1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Kredyt hipoteczny w Europie – Niemcy

Kredyt hipoteczny w Europie – Niemcy

Kredyt hipoteczny w Europie – Niemcy
Ocena: 5 (ilość ocen: 9)

barwy flagi niemiec

Przed Państwem kolejny artykuł z serii „Kredyt hipoteczny w Europie”. Tym razem skupimy się na naszym sąsiedzie zza zachodniej granicy – Niemczech. Jak wygląda kwestia kosztów i zdolność kredytowej dla Polaków w tym państwie?

Jak już wspomniane zostało w poprzednim artykule, pod względem ilości polskich imigrantów przewodzi Wielka Brytania z liczbą Polaków równą około 720 tysięcy osób. Główny bohater dzisiejszego artykułu zamieszkuje około 655 tysięcy Polaków, co daje mu drugą lokatę. Co więcej, charakteryzuje się największym wzrostem pod względem emigracji rodaków – w wysokości 7% (na podstawie danych GUS na rok 2015). Bezpośrednie sąsiedztwo, w pełni otwarty niemiecki rynek pracy, stopa bezrobocia na niskim poziomie, a zwłaszcza relatywnie wyższe zarobki to powody, które w znaczący sposób wpływają na taki rozwój sytuacji.

Jednak uczestnicy niemieckiego rynku mieszkaniowego to nie tylko osoby zamieszkałe tam na stałe. Co raz częściej na taki zakup decydują się osoby osiedlone na terenach przygranicznych. Jest to szczególnie widoczne np. w Szczecinie. Powód? Atrakcyjne oferty mieszkań czy domów. Często do remontów, jednak mimo to dużo tańsze, niż te na terenie naszego kraju. Lepsza jakość infrastruktury pozwala na szybszy dojazd, więc większa odległość od miejsca pracy również nie stanowi problemu.

Skupmy się jednak na najważniejszym punkcie tego wywodu – jak uzyskać środki na sfinansowanie zakupu poprzez kredyt hipoteczny?

Baufinanzierung – czyli kredyt hipoteczny w Niemczech

Kredyt hipoteczny w Niemczech standardowo składa się z dwóch elementów: pożyczony kapitał (pożyczka) oraz odsetki stanowiące zysk banku. Każdego miesiące spłacamy część obu tych elementów.

Tak jak w Polsce czy w Wielkiej Brytanie również tutaj występuje możliwość wcześniejszych spłat. Warto zwrócić uwagę, czy dostępna jest taka opcja oraz jakie wiążą się z nią koszty. Pozwoli to na szybsze spłacenie zaciągniętego zobowiązania w przypadku poprawienia się naszej sytuacji finansowej.

Kredyt hipoteczny w Niemczech udzielany jest na kwotę minimum 50 tysięcy euro. Jeżeli potrzebujemy mniejszej ilości pieniędzy pozostaje nam do dyspozycji kredyt gotówkowy. Z reguły wśród ofert kredytów na rynku niemieckim możemy spotkać się z terminami spłat 10, 15 oraz 20 lat. Oczywiście, im dłuższy termin spłaty, tym koszty kredytu stają się większe. Jest to uzależnione również od wysokości wkładu własnego. Tutaj sytuacja ma się odwrotnie – im wyższy wkład, tym niższe koszty (bądź lepsze warunki – wyższa kwota kredytu itp.).

Co do wkładu własnego warto również wspomnieć, że niemiecka bankowość oferuje możliwość nie tylko zaciągnięcia kredytu opiewającego na 100% wartości nieruchomości, ale nawet przekroczenia tej kwoty – do 110% wartości! Dodatkowo uzyskane środki mogą pokryć cenę nieruchomości wraz ze wszelkimi dodatkowymi kosztami związanymi z zakupem. Czy jest jakiś haczyk? Oczywiście, taki kredyt jest znacznie droższy od tego z udziałem własnym.

Dlaczego warto wziąć kredyt hipoteczny w Niemczech? Nie tylko same oferty mieszkań są atrakcyjne, ale i warunki. Niskie stopy procentowe Europejskiego Banku Centralnego przekładają się na niskie oprocentowanie kredytów.

Kto może starać się o taki kredyt hipoteczny w Niemczech?

Przede wszystkim warto zaznaczyć, iż każdy obywatel kraju znajdującego się w Unii Europejskiej, ma prawo złożyć wniosek kredytowy w każdym banku znajdującym się na terenie UE. Reguła ta także dotyczy kredytów hipotecznych. W związku z tym, nic nie stoi więc na przeszkodzie, aby kredyt hipoteczny w euro na terenie Niemiec uzyskał obywatel Polski. Musi on jednak spełnić podstawowe wymagania.

Przede wszystkim osoba taka musi posiadać stałe zameldowanie na terenie Niemiec. Punkt ten przekreśla więc szanse osób zamieszkałych i zameldowanych na terenie Polski, które chciałyby zakupić nieruchomość w miastach przygranicznych. W takim przypadku możliwe jest jednak zaciągnięcie kredytu w Polsce. Oczywiście banki raczej nie będą chciały udzielić nam kredytu, którego zabezpieczeniem będzie nieruchomość znajdująca się za granicą, jednak zawsze możemy zabezpieczyć kredyt majątkiem znajdującym się na terenie kraju.

