1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Kredyt hipoteczny 2020 – jakie czekają nas zmiany?

Kredyt hipoteczny 2020 – jakie czekają nas zmiany?

Kredyt hipoteczny 2020 – jakie czekają nas zmiany?
Ocena: 5 (ilość ocen: 2)

Kredyt hipoteczny budzi mieszane uczucia. Z jednej strony to “bilet” do własnego M i lepszych warunków życia. Z drugiej, długoletnie zobowiązanie obarczone ryzykiem i stresem. Czy rynek kredytów hipotecznych w 2020 roku będzie łaskawszym dla kredytobiorców? W tym artykule dostarczamy dla Ciebie dużą dawkę wiedzy. Jeśli nie chcesz podejmować tak ważnej decyzji w oparciu tylko o intuicję, u nas znajdziesz rzetelną analizę kredytów hipotecznych w 2020 roku!


Spis treści:
Prognoza dla rynku kredytów hipotecznych w 2020 roku
Popyt na kredyt hipoteczny w 2020 roku
Kredyt hipoteczny w 2020 roku bardziej dostępny?
Budownictwo mieszkaniowe w 2020 roku
Podaż kredytów hipotecznych w 2020 roku
Co prognoza dla kredytów hipotecznych w 2020 roku oznacza dla kredytobiorców?
Kredyt hipoteczny w 2020 roku – drożej i stabilniej niż w 2019?


Prognoza dla rynku kredytów hipotecznych w 2020 roku

Rok 2019 powoli zmierza ku końcowi. Warto zatem wiedzieć, co szykuje dla nas rynek kredytów hipotecznych w 2020 roku. Już wiadomo, że poprzeczka jest postawiona bardzo wysoko. Ale tak już jest od co najmniej 2 lat.

Dalej w artykule znajdziesz szczegółowe dane, a poniżej najważniejsze konkluzje:

  • Popyt na kredyt hipoteczny w 2020 roku nie spadnie. Kredytobiorców nie zrażą wysokie ceny mieszkań, ponieważ rynek najmu nie daje alternatywy dla mieszkania własnościowego, a deficyt nieruchomości mobilizuje do zaciągnięcia kredytu hipotecznego (także na cele inwestycyjne).
  • Zakładamy, że dostępność kredytów hipotecznych (na którą wpływają przede wszystkim ceny mieszkań, wynagrodzenia i realne oprocentowanie zobowiązań) utrzyma się na podobnym poziomie jak w ostatnich latach, ale z większa szansą na jej delikatny spadek.
  • Obserwując optymizm deweloperów zakładamy, że podaż mieszkań w 2020 roku przekroczy 200 tys. oddanych do użytkowania lokali mieszkalnych.
  • Rynek kredytów hipotecznych w 2020 roku zmierza do równowagi jaką jest wysoki popyt na kredyt hipoteczny z dużą akcją kredytową warunkowaną delikatnym spadkiem zdolności kredytowej i wysokimi cenami mieszkań.

Poniżej przedstawiamy dane na podstawie, których przyjęliśmy powyższy scenariusz dla kredytów hipotecznych w 2020 roku.  

Popyt na kredyt hipoteczny w 2020 roku

Sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym nie dopuszcza możliwości, aby popyt na kredyty hipoteczne w 2020 roku spadł. Mimo, że jest to długookresowe zobowiązanie, za które odpowiadamy całym majątkiem, to Polacy i tak są gotowi podjąć ryzyko. Deficyt mieszkań (obliczony na około 2,1 mln przez HRE Think Tank) po prostu wpycha Polaków w kredyty hipoteczne. Tak samo jak nierozwinięty rynek najmu mieszkań.

Boom w kredytach mieszkaniowych tłumią jednak czynniki, zmniejszające zdolność kredytową Polaków. Zwiastun spowolnienia gospodarczego, wysokie ceny mieszkań – to tylko najważniejsze powody, dla których w 2020 roku ciężko będzie bankom uzyskać wynik podobny do tegorocznego. Nie oznacza to jednak, że nie będą próbować mu dorównać.

