1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Kredyt hipoteczny a niskie dochody – co można zrobić?

Kredyt hipoteczny a niskie dochody – co można zrobić?

Kredyt hipoteczny a niskie dochody – co można zrobić?
Ocena: 4.7 (ilość ocen: 3)

Choć mieszkanie to nie kaprys, a podstawowe dobro, którego potrzebuje każdy człowiek, to własne cztery kąty nadal są dla wielu z nas luksusem. Dlatego wielu Polaków jest skłonnych zadłużyć się “pod korek”. Zastanawiasz się nad tym jak uzyskać kredyt hipoteczny mimo niskich dochodów? W naszym artykule znajdziesz podpowiedzi co można zrobić, aby wziąć kredyt mieszkaniowy przy małych zarobkach.

Ale metody na zwiększenie swojej zdolności kredytowej to tylko ułamek planu zakupu własnego M. Nie wszystkie są skuteczne i bezpieczne. Dlatego bez kolorowania rzeczywistości przyjrzymy się w naszym artykule następującym sprawom:

  • jakie są sposoby na kredyt hipoteczny przy niskich dochodach?
  • jak banki liczą zdolność kredytową?
  • czy kredyt mieszkaniowy “pod korek” to dobry pomysł?
  • jakie jest ryzyko zaciągania kredytu hipotecznego przy małych zarobkach?

Jak zwiększyć swoje szanse na kredyt hipoteczny przy niskich dochodach?

Mamy pracę, ale nasze zarobki nie wystarczają na zaciągnięcie kredytu hipotecznego? W tej nieprzyjemnej sytuacji są miliony Polaków. Choć kredyt mieszkaniowy nie dla każdego jest idealnym rozwiązaniem, wolimy co miesiąc spłacać ratę za swoje mieszkanie, niż podobną kwotę zostawiać za wynajem. Taka kalkulacja brzmi rozsądnie. W dalszej części artykułu zajmiemy się i tym dylematem.

Co można jednak poradzić osobom zdecydowanym uzyskać kredyt hipoteczny przy niskich dochodach? Wskazówki można podzielić na te związane z budżetem domowym i optymalizacją samego kredytu.

 

  • zmniejszenie kosztów życia i uregulowanie zobowiązań

 

Zalety? Karta kredytowa, pożyczki i inne zobowiązania obniżają naszą zdolność kredytową. To oczywiste. Z długami, czy złą historią kredytową nie mamy, co myśleć o kredycie hipotecznym. Istnieje też jednak granica do której banki uznają, że ograniczyliśmy koszty życia. Jeśli zadeklarujemy, że na podstawowe potrzeby miesięcznie wydajemy miesięcznie 500 zł, żadna instytucja finansowa nam nie uwierzy. W przybliżeniu wydatki w związku rozkładają się na dwie osoby, zatem małżeństwa mogą mieć koszty życia nieco mniejsze na osobę niż singiel/ka.

 

 

Optymalizacja kredytu hipotecznego to jedna z bardziej skutecznych wskazówek na zwiększenie zdolności kredytowej. Jednak i tu musi być jakieś “ale”. Zatem dłuższy okres kredytowania i wybór równych rat pozwala zwiększyć maksymalną kwotę kredytu. Ale z drugiej strony rosną wtedy koszty takiego zobowiązania. Krótko mówiąc taka metoda zwiększa zdolność kredytową i zarazem całkowity koszt kredytu hipotecznego. Poza tym nie każdy bank zgodzi się na maksymalne wydłużenie okresu spłaty. Ważny będzie wtedy wiek kredytobiorcy, ale też i perspektywa zarobków.

 

  • zgromadzić wkład własny

 

Im większy kapitał własny uzbieraliśmy, tym lepiej. 10% wkładu własnego przy niskich dochodach może być niewystarczające. Dlatego bezpieczniej postarać się o zgromadzenie przynajmniej 20% wartości kupowanej nieruchomości. Tym bardziej, że dla części banków to wymagane minimum – zobacz jaki wkład własny w 2019 roku.

