1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Kosztorys budowlany do kredytu hipotecznego – sprawdź, co musisz wiedzieć

Kosztorys budowlany do kredytu hipotecznego – sprawdź, co musisz wiedzieć

Kosztorys budowlany do kredytu hipotecznego – sprawdź, co musisz wiedzieć
Ocena: 5 (ilość ocen: 2)

Kosztorys budowlany służy ocenie kosztów, jakie poniesiemy, gdy zdecydujemy się na budowę domu lub remont mieszkania. Jest to dokument zawierający informacje, określające przewidywane koszty robót budowlanych oraz wartość zamówienia na prace budowlane, propozycję ceny dla firmy wykonującej budowę lub podstawę do ustalenia wynagrodzenia wykonawcy.

Uwzględnia podział obiektu na poszczególne części użytkowe, bądź konstrukcyjne i w oparciu o to rozbicie przedstawia wyliczenia. Przy budowie jednego budynku będą odrębne kosztorysy dla instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, czy robót ogólnobudowlanych. Ze względu na cel sporządzania kosztorysu budowlanego możemy wyróżnić cztery jego rodzaje: inwestorski, powykonawczy, ofertowy oraz zamienny.

Wstępny kosztorys budowlany pozwala na planowanie wydatków. To szczególnie istotna informacja dla osób ubiegających się o kredyt hipoteczny. Kosztorys gwarantuje bankowi, że zaciągnięte zobowiązanie pozwoli doprowadzić budowę lub modernizację budynku do końca, co jest istotne choćby z powodu zabezpieczenia hipoteki.

Dlaczego bank wymaga kosztorysu budowlanego do kredytu hipotecznego?

Kosztorys budowlany potrzebny jest do oceny kosztów realizowanej budowy, a tym samym daje możliwość wyliczenia wysokości zaciąganego kredytu. Dokument ten przedstawia obraz wysokości środków i etapu budowy, na którym wnioskodawca będzie potrzebował funduszy. Większość banków ma własne wzory kosztorysów, które należy dołączyć do wniosku kredytowego. Czasami banki wymagają podpisu na formularzu specjalisty, posiadającego uprawnienia budowlane. Zależne jest to od wewnętrznych procedur instytucji finansowych.

Do wypełnienia kosztorysu budowlanego należy się przyłożyć. Nie należy zaniżać kosztów, gdyż na pewnym etapie prac może okazać się, iż nie starczy nam środków na dokończenie budowy. Warto także pamiętać, że w każdym momencie mogą wzrosnąć koszty materiałów budowlanych. Inną kwestią są nieprzewidziane komplikacje, na które potrzebne będą dodatkowe pieniądze. Dlatego lepiej oszacować koszty z zapasem na nieprzewidziane zdarzenia. Lepszą opcją jest zawsze budżet przeszacowany, niż niedoszacowany.

Kolejną kwestią jest średnia cena za budowę metra kwadratowego – banki zgodnie z wewnętrznymi regulacjami mogą stosować minimalne wartości. Nie ma tutaj znaczenia, że część prac planowaliśmy wykonać samodzielnie lub możemy zakupić materiały po znacznie niższej cenie niż rynkowa. W kosztorysie należy uwzględnić materiały i prace tak, aby wystarczyły na doprowadzenie do stanu zamkniętego surowego lub deweloperskiego. Inaczej bank nie wyrazi zgody na zabezpieczenie umowy tą nieruchomością.

Kosztorysy dla banków często zawierają rubrykę odnoszącą się do proponowanej formy i terminów finansowania inwestycji. Instytucje finansowe rzadko wypłacają od razu całość środków na budowę. Przeważnie odbywa się to w transzach, a przy określaniu terminów wypłat niezwykle istotny jest plan budowy i terminowość dokonywanych prac. Dopiero po zakończeniu określonego etapu następuje odblokowanie kolejnej transzy.

Przeważnie ekspert z banku monitoruje prace,  a my jesteśmy zobowiązani do dokumentacji fotograficznej. Jeżeli wszystko wykonywane jest na czas pieniądze: otrzymamy w ustalonym terminie. Gdy jednak budowa nie przebiega tak jak powinna, musimy liczyć się z przesunięciem transzy oraz koniecznością sporządzenia aneksu w harmonogramie (co generuje dodatkowe koszty). Najlepiej zatem do terminów przewidywanych dodać miesiąc na uporanie się z niespodziewanymi problemami. Taki zabieg uchroni kredytobiorcę przed kłopotami z wypłatami środków. Nawet, gdy podamy datę późniejszą, wypłatę będziemy mogli otrzymać szybciej – po zakończeniu danej fazy budowy.

