1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Kredyt hipoteczny w Europie – Holandia

Kredyt hipoteczny w Europie – Holandia

Kredyt hipoteczny w Europie – Holandia
Ocena: 5 (ilość ocen: 3)

Kredyt hipoteczny w Europie, czyli cykl artykułów skupiających się na kwestii zakupu nieruchomości poza granicami naszego kraju. W dzisiejszym wydaniu skierujemy uwagę na Holandię.

Holandia to kraj, który od długiego czasu cieszy się popularnością wśród Polaków za granicą. Możliwość uzyskania dobrze płatnej pracy oraz stabilnego życia na zadowalającym poziomie to główny aspekt przyciągający migrantów. Według statystyk GUS-u dotyczących liczby osób przebywających na emigracji, Holandia znajduje się na 3 miejscu wśród krajów europejskich, zaraz po Wielkiej Brytanii i Niemczech. Wyraźnie widać wciąż rosnącą popularność tego miejsca. Liczba emigrantów z Polski na rok 2015 równa była 112 tysięcy, co jest rezultatem dość imponującym jeżeli weźmiemy wynik z przed np. 10 lat, kiedy to liczba osób przebywających w Holandii była równa 37 tys. Możemy więc zaobserwować ponad 3-krotny wzrost! Przejdźmy jednak do kwestii związanych z kredytem hipotecznym.

Zdolność kredytowa w Holandii

Aby uzyskać kredyt przede wszystkim należy posiadać odpowiednią zdolność kredytową. Jest to najważniejszy aspekt. Bez niej nie zdobędziemy zaufania banku, a ten nie udzieli nam pożyczki na zakup nieruchomości. Przeanalizujmy więc jak wygląda ocena zdolności kredytowej w Holandii.

Przede wszystkim bank sprawdza naszą sytuację przez wzgląd w BKR, czyli Bureau Krediet Registratie. Biuro Rejestracji Kredytów to odpowiednik polskiego BIK-u. Według holenderskiego prawa, każdy kredytodawca ma obowiązek zgłosić kredytobiorcę do BKR. W rejestrze zawarte są więc informacje nie tylko o tych, którzy zalegają ze spłatami, ale i Ci którzy nie mają problemu z płatnościami i wszelkie zadłużenia regulują w terminie. W BKR zawarte są takie dane jak kwota kredytu, wielkość miesięcznej raty, terminy spłaty, a także adres zamieszkania bądź zameldowania.

Głównym celem, dla którego został stworzony BKR jest zabezpieczenie instytucji finansowych przed udzieleniem kredytów hipotecznych niewłaściwym osobom. System ten przechowuje dane 5 lat. Żeby ułatwić ocenę potencjalnego kredytobiorcy wprowadzona została skala punktowa tzw. scoring. W przypadku, gdy kredytobiorca nie zalega z spłatami jego scoring jest pozytywny. Wszelkie problemy z uregulowaniem zadłużenia wiążą się z uzyskaniem negatywnego scoringu, który z kolei może zostać podzielony na następujące podgrupy:

  • A – opóźnienie w spłacie rat wynosi od 2 do 4 miesięcy,
  • A1 – status utrzymywane w przypadku korzystania z regelingu tj. dodatkowego terminu spłaty kredytu,
  • A2 – gdy raty opłacane są przez „incassobureau”, czyli agencję windykacyjną,
  • A3 – najniższy ranking, przyznawany, gdy kwota zadłużenia przekracza 250 Euro, została ona umorzona i nie jest znany termin spłaty lub udzielona pożyczka jest już nie do odzyskania.

Na początku 2017 roku w Holandii wprowadzone zostały liczne zmiany na rynku hipotecznym. Niestety, nie miały one pozytywnego wpływu na jego dostępność. Przede wszystkim, oprócz zadłużenia na obniżenie zdolności kredytowej mają wpływ także takie czynniki, jak debet na rachunku płatniczym, posiadanie karty kredytowej czy nawet abonament na telefon.

Oczywiście przy ocenie zdolności kredytowej pod uwagę brana jest także wysokość dochodów. Ciężko jest określić jakie zarobki zapewnią nam zadowalającą kwotę kredytu, leży to w indywidualnej ocenie placówki finansowej. Warto jednak wspomnieć, iż do wyliczenia maksymalnej zdolności kredytowej możliwe jest doliczenie dochodów partnera. Co więcej od 2017 roku ich rola wzrosła i są ona wliczane w wysokości 60% uzyskiwanego dochodu (wcześniej było to 50%).