 

  • zaciągnąć kredyt z poręczycielem o wysokiej zdolności kredytowej

 

Kolejne dobre rozwiązanie z kilkoma oczywistymi wadami. Po pierwsze trzeba mieć kogoś takiego “obok”. Po drugie trzeba przekonać taką osobę żeby została żyrantem. A po trzecie – jeśli nawet rzeczywiście sami będziemy spłacać zobowiązanie – to utrata pracy lub inne okoliczności mogą sprawić, że rata podskoczy i ciężar długu spadnie na poręczyciela. O czym każdy żyrant zdaje sobie sprawę. Pewnym plusem takich rozważań, może być jednak uświadomienie sobie, że kredyt hipoteczny z niskim dochodem to balansowanie na cienkiej linie. Choć to pocieszenie ma gorzki smak.

Cóż, nie ma co się oszukiwać, ale wskazówki na kredyt hipoteczny przy małych zarobkach cudów nie czynią. To nic więcej jak optymalizacja swoich wydatków oraz samego zobowiązania. Ale od czasu do czasu znajdzie się “życzliwy doradca”, który poleci skorzystać z innych metod. A my zdesperowani lub nieświadomi pójdziemy za taką radą-pułapką. Warto wiedzieć, o co chodzi, bo skorzystanie z tych metod grozi nawet konsekwencjami karnymi.

Przechodząc do rzeczy te rady-pułapki opierają się o… zatajenie przed bankiem ważnych informacji. No właśnie, to już źle brzmi, ale zdarzają się pośrednicy kredytowi, którzy polecają taką metodę. Jedynym właściwym rozwiązaniem jest wtedy podziękować takiemu doradcy i poszukać rzetelnego. W przekręcie bohaterem najczęściej jest wkład własny. Ten nie może pochodzić z pożyczki lub kredytu gotówkowego. Poświadczamy to pisemnie instytucji finansowej. Kłamstwo ma jednak krótkie nogi a taki desperat-kredytobiorca ryzykuje nie tylko straceniem kredytu mieszkaniowego, ale i konsekwencjami prawnymi! Podobnie rzecz się ma z zatajeniem posiadania dzieci.

Jak banki liczą zdolność kredytową?

Każda instytucja finansowa posiada swój sposób na ocenianie zdolności kredytowej. Różnice w bankach mogą być znaczne. Np. 100 tysięcy różnicy w zdolności kredytowej nikogo nie dziwi. Co więcej banki, zmieniają swoje kryteria – raz je luzują, a raz krępują. Istnieje jednak zestaw podstawowych danych, które pozwalają szacunkowo określić naszą zdolność kredytową. Możesz to zrobić na naszej stronie z kalkulatorem zdolności kredytowej.

Jakich danych potrzebują instytucje finansowej, aby wstępnie ocenić ile są skłonne maksymalnie pożyczyć? Oczywiście kwoty dochodów “na rękę”, kwoty zobowiązań, wydatków czy ilości osób w gospodarstwie. Także informacje o samym kredycie będą potrzebne. We właściwym postępowaniu kredytowym tych danych może być naprawdę sporo, bo nawet rodzaj umowy o pracę czy kupowana nieruchomość mogą zmienić podejście banku do naszego wniosku.

Czy można samemu obliczyć zdolność kredytową? W mniejszym lub większym przybliżeniu – tak. Na przykład można wyliczyć wysokość miesięcznej raty i odsetek od kredytu hipotecznego.  Można też posłużyć się dosyć prostym wzorem, który opiera się na tym, że nie więcej niż 40% naszych oszczędności powinno być przeznaczanych na ratę kredytu mieszkaniowego. Chodzi tu o wskaźnik Debt to Income. Zobaczmy to na przykładzie:

Załóżmy, że zarabiamy 1900 zł netto miesięcznie. Z tego 1000 zł to nasze comiesięczne koszty utrzymania. Pozostaje nam 900 zł. Z tego wskaźnik DtI=40% wynosi 360 zł. Tyle może wynosić bezpieczna rata kredytu hipotecznego. W rozłożeniu na 35 lat kredytowania otrzymamy w symulacji maksymalnie 151 200 zł. Ale w tym są też odsetki i koszty związane z kredytem, zatem na zakup mieszkania pozostanie jeszcze mniej.

Większa rata to jeszcze większe ryzyko. A trzeba jeszcze zostawić miejsce na przewidywaną podwyżkę raty kredytu hipotecznego przy podniesieniu stóp procentowych.