Przed odblokowaniem transzy specjalista z banku sprawdzi terminowość dokonywania prac zgodnie z kosztorysem budowlanym. Będzie badał także, czy środki zostały wykorzystane zgodnie ze wskazanym przeznaczeniem. Dlatego tak ważne jest dokładne przeanalizowanie całego procesu budowy. Najlepiej jeśli wykonamy sobie kopię kosztorysu, w ten sposób będziemy mogli na bieżąco i we własnym zakresie kontrolować zaplanowane prace.

Kto może wykonać kosztorys budowlany dla banku?

Kosztorys może wykonać sam kredytobiorca, musi jednak posiadać szeroką wiedzę z zakresu budownictwa oraz cen usług i materiałów. Często instytucje finansowe pod takim dokumentem wymagają podpisu osoby mającej uprawnienia budowlane. Niekiedy stosowany jest wymóg stworzenia tego dokumentu przez wykwalifikowanego kosztorysanta.

Jak powinien wyglądać kosztorys budowlany do kredytu hipotecznego?

Kosztorys dla banku powinien zawierać wszystkie wydatki, ponoszone przy poszczególnych etapach budowy. Musi być sporządzony dokładnie, aby ustalony harmonogram wypłaty transz nie powodował opóźnień w budowie i był dostosowany do tempa prac budowlanych. Jeżeli chcemy pokryć część opłat za usługi lub materiały z własnych środków, należy dokładnie zaznaczyć to w kosztorysie. Nie powinno się uwzględniać tutaj kosztów wyposażenia ruchomego, na przykład sprzętu AGD lub RTV, gdyż nie dostaniemy na nie kredytu hipotecznego, a nasz kosztorys zostanie uznany za błędny.

Z reguły banki mają specjalne formularze, na których kredytobiorca dokonuje zapisów. Jest tam rubryka wyróżniająca poszczególne etapy prac, ich koszt, udział danego elementu, zaawansowanie prac, planowaną datę wykonania oraz termin wypłaty transzy.

Czym różnią się poszczególne rodzaje kosztorysów budowlanych?

Istotną rolę w kwestii tego, który rodzaj kosztorysu będzie potrzebny na cel budowy oraz przeznaczenie stawianego obiektu. Jeżeli chodzi o dokument dla banku, to najważniejsze jest spełnienie wymogów instytucji finansowej.

Kosztorys inwestorski

Wstępny kosztorys pozwala na określenie szacunkowych kosztów budowy. Na wniosek inwestora może zostać sporządzona szczegółowa kalkulacja kosztów budowy. Do tego celu służy kosztorys inwestorski. Jest to dokument określający koszty poszczególnych etapów prac oraz budżet całego przedsięwzięcia.

Dostarcza on obiektywnych i niezależnych informacji odnośnie kosztów. Pozwala na podjęcie decyzji o rozpoczęciu prac. Tworzony jest przed rozpoczęciem inwestycji. Pozwala zapoznać się ze stawkami wykonawców i ewentualnie dzięki temu negocjować proponowane stawki. Daje szansę na porównanie wykorzystania różnych technologii i wybrania tej najlepszej. To niezwykle istotny dokument z perspektywy banku udzielającego kredyt.

Co powinien zawierać kosztorys inwestorski?

Podstawą kosztorysu inwestorskiego jest dokumentacja projektowa, która zawiera projekt budowlany, inwentaryzację bądź opcjonalnie typowanie, sugerujące najlepsze w danym przypadku rozwiązania technologiczne. Kolejna część to przedmiar robót, zawierający wytyczne odnośnie budowy danego obiektu wraz z podziałem na poszczególne etapy prac oraz roboty. Zawiera także w wersji szczegółowej dokładne powierzchnie wszystkich ścian, dachów czy stropów. Nie jest obowiązkowy i możemy z niego zrezygnować.

Ostatnim etapem jest ustalenie tak zwanych założeń wyjściowych. Zależą one od decyzji, jakich dokona inwestor, a także wymogów danego projektu. Zawiera informacje odnośnie wyboru materiałów technologii i wykończenia nieruchomości.

W jaki sposób wykonać kosztorys inwestorski?

Kosztorys inwestorski możemy wykonać na zamówienie. W takim wypadku wykwalifikowani kosztorysanci dokonują pomiarów, niezbędnych wyliczeń oraz przedstawiają możliwości. Cena takiego kosztorysu waha się pomiędzy 500 a 1 500 zł.

