1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Kredyt hipoteczny 2019 – co nas czeka w nowym roku?

Kredyt hipoteczny 2019 – co nas czeka w nowym roku?

Kredyt hipoteczny 2019 – co nas czeka w nowym roku?
Ocena: 5 (ilość ocen: 1)

Mija kolejny rok z rzędu wyjątkowo tanich kredytów hipotecznych w Polsce. Duży wpływ mają na to niskie stopy procentowe. Czy w 2019 można będzie dalej liczyć na atrakcyjną ofertę kredytów mieszkaniowych w bankach? A może to ostatni dzwonek na skorzystanie z okazji? Zobacz naszą analizę kredytów hipotecznych w 2019 roku!

Kredyt hipoteczny w 2018 roku – na czym stoją kredytobiorcy?

Historia kredytów hipotecznych w Polsce jest stosunkowo krótka. Na szerszą skalę stały się one dostępne od 2002 roku, ale swój boom przeżywały od 2006 do 2008 roku. Ostatni kryzys tylko w niewielkim stopniu spowolnił rozwój tego rynku. Od tego czasu wprowadzono nowe regulacje prawne i rekomendacje mające zabezpieczyć sektor finansowy i portfele konsumentów.

Pod tym względem na uwagę w roku 2018 zasłużyła tylko planowana zmiana w Rekomendacji S polecająca bankom wprowadzenia do oferty kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym i tzw. opcją “klucz za dług”. Nowelizacja jest w fazie konsultacji i być może zostanie wprowadzona w przyszłym roku.

Więcej o mijającym roku powiedzą nam poniższe statystyki. Spójrzmy np. na ilość nowych umów o kredyt mieszkaniowy i ich wartość.

(źródło: AMRON-SARFiN; opracowanie: Hipoteki.net)

(źródło: AMRON-SARFiN; opracowanie: Hipoteki.net)

Jeszcze rok 2018 się nie skończył a już widać jak bije w ilości i wartości nowo udzielonych kredytów ostatnie kwartały 2017 roku. Rynek kredytów hipotecznych rozwija się, ale też każdy kolejny kwartał 2018 roku to trochę mniej podpisanych umów. Za to ich kwoty trzymają wysoki poziom. Według ostatniego raportu AMRON-SARFiN średnia wartość kredytu mieszkaniowego w I kw. 2018 roku wynosiła 234 153 zł, a już w III kw. bieżącego roku to już 260 368 zł! W dodatku zanosi się, że ostatni kwartał 2018 roku potwierdzi ten trend.

Także dobrą informacją jest to, że portfel kredytów hipotecznych określanych jako zagrożone zmalał. A jak zmieniało się średnie oprocentowanie zobowiązań i marża banków? Tu ponownie przydatne okazują się obliczenia z powyższego raportu. Modelowy kredyt jest udzielony na kwotę 300 000 zł z 25% wkładem własnym i 25 letnim okresem kredytowania. Jego średnie oprocentowanie we wrześniu tego roku wyniosło 3,79%, to jest o 0,08 p. p. mniej niż we wrześniu 2017 roku, ale o 0,01 p. p. więcej niż w czerwcu 2018 roku. Marża natomiast wyniosła na koniec III kwartału br. 2,06%, co daje spadek r/r o 0,11 p. p.

Generalnie rok 2018 to dla kredytobiorców i przede wszystkim banków udany okres. Dlaczego przede wszystkim banków? Bo mimo, że konsumenci zaoszczędzili na tańszych kredytach hipotecznych, to boom kredytowy pośrednio przyczynił się do wzrostu cen nieruchomości, które zjadły część majątku kredytobiorców. Widać to na przykład po rosnącej średniej wartości kredytu hipotecznego. Grunt pod kredytami mieszkaniowymi w 2018 roku jest stabilny, ale czy będzie i taki w przyszłym roku? Sprawdzamy, co może się zmienić.

Co się zmieni w świecie kredytów hipotecznych w 2019 roku?

