1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Kredyt hipoteczny w Europie – Francja

Kredyt hipoteczny w Europie – Francja

Według statystyk przedstawionych przez GUS w 2015 roku we Francji mieszkało 64 tysiące Polaków. Porównując ten wynik do Wielkiej Brytanii w tym samym okresie jest to liczba ponad 11 razy mniejsza. Francja, mimo że nie jest tak licznie oblegana przez naszych rodaków nadal jest miejscem, o którym warto wspomnieć omawiając temat kredytów hipotecznych w Europie.

Francja to popularny, turystyczny kierunek w Europie. Urokliwe miasteczka w Prowansji czy słynne dzielnice Paryża – ten kraj kusi, by się w nim osiedlić. Nic więc dziwnego, że co roku napływają do niego nowi mieszkańcy. Kupno nieruchomości we Francji to nie tylko dobra baza do zamieszkania, ale także ciekawy pomysł na inwestycję kapitału.

Kredyt hipoteczny we Francji, kto się może o niego ubiegać?

Sam zakup nieruchomości we Francji nie należy do rzeczy trudnych i tak, jak samo przebywanie na terenie kraju, nie jest obarczone ograniczeniami. Nieruchomość we Francji może nabyć każdy członek Unii Europejskiej. Nieważne, czy mieszkamy na terenie tego kraju czy w innej części świata (zamieszkiwanie na terenie Francji więcej niż 183 dni w przeciągu roku wiążę się z pewnymi udogodnieniami, ale o tym w dalszej części artykułu). Ogólnie rzecz biorąc, obcokrajowcy z krajów UE mogą bezproblemowo zakupić tam mieszkanie. Stały pobyt jest kwestią, która może zostać rozwiązana później.

Ze szczególnymi utrudnieniami nie spotkamy się również podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny. Powszechnie obowiązującą i stosowaną zasadą wśród francuskich banków jest limit odnośnie wielkości udzielonych kredytów. Wysokość miesięcznej spłaty nie powinna przekraczać 33% dochodów kredytobiorcy. Oczywiście sytuacja ta podlega negocjacjom, a jej wynik uzależniony jest przede wszystkim od zarobków, rodzaju planowanego zakupu i innych czynników uwzględnianych przez bank. Na korzyść osoby chcącej zaciągnąć kredyt zdecydowanie wpływa fakt posiadania umowy typu CDI, czyli umowy o pracę na czas nieokreślony, jednak to też nie jest warunkiem koniecznym.

Zdolność kredytowa we Francji

Niezmiennie: decyzja o przyznaniu kredytu hipotecznego opiera się na wyliczonej przez kredytodawcę zdolności kredytowej zaciągającego kredyt hipoteczny.

Warto tu wspomnieć na czym opierają się te wyliczenia, gdyż różni się to od tego do czego można przywyknąć w Polsce. Przede wszystkim polski system bazuje na informacjach pochodzących z BIK-u, czyli Biura Informacji Kredytowej. W skrócie jest to baza danych zawierające dane osobowe oraz informacje na temat zobowiązań każdego kredytobiorcy. Dane gromadzone w niej uzupełniane są zarówno przez banki jak i SKOK-i. We Francji jednak prawo dotyczące ochrony danych, które jest znacznie bardziej restrykcyjne, nie pozwoliło na powstanie biur kredytowych.

W przeciągu ostatnich lat sytuacja jednak się zmieniła i aktualnie istnieje tam prowadzony przez Bank Francji Francuski Centralny Rejestr Kredytowy. Gromadzi on negatywne zapisy mówiące o „incydentach” związanych ze spłacaniem kredytu. Jest on podzielony na dwie podstawowe bazy danych, z których jedna przechowuje informacje dotyczące przedsiębiorstw, zaś druga skupia zapisy odnośnie gospodarstw domowych. Rejestr Kredytowy umożliwia bankom odpowiednie zabezpieczenie się przed ryzykiem niespłacenia kredytu, a także służy jako użyteczne narzędzie wykorzystywane podczas decyzji finansowych.

Przy wyliczaniu zdolności kredytowej standardowo pod uwagę brane są zarobki, ale i inne obecnie występujące zobowiązania, którymi obciążony jest potencjalny kredytobiorca.

W poszukiwaniu kredytu hipotecznego we Francji – jakie dokumenty należy przygotować?

W drodze do zaciągnięcia kredytu, nieważne jakiego i niezależnie od kraju, rozpocząć powinno się od przeanalizowania ofert dostępnych na rynku i porównaniu ich ze sobą. Najłatwiejszym sposobem na realizację tego zadania jest udanie się do placówki banku, aby sprawdzić na jakich warunkach możemy otrzymać kredyt hipoteczny, a następnie porównanie różnych ofert i wybranie najlepszej. Przed rozpoczęciem tych działań powinniśmy jednak zebrać niezbędne dokumenty i przygotować tzw. dossier.

