i kończący się rok 2018. Do tej wyliczanki można jeszcze dołożyć deweloperów i rządowe programy mieszkaniowe. Warto poznać tegoroczne podsumowanie rynku hipotek, bo jest punktem startu dla roku 2019. Banki już mogą się cieszyć z wyników, ale co z konsumentami? Czy “przypływ” jakim jest boom kredytowy, podniósł również łódź na której siedzą zwykli kredytobiorcy? I jak ma się to tego polityka mieszkaniowa obecnego rządu? Sprawdzamy i podsumowujemy mijający rok 2018!

Banki i kredyty hipoteczne w 2018 roku

W tym roku pożegnaliśmy się z zielonym logiem BZ WBK, które zastąpił czerwony szyld Santander Bank Polska. Kredytu hipotecznego nie zaciągniemy już w Deutsche Banku, którego część wydzieloną przejął właśnie Santander. Z rynku bankowości ma zniknąć też eurobank, który został przejęty przez Bank Millennium, jednak formalności według planu mają zostać dopełnione pod koniec przyszłego roku. Listę banków, które nie odnalazły się w 2018 roku zamyka Raiffeisen Polbank, którego klientów (w tym spłacających kredyty hipoteczne) przejął BGŻ BNP Paribas. Tu też trzeba jednak poczekać aż rzeczywista fuzja obu podmiotów stanie się ciałem.

Dane o kredytach hipotecznych w 2018 roku

Mniej banków, mniejsza konkurencja? A może większe banki to więcej oszczędności dla klientów? Powinniśmy niedługo się o tym przekonać. Teraz jednak spójrzmy na liczby, które mówią, że kredyty hipoteczne w 2018 roku cieszyły się powodzeniem. Tak dużym, że ten rok może być nawet rekordowym. Jednak aby o tym się przekonać, trzeba zaczekać do końca roku, ale trend pokazuje, że banki już mają się z czego cieszyć.  

(źródło: AMRON-SARFiN; opracowanie: Hipoteki.net)

(źródło: AMRON-SARFiN; oprawcowanie: Hipoteki.net)

To dane do września tego roku. W październiku instytucje finansowe udzieliły w sumie 20,1 tysięcy kredytów hipotecznych, których łączna wartość wyniosła 5,177 mld zł. Czyli po 10 miesiącach wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych to 47,4 mld zł. Według analityków ilość umów w 2018 roku przekroczy 200 tysięcy a ich wartość wyniesie więcej niż 50 mld złotych. Takiego dobrego dla banków roku nie było… od 10 lat, gdy – jak pewnie pamiętamy – nastąpił kryzys gospodarczy.

Ale te dane satysfakcjonują przede wszystkim bankowców. Zwykłych kredytobiorców zainteresuje raczej to, jak zmieniała się średnia wysokość marży kredytu hipotecznego i jego oprocentowania. A tu kredytobiorcy mogli cieszyć się względnie niskimi średnimi marżami (między 2,00%-2,10%) i tak samo niedużym średnim oprocentowaniem (między 3,7%-3,8%) w 2018 roku.

Także promocje kredytów hipotecznych w tym roku należały do atrakcyjnych. Wystarczy wspomnieć kredyt mieszkaniowy w letniej odsłonie z BZ WBK, albo aktualne promocje od ING Banku Śląskiego, Banku BPS czy mBanku. Polski rynek kredytów mieszkaniowych jest dosyć młody, ale szybko się rozwija. Widać to dobrze po zainteresowaniu w bankach, które mają problemy poradzić sobie z nawałem wniosków. Niestety skutkiem ubocznym boomu są większe kolejki po kredyt hipoteczny, co odczuła np. jedna z naszych czytelniczek.

Rządowe programy mieszkaniowe, instytucje państwowe i hipoteki w 2018 roku

Rok 2018 to nie tylko gorączka kredytów hipotecznych. Sytuację na rynku finansów monitoruje wiele instytucji, w tym i Komisja Nadzoru Finansowego. Nie da się nie zauważyć, że zdecydowana większość kredytów mieszkaniowych w Polsce udzielana jest ze zmienną stopą procentową. Dodajmy do tego, że od marca 2015 roku mamy rekordowo niskie stopy procentowe, które wpływają na wysokość oprocentowania i rat kredytów a mamy gotowe ognisko przyszłych problemów. Wystarczy podwyżka stopy referencyjnej, aby rata kredytu hipotecznego wzrosła!

KNF albo nie wypadało dłużej udawać, że nie widzi w tym kłopotu, albo w celu poprawy sytuacji postanowił zająć się nowelizacją Rekomendacji S. Swoją propozycję Komisja przedstawiła pod koniec wakacji tego roku i przekazała do konsultacji. KNF poleca wprowadzenie przez wszystkie banki do oferty kredytów hipotecznych produktów z oprocentowaniem stałym oraz opcją “klucz za dług”. Póki co rekomendacja jest dyskutowana. Jednak już teraz można mieć zastrzeżenia czy rzeczywiście chroni ona kredytobiorców przed widmem podwyższenia rat zobowiązań ze zmienną stopą procentową.