Banki stoją przed nowymi wyzwaniami. Instytucje rządowe lawirują między odpowiedzialnością za konsumentów, interesami banków i własnymi planami. Konsumenci starają się w tym wszystkim odnaleźć i nie stracić, a może nawet zyskać. Zwykłego “Kowalskiego” nurtuje pewnie pytanie – jak długo kredyty hipoteczne będą względnie łatwo dostępne?

Mniej banków w 2019 roku?

Zacznijmy od sektora bankowego. Tu już w 2018 roku zostały zapowiedziane roszady wśród instytucji oferujących kredyty hipoteczne. BZ WBK zmienił się w Santander Bank Polska i pod tym szyldem, przejął już część Deutsche Bank Polska, który od teraz zajmuje się głównie klientami korporacyjnymi i przestał udzielać już kredytów mieszkaniowych.

Podobny los spotkał Raiffeisen Polbank, który został “wchłonięty” przez BGŻ BNP Paribas. Na dodatek bardzo prawdopodobne, że z nazwy Banku BGŻ BNP Paribas zniknie pierwszy człon, czyli “BGŻ”. Na razie cały proces skończył się na fuzji prawnej. Rzeczywiste przypieczętowanie przejęcia Raiffeisen Polbanku nastąpi pod koniec 2019 roku.

To nie koniec zmian w bankach w 2019 roku, bo zniknie z niego jeszcze jeden gracz. Bank Millennium kupił eurobank i podobnie jak w przypadku poprzednio omówionej fuzji, zostanie ona sfinalizowana pod koniec następnego roku. Mniej banków oznacza mniejszą konkurencję? Możliwe, że już z tego powodu oferta kredytów hipotecznych będzie mniej atrakcyjna. Ale z drugiej strony na arenie pozostanie kilku wielkich graczy, z których każdy będzie chciał być najlepszym. Może zatem konsumenci na tym nie stracą? Tegoroczne działania instytucji finansowych pokazują jednak, jaką przyszłość sobie planują. A trzeba wiedzieć, że banki mają przed sobą wiele trudnych wyzwań.

Jaka przyszłość czeka instytucje finansowe i kredyty hipoteczne?

Kredytobiorca zainteresowany długoletnim zobowiązaniem, które zwiąże go z bankiem na wiele lat, pewnie jest ciekawy w jakim kierunku zmierza jego instytucja finansowa. O tym jakie strategie powinny przyjąć banki w zmieniającym się świecie, znajdziemy w aktualnym raporcie McKinsey. Analiza wskazuje cztery ścieżki:

  • postawienie na innowacyjność i złożoność systemów w celu zaspokojenia różnorodnych potrzeb swoich klientów,
  • współpraca z innymi graczami na rynku i dostarczenie im tanich produktów bankowych,
  • skupienie się na wąskiej specjalizacji, jednym systemie czy grupie klientów,
  • tradycyjny i uniwersalny bank równocześnie zoptymalizowany i zdigitalizowany.

Żeby pozostać bankiem uniwersalnym, trzeba rosnąć a najłatwiej jest to zrobić poprzez fuzję z innym mniejszym graczem, który nie odnalazł się w nowym świecie finansów. I tak też właśnie się dzieje na naszych oczach.

Co to oznacza dla klientów, których interesuje przede wszystkim posiadanie swojego wymarzonego mieszkania? Można spodziewać się, że kilku wygodnych ułatwień oraz większej ilości ładnie brzmiących i wyglądających chwytów marketingowych. Kredyt hipoteczne są zbyt złożonym produktem bankowym i odpowiedzialnym zobowiązaniem, aby były one dostępne w 100% online. To nadal niezależne porównywarki kredytów mieszkaniowych, będą dostarczały wartościowych zestawień produktów a przede wszystkim obszernych analiz i znaczących informacji. A konsumenci stali przed jedną z trudniejszych decyzji w swoim życiu, której konsekwencje będą odczuwali przez wiele lat.

