1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Licytacje komornicze – co trzeba wiedzieć?

Licytacje komornicze – co trzeba wiedzieć?

Licytacje komornicze – co trzeba wiedzieć?
Ocena: 4 (ilość ocen: 1)

Nieruchomości z licytacji komorniczych mogą osiągać ceny o ⅓ niższe niż oferty rynkowe. Czy kupno mieszkania z licytacji naprawdę się opłaca? Jakie są niebezpieczeństwa i jak wygląda cała procedura aukcji komorniczej? Dowiesz się tego z naszego artykułu. Zapraszamy do lektury!

Jak wygląda postępowanie egzekucyjne prowadzące do licytacji komorniczej?

Pod młotek mogą trafić wszelkie ruchomości i nieruchomości należące do dłużnika, który jest ich właścicielem lub współwłaścicielem. Ale nie tylko popadnięcie w długi może sprawić, że mieszkanie trafi na aukcję komorniczą. Innymi przyczynami mogą być niewypłacalność użytkownika lokalu oraz zachowanie zakłócające porządek domowy wspólnoty mieszkaniowej. Na tej podstawie współmieszkańcy mogą wystąpić o postępowanie sądowe w sprawie eksmisji takiej osoby.

Jednak najczęstszym powodem wszczęcia egzekucji jest brak możliwości spłaty zobowiązania przez dłużnika. Wystarczy nieregulowany kredyt hipoteczny, aby bank jako wierzyciel miał podstawę do wypowiedzenia umowy i zwrócenia się do sądu o wydanie tytułu wykonawczego z klauzulą wykonawczą.

Po uzyskaniu wniosku rozpoczyna się właściwa część egzekucji komorniczej. W związku z tym, że egzekucja nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu jest długotrwała i kosztowna, komornik może zająć inne dobra dłużnika – np. konto bankowe lub pozostałe ruchomości.

Fakt egzekucji komorniczej ciążącej na hipotece zostaje odnotowany wpisem do księgi wieczystej. Informacje o zobowiązaniach znajdujących się na nieruchomości można znaleźć w III dziale księgi wieczystej. Teraz komornik może przystąpić do oceny wartości rynkowej nieruchomości. Jeśli nie zgadza się ona z oczekiwaniami którejś ze stron, istnieje szansa wniesienia uwag do operatu szacunkowego. Gdy nikt nie będzie miał zastrzeżeń, to od tego momentu rozpoczynają się przygotowania do licytacji komorniczej.

Jak wygląda licytacja komornicza nieruchomości?

Co najmniej na dwa tygodnie przed aukcją, komornik informuje o planowanej licytacji publicznej. W obwieszczeniu powinny się znaleźć informacje o:

  • godzinie i miejscu aukcji,
  • oznaczeniu sprzedawanej nieruchomości (jej miejscu, przeznaczeniu gospodarczym, danych dłużnika i księgi wieczystej),
  • kwocie oszacowania wartości nieruchomości oraz cena wywoławcza,
  • wysokości wadium wymaganego do przystąpienia do aukcji,
  • miejscu i czasie w którym przed licytacją można obejrzeć nieruchomość oraz przejrzeć w sądzie akta postępowania egzekucyjnego.

Poza tym komornik w obwieszczeniu załącza informacje o tym, że prawa osób trzecich do nieruchomości nie będą przeszkodą do przeprowadzenia licytacji i przysądzenia własności na rzecz zwycięzcy aukcji. Czasem do informacji o przetargu dołączane są zdjęcia nieruchomości.

Co trzeba zrobić, aby wziąć udział w licytacji nieruchomości?

Jeśli chcesz wziąć udział w aukcji komorniczej musisz wpłacić wadium, czyli rękojmię w wysokości 1/10 kwoty operatu szacunkowego sprzedawanego mieszkania. Wadium może być przekazane w gotówce, przelewem na konto komornika lub złożone w książeczce oszczędnościowej banku. Pieniądze muszą znaleźć się na koncie komornika najpóźniej dzień przed dniem aukcji. Robiąc przelew uważaj, aby wykonać go ze swojego osobistego rachunku. Wygrywając licytację wadium wliczane jest do kwoty przebicia. Osoby, które wpłaciły rękojmię a nie podały najwyższej kwoty, odzyskują wpłacone pieniądze.