Istotnym wydaje się być fakt, iż podczas próby oceny zdolności kredytowej i uzyskania pożyczki nie jest istotny rodzaj wykonywanej pracy. Najważniejszym aspektem jest możliwość udowodnienia, iż nasze dochody z ostatnich lat (zazwyczaj 3) pochodzą z pracy. Tyczy się to zarówno osób zatrudnionych na stałe, gdzie potwierdzenie dochodu raczej nie będzie rzeczą trudną, osób pracujących przez biura pośrednictwa pracy (nawet jeżeli otrzymaliśmy pracę z kilku miejsc) i samodzielnych przedsiębiorców (należy przedstawić roczne sprawozdania finansowe z poprzednich lat, brak jest wymogu posiadania 3 pełnych lat dochodów).

Aby starać się o kredyt w Holandii nie jest wymagane również posiadanie meldunku w ewidencji mieszkańców w urzędzie miasta. Ponownie, najważniejsza jest możliwość udowodnienia, że pracujemy i posiadamy dochody.

Co do wielkości udzielanych przez banki kredytów hipotecznych w Holandii, od 2017 roku maksymalna kwota jaką można uzyskać to 101% wartości zakupionej nieruchomości. W związku z tym, poza kosztem zakupu, możliwe jest także sfinansowanie wszelkich niezbędnych inwestycji. Kwota w porównaniu do poprzednich lat została obniżona. Proces ma być podtrzymany, już od 2018 roku możliwe będzie uzyskanie finansowania na maksymalnie 100% wartości nieruchomości.

Ostatnia rzecz związana ze zdolnością kredytową to okres kredytowania. W Holandii kredyt hipoteczny można uzyskać na maksymalnie 30 lat. Oczywiście wartość, jak i wiele pozostałych zmiennych, ustalana jest indywidualnie przez bank finansujący.

Rodzaje kredytów hipotecznych

W Holandii obecnie obowiązują dwa rodzaje kredytów hipotecznych. Są to:

  • kredyt liniowy (lineaire hypotheek), czyli prosta forma hipoteki w której wartość miesięcznej raty kredytowej maleje wraz z czasem (wysokie raty na początku, niskie na koniec),
  • kredyt annuitetowy (annuïteitenhypotheek), czyli kredyt charakteryzujący się stałą ratę, niezmienną przez cały okres kredytowania.

Niezbędne dokumenty

Gdy decydujemy się na zakup nieruchomości przed udaniem się do banku warto jest zadbać o uzyskanie wszelkich niezbędnych dokumentów. Pozwoli to nam zaoszczędzić czas na późniejszych etapach. Aby dostać hipotekę w banku niezbędne jest posiadanie:

  • kopii dowodu tożsamości oraz umowy kupna nieruchomości,
  • oświadczenia od pracodawcy (werkgeversverklaring),
  • wyciągu z konta bankowego z okresu ostatnich 6 miesięcy,
  • oświadczenia emerytalnego (pensioenoverzicht),
  • oświadczenia zdrowotnego (gezondheidsverklaring),
  • raportu architektonicznego dotyczącego nabywanej przez nas nieruchomości (bouwkundig rappotr),
  • wycenę nabywanej nieruchomości (taxatierapport).

Koszty dodatkowe

Nie będzie zaskoczeniem jeżeli powiem, że zakup nieruchomości w Holandii nie wiąże się tylko z ceną nabywanego lokalu, ale i także z różnego rodzaju kosztami dodatkowymi kredytu. Poszukując wymarzonego M i orientując się na rynku, możemy zauważyć, że po kwocie ceny danej nieruchomości umieszczone są litery k.k. Są to tak zwane koszty kupującego. Sugerują one, że strona kupująca powinna liczyć się z powiązanymi z zakupem dodatkowymi wydatkami. Wlicza się w nie takie koszty jak opłata podatku, koszt przeniesienia własności, opłaty za wykonanie oferty bankowej, czynności notarialne, praca maklera, wycena mieszkania czy tłumacz przysięgły. Warto uwzględnić te koszty już na etapie poszukiwań. Z reguły wynoszą one około 10% wartości danej nieruchomości i o tyle należy powiększyć koszt zakupu.