Ale na to jak będą wyglądać kredyty hipoteczne w 2019 roku nie mają tylko wpływu same banki i decyzje klientów. Jest to produkt, który jak niewiele innych zależny jest od czynników zewnętrznych: instytucji nadzorujących system finansów, dostępności nieruchomości, poziomu życia obywateli czy narodowej polityki mieszkaniowej i pieniężnej.   

Wpływ instytucji państwowych na kredyty hipoteczne w 2019 roku

Banki bacznie obserwują poczynania Komisji Nadzoru Finansowego oraz Rady Polityki Pieniężnej. Pierwsza bezpośrednio wpływa na kształt produktów finansowych, rekomendując określone praktyki bankom. Druga ustala np. wysokość stóp procentowych.

Nowelizacja Rekomendacji S w 2019 roku?

W ostatnim czasie wizerunek Komisji Nadzoru Finansowego ucierpiał, dlatego obecnie może mieć ona inne zmartwienia niż upowszechnienie na rynku bezpieczniejszych kredytów hipotecznych ze stałą stopą oraz zachęcenie banków do udzielania kredytów na zasadzie “klucz za dług”.

Gdyby Rekomendacja S weszła w obecnym kształcie (a trwają jeszcze konsultacje i pewnie zainteresowane strony wprowadzą do niej swoje uwagi), to na rynek finansów, trafi więcej ofert kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem, a bogatsi kredytobiorcy będą mogli zaciągnąć zobowiązanie w rodzaju “klucz za dług”. W tym ostatnim chodzi o to, że w razie niewypłacalności klienta, bank przejmuje hipotekę, która jest jedynym i wystarczającym zabezpieczeniem kredytu. To oznacza, że kredytobiorca nie odpowiada całym swoim majątkiem w razie problemów ze spłatą.

Opcja “klucz za dług” to dobry pomysł, ale niemożliwy do szerszego wykorzystania w obecnych warunkach. Najprościej mówiąc stać na niego tylko tych konsumentów, którzy i tak będą z pewnością wypłacalni. Więcej nadziej na bezpieczniejsze kredyty hipoteczne, można wiązać z pomysłem wprowadzenia w każdym banku oferty zobowiązań opartych o stałą stopę procentową.

Teraz kredytobiorcy ryzykują zaciągając kredyty mieszkaniowe z oprocentowaniem zmiennym. Zagrożonych podwyższeniem rat kredytu hipotecznego jest ponad 99% kredytów hipotecznych w Polsce. Ale czy samo wprowadzenie do oferty zobowiązań ze stałym oprocentowaniem wystarczy? Najpewniej nie. Zanosi się na to, że KNF “chroni tyły” (podobnie jak było to z kredytami we frankach) przed wprowadzeniem podwyżek stóp procentowych i pretensjami niezadowolonych kredytobiorców. Skąd ten pesymizm?

Po pierwsze takie kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem już są dostępne i nie cieszą się powodzeniem klientów. Po prostu są drogie i niekonkurencyjne. Po drugie, rekomendacja nie zapewnia, że zobowiązania ze stałą stopą procentową nagle staną się bardziej atrakcyjnymi. KNF liczy, że samo zachęcenie banków do nich, zrodzi naturalną potrzebę rywalizacji o konsumenta. Tylko, co gdy konsument chce tanich i dostępnych kredytów mieszkaniowych nawet kosztem swego bezpieczeństwa? Przecież to banki są stroną profesjonalnie oceniającą ryzyko, a KNF do jego podjęcia ani trochę nie zachęca instytucji finansowych.

I na koniec – kredyty hipoteczne będą miały stałe oprocentowanie przez 5 lat, ale nie wiadomo co z oprocentowaniem po tym czasie. Jak będzie ustalane? Czy bank będzie miał w tym dowolność? A może zmienią się automatycznie na oprocentowanie zmienne? Tego rekomendacja S w obecnym kształcie nie rozstrzyga.

Czy w 2019 roku zmienią się stopy procentowe?

Rada Polityki Pieniężnej przy NBP zajmuje się – jak sama nazwa wskazuje – regulowaniem systemu monetarnego w Polsce. Między innymi odpowiada za poziom stóp procentowych, które są istotnym składnikiem oprocentowania kredytów hipotecznych. Poniższy wykres pokazuje jak kształtowały się stopy procentowe w Polsce.