Dossier składać powinno się z kopii dokumentów, które potwierdzą naszą tożsamość, zaświadczenie o płaceniu podatków, dokument potwierdzający nasz adres zamieszkania (może to być np. rachunek za energię elektryczną), trzymiesięczny wyciąg z konta bankowego (lub kont, jeżeli posiadamy ich więcej) oraz szkic naszego budżetu, czyli wyliczenia uwzględniającego nasze dochody, pobierane świadczenia, ponoszone koszty i finalnie kwota, którą możemy przeznaczyć na spłatę kredytu.

Przy wyższej kwocie kredytu hipotecznego, tj. przekraczającej 250-300 tysięcy euro, bardzo często bank wymaga od nas przedłożenia dokumentów świadczących o naszym stanie zdrowia (m. in. oświadczenie od kardiologa). Badania te z reguły opłacane są przez banki, a na podstawie ich wyniku ustalana jest kwota dodatkowo płatnego ubezpieczenia kredytu.

Proces zakupu nieruchomości we Francji

Proces, przez który należy przebrnąć, aby stać się właścicielem mieszkania, bądź domu na terenie Francji, uchodzi za mało skomplikowany i bezpieczny. W przypadku słabej znajomości języka lub prawa warto jednak skorzystać z osoby, która pomoże nam w zrozumieniu wszystkich zapisów umowy i uniknięciu wszelkich ewentualnych późniejszych problemów. Zatrudnienie adwokata (najlepiej dwujęzycznego) jest co prawda dodatkowym kosztem, jednakże takie rozwiązanie może pozwolić nam uniknąć wielu problemów w przyszłości, które mogłyby pochłonąć jeszcze więcej środków, niż sam koszt adwokata. Świadczone przez taką osobę usługi wpłyną również znacząco na tempo wszelkich formalności i powinny one przebiegać szybciej.

Po podjęciu decyzji, którą nieruchomość chcielibyśmy nabyć, uzgodnieniu warunków sprzedaży, ceny itp. podpisywane jest umowa przedwstępna. Po jej podpisaniu kupujący zobowiązuje się do wpłacenia zaliczki w wysokości 10%. Dokument ten zawiera zapis o 7 dniowym okresie, będącym czasem na przemyślenie decyzji o zakupie. Po tym czasie umowa staje się wiążąca dla kupującego. Warto zwrócić uwagę, iż umowa zawiera wszystkie warunki zakupu nieruchomości, takie jak uzyskanie kredytu hipotecznego lub pozwolenia na budowę.

Przy wszystkich działaniach związanych z przekazaniem praw własności do nieruchomości obecny jest działający bezstronnie notariusz. Jego zadaniem jest zapewnienie, iż cały proces przebiega zgodnie z prawem. Powołanie własnego notariusza przysługuje obu stronom transakcji tj. kupującemu jak i sprzedającemu.

Nieruchomość jako inwestycja oraz program Leaseback

Jak już wspominałem wcześniej, Francja to idealne miejsce na zakup nieruchomości pod inwestycję. Zakup takiego mieszkania zdecydowanie ułatwia obowiązujący tam program Leaseback. Polega on na tym, iż osoba kupująca po nabyciu nieruchomości oddaje ją w leasing poprzedniemu właścicielowi, który w ramach tego programu nadal korzysta z lokalu, jednak nie posiadając już praw własnościowych. Za tego rodzaju „wypożyczenie” właścicielowi przysługuje oczywiście odpowiedni procent przychodów.

We Francji do czynienia możemy mieć z trzema rodzajami tego programu. Są to:

  • „Full leaseback” – oferta skierowana do inwestorów nie będących zainteresowanymi użytkiem własnym, a nastawionych wyłącznie na czerpanie zysku z danej nieruchomości. Opcja ta wiąże się z gwarantowanym zyskiem z najmu, zwolnieniem z podatku od zysku, a kupione mieszkanie jest w pełni wyposażone;

  • Drugi wariant to „light leaseback”. Rozwiązanie skierowane do osób pragnących czerpać korzyści materialne z posiadanego mieszkania ale i planujących użytek własny. W tej opcji klient może korzystać z danej nieruchomości do 182 dni w roku, a w pozostałym okresie czasu zlecić firmie deweloperskiej wynajmowanie;

  • Trzecia opcja to „light leaseback +”. Gwarantowany zysk przy tym rozwiązaniu wynosi około 1%, a mieszkanie wynajmowane jest od pierwszej soboty września do ostatniej soboty czerwca. W tym okresie klient może korzystać z nieruchomości przez maksymalnie 10 tygodni. Co więcej, możliwe jest zlecenie wynajmu mieszkania także w okresie wakacyjnym. Wtedy przysługuje nam 70% uzyskanych z wynajmu zysków.