Warto wiedzieć, że licytacje komornicze są publiczne, co oznacza, że nie ma żadnych przeciwwskazań, aby każdy mógł w niej biernie uczestniczyć. Możesz w ten sposób poznać jak wygląda ona w praktyce.

Przed aktywnym przystąpieniem do licytacji komorniczej powinieneś skorzystać z możliwości obejrzenia sprzedawanej nieruchomości. Nie zawsze jednak będzie to łatwe, szczególnie, gdy licytowane mieszkanie zamieszkują lokatorzy. W razie problemów, musisz jednak w jakiś sposób sprawdzić stan prawny hipoteki. Po te informacje należy udać się do komornika zajmującego się aukcją. Możesz u niego poprosić o wgląd do operatu szacunkowego. Drugim krokiem powinno być sprawdzenie stanu hipoteki w księdze wieczystej.

Przebieg licytacji komorniczej

Aukcja odbywa się publicznie w obecności sędziego lub referendarza sądowego zazwyczaj w budynku sądu. Jawny tryb licytacji komorniczej oznacza, że na salę sądową mają wstęp nie tylko zainteresowani biorący w niej udział, ale każda osoba pełnoletnia. Po przedstawieniu przez komornika informacji m.in. o przedmiocie licytacji, cenie wywoławczej czy ciążących na nieruchomości zaległościach rozpoczyna się właściwa aukcja.

Podczas pierwszej licytacji komorniczej cena wywoławcza wynosi ¾ wartości nieruchomości. Gdy dojdzie do drugiej licytacji, cena wywoławcza spada do ceny z operatu szacunkowego sprzedawanego lokum. Biorąc udział w przetargu licytacja odbywa się ustnie, a minimalna kwota postąpień wynosi 1% ceny wywołania z zaokrągleniem w wzwyż do pełnych złotówek. Po ostatnim postąpieniu komornik ogłasza trzykrotnie najwyższą ofertę i informuje, że po ostatnim potwierdzeniu licytacja została zakończona.   

Nadzorujący całą aukcję sędzia wydaje postanowienie o przyjęciu przybicia. Po jego uprawomocnieniu i wpłaceniu całej kwoty nabycia (do której wlicza się wadium) sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. To znaczy, że zwycięzca licytacji staje się prawnym właścicielem nieruchomości.   

Co po wygranej licytacji komorniczej?

Na wpłatę należnej kwoty nabycia (potrąconej o wysokość rękojmi), licytant ma dwa tygodnie od otrzymania wezwania od komornika z możliwością wydłużenia tego czasu do miesiąca. Zwycięzca licytacji dokonuje przelewu na rachunek depozytowy Ministra Finansów. Warto przesłać potwierdzenie wykonania transakcji do komornika, co powinno przyspieszyć kolejne etapy procedury.

Jeśli nieruchomość nie musi podlegać opróżnieniu – nie ma lokatorów, którzy podlegają eksmisji, to większość problemów nabywca ma już za sobą.

Gdzie informacje o licytacjach komorniczych?

Zastanawiasz się czy nie ma w Twojej okolicy aukcji nieruchomości? Zapisy Kodeksu Prawa Cywilnego dotyczące licytacji komorniczych, zobowiązują komornika do ogłaszania przetargów na tablicy ogłoszeń w sądzie i urzędzie gminy właściwych dla miejsca sprzedawanej nieruchomości. Informacja o aukcji może znaleźć się też w lokalnym dzienniku. Od jakiegoś czasu wszystkie obwieszczenia o licytacjach komorniczych muszą się znaleźć na autoryzowanej stronie internetowej www.licytacje.komornik.pl. Ważne, aby korzystać tylko z tej strony, ponieważ zdarzają się próby oszustw.