Pora zatem sprawdzić, co, jak i dlaczego wpłynie na popyt w kredytach hipotecznych? Oto nasza prognoza!

Deficyt nieruchomości – czyli Polacy są głodni mieszkań

Statystyki warunków mieszkaniowych w Polsce, stawiają nasz kraj w ogonie krajów Unii Europejskiej. Wskaźnik przeludnienia dla Polski wynosi 39,2% populacji podczas, gdy średnia dla UE to tylko 15,3%.

(źródło: Eurostat; opracowanie: hipoteki.net)

Równie fatalnie wypadamy, w porównaniu liczby mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców. Polska jest (obok Słowacji) jedynym państwem, w którym współczynnik ten nie przekracza 400.

Liczba mieszkań przypadająca na 1000 mieszkańców

(źródło: Property Index 2019 – Deloitte, NBP (średnia dla UE w przybliżeniu); opracowanie: Hipoteki.net)

W przypadku grupy młodych obywateli w wieku od 25 do 34 lat, prawie co druga osoba w Polsce mieszka z rodzicami (44,7%). W UE średnia to 28,5%.

Udział osób w wieku od 25 do 34 lat zamieszkujących wspólnie z rodzicami (dane za 2017 rok)

(źródło: Eurostat, opracowanie: Hipoteki.net)

Skoro w Polsce brakuje mieszkań (ok. 2,1 mln.), to trudno oczekiwać, że Polki i Polacy grzecznie zaczekają na sprawny rządowy program mieszkaniowy. Osoby, które stać będzie na kredyt hipoteczny w 2020, będą chciały żyć na swoim i w lepszych warunkach. A poprawa komfortu to nie jedyna motywacja. W końcu przy dobrej kalkulacji i okazji cenowej, zakup mieszkania na kredyt może być bardziej opłacalnym od najmu. 

Deficyt mieszkań to jeden z najsilniejszych czynników podtrzymujących wysoki popyt na nieruchomości wśród Polek i Polaków.

Inwestycja w mieszkanie na wynajem nadal opłacalna w 2020 roku?

Niskie stopy procentowe i brak dobrych alternatyw na lokowanie kapitału oznaczają, że w 2020 roku nadal będzie wielu chętnych na inwestycję w mieszkanie na wynajem. Wiele z nich finansowych będzie za gotówkę (aktualnie to ok. 60-70% zakupów na rynku nieruchomości według danych NBP). Ale zadowalający zysk zachęci też część kupujących do zaciągnięcia kredytów hipotecznych w tym celu. 

(źródło: NBP)

Obecnie zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosi od ok. 2% do 5%. Gdy doliczymy koszt kredytu hipotecznego oraz inne opłaty transakcyjne najlepsze czasy do inwestowania w nieruchomości raczej już były. Jednak w 2020 to będzie stale inwestycja wystarczająco dobra. Co z tego, że mniej rentowna, gdy nadal brakuje lepszej alternatywy dla lokowania kapitału? Zakładamy, że ten czynnik będzie pozytywnie wpływał na popyt w kredytach mieszkaniowych.

Niskie stopy procentowe w 2020 roku a nawet do 2022 roku

Prawie 100% kredytów hipotecznych w Polsce jest udzielonych na zmienną stopę procentową. Wpływ ryzyka wynikającego z jej zmiany niestety nie jest doceniany ani przez kredytobiorców, ani przez państwo. Na szczęście prawdopodobieństwo podwyższenia stóp procentowych w najbliższym czasie jest niewielkie. Oczywiście pojawiają się pomysły ich podniesienia, ale przy spowolnieniu gospodarczym, raczej klasycznym zabiegiem jest obniżenie stóp procentowych

W 2020 roku w Polsce nadal będą rekordowo niskie stopy procentowe. Trudno jednak ocenić pewność prognoz przewidujących pozostawienie stóp procentowych bez zmian przez RPP aż do 2022 roku. W każdym razie taka sytuacja powinna cieszyć kredytobiorców, bo to kolejny czynnik, który oznacza, że w 2020 będą mieli nadal tanie kredyty hipoteczne.

Kredyt hipoteczny w 2020 roku bardziej dostępny?