Ale ja tu ostrzegam i przestrzegam, a może Polacy i banki nie myślą o zagrożeniach tylko patrzą optymistycznie w przyszłość? Słowem – czy mając niskie dochody dostanę kredyt hipoteczny? No to sprawdźmy jak to prezentuje się w statystykach.

Czy banki udzielają kredytów hipotecznych “pod korek”?

Jeszcze przed kryzysem finansowym w 2008 roku, banki w Polsce były w stanie udzielać kredytów hipotecznych na 50 lat, na 100-130% wartości nieruchomości. Nie miały też oporów dawać kredytów walutowych dla osób zarabiających w złotówkach. Wtedy były one tańsze, dlatego wiele osób bez zdolności kredytowej w złotówkach miała ją np. we frankach. Dostępność kredytów mieszkaniowych była oszałamiająca i do dzisiaj odbija się czkawką wielu kredytobiorcom i kredytodawcom.

Przyszedł kryzys i banki same zaczęły zaostrzać swoją politykę kredytową. Następnie KNF wydał rekomendacje, które miały niedopuścić, aby taka sytuacja ponownie się powtórzyła (i żeby ratować swój wizerunek). Aktualnie kredyt hipoteczny dla osób z niskimi dochodami jest w większości sytuacji poza ich zasięgiem. Z informacji podawanych przez banki, widać, że udział zobowiązań zagrożonych ostatnio maleje.

(źródło: AMRON-SARFiN, NBP; opracowanie: Hipoteki.net)

To jednak zasługa coraz mniejszego udziału kredytów hipotecznych we frankach. Według danych BIK jeszcze w 2016 roku, banki obsługiwały 520,81 tys. zobowiązań frankowych, a teraz jest ich o 10% mniej. Wskaźnik czynnych kredytów mieszkaniowych z opóźnieniem w spłacie większym niż 90 dni, obecnie wynosi dla zobowiązań złotówkowych 1,30%, a frankowych nawet mniej, bo 1,27%. Czy to oznacza, że banki wyciągnęły lekcję z 2008 roku? I tak i nie.

Z jednej strony kredyty hipoteczne są teraz bezpieczniejsze, ale z drugiej aż 99% z nich jest ze zmiennym oprocentowaniem. To oznacza, że większa zmiana stóp procentowych i część zobowiązań znajdzie się “pod wodą”. Ciężko ocenić jaki margines dla wyższych rat dają banki swoim klientom.

Żeby sprawdzić czy niskie dochody rzeczywiście przekreślają szanse na kredyt hipoteczny, musimy posłużyć się symulacją i ustalić kilka założeń.

Kredyt hipoteczny dla singla z małymi zarobkami

Załóżmy, że bank kieruje się przy ocenie zdolności kredytowej klienta wskaźnikiem DtI nie większym niż 40%. Maksymalny okres kredytowania to 35 lat, minimalny wkład własny to 20% oraz równe raty. Koszty życia singla to 1000 zł.

Nasz przykładowy singiel lub singielka zarabia 2000 zł netto. Potrzebuje 176 000 zł na mieszkanie warte 220 000 zł. Posiada 44 000 zł wkładu własnego, czyli wymagane minimum 20%. Przy takich dochodach bank może zgodzić się na wysokość miesięcznej raty w kwocie 400 zł. Łatwo obliczymy, że mnożąc 400 zł przez 420 miesięcy (35 lat) otrzymujemy zdolność kredytową w wysokości 168 000 zł. A przecież w racie 400 zł trzeba jeszcze zmieścić odsetki. Przy oprocentowaniu kredytu hipotecznego w wysokości 4% taka rata starczy na kredyt w wysokości ok. 90 000 zł.

Prawda jest brutalna, ale przy takich warunkach singiel nie ma szans na kredyt mieszkaniowy. To może przynajmniej młode małżeństwo, może mieć na to nadzieję? Policzmy.

Kredyt hipoteczny dla młodego małżeństwa z niedużymi dochodami

Kryteria po stronie banku są dokładnie takie same, oprócz kosztów życia. Załóżmy, że w dwójkę rozkładają się one równomiernie i wypada po 800 zł na osobę. Małżeństwo nie ma dzieci, posiada 20% wkładu własnego, oboje zarabiają 4000 netto. Parametry kredytu jak przykład wyżej, czyli zobowiązanie na maks 35 lat, raty równe, kwota kredytu to 176 000 zł na nieruchomość wartą 220 000 zł.