(źródło: NBP)

Od marca 2015 roku mamy najniższy w historii poziom stóp procentowych wynoszący 1,5%. Według prezesa RPP Adama Glapińskiego sytuacja nie ulegnie zmianie przez cały rok 2019 a pierwsze podwyżki stopy referencyjnej przewidywane są na koniec 2020 roku. To jednak optymistyczny scenariusz. Stopa bazowa a za nią raty kredytów mieszkaniowych mogą pójść w górę już 2019 roku. Warto być zatem na to przygotowanym.

Rządowe programy mieszkaniowe a kredyty hipoteczne 2019

Mieszkanie dla Młodych (skończyło się w 2018 roku) lub Rodzina na Swoim (koniec programu w 2012 roku) były rządowymi projektami, które zwiększały zdolność kredytową ich beneficjentów. Miały też wyraźny wpływ na kredyty hipoteczne. Przez to, że były to programy dopłat do kredytów mieszkaniowych ich marże były podwyższane przez banki, zwiększał się popyt i pośrednio ceny nieruchomości.

Obecny rząd prawdopodobnie odszedł na dobre od tego sposobu pomocy i zamiast tego rozwija Mieszkanie Plus oraz Mieszkanie na Start. Czyli zamierza zwiększyć podaż nieruchomości oraz ułatwić dostęp do taniego najmu. Jednak robi to nieudanie i w niezauważalnej skali. Wygląda też na to, że rządowe programy mieszkaniowe w 2019 roku będą równie niemrawo pomagać Polakom.

To oznacza, że kredyty hipoteczne nie są ważnym elementem polityki mieszkaniowej państwa a przez to w następnym roku nie powinien to być istotny czynnik wpływający na ich kształt. Szkoda, że w planach rządu zabrakło jednak jedynego działającego programu, który pozwoliłby Polakom wejść w posiadanie swojego mieszkania.

Kredyt hipoteczny w 2019 roku – podsumowanie

W przyszłorocznej układance jest kilka trudnych do odgadnięcia zagadek. Najpowszechniejszą prognozą jest wejście gospodarki (a przez to i rynku nieruchomości) w spokojniejszy okres. Przewiduje się powolne wyhamowanie dobrej koniunktury. Tak na przykład wyglądają prognozy dla cen mieszkań w 2019 roku. Powolny wzrost, niewielki spadek popytu i większy podaży. Czy ten scenariusz spełni się dla kredytów hipotecznych w 2019 roku? To np. zależy od dwóch dużych niewiadomych.

 

  • banki

 

Jeśli instytucje finansowe postawią na maksymalizację krótkookresowych celów, ryzykując pogorszenie portfela kredytów hipotecznych, może się okazać, że rok 2019 będzie kolejnym rekordowym z rzędu. Jeżeli jednak zadziałają wewnętrzne i zewnętrzne hamulce na takie pokusy, to rok 2018 zanosi się dla instytucji finansowych jako ostatni tak bardzo udany.

 

  • polityka mieszkaniowa rządu

 

Rząd zdążył nas już kilkukrotnie zaskoczyć zmianami w programie Mieszkanie Plus. Niekoniecznie na lepsze. A w 2019 mamy wybory parlamentarne, zatem dla pozyskania głosów wyborców mogą znaleźć się pieniądze na uruchomienie jeszcze jednego naboru do MdM. A to znacząco wpłynie na kredyty hipoteczne.

Jeśli jednak bankom nie zabraknie rozsądku a rządowi konsekwencji to przewidywania większości ekspertów są bardzo przekonujące. Rok 2019 w kredytach hipotecznych będzie oznaczał zaostrzenie polityki kredytowej, mniejszą ilość nowo podpisanych umów, ale względnie duże wartości zobowiązań. A przez to, że stopy procentowe nie ulegną zmianie, obecni kredytobiorcy będą mieli nadal niższe raty do spłacenia.

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»

Facebook