Kosztorys inwestorski można wykonać również samodzielnie, wykorzystując do tego celu specjalne wzory. Jednak nie jest to łatwe, a nawet niewielki błąd dotyczący na przykład ceny usługi budowlanej może znacząco wpłynąć na ocenę kosztów. Do prawidłowych wyliczeń niezbędna jest znajomość aktualnych cen usług oraz materiałów budowlanych.

Kolejną opcją są programy komputerowe, a także internetowe kalkulatory, które po wprowadzeniu danych wyliczają wszystkie koszty. Obsługa większości z nich nie jest skomplikowana i praktycznie zupełnie intuicyjna. Można także poprosić kilka firm budowlanych o wykonanie fachowego kosztorysu i dzięki temu ocenić, która oferta jest najatrakcyjniejsza.

Mając taki kosztorys świadomie wybierzemy najkorzystniejszą ofertę. W ramach dokumentu inwestor może poprosić o wykonanie kosztorysu ślepego bez podawania cen. Potencjalni wykonawcy wprowadzają swoje ceny i narzuty, a inwestor może porównać wiele propozycji i wybrać tę najlepszą.

Kosztorys ofertowy

Kosztorys ofertowy umożliwia firmom budowlanym startowanie w przetargach. Przedstawia ofertę cenową wykonania robót, które oferuje dane przedsiębiorstwo. Przygotowywany jest przez wykonawcę prac na żądanie inwestora. Stanowi podstawę do negocjacji.

Kosztorys powykonawczy

Kosztorys tworzony po zakończeniu prac budowlanych nazywany jest powykonawczym. Służy do obliczenia kosztów pracy, gdy wcześniej nie został wykonany kosztorys ofertowy. Odzwierciedla rzeczywiste koszty poniesione na wykonanie robót. Preferowany jest szczególnie, gdy przed rozpoczęciem prac nie można dokładnie określić ich dokładnego zakresu. Wyliczona w kosztorysie wykonawczym cena jest obowiązująca i stanowi wynagrodzenie dla wykonawcy.

Kosztorys ten spełnia także funkcję kontrolną. Prace wykonywane są często długoterminowo. Kosztorysy inwestorskie oraz ofertowe wykonywane są przed rozpoczęciem prac, a na ostateczną cenę może wpływać wiele zmiennych, jak choćby wzrost cen materiałów budowlanych lub nieprzewidziane usterki i naprawy. Kosztorys powykonawczy pozwala określić wydatkowanie środków po każdym etapie prac oraz zminimalizować możliwość zawyżania kosztów przez firmę wykonującą prace.

Co daje wykonanie kosztorysu budowlanego?

Niezależnie od tego, który rodzaj kosztorysu zostanie wykonany, powinien on być czytelny dla każdej ze stron. O jego rodzaju decydują zamawiający i wykonawca w wyniku uzgodnień. Prawidłowo wykonany kosztorys pozwala rzetelnie określić koszty potrzebnych do wykonania prac oraz materiałów budowlanych.

Jak tworzony jest kosztorys do kredytu hipotecznego?

Kosztorys może być tworzony jedną z dwóch metod:

  • metodą uproszczoną,
  • metodą szczegółową.

Metoda uproszczona opiera się o uproszczone ceny jednostkowe, na przykład metr kwadratowy. Mogą one obejmować bardzo ogólne terminy, czyli dane scalone pozwalające rozliczyć fakturowane w przyszłości roboty. Stosowana jest, gdy inwestor nie oczekuje szczegółowych wyliczeń, najczęściej w przypadku prac, których ceny podyktowane są rynkowo.

Drugi sposób to metoda szczegółowa. Kosztorysant do sporządzenia wyliczeń uwzględnia zapis, iż cena równa się sumie robocizny, materiałów, kosztów pośrednich, zakupu materiałów, sprzętu oraz zysku wykonawcy. Do takiej wyceny służą tak zwane Katalogi Nakładów Rzeczowych (KNR). W etapie końcowym uzyskiwane są bardzo szczegółowe dane. Niestety nie obejmą one niespodziewanych zdarzeń, czy występujących często usterek bądź wykonania wymagającego poprawy. Dlatego zawsze, nawet w tak dokładnym kosztorysie należy uwzględnić margines błędu.

Marta Kliś

Marta Kliś

Dla branży finansowej pisze od 2012 roku, w serwisie Hipoteki.net zajmuje się realizacją strategii oraz promocją w internecie. Lubi pomagać na forum oraz rozbudowywać listę poradników w bazie wiedzy. Prywatnie uwielbia fantastykę, koty oraz śledzenie nowości ze świata marketingu, które potem testuje w pracy.

Więcej postów

»

Facebook