Przy złych warunkach mieszkaniowych panujących w Polsce, większa dostępność kredytów mieszkaniowych oznacza więcej chętnych na zaciągnięcie takiego zobowiązania. Od kilku lat przeciętna dostępność kredytu hipotecznego w Polsce rośnie. Ilustrują to dane NBP oraz AMRON-SARFiN:

szacunek dostępnego kredytu hipocznego oraz indeks polityki kredytowej banków

(źródło: NBP)

Dostępność kredytów hipotecznych wzrasta, nawet mimo tego, że banki deklarują zaostrzanie polityki kredytowej. Jeśli rzeczywiście instytucje finansowe bardziej skrupulatnie sprawdzają zdolność kredytową wnioskodawców, to wysoka dostępność kredytów jest wynikiem równego wyścigu między przeciętnym wynagrodzeniem Polaków a rosnącymi cenami mieszkań. A oto dane z raportu AMRON-SARFiN:

indeks dostępności mieszkaniowej

Indeks dostępności mieszkaniowej utrzymuje się na podobnym poziomie od 2016 roku. I teraz kluczowe pytanie – czy o kredyt hipoteczny będzie łatwiej w 2020 roku? Na jego dostępność wpływ mają przede wszystkim ceny mieszkań, poziom wynagrodzeń oraz realne oprocentowanie kredytów hipotecznych. 

Ceny mieszkań w 2020 i koniunktura gospodarcza – potencjalne problemy dla popytu na kredyt hipoteczny

Ostatnie dane na temat koniunktury w Polsce nie uległy widocznej zmianie. Światowe spowolnienie gospodarcze dotyczy też Polski. Ale prognozy na 2020 rok wskazują, że nie będzie ono gwałtowne. W każdym razie, jeżeli będzie bardziej odczuwalne, to deweloperzy mogą zmniejszyć swoje wysokie marże. Teraz stanowią one ok. ¼ ceny nieruchomości.

Oba czynniki powinny mieć jednak tylko umiarkowanie negatywny wpływ na popyt w kredytach hipotecznych. Trend wzrostu cen mieszkań powinien się “wygładzić”, a łagodne hamowanie gospodarki oznacza, że dostępność kredytów hipotecznych w najgorszym razie delikatnie spadnie. Czy zatem czeka nas kontynuacja trendu – mniej kredytów hipotecznych, ale na większą kwotę? To zależy, co wydarzy się z wynagrodzeniami Polaków w 2020 roku.

Radykalne podwyższenie płacy minimalnej wpłynie na kredyty hipoteczne w 2020 roku?

Na to pytanie ekonomiści mają zazwyczaj dwie odpowiedzi: duży wzrost płacy minimalnej przyniesie negatywne skutki dla całej gospodarki. Oraz: “nie wiemy”. I jest to odpowiedź najbliższa prawdy, bo sam rząd nie zdaje sobie sprawy z konsekwencji podwyżki płacy minimalnej.

Wpływ zwiększenia płacy minimalnej w teorii może przynieść wzrost produktywności i inwestycji. Z drugiej strony rosną koszty pracy i ryzyko inflacji oraz bezrobocia. Pomysł radykalnego zwiększenia płacy minimalnej testowany jest na żywym organizmie. Ciekawe tylko czy “pacjent” przeżyje?

W przypadku kredytów hipotecznych w 2020 roku efekt wzrostu płacy minimalnej zależy od skali podwyżki. Brak elastyczności po stronie podaży mieszkań oznacza, że wyższe płace oznaczają wyższe ceny nieruchomości w 2020 roku. Ale nominalne wzrosty cen nie będą odzwierciedlać rzeczywistych kosztów. Większe ceny mieszkań i pensje “rozejdą się po kościach” a realne podniesienie wartości nieruchomości nie będzie radykalne, jakby wynikało to z dynamiki wynagrodzeń.

Przyjmujemy, że podniesienie płacy minimalnej nie zwiększy zdolności kredytowej osób o niższych dochodach – większe pensje pochłoną wzrosty cen nieruchomości. Niektóre symulacje dla wzrostu płacy minimalnej pokazują, że dochodzi do efektu “skapywania w górę” – czyli podwyższenia pensji osób zarabiających powyżej płacy minimalnej. A to już może pozytywnie wpłynąć na dostępność kredytów mieszkaniowych w 2020 roku.

