1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Kredyt hipoteczny w USA

Kredyt hipoteczny w USA

Kredyt hipoteczny w USA
Ocena: 5 (ilość ocen: 8)

Zakup nieruchomości za granicą – to myśl rozważana w głowach wielu z nas. Dotychczas, omawiając ten temat, skupialiśmy się na krajach zlokalizowanych w Europie. Zróbmy jednak krok dalej i przenieśmy się za ocean, aby sprawdzić jak wygląda kwestia kredytu hipotecznego oraz zakupu nieruchomości w Stanach Zjednoczonych Ameryki.

Kupno domu na kredyt hipoteczny w Stanach Zjednoczonych

Lata 2007-2008 zyskały swoją niechlubną popularność dzięki globalnemu kryzysowi ekonomicznemu, który właśnie wtedy się rozpoczął. Jego efekt widoczny był w wielu krajach. Szczególne piętno pozostawił on na rynku nieruchomości w USA. Dlaczego? Kryzys swoje podłoże miał w bańce spekulacyjnej powstałej w oparciu o kredyty hipoteczne. Większość z nas zdaje sobie sprawę, jak kłopotliwe może być uzyskanie kredytu na zakup mieszkania czy domu. W USA nie było tego problemu.

Kredyt hipoteczny mógł otrzymać praktycznie każdy. Budowanie zdolności kredytowej nie było trudne. Można powiedzieć, że było wręcz banalne, gdyż banki potrafiły wysłać nowe karty kredytowe pocztą. Taka sytuacja połączona z amerykańską wizją mówiącą o tym, iż każdy Amerykanin powinien posiadać swój własny dom, doprowadziła do prawdziwego boomu na rynku nieruchomości.

Z racji dużego popytu ceny rosły w zawrotnym tempie. Niestety: taka sytuacja nie jest korzystna dla ekonomii. Problemy ze spłatą części kredytów doprowadziły w końcu do pęknięcia powstałej bańki spekulacyjnej i załamania się rynku. Ceny nieruchomości poszybowały w dół i przez długi okres czasu utrzymywały się na bardzo niskim poziomie.

Ale czy jeżeli ceny drastycznie spadły to czy utrzymają się one na takim poziomie? Odpowiedź brzmi nie. Charakterystyką rynku nieruchomości jest stały wzrost cen. Sytuacja ta więc była korzystna dla wszystkich zainteresowanych inwestycją w rynek nieruchomości. Na polskim rynku zaczęły więc pojawiać się firmy, oferujące pośrednictwo w zakupie nieruchomości w Stanach Zjednoczonych. Szczególnym zainteresowaniem cieszyła się Floryda – tereny o ciepłym klimacie, będące popularne wśród turystów.

Zakup nieruchomości w USA przez osoby z zagranicy

Zanim przejdziemy do omówienia tematu kredytu rozważmy jeszcze jedną kwestię. Na pewno wielu z was zastanawia się, jak wyglądają kwestie prawne związane z zakupem nieruchomości przez osoby nie posiadające obywatelstwa amerykańskiego. Jak dobrze wiemy, obywatele Polski ograniczeni są możliwością podróży do USA poprzez ruch wizowy. Czy stanowi to problem? Okazuje się, że nie. Amerykańskie zamiłowanie do wolności widoczne jest również w tym aspekcie.

Zakup nieruchomości przez osoby spoza granic Stanów Zjednoczonych traktowany jest niemal na równi z zakupem przez osoby posiadające amerykańskie obywatelstwo. Jedynymi ograniczeniami mogą być te nałożone przez stowarzyszenia skupiające właścicieli domów (ang. homeowners associations).  Co więcej, w przypadku zakupu nieruchomości dołączenie do większości z nich jest obowiązkowe. Zgoda na bycie członkiem stowarzyszenia wiąże się oczywiście z przestrzeganiem ustalonych przez nie reguł. Niektóre stany zezwalają stowarzyszeniom na kontrolę tego kto i komu sprzedaje daną nieruchomość, tak aby utrzymać porządek wewnątrz stowarzyszenia. Innym rodzajem ograniczenia są osiedla oznaczone jako „55+”, przeznaczone dla osób starszych tj. powyżej 55 roku życia. Są to raczej wyjątki niż reguła, jednak jest to nadal istotny aspekt, na który warto zwrócić uwagę.

Poza tym osoby pochodzące zza granicy mogą spotkać się z wyższym oprocentowaniem czy wymaganym wkładem własnym. Wiążę się to z ryzykiem, jakie ponosi bank podczas udzielania kredytu (problemy z wytoczeniem procesu sądowego czy zajęciem jego aktywów). Sytuacja różni się zależnie od banku. Warto więc zorientować się, jak to wygląda w różnych instytucjach oferujących kredyty hipoteczne.