Koszty dodatkowe związane z zakupem nieruchomości

Kupno mieszkania obarczone jest nie tylko kosztem kredytu hipotecznego. Planując zakup nieruchomości we Francji musimy przygotować się na pewne dodatkowe koszty. Głównie są to opłaty notarialne.

Opłaty notarialne – ogólnie określane tak opłaty stanowią całość dodatkowych kosztów związanych z zakupem nieruchomości we Francji. Ich wysokość ustalana jest przez rząd francuski i określana zależnie od ceny nabywanej nieruchomości tj. na poziomie 7-8%. W skład opłat notarialnych wchodzą:

  • podatek od przeniesienia własności,

  • koszty notariusza,

  • koszt certyfikatów,

  • ewentualnie koszt adwokata.

Kolejnym kosztem jest podatek VAT, oscylujący zwykle na poziomie około 19,6% ceny netto nieruchomości. Podatek ten obowiązują tylko i wyłącznie dla nieruchomości, które nie są starsze niż 5 lat. Wszystkie pozostałe nie są obciążone podatkiem od wartości dodanej. Jeżeli jednak decydujemy się na kupno nowego mieszkania i musimy go zapłacić, w ramach „rekompensaty” możemy liczyć na obniżenie wysokości podatku od przeniesienia własności.

Do podanych powyżej kosztów doliczyć należy również wspomniane wcześniej ubezpieczenie kredytu, którego wysokość uzależniona jest od naszego faktycznego stanu zdrowia.

Dodatki na mieszkanie

Zastanawiając się nad zakupem mieszkania we Francji dobrze wziąć pod uwagę świadczenia mieszkaniowe, które tam obowiązują i sprawdzić, czy nam się one należą. Co ciekawe: świadczenia te dotyczą zarówno spłat kredytu, jak i wynajmu mieszkania i są dostępne również dla cudzoziemców (jeżeli posiada prawo do pobytu).

Głównym warunkiem przyznania pomocy jest zasada odnosząca się do głównego miejsca zamieszkania. Za takie uznaje się nieruchomość, która zamieszkiwana jest przez Ciebie, osobę z którą jesteś w związku lub osobę będącą na Twoim utrzymaniu przez przynajmniej 8 miesięcy w roku.

Maksymalna wysokość takiego dofinansowania waha się w granicach od 240 Euro dla osoby samotnej do prawie 400 Euro dla osoby mającej 1 osobę na utrzymaniu (za każdą dodatkową taką osobę przyznawane jest kolejne 58 Euro). Pomoc uzależniona jest od strefy, w której znajduje się nieruchomość, a także od faktu, czy jesteśmy lokatorem czy właścicielem. Co więcej, taka zapomoga dotyczy tylko osób, które faktycznie płacą czynsz.

Dostępne są trzy rodzaje takiego dodatku (ich kumulacja nie jest możliwa):

  • APL – zasiłek dla osób, które nabyły nieruchomość na własność lub wynajmują lokal odnośnie, którego podpisana została umowa z państwem, dotycząca maksymalnych cen wynajmu;
  • ALF – forma zasiłku o rodzinnym charakterze, który przydzielany zostaje osobom nie mogącym uzyskać zasiłku typu APL i posiadającym na utrzymaniu dzieci lub inne osoby;
  • ALS – jeżeli nie przysługuje nam zarówno APL jak i ALF możemy starać się o ostatni z dodatków, będący wsparciem dla pozostałych osób tj. studentów i osób młodych, osób niepełnosprawnych, seniorów czy osobom w związku i nie posiadające potomstwa.
Michał Stokłos

Michał Stokłos

Student Analityki Gospodarczej na finish`u, absolwent Informatyki i Ekonometrii na Politechnice Gdańskiej. Maniak sportu i zdrowego trybu życia wyposażony w otwarty umysł zajęty tematami z zakresu finansów, ekonomii i rynku nieruchomości. Wiecznie uśmiechnięty i pełen nowych pomysłów

Więcej postów

  • germek

    A jak firma nie poradzi sobie z wynajmem w light leaseback to takie mieszkanie będzie stało puste i tylko generowało koszty chyba, bo czynszu pewnie nikt nie zawiesi

Facebook