Po drugie, wymagane jest stałe zatrudnienie na umowie o pracę, wykonywanie pracy w wolnym zawodzie (Freiberufler), czy prowadzenie własnej działalności na terenie Niemiec.

Trzecie punkt, decydujący w przypadku spełnienia dwóch powyższych, to pozytywna historia kredytowa w „SCHUFA”. W tym momencie w waszych głowach pojawił się zapewne znak zapytania, już spieszę z wyjaśnieniem. SCHUFA to odpowiednik polskiego BIK-u (Biura Informacji Kredytowej). Na podstawie bogatej gamy czynników (konta bankowe, historia kredytowa, historia zadłużenia – spłaty i zaległości, opłaty rachunków itp.) określa ryzyko niewypłacalności czyli scoring. Może mieć on wartość od 0% do 100%, gdzie im ocena niższa, tym większe ryzyko przy zawarciu umowy i większa niechęć banku do pożyczki. Warto zaznaczyć, iż od 2011 roku SCHUFA oraz BIK mają zawartą umowę o wymianie informacji odnośnie zobowiązań finansowych. Zatajenie zaległości kredytowych w Polsce dla banków niemieckich czy odwrotnie nie jest więc możliwe.

Niezbędne dokumenty do kredytu hipotecznego w Niemczech

Spełnienie powyższych wymagań to jeszcze nie koniec. Poza nimi konieczne będzie również przygotowanie odpowiednich dokumentów. Poza tymi podstawowymi, które dotyczą naszej osoby, konieczne będzie również przedstawienie tych, związanych z kupowaną przez nas nieruchomością. I tak w przypadku zakupu mieszkania czy domu są to:  kopia umowy kupna-sprzedaży, prospekt sprzedażowy, wyciąg z księgi wieczystej, zestawienie kosztów, opis budowy, dowód ubezpieczenia od pożaru, potwierdzenie planowanego wkładu własnego i środków pożyczonych.

W przypadku budowy domu lista ta wygląda podobnie i w jej skład wchodzą plan oraz opis budowy, zestawienie kosztów, wyciąg z księgi wieczystej, kserokopie aktu notarialnego, dowód ubezpieczenia od pożaru, a także potwierdzenie planowanego wkładu własnego i środków pożyczonych.

Czy każdy ma takie same szanse na kredyt?

Niestety, jak łatwo się domyśleć, każdy z nas podlega indywidualnej ocenie, a więc ciężko mówić tu o takich samych szansach na uzyskanie kredytu hipotecznego. Przy wydaniu decyzji istotną rolę odgrywają takie czynniki jak staż pracy, forma zatrudnienia i oczywiście zdolność kredytowa.

I tak najlepiej w „rankingu” wypadają prywatne osoby zatrudnione na podstawie umowy o pracę. Osoby wykonujące wolny zawód czy prowadzące własną działalność gospodarczą zaliczane są do grupy o większym ryzyku. Dla takich osób istotne jest jak długo posiadają firmę. Dane te należy udokumentować przedstawiając wyciągi o dochodach oraz zaświadczenia o rozliczeniach podatkowych. Ogólnie rzecz biorąc, jeżeli nie możemy pochwalić się stażem dłuższym niż 12 miesięcy, raczej nie mamy szans uzyskać kredytu i składanie wniosku staje się bezcelowe.

Koszty dodatkowe – kredyt hipoteczny w Niemczech

Zakup nieruchomości to nie tylko cena, którą płacimy za dany lokal. Z reguły dochodzą tutaj różnego rodzaju koszty dodatkowe. Tak jest też w przypadku rynku niemieckiego. Może nie są to koszty bezpośrednio związane z samym kredytem, jednak tak jak wspominałem wcześniej, mogą one zostać ujęte w jego kwocie. Musimy liczyć się więc z:

  • Podatkiem od nabycia nieruchomości (około 3,5% zależnie od regionu);
  • Kosztami notariusza i kosztami rejestrowymi (około 1-1,5%);
  • Ewentualną prowizją maklerską.

Pomoc specjalisty

Tak jak w przypadku kredytu w Wielkiej Brytanii również tutaj będę obstawał za skorzystaniem z pomocy doradcy finansowego (Finanzmakler). Taka osoba pomoże nam wybrać najlepszą dla nas ofertę, zwłaszcza że nie znajdujemy się na dobrze znanym przez nas rynku, a obecne standardy mogą odbiegać od tych, do których przywykliśmy. Co więcej, wizyta u doradcy z reguły jest darmowa, a opłata pobierana jest dopiero w momencie zakupu. Możemy zatem umówić się na spotkania z różnymi doradcami i wybrać najlepszą dla nas ofertę. Oczywiście nie można wierzyć we wszystko co usłyszymy. Warto być ostrożnym i postarać dowiedzieć się czy dany doradca jest wiarygodny.

Michał Stokłos

Michał Stokłos

Student Analityki Gospodarczej na finish`u, absolwent Informatyki i Ekonometrii na Politechnice Gdańskiej. Maniak sportu i zdrowego trybu życia. Wyposażony w otwarty umysł zajęty tematami z zakresu finansów, ekonomii i rynku nieruchomości. Wiecznie uśmiechnięty i pełen nowych pomysłów

Więcej postów

»

Facebook