Zdolność kredytowa w USA – jak ją zbudować?                               

Przejdźmy jednak do tematów ściśle związanych już z samym kredytem i rozważmy sytuacje z perspektywy osoby mieszkającej na terenie Stanów Zjednoczonych, bądź właśnie się tam przeprowadzającej. Zacznijmy od najważniejszego – zdolności kredytowej. Uzyskanie kredytu nie jest już tak łatwe jak było to przed kryzysem.  Podstawowym warunkiem, bez spełnienia którego nie możemy przejść dalej, jest posiadanie zielonej karty bądź pozwolenia na pracę w USA. To głównie te dokumenty gwarantują nam wspomniane wyżej traktowanie na równi z obywatelami amerykańskimi.

Kolejnym problemem jest już sama zdolność kredytowa. W przypadku przeprowadzki do USA niestety nie odbędzie ona tej „podróży” razem z nami. Rozpoczynamy wtedy nowy rozdział bez historii kredytowej. Musimy więc zbudować ją od początku. Jak to zrobić? Przede wszystkim warto zacząć od założenia konta bankowego. Po otrzymaniu kilku pierwszych wypłat, możemy zacząć starać się o kartę kredytową.

Korzystanie z karty oraz regularne spłaty z pewnością stanowić będą dobre podłoże do stworzenia wiarygodnej historii kredytowej. Warto jednak zaznaczyć, iż nie powinniśmy naciskać na bank, aby uzyskać jak największy limit. Banki amerykańskie z biegiem czasu same składają propozycje zwiększenia limitu. Co więcej, składanie dużej liczby wniosków o wydanie karty kredytowej również może negatywnie wpływać na to, jak jesteśmy postrzegani przez instytucje finansowe.

Oczywiście istnieją również inne rozwiązania. Możemy skorzystać z możliwości zabezpieczenia opartego o posiadaną już przez nas nieruchomość czy znaleźć osobę, która za nas poręczy. Niestety nie są to metody, które są dostępne dla wszystkich, a zwłaszcza dla osób, które dopiero co się przeprowadziły.

Wszelkie nasze działania mające wpływ na naszą zdolność kredytową są rejestrowane. Podobnie jak w Polsce, w USA również funkcjonują instytucje zajmujące się zapisywaniem istotnych zdarzeń (jak np. wzięcie pożyczki, czy nieregularne spłaty karty kredytowej) oraz prowadzeniem punktacji kredytowej. Odpowiednikiem polskiego BIK-u w Stanach Zjednoczonych jest FICO. FICO dostarcza informacje mówiące o tym, jak rzetelnym kredytobiorcą jest dana osoba.

Kredyt hipoteczny – niezbędne dokumenty, warunki

Chęć starania się o kredyt hipoteczny niezależnie od kraju wiąże się z licznymi wizytami w placówkach banków. Aby wszystkie niezbędne procesy przebiegły szybciej, warto się do nich przygotować. Co ciekawe Stany Zjednoczone mają tutaj przewagę w postaci licznych broszur wydanych przez instytucje rządowe. Powinniśmy się z nimi zapoznać, gdyż zawierają one wiele cennych informacji. Po zebraniu informacji na temat oferty w różnych bankach, powinniśmy się targować, aby uzyskać jak najlepszą ofertę.

Jesteśmy również zobowiązani do otrzymania kredytu hipotecznego na uczciwych warunkach i jest to uwarunkowane prawnie. „The Equal Credit Opportunity Act” czy „The Fair Housing Act” to ustawy, które podczas rozpatrywania wniosku kredytowego, mają zapobiegać dyskryminacji na podstawie rasy, koloru skóry, religii, pochodzenia, płci, stanu cywilnego, wieku czy źródła pochodzenia dochodu.