Innymi słowy, przy minimalnej krajowej (mimo podwyższenia limitu w 2020 roku) nadal będzie bardzo trudno o zdolność kredytową do kredytu hipotecznego. Ale osoby zarabiające, więcej – w efekcie “skapywania w górę” podwyżek – mogą na tym zyskać w ocenie zdolności kredytowej.

Ceny mieszkań i wynagrodzenia w 2020 roku będą wzajemnie trzymać się w szachu. Z przewagą dla cen nieruchomości, ponieważ rzeczywiste skutki podwyżki płacy minimalnej są dalej zagadką – a ceny mieszkań na pewno będą dalej rosnąć. Ostatecznie dostępność kredytu mieszkaniowego w 2020 powinna wyglądać podobnie jak w ostatnich latach. Ze wskazaniem na delikatne jej zmniejszenie.

Budownictwo mieszkaniowe w 2020 roku

Ten czynnik również odpowiada za popyt na kredyty hipoteczne w 2020 roku. Jeżeli deweloperzy dostarczą więcej nieruchomości na rynek, przełoży się to na większą ilość wniosków o kredyt hipoteczny. Budownictwo mieszkaniowe w ostatnich latach przeżywa boom, podobnie jak banki udzielające kredytów hipotecznych.

Skala budownictwa mieszkaniowego w Polsce (2002-2018) wraz z prognozą na rok 2019-2020

(źródło: GUS; opracowanie: Hipoteki.net z prognozą na rok 2019 i 2020)

Nasza prognoza już jest optymistyczna, ale dane płynące z GUS na temat lokali oddanych do użytkowania do końca września 2019 roku pokazują, że będzie to kolejny rekordowy rok. W porównaniu do analogicznego okresu (styczeń-wrzesień 2018/styczeń-wrzesień 2019) oddano już o 12,2% więcej mieszkań. Także rok 2020 nie zapowiada zwolnienia tempa przez deweloperów.

budownictwo mieszkaniowe dane gus wrzesien 2019

(źródło: GUS)

Widać, że pozwolenia na budowę oraz mieszkania, których budowę rozpoczęto utrzymują się na wysokim poziomie. Nie wygląda też na to, aby deweloperzy mieli ochotę zmniejszać ilość inwestycji w przeciągu najbliższego roku. Nic dziwnego, bo i czas sprzedaży mieszkań jest nadal atrakcyjny:

czas sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym do II kw 2019

(źródło: NBP)

Trochę więcej niż 3 kwartały na sprzedaż nieruchomości z rynku pierwotnego to zadowalający wynik. Tańsze mieszkania z rynku wtórnego potrzebują jeszcze mniej czasu (mniej niż 1,5 kwartału). To skutek ucieczki przed wysokimi cenami na rynku pierwotnym.

Budownictwo mieszkaniowe na pewno nie będzie hamować popytu na kredyt hipoteczny w 2020 roku. Rekordowa ilość oddanych mieszkań to mocny zwiastun dobrej koniunktury dla deweloperów, a co za tym idzie i banków udzielających finansowania. 

Mieszkanie Plus w 2020 roku

Rządowy program budowy mieszkań w 2020 roku będzie dalej efektami przypominał bardziej loterię mieszkaniową niż systemowy sposób zmniejszenia deficytu lokali mieszkalnych w Polsce. Do II kwartału 2019 roku zostało w jego ramach wybudowanych 695 mieszkań a w budowie są 663 lokale mieszkalne. Licząc nawet 15,5 tys. mieszkań na etapie projektów, to nadal za mało, aby wpłynąć np. na mniejsze zainteresowanie kredytem hipotecznym w 2020 roku. 