Szybki koniec MdM w 2018 roku

Jednak o wiele ważniejsze znaczenie od propozycji zmian w Rekomendacji S miał ostatni nabór Mieszkania dla Młodych. Polacy potrzebują mieszkań, a dofinansowanie do wkładu własnego z programu MdM dawało rzeczywiste wsparcie. Jednak środki na niego skończyły się błyskawicznie. BGK ogłosiło zamknięcie naboru do MdM już 3 stycznia 2018 roku.

Program miał istotny wpływ na kształt rynku hipotek od 2014 roku. Zwiększał od zdolność kredytową jego beneficjentów a przez to popyt na kredyty mieszkaniowe. Banki dla takich preferencyjnych kredytów stosowały podwyższone opłaty uzasadniając, to większym ryzykiem kredytowania takich osób. Pośrednio wpływało to też na wzrost cen nieruchomości.

(źródło NBP; opracowanie: Hipoteki.net)

Podstawowym powodem dla drożejących kosztów zakupu mieszkania w 2018 roku były jednak rosnące ceny materiałów budowlanych, wynagrodzeń dla pracowników, brak rąk do pracy czy problem ze znalezieniem dobrego miejsca na inwestycję przez dewelopera. I tu przechodzimy do kolejnego “bohatera” tegorocznych hipotek.

Specustawa mieszkaniowa dla deweloperów i Mieszkania Plus

2018 to w rządowej polityce mieszkaniowej, rok reorganizacji Narodowego Programu Mieszkaniowego, wielu obietnic i ledwo widocznych sukcesów. Całe przedsięwzięcie miało ambitne i słuszne cele zwiększenia dostępności tanich mieszkań do najmu. Jednak jakby nie szukać wyjaśnień dla sytuacji, w której rządowe programy mieszkaniowe nie działają, to marzący o własnym M  w Polsce nadal muszą liczyć tylko na siebie. Specustawa mieszkaniowa miała to zmienić – pomóc deweloperom i przyspieszyć wznoszenie inwestycji spod sztandaru Mieszkania Plus. A w planach jest jeszcze nowelizacja ustawy o KZN do końca roku. Skupmy się jednak na samej specustawie.

Komitet Przestrzennego Zagospodarowania Kraju przy PAN opublikował niedawno raport w sprawie polityki mieszkaniowej w Polsce. Na szczególną uwagę zasługuje rozdział dotyczący zastrzeżeń jaki mają autorzy wobec “Lex Deweloper” – specustawy mieszkaniowej. Jakie płyną z niego wnioski? Niestety wygląda na to, że rządzący kosztem ładu przestrzennego (który już i tak w Polsce pozostawia wiele do życzenia), chcą budować szybciej, więcej i być może taniej. Ale na to ostatnie nie można dać żadnych gwarancji.

Jaka była rządowa polityka mieszkaniowa w 2018 roku?

Podsumujmy aktualny stan. MdM skończył się już styczniu. Kredytobiorcy, którzy chcieli wziąć kredyt hipoteczny i być na swoim, zamiast korzystać z innych programów rządowych, pozostali z niczym. A propos innych programów mieszkaniowych – do końca roku ma zostać oddanych 588 mieszkań z Mieszkania Plus. Natomiast urbaniści i architekci apelują do rządu o wycofanie specustawy mieszkaniowej, która wprowadza rzeczywiste zagrożenie dla planów przestrzennych i porządku społecznego.   

Oczywiście Narodowy Program Mieszkaniowy jest zaplanowany na wiele lat i jego efekty można będzie zauważyć dopiero w większej skali czasu. To jednak wytłumaczenie, które przy poziomie problemu głodu mieszkaniowego pozwala do oceny wystawionej rządowym programom dodać najwyżej na zachętę mały plus. Nawet pasuje on do obecnej polityki mieszkaniowej.

Nie można też zapomnieć o projektach, które zostały zupełnie pominięte przez rząd. Brak wsparcia dla inicjatyw społecznych (kooperatyw mieszkaniowych, samoorganizacji), programów oszczędzania na własne lokum (co z IKM?) czy wreszcie dofinansowania do kredytów hipotecznych, bo jednak mieszkanie za gotówkę przeciętny Polak kupi po około 20 lat oszczędzania. A to oznacza, że pozostaje nam albo brać kredyt mieszkaniowy, albo pozostać przy najmie. A jak ten wygląda w roku 2018? Czy wynajęcie mieszkania zdrożało?