Gdy już to wszystko wiemy, znamy oferty w różnych banków i mamy ustalone, która z nich jest najlepsza, musimy przygotować niezbędne dokumenty. Potrzebne nam będą:

  • adres naszego zamieszkania przez ostatnie dwa lata (w przypadku, gdy mieszkamy w wynajmowanym mieszkaniu czy domu niezbędne również będą imię, nazwisko oraz adres zamieszkania właściciela),
  • wyciągi bankowe ze wszystkich posiadanych przez nas kont (zarówno oszczędnościowych jak i rachunków bieżących) z dwóch ostatnich miesięcy,
  • informacje o wszelkiego innego typu aktywach, które mogą posłużyć do spłaty (akcje, obligacje, instrumenty finansowe itp.),
  • informacje o obecnie posiadanych nieruchomościach (adres, obecna wartość, dane pożyczkodawcy, numer konta bankowego powiązanego z pożyczką, jego bilans oraz wysokość miesięcznych spłat),
  • ostatni czek z wypłatą ukazujący nasze zarobki od początku roku do chwili obecnej (ang. year-to-date earnings),
  • formularze W-2 oraz I-9 za dwa ostatnie lata (W-2 to dokument podobny do naszego PIT, na którym wykazywany jest dochód, zaś I-9 mówi o naszym uprawnieniu do pracy),
  • listę wszelkich nowych zobowiązań nie uwzględnionych na naszym raporcie kredytowym (ang. credit report) wraz z danymi kredytodawcy, powiązanym numerem konta bankowego, minimalną miesięczną spłatą i bilansem każdego z kont.

Dodatkowe dokumenty (poza wymienionymi powyżej) mogą być wymagane podczas ostatniego, zamykającego etapu udzielania zobowiązania tzw. „mortgage closing”, jednak nie są one jasno określone.

Wkład własny, okres kredytowania, maksymalna kwota kredytu hipotecznego

Wysokość wkładu własnego (ang. down payment) nie jest jednoznacznie określona i może być obciążona dużymi odchyleniami. W przypadku kredytu na budowę domu jest on wyższy i wynosi około 20-25%. Wiąże się to z tym, że w Stanach Zjednoczonych odpowiada się zabezpieczeniem, a nie całym majątkiem, jak w Polsce. W tym przypadku zabezpieczenie stanowi ten właśnie budowany dom. W USA często zdarzają się sytuację, gdzie właściciel domu, w sytuacji, gdy nie jest w stanie dalej spłacać kredytu, po prostu porzuca nieruchomość, która przechodzi na własność banku. W przypadku zakupu już wybudowanego domu czy mieszkania wkład własny jest niższy i wynosi zwykle poniżej 20%. Zdarzają się oferty, gdzie jest on nawet na poziomie 5%.

Okres kredytowania, na który udzielany jest kredyt, jest raczej standardowy i wynosi 15-30 lat. Maksymalna kwota kredytu narzucona jest odgórnie i równa się:

  • 424 100$ w większości stanów,
  • 636 150$ w obszarach określonych jako „high-cost areas”.

Proces zakupu domu w Stanach Zjednoczonych i koszty z tym związane

Procedura zakupu domu czy mieszkania w Stanach Zjednoczonych nie jest jednolita i różni się zależnie od stanu. Poniżej przedstawiony został proces na przykładzie miasta Nowy Jork.

Po pierwsze, aby rozpocząć starania o daną nieruchomość, należy złożyć ofertę zakupu przez agenta nieruchomości, który przekaże tę informacje bezpośrednio do sprzedawcy lub do jego agenta. Sprzedawca może tę ofertę odrzucić lub rozpocząć proces negocjacyjny. Po ustaleniu ceny, warunków oraz daty sprzedaży prawnik strony sprzedającej zajmuje się przygotowaniem umowy sprzedaży. Otrzymuje on oraz poddaje analizie wszelkie dokumenty związane ze sprzedawaną nieruchomością. W tym czasie prawnik strony kupującej (prawnik jest wymagany podczas wszystkich transakcji dotyczących nieruchomości w Nowym Jorku) sprawdza warunki finansowe osiedla, na którym znajduje się nieruchomość.

Po otrzymaniu dokumentów od strony sprzedającej weryfikuje on również ich poprawność. Po zatwierdzeniu wszystkich aspektów prawnik strony kupującej zezwala na złożenie podpisów na umowie. W tym momencie z reguły wymagany jest depozyt w wysokości 10% ceny transakcyjnej mieszkania. Pieniądze te przechowywane są przez prawnika strony sprzedającej. Istotny jest fakt, iż sprzedający do momentu podpisania umowy przez obie strony może nadal przyjmować i negocjować nowe oferty. Uzgodnienie warunków ze sprzedającym i podpisanie umowy to jednak jeszcze nie wszystko. Transakcja musi zostać zaakceptowana przez tzw. „the Board of Managers´ Waiver of the Right of First Refusal”, czyli organ zarządzający danym budynkiem, który po przedstawieniu wszelkich niezbędnych dokumentów może zaakceptować, bądź odrzucić transakcję. Akceptacja nie jest konieczna w przypadku zakupu mieszkania bezpośrednio od developera.

