1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Kupić czy wynająć mieszkanie? Oto jest pytanie!

Kupić czy wynająć mieszkanie? Oto jest pytanie!

Kupić czy wynająć mieszkanie? Oto jest pytanie!
Ocena: 5 (ilość ocen: 1)

To pytanie, to współczesny dramat wielu młodych ludzi. Decyzja rzeczywiście nie jest łatwa. Na dodatek cały obraz sytuacji komplikują utarte przekonania (“ciasne, ale własne!”) czy szybkie kalkulacje, które są równie trafne, co długoterminowe prognozy pogody. Co zrobić, żeby być zadowolonym z wyboru? Cóż, może warto sprawdzić, która opcja Tobie się opłaci i czy rzeczywiście musisz być “na swoim”? Jak zrobić taki “rachunek” pod tytułem: kupić czy wynająć mieszkanie? Pomagamy i zapraszamy do lektury!

Czemu chcesz kupić mieszkanie?

Nie jest tajemnicą, że przy podejmowaniu decyzji kierujemy się nie tylko kalkulatorem, ale i opiniami czy przekonaniami innych osób. W polskiej świadomości utarł się pogląd, że własne “cztery kąty” trzeba po prostu mieć. Z takim punktem widzenia kojarzą się też inne przekonania, które padają jako argument za tym, żeby wziąć kredyt na mieszkanie. Przyjrzyjmy się, zatem typowym uzasadnieniom posiadania własnego M. Warto się ich słuchać?

  • W pewnym wieku “nie wypada” najmować mieszkania od kogoś

Trudno o bardziej emocjonalny argument. Jego konsekwencją jest to, że Polacy bardziej niż kredytu hipotecznego boją się braku własnego mieszkania. Własne lokum wiąże się też z lepszym statusem społecznym. Równie dobrze “nie wypada” zadłużać się ponad swoje możliwości – a z tym wiąże się nieodpowiedzialny kredyt hipoteczny. Jeśli Cię nie stać, czemu na siłę zakładać sobie pętlę kredytu hipotecznego na kolejne 20-30 lat? Najem też może być opłacalny.   

  • Znajomi mają już kredyt i własne mieszkanie

No właśnie, czy mieszkanie na kredyt jest w 100% Twoje? Dopóki kredyt na mieszkanie nie zostanie spłacony, właścicielem jest bank. Poza tym to, co jest dobre dla kogoś, nie musi być odpowiednim dla Ciebie. Nie warto kierować się wyborami innych.  

  • Po co płacić za najem, skoro można spłacać kredyt i mieć później coś swojego?

To bardzo ważny argument, bo pokazuje jedną z głównych różnic między najmem a kredytem hipotecznym. W przypadku kredytu kiedyś (w bliższej lub dalszej przyszłości), staniesz się właścicielem mieszkania. Najem z opcją dojścia do własności to nadal rzadkość. Ale jest w tym przekonaniu ukryte założenie, że pieniądze na najem przepadają. A za kredyt już nie?

Policzmy koszty ubezpieczenia kredytu, prowizje, odsetki, dodatkowe produkty banku, czyli wszystkie opłaty okołokredytowe. Sporo tego, a wymienić można jeszcze kilka. I w sumie nic dziwnego, jeśli się okaże, że taniej wyjdziesz na najmie.

  • Moje mieszkanie, moje zasady i widzimisię

Okej, komfort psychiczny możliwości urządzenia mieszkania po swojemu to duży atut… I duże koszty. Psujemy zabawę? Może trochę, ale przecież zależy nam na podjęciu właściwej decyzji. Nie ma sensu mydlić sobie oczu. Remont co kilka, kilkanaście lat (w zależności od potrzeb i portfela) będzie koniecznością. A na ten można wydać 20 albo i 100 tysięcy złotych. Łatwo wtedy “popłynąć” i wydać więcej, niż się potrzebuje.

Wady wynajmowania mieszkania

Raczej w potocznych opiniach trudno znaleźć argumenty za najmowaniem mieszkania. Łatwiej właśnie trafić na wyżej opisane poglądy za kupnem własnego M. Oczywiście mieszkanie w czyimś lokum to nie lekarstwo na wszystkie problemy rynku nieruchomości. Jakie są wady wynajmu?

  • Dobry najem to dobra umowa z wynajmującym

W przypadku najmu krąży opinia, że mieszkając w obcych “czterech ścianach” jesteśmy na łasce wynajmującego. Akurat polskie prawo jest w tym przypadku po naszej stronie – czyli najmujących. Jeśli coś się nam nie podoba możemy wypowiedzieć umowę i znaleźć lokal, który będzie nam pasował. Ale to niestety zabiera czas i może kosztować nerwy. Warto zatem przed podpisaniem umowy wynegocjować takie warunki, które zadowolą nas i wynajmującego.

  • Trzeba przygotować się na wizyty właściciela

Jeśli wynajmujący umówił się z nami na sprawdzenie mieszkania, mamy obowiązek umożliwić mu sprawdzenie stanu lokalu. Warto jednak wiedzieć, że właściciel nie ma prawa wejść bezpodstawnie do mieszkania pod naszą nieobecność. Zawsze jest nadzieja, że właściciel też nie lubi takich odwiedzin i da spokój sobie i nam. Ale przy wynajmowaniu mieszkania, gwarancji nie ma.

