1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Kredyt „Alicja” – hipoteczna pułapka z lat 90

Kredyt „Alicja” – hipoteczna pułapka z lat 90

Kredyt „Alicja” – hipoteczna pułapka z lat 90
Ocena: 5 (ilość ocen: 2)

Bank PKO BP wprowadził do oferty kredyt “Alicja” w 1995 roku. Był to kredyt mieszkaniowy z możliwością odroczenia części spłaty należności. Zwiększał zdolność kredytową, zmniejszał ratę zobowiązania – wydawał się być idealny dla okresu transformacji ustrojowej w Polsce i w okolicznościach szalejącej inflacji. Czemu stał się hipoteczną pułapką?

Rzeczywiście kredytobiorca miał ratę kredytu “Alicja” pod kontrolą. Ale odsetki, których nie spłacił wliczały się do kapitału zobowiązania. Dług rósł mimo opłacania zobowiązania, ponieważ rata najpierw pokrywała odsetki a ewentualna nadwyżka szła na spłatę pożyczonych środków. Kredyt “Alicja” można było opłacać w nieskończoność, a należność mogła stale rosnąć. Kto mógł wpaść na tak iście diabelski pomysł?

W artykule przyglądamy się temu:

  • na czym dokładnie polegał mechanizm działania kredytu “Alicja”?
  • jak to możliwe, że powstały kredyty mieszkaniowe z odroczoną spłatą części należności (np. kredyt “Alicja” od PKO BP),
  • jak wyglądały początki rynku kredytów hipotecznych w Polsce?
  • jak sądy podchodziły do spraw o kredyt “Alicja” w PKO BP?
  • czy w sektorze bankowym czekają na kredytobiorców inne pułapki?      

Na czym polega Kredyt “Alicja” w PKO BP?

Mechanizm spłaty kredytu “Alicja” pozwalał na zaciągnięcie zobowiązania przez osoby o gorszej zdolności kredytowej w czasach wysokiej inflacji. Rata kredytu hipotecznego składa się z dwóch części: kapitałowej i odsetkowej (liczonej od wartości pożyczonego kapitału). Przy kredycie “Alicja” wysokość raty była niska, ponieważ spłacano część raty odsetkowej a reszta odsetek była dopisywana do kapitału.

Był to kredyt zmierzony na swoje czasy. Wysokie stopy procentowe i niestabilna gospodarka lat 90 w Polsce, sprawiały, że raty kredytów gwałtownie się zmieniały (w wyniku zmiany odsetek). Kredyt “Alicja” zapewniał większe bezpieczeństwo (w krótkim dystansie) dla kredytobiorców, którzy mogli regulować wysokość raty. Jednak w wyniku odkładania części odsetek do kapitału zadłużenie mogło zamiast maleć, rosnąć. Tym bardziej kredyt “Alicja” staje się symbolem polskiej transformacji ustrojowej – przyszłość dla spłacających kredyt rysowała się optymistycznie. Z czasem dług miał być nadpłacany, gdy nadejdą lepsze czasy. 

Według informacji prasowych ponad 100 tysięcy Polek i Polaków skorzystało z kredytu “Alicja” w PKO BP. Jeszcze w 2017 roku takie zobowiązanie spłacać miało około 15 tysięcy klientów. Mimo, że oprocentowanie kredytu “Alicja” wynosiło ok. 25% (dziś oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi przeciętnie ok. 4%!), to jak widać cieszył się on powodzeniem wśród konsumentów. Skąd taki sukces?

Trudne początki kredytów hipotecznych w Polsce

Pomoc w transformacji gospodarczej płynęła do Polski z różnych stron. W rozwój komercyjnego sektora bankowego zaangażował się Bank Światowy. Został też utworzony Polsko-Amerykański Bank Hipoteczny (PAMBank), który miał przyczynić się do stworzenia standardów wyceny nieruchomości. Duży udział w tworzeniu ustaw o listach zastawnych i bankach hipotecznych miały niemieckie instytucje finansowe. 