Z zakupem nieruchomości wiążą się również różne dodatkowy koszty. Ich rodzaje, wysokość oraz strona pokrywająca zostały przedstawione w tabeli poniżej.

Koszty transakcji Kto pokrywa?
Koszty z tytułu poszukiwań i ubezpieczenia

(ang. Title Search and Insurance)

0,5% – 1,0 %

Kupujący
Przepisanie prawa własności
(ang. Recording Fees)

0,2 % – 0,5 %

Kupujący
Opłaty prawne (ang. Legal Fee)

0,5% – 1,0%

0,5% – 1,0%

Kupujący

 

Sprzedający

Podatek od transferu nieruchomości
(ang. Real Property Transfer Tax)

1% – 1.425%

Sprzedający
Prowizja agenta nieruchomości

6,0%

Sprzedający
Koszty opłacane przez kupującego

Koszty opłacane przez sprzedającego

Ogólne koszty transakcji

1,2% – 2,5%

7,5% – 8,425%

8,7% – 10,925%

Jak możemy zauważyć większość kosztów pokrywanych jest przez sprzedającego, jednak część z nich przypada również po stronie kupującej.

Programy wsparcia kupna nieruchomości w USA

W USA istnieją różnego rodzaju programy stanowe oraz rządowe, które wspierają zakup nieruchomości. Jednym z nich jest FHA czyli Federalne Biuro Mieszkaniowe. Jest to agencja rządowa, która funkcjonuje pod zwierzchnictwem HUD, czyli Departamentu Rozwoju Mieszkaniowego i Urbanistycznego. Skorzystanie z kredytu wspieranego przez FHA wiąże się z możliwością zakupu nieruchomości przy niższym wkładzie własnym (na poziomie 3%). W takiej sytuacji wymagane jest jednak opłacenie jednorazowego ubezpieczenia hipotecznego w wysokości 1,5% wartości kredytu hipotecznego, a także wpłaty rocznych opłat w wysokości 0,5% kredytu.

Kolejną instytucją oferującą pomoc jest FmHA, czyli Federalne Rolnicze Biuro Mieszkaniowe. Umożliwia ono zakup mieszkania bez wkładu własnego przy jednocześnie obniżonych odsetkach (w porównaniu do tych obecnie obowiązujących na rynku). Aby skorzystać z tego rodzaju pomocy konieczny jest zakup domu znajdującego się na terenach wiejskich. Nie może on być również przeznaczony na cele inwestycyjne, lecz mieszkalne.

Inną możliwość proponuje Biuro ds. Weteranów (VA). Jak można się domyśleć, pomoc w tym przypadku proponowana jest weteranom. Dotoczy ona również wdów i wdowców po weteranach, którzy ponieśli śmierć na skutek obrażeń odniesionych w czasie służby wojskowej. W takim przypadku wkład własny nie jest wymagany.

Poza powyższymi oferowane są programy organizowane przez poszczególne stany, umożliwiające zakup nieruchomości bez wkładu własnego, przy obniżonej stopie oprocentowania. Dostęp do tych programów może być jednak ograniczony ze względu na dochód, określone miasta, czy nawet osiedla, których one dotyczą. Co więcej, korzystający z programu musi kupować pierwszą nieruchomość, bądź nie być w posiadaniu nieruchomości przez kilka ostatnich lat. Zazwyczaj jest to 3 lub 5 lat.

Różne stany, różne prawa

Skoro już wiemy, jak wygląda kwestia zaciągnięcia kredytu hipotecznego oraz zakupu nieruchomości w Stanach Zjednoczonych Ameryki, warto wspomnieć o jeszcze jednej istotnej rzeczy. Prawdopodobnie większość z was zdaje sobie z tego sprawę, ale USA podzielone jest na stany, a każdy stan posiada swoje odrębne prawo. Co za tym idzie, w przypadku zakupu mieszkania bądź domu w danym stanie warto zapoznać się z obowiązującymi tam zasadami. Mogą się one między sobą różnić. Jak powszechnie wiadomo, nieznajomość prawa szkodzi, a przecież każdy z nas woli uniknąć niepotrzebnych kłopotliwych sytuacji.

Michał Stokłos

Michał Stokłos

Absolwent Analityki Gospodarczej oraz Informatyki i Ekonometrii na Politechnice Gdańskiej. Maniak sportu i zdrowego trybu życia. Wyposażony w otwarty umysł zajęty tematami z zakresu finansów, ekonomii i rynku nieruchomości. Wiecznie uśmiechnięty i pełen nowych pomysłów.

Więcej postów

»

Facebook