Korzystanie z autoryzowanego portalu internetowego jest darmowe i daje dostęp do wszystkich planowanych aukcji komorniczych. Obwieszczenia przesyłane są bezpośrednio z kancelarii komorniczych z załączonymi informacjami o lokalizacji sprzedawanej nieruchomości czy wartości lokum. Obwieszczenie o aukcji komorniczej musi być umieszczone w podanych wyżej miejscach na co najmniej dwa tygodnie przed datą przetargu.

Licytacje komornicze online?

Krajowa Rada Komornicza szykuje się do udostępnienia aukcji przez internet. To “komornicze Allegro” ma być gotowe jeszcze w tym roku, ale tylko dla przetargów dotyczących ruchomości. W przyszłości jednak zakres licytacji online ma być rozszerzony o nieruchomości.

Choć termin startu strony internetowej z aukcjami komorniczymi online nie jest jeszcze pewny, to pomysł wydaje się trafny – szczególnie w przypadku ruchomości o niewielkiej wartości. Oczywiście pojawia się problem ich odbioru, prawdopodobnie zlicytowane auto będzie trzeba odebrać osobiście. W przypadku nieruchomości kłopot może leżeć gdzie indziej.

Pomysł na stronę internetową z licytacjami komorniczymi jeszcze nie został zrealizowany, a już duży nacisk stawiany jest na bezpieczeństwo portalu. Można wróżyć sukces dla aukcji ruchomości online, ale czy idea licytacji nieruchomości przez internet przyjmie się z równą aprobatą?  

Kupno nieruchomości z licytacji komorniczej – ile można zaoszczędzić?

Zakup mieszkania z aukcji komorniczej może być bardzo opłacalny. Podczas pierwszej licytacji cena wywoławcza za nieruchomość wynosi ¾ jej wartości, a podczas drugiego przetargu spada ona do ⅔ wartości lokum. Pod względem cenowym może to być dobra inwestycja, ale oferty, które trafiają się do licytacji bywają bardzo różne. Zły stan nieruchomości to najmniejszy problem, gdy weźmiemy jeszcze pod uwagę, że nabyte mieszkanie mogą dalej zamieszkiwać lokatorzy. Oczywiście znaleźć można też oferty nieruchomości niewymagające remontu. Zaletą zakupu hipoteki z licytacji komorniczej jest też to, że nie jest ona obciążona długami poprzedniego właściciela.

Obecnie na stronie z licytacjami komorniczymi nieruchomości jest ponad 900 ofert. Wiele z nich ma atrakcyjne ceny. Np. przed pierwszą licytacją jest mieszkanie w Warszawie o wartości 385 000 zł, a z ceną wywoławczą 288 750 zł. Jego powierzchnia wynosi 49 m2, zatem można obliczyć, ile kosztują takiej wielkości lokale na wolnym rynku w stolicy. Średnia cena za metr kwadratowy w Warszawie wynosi 8 804 zł. To znaczy, że za 49m2 mieszkania trzeba zapłacić 431 396 zł. W porównaniu licytowany lokal można kupić o 142 646 zł taniej.

W Toruniu na pierwszą licytację czeka nieruchomość o powierzchni 52 m2, warta 230 000 zł, a mająca cenę wywoławczą 172 500 zł. Średnia cena m2 w Toruniu to 4 863 zł. Czyli na wolnym rynku za mieszkanie o tej powierzchni trzeba zapłacić około 252 876 zł. Wygrywając aukcję można nabyć podobną nieruchomość za 80 000 zł mniej. Ceny licytowanych nieruchomości osiągają jeszcze atrakcyjniejsze kwoty podczas drugiego przetargu (cena wywoławcza to wtedy ⅔ wartości lokalu). Jak jednak widać rzadko do nich dochodzi, ponieważ już pierwsza aukcja jest satysfakcjonująca dla inwestorów.

Na pierwszy rzut oka liczby pokazują, że mamy możliwość zakupy lokalu po wyjątkowo niskiej cenie. Może być jednak tak, że operat szacunkowy nie musi być gwarancją rzetelnej oceny wartości lokalu. Trzeba mieć to na uwadze, gdy myślimy o kupnie licytowanej nieruchomości oraz o tym, że mieszkanie będzie mogło wymagać generalnego remontu.