Warunki wysokiej inflacji, zmieniających się często stóp procentowych i niestabilność gospodarcza przyczyniły się do powstania typowych zjawisk dla czasów reform ustrojowych. Z jednej strony pozostawały charakterystyczne dla krajów socjalistycznych formy oszczędzania na mieszkanie – czyli książeczki mieszkaniowe. Np. PKO BP na początku jeszcze w 1990 wprowadził do książeczki mieszkaniowe, ale już bez premii gwarancyjnej. Z drugiej strony już w 1992 roku PKO BP ruszył z pierwszą komercyjną ofertą kredytu hipotecznego. Rok później w ślad za nim postąpiła konkurencja. 

Ale pierwsze lata dla rynku kredytów mieszkaniowych były obarczone niepewnością i ryzykiem (tak dla banków jak i klientów). Skutkowało to m.in. utworzeniem Funduszu Hipotecznego (zabezpieczającego finansową płynność banków), wykupywaniem skapitalizowanych odsetek przez budżet państwa oraz stworzeniem instrumentów kredytowych typu DIM lub DPM (takim instrumentem był właśnie kredyt “Alicja”). Zatem obok dotowanych kredytów hipotecznych na rynku funkcjonowały też i produkty pozbawione wsparcia instytucji państwowych. 

Kredyt “Alicja” czyli instrumenty typu DIM i DPM na okres przejściowy

Kredyt typu DIM – podwójnie indeksowany (dual index mortgage) oraz DPM – z odroczoną spłatą (defer payment mortgage) to instrumenty charakterystyczne dla gospodarek przechodzących transformację ustrojową – jeszcze zbyt biednych, aby przyjąć “dojrzałe” instrumenty finansowania zakupu nieruchomości, ale dynamicznie się rozwijających.

Kredyt z podwójną indeksacją (realnej stopy procentowej oraz realnych dochodów) i z odroczoną płatnością w rzeczywistości nie różnią się znacznie od siebie w odczuciach klientów i banków. Charakteryzują się dużą złożonością. Ich działanie polega na tym, że pomimo narastania nominalnej wartości zadłużenia (w skutek wliczania odroczonych odsetek do kapitału), poziom realny długu maleje przez wzgląd na wzrost realnych dochodów. 

Może przykład lepiej to wyjaśni. Załóżmy, że Pani Alicja zaciągnęła kredyt indeksowany na mieszkanie na kwotę 150 000 zł w 1995. Po 5 latach spłacania zobowiązania nadal ma do oddania banku 150 000 zł (w wyniku kapitalizacji odsetek i braku nadpłat). Ale przez ten czas wartość pieniądza spadła w wyniku wysokiej inflacji a jej realny dochód wzrósł. Innymi słowy, gdyby dziś pożyczyła 150 000 zł nie będzie w stanie za nie kupić nabytej nieruchomości.  

Kredyty typu DIM/DPM pokroju “Alicji” w PKO BP są sztandarowym przykładem instrumentów finansowych fazy przejściowej w gospodarce:

  • są dostępne dla większego grona klientów o mniejszej zdolności kredytowej,
  • łagodzą niepewność wysokości raty kredytu,
  • są odporne na silne, ale krótkotrwałe szoki inflacyjne i zawirowania gospodarcze,
  • przyjmują optymistyczną prognozę wzrostu rzeczywistych dochodów kredytobiorców,
  • mobilizują państwo do ustabilizowania sytuacji gospodarczej w kraju (np. ograniczenie drukowania pieniędzy),
  • są obarczone są dużym ryzykiem dla banku i kredytobiorcy,
  • stanowią pomost do przyjęcia się na rynku klasycznych instrumentów kredytowych.

Kredyt “Alicja” stanowił zatem element ryzykownej gry w której stawką było przyjęcie nie tyle rzeczywistych instrumentów wolnego rynku, co nauczenie konsumentów i rządzących, ich ról w obiegu gospodarki kapitalistycznej. Nie każdy jednak kredytobiorca “Alicji”, w tej krótkiej historii transformacji, mógł uznać siebie za zwycięzcę.    

Jak wygrać z kredytem “Alicja”?

Każdy kredyt niesie ze sobą ryzyko. Dziś łatwiej jest ocenić zagrożenie na własną rękę – zobacz np. nasz kalkulator zdolności kredytowej. Także banki mają teraz dostęp do baz danych na temat klientów (np. BIK), dzięki czemu lepiej mogą poznać ich wiarygodność finansową.