  • Zmiany, drobny remont? Za zgodą właściciela

To może być największy minus najmu. Wprowadzanie ulepszeń musimy uzgodnić z wynajmującym. Można jednak wynegocjować i ustalić z właścicielem zakres działań tak, aby mieszkanie stało się bardziej “dla nas”, a przy tym podzielić się kosztami. Zaradni mogą tanim sposobem urządzić mieszkanie po swojemu :)

  • Wynajmując mieszkanie nie będziesz niewolnikiem kredytu

Ciekawy argument, ale skrycie emocjonalny. Jeśli kredyt po prostu nam się opłaca czemu nie wybrać takiej opcji? Posiadanie zobowiązania wobec banku nie czyni nas niewolnikiem, tak samo jak płacenie czynszu najmując mieszkanie. Oczywiście lokal można zmienić. To daje nam swobodę wyboru miejsca zamieszkania. Ale, co jeśli nie jest nam to potrzebne i mamy stałą pracę w jednym miejscu?

Kiedy kupić, a kiedy wynająć mieszkanie?

Najłatwiej powiedzieć – to zależy. Ale my nie szukamy łatwych rozwiązań. Jasne jest, że przy wyborze między kredytem mieszkaniowym a najmowaniem lokalu kierujemy się tak samo emocjami, poglądami jak obliczeniami kosztów. Trudno znaleźć jedną zadowalającą wszystkich odpowiedź, bo każde rozwiązanie ma swoje wady i zalety. A do każdej z nich przywiązujemy różną wagę. Kiedy kierujemy się obiegowymi opiniami łatwo przewartościować jakiś czynnik.

Trzeba uświadomić sobie okoliczności w jakich się znajdujemy, ocenić je oraz porównać ze sobą nasze oczekiwania i spróbować uwzględnić trudną do przewidzenia przyszłość. Przeanalizujmy różne sytuacje i przyjrzyjmy się liczbom!

Kiedy lepiej kupić mieszkanie na kredyt?

Kto powinien zwrócić uwagę na to rozwiązanie? Osoby szukające stabilizacji, małżeństwa z dziećmi, osoby, które chcą związać się z jednym miejscem na dłużej. Jest to opłacalne z ekonomicznego punktu widzenia, jeżeli myślisz o zakupie mieszkania, z którego będziesz korzystać przez długie lata.

Ale to nie wystarczy. Trzeba też sprawdzić, czy po prostu stać Cię na kredyt. Warto zrobić test zdolności kredytowej i wykonać symulację kredytu hipotecznego. Przyda się też porównać, jak wypadają wyniki na tle wynajmu mieszkania. W kosztach mieszkania musi się też znaleźć fundusz remontowy. Przez 20 lat na pewno będzie potrzebny. I to nie jeden.

Na tym etapie trzeba uważnie ocenić, czy nasze oczekiwania wobec mieszkania się nie zmienią. Może za kilka lat przybędzie członków rodziny i lokal będzie za mały? A może mierzymy zbyt wysoko i zapłacimy za niepotrzebne metry nieruchomości? Pamiętajmy, że kredyt na mieszkanie staje się bardziej opłacalny, im pewniejsi jesteśmy zadomowienia w jednym miejscu na wiele lat. Lepiej zatem nie zaniżać swego standardu dla zdobycia kredytu.

Kiedy wynajem mieszkania to lepszy pomysł?

Wynajem to dobre rozwiązanie w przypadku, gdy podróżujemy za pracą, często zmieniamy miejsce zamieszkania, chcemy cieszyć się swobodą i nie mamy większych zobowiązań. Dla osób, które planują w przyszłości własne M, najem to dobra okazja na oszczędzenie pieniędzy.

Jeśli jednak Twój tryb życia przypomina powtarzającą się wędrówkę i nie chcesz tego zmieniać, najem staje się najlepszym rozwiązaniem. Raz, że nie masz zobowiązania w postaci kredytu hipotecznego, a dwa, że najem daje elastyczność w razie Twoich życiowych górek i dołków. Wiedzie się gorzej – można zmienić mieszkanie na tańsze; trafiły się tłuste lata – pieniądze można zainwestować, albo zwiększyć standard swojego życia. Z kredytem hipotecznym i nieuniknionymi ratami do spłacenia takich możliwości brakuje.

To tyle jeśli chodzi o “miękkie” argumenty w rachunku: kupić czy wynająć mieszkanie? Jak widać jest to rzecz bardzo indywidualna, różnice w wyborze mogą opierać się na różnych wskazówkach i sytuacjach życiowych. To ważne, aby zdać sobie sprawę z tego jakie mamy możliwości finansowe i plany na przyszłość. Jak przy tej okazji wypadają orientacyjne kalkulacje za najmem lub kredytem? Zobaczmy!