Ostatecznie aukcje komornicze mogą być dobrym celem dla inwestorów, którzy mają czas na wieloletnie zmagania z wcześniejszymi mieszkańcami nieruchomości i mogą poświęcić czas analizie kupowanej nieruchomości. Dla wielu osób ważny też będzie aspekt etyczny, kupowanie mieszkania z lokatorami, którzy nie mają się gdzie podziać to nie “kaszka z mleczkiem” dla każdego. Jeśli nawet ten problem nie spędza inwestorowi snu z powiek, zawsze pozostaje długotrwały proces zostania rzeczywistym właścicielem nieruchomości. Krótko mówiąc kupno mieszkania z licytacji komorniczej nie jest zawsze opłacalne i nie jest dla każdego.

Czy licytacje komornicze są bezpieczne?

Każdy kto chce wziąć udział w aukcji komorniczej nieruchomości musi uważać na źródło z którego czerpie informacje o ofercie i konsekwencje wygrania przetargu. Coraz częściej zdarzają się próby oszustw i wyłudzeń w związku z fałszywymi licytacjami. Żeby być pewnym ich autentyczności należy korzystać z autoryzowanego portalu internetowego www.licytacje.komornik.pl. Można też samemu sprawdzić czy numer konta bankowego podany w obwieszczeniu zgadza się z tym należącym do komornika lub sądu rejonowego.

Największym problem okazuje się najczęściej niechciany lokator w nabytym mieszkaniu. Samo zlicytowanie nieruchomości nie oznacza rozwiązania umów dożywocia lub najmu. Eksmisja to długotrwały proces, uzależniony od wielu czynników, który może potrwać kilka lat. Skuteczność opróżnienia mieszkania może być uzależniona od dostępności lokalu socjalnego, do którego może przenieść się kłopotliwy mieszkaniec. A tych, jak wiadomo zawsze brakuje.

Generalnie zatem, korzystając z autoryzowanych źródeł ofert licytacji masz gwarancję bezpieczeństwa i autentyczności aukcji. Jednak konsekwencje jej wygrania mogą minąć się z wyobrażeniami o bezproblemowym wprowadzeniem do nowo nabytego lokum. Samo kupno nieruchomości z licytacji komorniczej musi być zatem poprzedzone skrupulatnym zbadaniem wartości nieruchomości i stanu prawnego hipoteki. Może w takim razie lepiej jest postarać się o tani kredyt hipoteczny?

Mieszkanie z licytacji komorniczej – wady i zalety

Jeśli szukałeś dla siebie mieszkania z aukcji komorniczych możesz czuć się rozczarowany, tym jakie przeszkody mogą Cię czekać. Wydaje się, że przetargi są głównie źródłem inwestycji dla wybranych osób, dla których spory o eksmisję niechcianych lokatorów nie są chlebem powszednim.

Opłacalność zakupy nieruchomości z licytacji komorniczej należy zatem ocenić przez pryzmat celów dla jakich to robimy i samych okoliczności towarzyszących. Z grubsza rzecz biorąc, jeśli kupujesz lokal z aukcji komorniczej, aby w nim jak najszybciej zamieszkać, to możesz spotkać się z poważnymi problemami. Wtedy lepszym rozwiązaniem okaże się  po prostu zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Jeżeli natomiast jest to dla Ciebie inwestycja oraz nie masz oporów moralnych przed zakupem mieszkania z lokatorami, to aspekt materialny będzie tu kwestią rozstrzygającą. Choć na samą myśl o takim podejściu do sprawy biegną ciarki po plecach.

Można zatem wymienić jedną, ale zapewne dla wielu najważniejszą zaletę – niską cenę nabycia nieruchomości z licytacji komorniczej. Wady to przede wszystkim: stan nieruchomości, potrzeba jego remontu, niebezpieczny proces dojścia do własności i niechciani lokatorzy. Co daje w perspektywie kilka lat zmagań w sądzie o przeprowadzenie skutecznej eksmisji. Inne aspekty pozostawiamy do rozpatrzenia samodzielnie.

 

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»

Facebook