W przypadku kredytu “Alicja” panowała jeszcze inna atmosfera – konsumenci uczyli się komercyjnych kredytów, podobnie jak same banki. Co więcej w ocenie zdolności brane były optymistyczne prognozy dla gospodarki oraz wzrostu dochodów kredytobiorcy. W wyniku przechodzenia odroczonych niespłaconych odsetek do części kapitałowej dług mógł niebezpiecznie urosnąć, jeśli kredyt nie był dobrze obsługiwany (tzn. nadpłacany) przez klienta. 

Z czasem bank PKO BP proponował niewypłacalnym kredytobiorcom różne formy pomocy. Np. zmianę formuły spłaty zobowiązania w ramach postępowania ugodowego czy zwolnienie z części zaległości. Nie sposób też określić, na ile warunki ugody były korzystne lub niekorzystne dla osób z kredytem “Alicja”.

Trudno oszacować ilu kredytobiorcom udało się spłacić “Alicję” zgodnie z planem, ilu skorzystało z pomocy banku, a ilu postanowiło walczyć w sądach. Tych ostatnich pozostało już niewielu (około kilkaset osób) według informacji prasowych.

Przykłady dwóch wygranych procesów w sprawie kredytu “Alicja” w PKO BP

Precedensowy wyrok w sprawie klienta z Wrocławia skarżącego PKO BP o nieuczciwe naliczanie odsetek w wyniku czego bank przerzucił na niego finansowe skutki wad systemu zapadł w 2009 roku. Klient z Wrocławia zaciągnął kredyt “Alicja” na kwotę 75 tys. złotych, spłacił 110 tys. złotych, a bank wyliczył, że po 10 latach spłaty ma jeszcze do oddania 84 tys. złotych.

Z ustaleń i obliczeń sądu drugiej instancji wynikało, że gdyby klient z Wrocławia zaciągnął na podaną kwotę zwykłą pożyczkę, to miałby do spłaty 120 tys. złotych. Przez co sąd nakazał zmienić umowę w taki sposób, aby kredyt “Alicja” po spłaceniu jeszcze 10 tys. złotych został uznany za uregulowany.

Drugi wygrany proces zapadł w łódzkim sądzie apelacyjnym w 2013 roku. Tam klientka PKO BP skarżyła się, że pożyczyła od banku 38 tys. złotych, a w ciągu 15 lat oddała ponad 80 tys. zł, podczas, gdy bank wymagał od niej jeszcze uregulowania 137 tys. złotych długu. Według sądu kredyt łamał zasady współżycia społecznego, ponieważ stał się źródłem nadmiernego zysku dla instytucji finansowej. 

Historia hipotecznych pułapek jeszcze się nie skończyła?

Kredyt “Alicja” od PKO BP symbolicznie przetarł szlak dla kultury ryzyka kredytowego w Polsce. Mechanizm podwójnie indeksowanych kredytów z odroczoną spłatą na cele mieszkaniowe mógł zaistnieć tylko w warunkach jakie panowały na początku lat 90 w Polsce. 

Nie znaczy to jednak, że w sektorze finansów nie pisze się właśnie inny scenariusz na kolejną pułapkę hipoteczną. Nic tylko wspomnieć kredyt frankowe, które nadal dzielą Polaków. Poza tym już dziś kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem narażone są na ryzyko stóp procentowych. A wśród bankowców widać i inne niebezpieczne pomysły np. specjalny kredyt hipoteczny na wynajem z zaliczaniem do zdolności kredytowej dochodów z przyszłego najmu. 

Jednak mimo tego należy zauważyć, że rynek kredytów hipotecznych w Polsce bardzo dojrzał. Banki skrupulatnie oceniają ryzyko a Rekomendacje KNF skutecznie zmniejszają portfel zagrożonych kredytów. Wiele się zmieniło na lepsze, ale i wiele jest jeszcze do poprawienia. Czekamy np. z niecierpliwością aż kredyty mieszkaniowe ze stałą stopą procentową staną się konkurencyjne dla tych ze zmiennym oprocentowaniem. 

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»