1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Mieszkanie bezczynszowe – wady i zalety

Mieszkanie bezczynszowe – wady i zalety

Mieszkanie bezczynszowe – wady i zalety
Ocena: 5 (ilość ocen: 1)

Mieszkanie bezczynszowe brzmi jak bardzo dobry pomysł – wszystkie opłaty regulujesz według swojego uznania. W budynku jednak mieszkają i inni właściciele. Szybko znajdą się wspólne wydatki. Czasem trzeba odświeżyć klatkę schodową. Innym razem naprawić szkody po ulewie. Mieszkanie bezczynszowe zamiast okazać się oszczędnym, może stać się miejscem ciągłych przepychanek ze wspólnotą mieszkaniową. Jak tego uniknąć i cieszyć się z plusów takiego mieszkania? Odpowiadamy w poniższym artykule!

Czym jest mieszkanie bezczynszowe?

Pojęcie “mieszkanie bezczynszowe” może sugerować, że właściciel nie musi płacić za czynsz. To mylące określenie, ponieważ nadal trzeba regulować opłatę za prąd, wodę, ogrzewanie – słowem wszystkie te rachunki, które są zależne od właściciela. W czynsz wliczają się jednak jeszcze pozostałe opłaty mieszkaniowe: administracyjna (dla osób zarządzających budynkiem), na fundusz remontowy, eksploatacyjna (na konserwację windy, domofonu, zieleni wokół nieruchomości).

Wspólnota mieszkaniowa i mieszkanie bezczynszowe

Osoba, która liczy na brak opłat w mieszkaniu bezczynszowym będzie niemile zaskoczona. Trzeba jeszcze zdawać sobie sprawę z tego, że z mocy prawa zostaje też zawiązana wspólnota mieszkaniowa. Wystarczy, że  w budynku zostanie ustanowiona własność pierwszego lokalu. 

Mała wspólnota w mieszkaniu bezczynszowym

Mała wspólnota powstaje, gdy w nieruchomości jest do siedmiu lokali. Nie trzeba wtedy powoływać zarządu, ale poważniejsze decyzje dotyczące całej wspólnoty muszą być podejmowane jednomyślnie. Jak można się domyślić, brak zgody jednej osoby (np. na remont dachu) może zablokować całe przedsięwzięcie i uprzykrzyć życie innym mieszkańcom budynku.

Duża wspólnota w mieszkaniu bezczynszowym

Wspólnota duża (powyżej siedmiu lokali własnościowych) musi podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Formuła zarządu zależy już od wyboru wspólnoty. Mogą w nim zasiadać wyłącznie członkowie wspólnoty, lub powierzają oni zarząd wraz z administracją zewnętrznemu podmiotowi (np. profesjonalnej firmie). Wspólnota może też pozostawić sobie zadanie zarządzania, a działania administracyjne osobie zewnętrznej.

Blaski i cienie mieszkania bezczynszowego

Zalety życia w mieszkaniu bezczynszowym są wprost proporcjonalne do jakości organizacji wspólnoty mieszkaniowej. Dobrze jest samemu odpowiadać za opłaty mieszkaniowe. Jednak jeśli wspólnota mieszkaniowa działa na poziomie mentalności Kalego, to brak np. funduszu remontowego może oznaczać początek koszmaru. 

Duża część lokali bezczynszowych jest w starych kamienicach. Jeżeli dojdzie do potrzeby wymiany okien, instalacji, dachu czy jakichkolwiek innych części wspólnych, to w przypadku skłóconej wspólnoty mieszkaniowej może się okazać, że funduszem remontowym będą nasze oszczędności.

Oczywiście nowsze nieruchomości wznoszone przez deweloperów z myślą o mieszkaniach bezczynszowych, mają części wspólne ograniczone do minimum. Może to tworzyć bardziej kameralną atmosferę. I przede wszystkim mniej powodów do konfliktów sąsiedzkich. Nowsze budynki dają też większe szanse na to, że nie będzie potrzebny w najbliższym czasie kosztowny remont. 

Jakie jednak nie byłyby warunki samego budynku, to mieszkanie bezczynszowe oznacza potrzebę zadbania o ustalenie jasnych reguł działania wspólnoty mieszkaniowej. Co w przypadku zdarzenia losowego (wichury, burzy, śnieżycy)?

Czy istnieją wspólne środki na nieprzewidziane awarie, usterki? Bo jeśli nie, to pozostaje samodzielne zbieranie na własny fundusz. I fundowanie remontów innym maruderom. Albo pozostaje patrzeć jak budynek zaczyna z czasem odzwierciedlać stan samej wspólnoty.

Checklista przed zakupem mieszkania bezczynszowego

Jak sprawdzić czy mieszkanie bezczynszowe, którym się interesujemy nie jest tykającym problemem? Przede wszystkim trzeba odróżnić mieszkania bezczynszowe z rynku wtórnego od tych z rynku pierwotnego.

Przykładowo, jeżeli kupujemy nowe mieszkanie bezczynszowe od dewelopera, to ten przez okres 5 lat obowiązuje tzw. rękojmia deweloperska. Oznacza to, że przez ten czas deweloper zobowiązany jest do naprawy wad i usterek w mieszkaniu oraz częściach wspólnych nieruchomości. Warto też jednak zadbać o to, co będzie się działo po tym bezpiecznym okresie 5 lat. Wcześniej czy później będzie potrzebny jakiś remont.

Od początku większe ryzyko wiąże się z mieszkaniem bezczynszowym z rynku wtórnego. Szczególnie, gdy mówimy o kamienicy a nie budynku z cegły. Jednak w jednym jak i w drugim przypadku potrzebna będzie ekspertyza na temat stanu technicznego budynku i mieszkania. To kolejny koszt, ale warto go ponieść.

Oczywiście wiele o budynku i poziomie wspólnoty mieszkalnej mówi wygląd nieruchomości. Przed zakupem mieszkania bezczynszowego trzeba rozejrzeć się jak wyglądają części wspólne budynku. Przy okazji przyda się wejść w buty detektywa i zrobić drobny wywiad środowiskowy. Czyli po prostu porozmawiać z przyszłymi sąsiadami.

Taki wywiad będzie dobrym uzupełnieniem dla dokumentów, o które powinniśmy poprosić właściciela mieszkania. Ma on dostęp do finansów wspólnoty z którego trzeba skorzystać.

Wynajem mieszkania bezczynszowego – co trzeba wiedzieć

Mieszkanie bezczynszowe to nie mieszkanie bez opłat. Wiąże się z nim większa swoboda w dysponowaniu pieniędzmi, ale i większe ryzyko. W dobrze zgranej wspólnocie, mieszkanie może być nie tylko tanie, ale i przyjemne. Jeżeli jednak budynek wymaga remontu, a żaden z sąsiadów nie poczuwa się do współodpowiedzialności, to finansowanie inwestycji na własny koszt może być nieopłacalne. Albo po prostu niemożliwe. Osoby biorące kredyt hipoteczny na mieszkanie bezczynszowe powinny dobrze przyjrzeć się budynkowi i wspólnocie mieszkaniowej.

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»