Ekonomiczny rachunek mieszkania na kredyt – przykład

Przyjmijmy, że dopiero zacząłeś myśleć o kupnie własnego mieszkania. Nie posiadasz wkładu własnego lub jest on niewielki. W takiej sytuacji pozostaje Ci postarać się o zawyżenie wartości nieruchomości, aby otrzymać wymaganą kwotę. Dla ułatwienia przyjmijmy następujące założenia:

– wartość nieruchomości to 300 000 zł;

– lokalizacja: Toruń – w tej cenie, w tym mieście (z odrobiną szczęścia) możesz kupić lokum o powierzchni 60 mkw, 3-pokojowe, i to w cegle;

– ze względu na naprawdę dobrą cenę nieruchomości – tylko 5 000 zł/mkw – mieszkanie potrzebuje remontu, którego koszt szacujesz na 50 000 zł.

Sprawdźmy jak w takiej sytuacji wyglądają koszty jego zakupu:

  • kwota zakupu – 300 000 zł
  • Podatek PCC (2%) – 6000 zł
  • Taksa notarialna – 2 423,10 zł
  • Operat – 500 zł
  • Taksa od wpisu do hipoteki – 60 zł
  • Prowizja pośrednika nieruchomości – 6000 zł
  • Remont – 50 000 zł

Suma kosztu zakupu = 364 983,1 zł

A teraz jeszcze koszty bankowe:

  • Załóżmy, że prowizja to 2% – 7290 zł
  • ubezpieczenie na życie (1,5% w pierwszym roku) – 5467 zł
  • ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (załóżmy 3% od 20% wartości mieszkania) – 2187 zł

Co, daje w sumie = 379 927,1 zł

Teraz czas obliczyć wysokość raty i całkowity koszt kredytu. Zaokrąglamy wynik do 380 000 zł. Oprocentowanie kredytu ustalmy na poziomie 4,15%, czas kredytowania na 30 lat i równe raty. Do analizy użyliśmy naszego kalkulatora kredytu hipotecznego.

 

 

Przy takich parametrach wysokość miesięcznej raty to – 1847 zł. Całkowita kwota kredytu to natomiast – 672 589 zł. Do raty trzeba jeszcze dodać wysokość czynszu, powiedzmy 450 zł. Oznacza to, że z kredytem hipotecznym, w “swoim” mieszkaniu miesięcznie do zapłaty jest ok. 2297 zł. A jak wyglądają przy tym koszty najmu?

W Toruniu, mieszkanie o dobrym standardzie, o parametrach podobnych do Twojego zakupionego mieszkania, koszty najmu wynoszą 1500 zł plus czynsz 450 zł. Skąd to wiemy? Przejrzeliśmy ogłoszenia na rynku toruńskim i poszukaliśmy odpowiednich ofert :) Łącznie, miesięcznie wyjdzie nam 1950 zł. W tym przypadku najem okazuje się być bardziej opłacalną opcją. Zakładając oczywiście, że zaoszczędzone dzięki temu pieniądze, nie będą przejadane. W końcu trzeba jednak pamiętać, że po spłaceniu kredytu mieszkanie stanie się Twoje.

Przykład 2: Kredyt z wkładem własnym

Przyjmijmy podobne przewidywania jak przykład wcześniej. Z tą różnicą, że zebraliśmy już 10% (38 000 zł) wkładu własnego z myślą o wymarzonych “czterech ścianach”.

Wysokość oprocentowania to też 4,15%, okres kredytowania 30 lat i równe raty. Jednak dzięki zgromadzonemu kapitałowi miesięczne raty wynoszą teraz 1662 zł a całkowita kwota do spłaty to – 605 330 zł.

 

 

Jest różnica? W przypadku miesięcznych rat liczonych z czynszem może niezachwycająca, bo „tylko” 185 zł różnicy. Ale pamiętaj, że ta oszczędność to 185 zł miesięcznie przez 30 lat! Co przełoży nam się na całkowite koszty kredytu, które w tym przypadku będą niższe aż o 67 259 zł!!

Oczywiście te dwa przykłady to tylko wzory, które nie biorą pod uwagę wszystkich parametrów, które mogą mieć wpływ na późniejszą decyzję. Jednak dobrze pokazują, że właściwe przygotowanie do kredytu hipotecznego po prostu się opłaca.

Kupić czy wynająć mieszkanie? Oto podsumowanie!

Nie da się streścić w kilku zdaniach odpowiedzi na – być może – najważniejszą decyzję życia. Ale podejmując ją musimy dobrze przyjrzeć się różnym argumentom. Nasze kalkulacje to tylko przybliżone obliczenia, które mogą posłużyć do zorientowania się, jak ważne jest przygotowanie do kredytu hipotecznego.

Warto też pamiętać, że najem nie jest niczym złym, jeśli nam się opłaca. Można go dobrze wykorzystać. Zaoszczędzone pieniądze mogą pracować i zostać później wykorzystane przy wkładzie własnym do kredytu. A jeśli już jesteś w stanie udźwignąć ciężar kredytu? Tutaj będzie ważne odpowiedzenie sobie na pytania o to, czemu chcemy własne mieszkanie i czy będziemy z niego zadowoleni po wielu latach.

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»

Facebook