Przy wskaźniku DtI=40% małżeństwo może mieć ratę w wysokości 960 zł. To po pomnożeniu przez okres kredytowania daje zdolność kredytową na poziomie 403 200 zł. Pamiętajmy, że to uproszczony przykład – oparty na względnie prostym wskaźniku. Przy racie 960 zł z oprocentowaniem kredytu hipotecznego w wysokości 4%, małżeństwo może liczyć na około 215 000 zł. W naszym kalkulatorze kredytu hipotecznego, omawiany kredyt mieszkaniowy wyglądałby tak (dodaliśmy jeszcze prowizję 1%):

Zatem teoretycznie małżeństwo z naszej symulacji mogłoby otrzymać pozytywną decyzję z banku o przyznaniu kredytu mieszkaniowego. Weźmy jednak pod uwagę, w przykładzie sumujemy zarobki dwóch osób, z której każda nadal nie zarabia wystarczająco, aby samodzielnie taki kredyt otrzymać. Ale czas zadać sobie też pytanie: czy opłaca się brać kredyt mieszkaniowy “pod korek”?

Ryzyko zaciągania kredytu hipotecznego przy niskich dochodach

Żeby obliczyć opłacalność takiego zobowiązania trzeba by wziąć pod uwagę szereg czynników, które pominąłem w symulacji. Przede wszystkim ceny mieszkań w Polsce pokazują, że o tanie nieruchomości coraz trudniej. To powoduje, że trzeba zaciągnąć wyższy kredyt mieszkaniowy. Aktualnie średnia ich wartość wynosi ponad 260 000 zł.

Jeśli nawet opłata za wynajem mieszkania jest równa wysokości raty kredytu hipotecznego, to jednak najem nie podlega ryzyku zmiany stóp procentowych. Wezmę jako przykład symulacje zobowiązania dla małżeństwa o niskich zarobkach. Po pierwsze po opłaceniu raty (780 zł) i wliczeniu kosztów życia na miesiąc dla takiej pary zostaje tylko 1620 zł, czyli 810 zł na osobę. To może być mało i dużo, w zależności, czy nie pojawią się niespodziewane problemy finansowe, nagłe wydatki. Ryzyko stóp procentowych najlepiej unaocznia poniższa tabela:

 

wysokość miesięcznej ratyWIBOR
779 zł1,75%
805 zł2,00%
860 zł2,50%
1033 zł4%
1250 zł5,75%

 

Ostatnia w tabeli stawka WIBOR na poziomie 5,75% była jeszcze dosyć niedawno, bo w marcu 2008 roku. Biorąc kredyt hipoteczny na 35 lat trzeba wziąć pod uwagę ryzyko podwyższenia stóp procentowych. Gdyby rata wynosiła 1250 zł, małżeństwu z przykładu zostanie do życia już tylko 575 zł na osobę przez miesiąc. W takiej sytuacji wskaźnik DtI przekracza 50%.

Jeśli nie kredyt mieszkaniowy – to co?

Dylemat kupić czy wynająć mieszkanie, dla osób z niskimi dochodami niebezpiecznie przypomina hamletowskie “być, albo nie być”. Osoby, których nie stać na kredyt hipoteczny i tak nie mają zbyt wielu opcji. Dla tych, którzy są na granicy zdolności kredytowej, odpowiedź też nie jest łatwa. W końcu, gdy przyjdą problemy finansowe na sprzedaży mieszkania może się nie skończyć. Pieniądze z nieruchomości mogą nie pokryć całego zobowiązania.

Co robić, gdy ma się nieduże zarobki? Może warto lepiej wykorzystać najem mieszkania? Zaoszczędzić na wkład własny i zoptymalizować swoje wydatki? To wszystko wygląda dobrze, ale przy niskich dochodach nie ma złotego środka na uzyskanie bezpiecznego kredytu hipotecznego.

Osoby znajdujące się w pułapce niewystarczających dochodów powinny uważać, aby nie wpaść w kolejną. Brzmi to jak oklepany frazes, ale może w takiej sytuacji najlepiej zainwestować w siebie i starać się poprawić swoją sytuację finansową?

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»