Podaż kredytów hipotecznych w 2020 roku

Zainteresowanie kredytami hipotecznymi nie spadnie. Ale to banki decydują o udzieleniu finansowania. Czy będą one chętne do zwiększenia akcji kredytowej w 2020 roku? Pomijając np. takie czynniki jak możliwy spadek zdolności kredytowej Polaków, można być prawie pewnym, że instytucje finansowe nie zrezygnują z kredytów hipotecznych w 2020 roku. To w końcu produkt, który przynosi im atrakcyjne zyski. O które coraz trudniej na polskim rynku.

Ale sektor finansowy ma też przed sobą inne wyzwania, które mogą zmniejszyć zapał banków do udzielania kredytów. Znakiem zapytania jest sprzedaż mBanku i to jak potoczą się dalsze losy procesów sądowych z frankowiczami? Rok 2020 może też “zaskoczyć” banki nową Rekomendacją S od KNF albo innymi pomysłami ze strony ustawodawców. 

Co może czekać sektor finansów w  2020 roku?

Już dziś można stwierdzić, z jakimi problemami przyjdzie zmierzyć się bankom w 2020 roku. Sprzedaż jednej z największych instytucji finansowych jaką jest mBank, zmieni układ sił w sektorze. To łakomy kąsek dla Skarbu Państwa. W końcu repolonizacja banków jest ważnym hasłem dla Prawa i Sprawiedliwości.

Ale z okazji może skorzystać zagraniczny kapitał. Ten obecny już na polskim rynku (np. ING Bank Śląski) lub chcący wejść na największy rynek finansowy Europy Środkowo-Wschodniej (np. austriacka Erste Group). Przejęcia banków i fuzje są kosztowne oraz kłopotliwe logistycznie. Jeśli mBank zostałby przejęty może to odbić się na mniejszej ilości udzielonych kredytów hipotecznych w 2020 roku. Prawdopodobnie jednak na jego sprzedaż (albo jej skutki) będzie trzeba poczekać trochę dłużej.

Prace nad nowelizacją Rekomendacji S w KNF

O planach nowelizacji Rekomendacji S wiadomo już od 2018 roku. KNF zaproponowało wprowadzenie do oferty banków tzw. opcji “klucz za dług” oraz kredytów hipotecznych opartych o stałą stopę procentową. Od tego czasu zdążono już zrezygnować z opcji “klucz za dług”.

W 2020 roku KNF może wprowadzi zmianę w Rekomendacji S, obligującą banki do zwiększenia oferty “stałoprocentowych” kredytów hipotecznych. Jeżeli jednak nie będzie tam też zachęty, do tego, aby stałoprocentowe kredyty mieszkaniowe były konkurencyjne dla tych opartych o zmienną stopę, to efekt nowelizacji będzie zadowalający tylko na papierze. 

Kredytobiorcy mający do wyboru tańszy, ale bardziej ryzykowny kredyt hipoteczny, wybiorą podobnie jak robili to wcześniej frankowicze, albo osoby z kredytem “Alicja”. Chyba, że w rekomendacji znajdzie się też zachęta do zwiększenia atrakcyjności “stałoprocentowego” zobowiązania. Np. w postaci zmniejszenia limitu na wkład własny.

Banki vs. frankowicze w 2020 roku

Wyrok TSUE w sprawie kredytów we franku szwajcarskim sprawił, że konsumenci zyskali mocny atut w walce z instytucjami finansowymi. Jednak orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości to tylko drogowskaz dla polskich sądów. Wynik procesów zostanie rozstrzygnięty w linii orzecznictwa jaką obierze wymiar sprawiedliwości. 

Szala przechyla się na stronę frankowiczów. Według informacji medialnych do 30 października 2019 roku z 26 wyroków sądowych, 18 było korzystnych dla frankowiczów (w tym 4 prawomocnie) a 8 niekorzystnych (w tym 2 prawomocnie). 

To oznacza, że instytucje finansowe muszą zwiększyć rezerwy na hipoteki walutowe (zrobił już to mBank i ING Bank Śląski). Niekorzystne warunki to czynnik, który może odbić się na zmniejszeniu akcji kredytowej.

Banki a rentowność sektora finansów w 2020 roku

Polski sektor bankowy w porównaniu do pozostałych rynków europejskich ma jeden z niższych wskaźników rentowności. 