Rynek najmu w 2018 roku

Dzięki zadowalającej stopie zwrotu z przedsięwzięcia, kupno mieszkań na wynajem jest aktualnie nieformalnym programem mieszkaniowym realizowanym przez prywatnych inwestorów. Zachęcają do tego niskie stopy procentowe oraz atrakcyjny współczynnik cen transakcyjnych na rynku nieruchomości do szybciej rosnących czynszów. Oto średnie kwoty czynszu za wynajem na rynku polskim:

(źródło: AMRON-SARFiN; opracowanie: Hipoteki.net)

Widzimy, że koszty najmu powoli, ale stabilnie rosną z pojedynczymi wyjątkami, gdzie stawka nieznacznie spada (Kraków, Wrocław, Katowice). Przy takich kwotach nie można dziwić się, że w bankach robi się tłumnie od wniosków o kredyt hipoteczny. Zamiast comiesięcznego czynszu wolimy płacić za podobnej wysokości ratę kredytu mieszkaniowego. W kwestii kupić czy wynająć mieszkanie Polacy wolą być na swoim. Nie tylko z przyzwyczajeń do posiadania własnych czterech kątów, ale i z przyczyn ekonomicznych. Dla tych, którym zdolność kredytowa nie pozwala na zaciągnięcie zobowiązania pozostaje najem, jednak i ten odpowiednio wykorzystany może być dobrym okresem do oszczędzania np. na wkład własny w 2019 roku.

Z biegiem czasu i rozwoju rządowych programów mieszkaniowych, ilość mieszkań dostępnych do najmu powinna wzrastać, jednak na razie dużego pola do decyzji nie ma.

Budownictwo mieszkaniowe w 2018 roku

Ciężar zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w Polsce nadal spoczywa przede wszystkim na części rynkowej i to ona w dużej mierze łata dziurę mieszkalniczą szacowaną na około 3 miliony lokali. Dzięki raportowi GUS możemy dowiedzieć się o skali przedsięwzięć deweloperów od I kwartału do III kwartału 2018 roku.  

Do września 2018 roku nowych mieszkań oddanych do użytku ogółem było 126 607. Szacuje się, że co roku deweloperzy oddają około 150 000 nowych mieszkań. Na koniec zeszłego roku ich liczba wynosiła 173 489. Statystyki w dodatku pokazują, że rok do roku budownictwo mieszkaniowe w Polsce coraz bardziej się rozwija. Przykładowo w pierwszych trzech kwartałach 2018 roku oddano o 4,5% więcej mieszkań niż w analogicznym czasie zeszłego roku.

Podobnie interesująco wyglądają liczby pokazujące ilość mieszkań w budowie. Do września 2018 jest ich według danych GUS dokładnie 13 111, czyli o 8,2% więcej niż w analogicznym czasie w 2017 roku. Tak samo więcej (o 1,6%) niż rok temu wydano pozwoleń lub zgłoszeń z projektem inwestycji. Ich ilość do końca III kwartału 2018 roku wyniosła 194 000.

Poza tym deweloperzy dostali jeszcze od rządu specustawę mieszkaniową, która niepokoi urbanistów, ale dla inwestorów jest z pewnością miłym prezentem. Zatem rok 2018 jest dla sektora budownictwa mieszkaniowego udanym, ale nawet mimo “Lex Deweloper” problemy branży takie jakie brak rąk do pracy, rosnące ceny materiałów i robocizny mogą oznaczać, że podaż mieszkań nieco wyhamuje.

Podsumowanie roku 2018 na rynku nieruchomości

Kredyty hipoteczne dopiero od niedawna stały się powszechniej dostępne dla Polaków. Ostatni boom kredytowy był źródłem kryzysu gospodarczego, od którego mija równo dekada. Koniec roku 2018 jest sygnałem do podsumowań dla podmiotów mających wpływ na kształt rynku nieruchomości. Jaką laurkę mogą sobie wystawić?

Banki obok deweloperów wydają się być największymi zwycięzcami 2018 roku. Rekord goni rekord. Więcej kredytów hipotecznych na większą kwotę a zainteresowanie nimi nie maleje. Na horyzoncie pojawiają się jednak problemy. Tak samo deweloperzy zaliczają wzrosty. Tylko ilość sprzedanych nowych mieszkań spada. Jeśli jesteś ciekaw prognoz na rok 2019 w sektorze finansów zobacz:

A kredytobiorcy? Wygląda na to, że i dla zwykłych konsumentów ten rok był zadowalający. Jeśli ocenić dostępność kredytów hipotecznych w 2018 roku i ich oprocentowanie to zobowiązania reprezentowały satysfakcjonujący poziom. Spłacający kredyt mieszkaniowy cieszą się, że niskie stopy procentowe są bez zmian. Czy przyszły rok też będzie dawał powody do radości? Sprawdzisz to w artykule:

Najsurowsza ocena przypada rządowi i jego działaniom na rzecz poprawy sytuacji mieszkaniowej Polaków. Mimo reorganizacji Narodowego Programu Mieszkaniowego wielu młodych ludzi nadal nie ma innej możliwości na uzyskanie własnego M jak biorąc kredyt hipoteczny. Pewnie i stąd tegoroczny sukces banków. Krótko mówiąc rządowe programy nie funkcjonują tak jak powinny a ich efektów doświadczył tylko ułamek potrzebujących. Poza tym specustawa mieszkaniowa jest w ocenie ekspertów desperackim krokiem zagrażającym chaosem przestrzennym. Czy aby naprawdę warto budować więcej i szybciej takim kosztem? Jeśli zastanawiasz się, jak będzie wyglądać pomoc mieszkaniowa od rządu w przyszłym roku przeczytaj artykuł o rządowych programach mieszkaniowych w 2019 roku.

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»

Facebook