Wsparcie dla kupujących

Rozmyślając o kupnie mieszkania warto przeanalizować różnego rodzaju programy dostępne na rynku. Bardzo często bowiem można liczyć na wsparcie państwa w twej kwestii. W Holandii również funkcjonuje kilka z nich. Podczas zakupu można skorzystać z następujących rozwiązań:

  • Narodowa Gwarancja Hipoteczna – w większości przypadków możliwe jest zawarcie umowy kredytowej z Narodową Gwarancją Hipoteczną (NHG). Jest to fundusz, który ma na celu pomóc kredytobiorcy w przypadku trudnej, niespodziewanej sytuacji życiowej. Po pierwsze dzięki NHG możliwe jest sklasyfikowanie jako dłużnik, dzięki czemu możesz przetrwać tymczasowe problemy. Na pomoc NHG możesz liczyć, gdy zalegasz ze spłatą kredytu hipotecznego z powodu utraty pracy, rozwodu, niesprawności fizycznej czy śmierci partnera/partnerki. Narodowa Gwarancja Hipoteczna wesprze Cię jednak pod jednym warunkiem. Musi ona uznać, że w obecnej sytuacji zrobiłeś wszystko co w Twojej mocy, żeby zminimalizować dług. Wtedy NHG może rozłożyć Twój dług na dłuższy okres, dzięki czemu raty będą niższe a spłata łatwiejsza. Dodatkowym argumentem przepowiadającym za programem Narodowej Gwarancji Hipotecznej jest fakt, iż dzięki niemu zapłacimy niższe odsetki. Czasami ta obniżka może sięgać nawet 1%. Złudnie może się to nie wydawać dużo, jednak przy wysokich kwotach na jakie opiewają kredyty hipoteczne pozwala to zaoszczędzić sporo pieniędzy.
  • Starterslening – jest to nieoprocentowana pożyczka będąca uzupełnieniem kredytu hipotecznego dla ludzi kupujących swoje pierwsze mieszkanie. Dotychczas dodatkowa, nieoprocentowana pożyczka nie tylko pozwalała na pokrycie dodatkowych kosztów związanych z zakupem mieszkania (jak na przykład remont), ale także pozwalała zaoszczędzić na kosztach kredytu i naliczonych odsetkach. Od początku 2017 roku zaszła jednak zmiana w tym programie i teraz będzie on funkcjonował jako kredyt kombinacyjny składający się z kredytu hipotecznego i kredytu dodatkowego, który ma pokrywać obowiązkową ratę kapitałową. Maksymalna wysokość dostępnej pożyczki to 320 000 Euro, jednak z odsetek zwolniona jest kwota nie większa niż 64 000 Euro.
  • Ulga podatkowa (hypotheekrenteaftrek) – posiadacze kredytu hipotecznego mogą skorzystać z ulgi podatkowej. Od 2017 roku odliczenie odsetek od kredytów hipotecznych zostało ograniczone do 50%. Jest to jednak limit tylko dla osób znajdującej się w najwyższej grupie podatkowej. Od 2018 roku zasada ta ma objąć wszystkich konsumentów z rocznym dochodem rocznym powyżej 67 072 Euro. Rozwiązanie to niestety jednak często uznawane jest za kontrowersyjne. Problemem tej ulgi jest bowiem fakt, iż na ten zwrot płacą wszyscy obywatele, a więc również Ci którzy znajdują się w gorszej sytuacji i wynajmują mieszkanie. W związku z tym potencjalnych kredytobiorców jest więcej, gdyż wielkość spłaty hipoteki z uwzględnioną ulgą podatkową często jest niższa niż czynsz za mieszkanie.
  • Darowizna na nieruchomość – prawo holenderskie ułatwia wsparcie w zakupie przez osobę trzecią. W przeciągu 3 lat możliwe jest przekazanie darowizny (do 100 000 Euro) dla osoby pomiędzy 18 a 40 rokiem życia. Nie ma wymogu co do posiadania relacji typu dziecko-rodzic, jednakże darowizna ta musi zostać wykorzystana na zakup nieruchomości lub spłatę obecnego kredytu hipotecznego.

 

Michał Stokłos

Michał Stokłos

Student Analityki Gospodarczej na finish`u, absolwent Informatyki i Ekonometrii na Politechnice Gdańskiej. Maniak sportu i zdrowego trybu życia wyposażony w otwarty umysł zajęty tematami z zakresu finansów, ekonomii i rynku nieruchomości. Wiecznie uśmiechnięty i pełen nowych pomysłów

Więcej postów

Facebook