ROE sektora finansowe w Europie 2017

(źródło: Europejska Federacja Bankowa; opracowanie: ZBP; wykres bez Cypru)

Według danych KNF w 2018 roku wskaźnik ROE poprawił się i wynosił 7,08%. To efekt zmniejszenia wskaźnika kosztów, ale też zwiększenia akcji kredytowej – szczególnie kredytów mieszkaniowych, które przynoszą bankom zadowalający dochód. Trudno zatem zakładać, aby podaż kredytów hipotecznych w 2020 miała spaść.

Wartość nowych umów o kredyt hipoteczny (w mln.)

(źródło: AMRON-SARFiN; opracowanie: Hipoteki.net)

Liczba nowych umów o kredyt hipoteczny w Polsce

(źródło: AMRON-SARFiN; opracowanie: Hipoteki.net)

Kredyt hipoteczny to dobry produkt dla samych banków. Obserwując powyższe wykresy widać, że od I kw. 2018 liczba umów malała, podczas, gdy ich wartość utrzymywała się na stabilnym (i wysokim) poziomie. Przewidujemy podobny trend też w 2020 roku.

Wartość kredytów hipotecznych będzie rosła (może nawet pierwszy albo drugi kwartał 2020 roku będzie podobnie udany jak II kw. 2019), a ich liczba ustabilizuje się na podobnym poziomie jak w 2018 roku. 

Co prognoza dla kredytów hipotecznych w 2020 roku oznacza dla kredytobiorców?

Zakupy na rynku mieszkaniowym stają się w coraz większej części udziałem inwestorów. To zjawisko, gdy wymknie się spod kontroli i zacznie ulegać spekulacji grozi zwiększeniem ryzyka powstania bańki mieszkaniowej.

Inwestujący w mieszkania w 2020 roku mogą podchodzić do całej sytuacji z umiarkowanym optymizmem. Ale i większą dozą ostrożności. Coraz bardziej o zysku decyduje dobra okazja, a nie ogólny “klimat” hossy na rynku nieruchomości (w rzeczywistości ten ostatni nigdy nie przesądza o zysku). Rosnące ceny mieszkań w 2020 roku oznaczają, że będzie więcej inwestorów z mniejszym kapitałem. A rentowność inwestycji w mieszkanie z kredytem hipotecznym jest niższa. Zatem alternatywne obiekty lokowania kapitału mogą stać się bardziej bezpieczne i atrakcyjne w przyszłości.

Kredyt hipoteczny na pierwsze mieszkanie w 2020 roku?

Osoby zaciągające kredyt mieszkaniowy dla własnych celów są już w nieco gorszej sytuacji. Chociaż deweloperzy budują więcej lokali mieszkalnych, a średnie wynagrodzenie w Polsce goni ceny nieruchomości, to strukturalne warunki deficytu mieszkań i zła kondycja rynku najmu pompują popyt na mieszkania i kredyt hipoteczny.

To oznacza, że banki będą wybierały wnioskujących z najlepszą zdolnością kredytową. Jeśli jednak porównać sytuację potencjalnych kredytobiorców z poprzednimi latami, to nie powinna ulec ona widocznemu pogorszeniu. Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych w 2020 roku powinna się ustabilizować. To zatem nadal dobra prognoza dla przyszłych kredytobiorców.

Kredyt hipoteczny w 2020 roku – drożej i stabilniej niż w 2019?

W zeszłorocznej prognozie dla rynku kredytów mieszkaniowych nasze przewidywania sprawdziły się, co do trendu mniejszej ilości zobowiązań ale większej ich wartości. W roku 2020 sytuacja powinna się ustabilizować. Deweloperzy przewidują, że warunki na rynku mieszkaniowym nie ulegną zmianie, a mogą nawet się poprawić.

Banki mają więcej zmartwień, ale smutki mogą właśnie “topić” w większej akcji kredytowej. Co mogłoby nastrajać optymizmem kredytobiorców, gdyby nie spowolnienie gospodarcze i wieloletniość zobowiązania zwiększające ryzyko problemów. Dla konsumentów w 2020 roku pozostaje zatem umiarkowany optymizm.

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»