1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Mieszkanie w bloku z cegły – zalety i wady

Mieszkanie w bloku z cegły – zalety i wady

Mieszkanie w bloku z cegły – zalety i wady
Ocena: 5 (ilość ocen: 1)

Mieszkanie w cegle, kamienica, wielka płyta… wybór jest duży, ale Polacy na rynku nieruchomości wolą kupować budynki w technologii tradycyjnej. Czy cegła zawsze jest górą? Podobno mieszkanie z cegły jest bardziej ciche, przestronne i cieplejsze. A jak jest naprawdę? Sprawdziłem mocne i słabe strony budynków wznoszonych z cegły. I wygląda na to, że rzeczywistość nie znosi prostych odpowiedzi. Zobacz sam plusy i minusy mieszkania w bloku z cegły!

Technologie budownictwa mieszkaniowego w Polsce

W danych statystycznych publikowanych przez GUS znajdziemy informacje o technologiach budownictwa i ich popularności w Polsce. Obecnie dominuje metoda tradycyjna udoskonalona. Właśnie w tej technologii ściany konstrukcji wznoszone są z cegieł, bloczków lub pustaków. Wyraźnie mniej konstrukcji powstaje w technologii wielkopłytowej, monolitycznej czy drewnianej. Ogólnie ponad 90% powstających w Polsce budynków mieszkalnych to tzw. “cegła”, inne technologie dzielą między siebie pozostałe 10%. Jedynie w budownictwie innym niż indywidualne ta dysproporcja zmniejsza się na korzyść technologii monolitycznej.

(źródło: Sobotka A., Radziejowska A., Badania technologii budowania budynków wielorodzinnych, Architectura 13 (1) 2014, 91–106, rys. 3; GUS)

Popularność bloków w cegle wyprzedziła technologię wielkopłytową na początku lat 90 i od tego czasu trend dominacji budownictwa tradycyjnego udoskonalonego stale się utrzymuje. W roku 2017 aż 98% nowo wzniesionych mieszkań skonstruowano w tej właśnie technologii. Czy zatem Polacy lubią mieszkania z cegły, bo lubią nowsze budownictwo? Czy może dominacja “cegły” wynika z innych powodów? Czas to sprawdzić!  

Mieszkanie w cegle – czyli jakie?

Podobnie jak z wieloma technologiami budownictwa mieszkaniowego mieszkanie w cegle może przyjmować różną formę. Mogą to być “stare” kamienice jak i świeżo oddane apartamentowce. W technologii tradycyjnej udoskonalonej w końcu wznosić można też konstrukcje jedno jak i wielorodzinne. Zaletą tego sposobu budowania jest jego duża elastyczność i wszechstronność. Ograniczeniem dla niej jest przede wszystkim wielkość budynku (rzadko przekracza wysokość 6 kondygnacji) i – jak w każdej inwestycji – koszty przedsięwzięcia.

Mówiąc zatem o mieszkaniu w bloku z cegły można mieć na myśli różne rodzaje konstrukcji, jednak stereotypowo myślimy o kamienicy lub typowym budynku wielorodzinnym, ewentualnie nowoczesnym apartamentowcu. Czy nowe jest zawsze lepsze? A może słuszniej jest wybrać tanie mieszkanie w kamienicy? Właśnie zaraz się temu przyjrzymy.

Opinie na temat mieszkania w cegle

Ogólnie przyjęło się mówić o budynkach wzniesionych z cegły, że są bardziej ciepłe, mają więcej przestrzeni, są przytulniejsze, cichsze a nawet, że jest w nich zdrowsze powietrze, niż w wielkiej płycie. Za to właśnie w wielkopłytowym budownictwie zastanie nas grzyb na ścianach i fatalna akustyka.

Okazuje się, że wcześniej wspomniane zalety można spotkać w jednym jak i drugim typie budowli. To samo tyczy się też i wad. Obok dobrych opinii o mieszkaniu w bloku z cegły znajdziemy i negatywne komentarze. Najpierw rozprawimy się ze stereotypowymi opiniami.

  • mieszkanie w wielkiej płycie wcale nie jest takie złe

Budownictwo wielkopłytowe nie jest szczytem architektury, ale dolepianie mu wszystkich najgorszych cech wygląda raczej na przyzwyczajenie niż rzeczywisty stan rzeczy. Bo wielka płyta ma się dobrze. Jest bezpieczna, jej ceny są stabilne  a coraz więcej bloków jest zmodernizowanych i odnowionych. To nadal budownictwo z epoki prl-u, ale mieszkanie w nim może być przyjemne i nie brzmi jak wyrok. Nie wierzysz? Zobacz artykuł Czy warto kupić mieszkanie w wielkiej płycie? i przekonaj się!

  • czy warto “w ciemno” kupić mieszkanie w bloku z cegły?

Łatwo sobie na to pytanie odpowiedzieć – oczywiście, że nie. Jednak potocznie o “cegle” mówi się same pozytywne rzeczy. O tym, czy mieszkanie w takim budynku jest dobrą decyzją zależy od lokalizacji bloku, roku budowy, stanu technicznego nieruchomości i wielu innych czynników. Blok w cegle może być szybko wybudowanym apartamentowcem, który tylko ładnie wygląda na zewnątrz. A może być i starą kamieniczką, która choć przytulna i przyjemnie chłodna latem, zimą jest trudna do ogrzania.

  • mieszkanie w cegle jest zawsze ciche?

I tak, i nie. To zależy. W ten sposób można odpowiedzieć na wszystko, ale ponownie o tym, czy akustyka mieszkania jest właściwa decyduje np. materiał z jakiego powstały ściany. Deweloperzy opisują potocznie budynki powstałe w technologii tradycyjnej jako te w cegle. Ale rzeczywiście do konstrukcji ścian mogą posłużyć też inne materiały (omówione dalej). Które same w sobie dzielą się na wiele typów. Tak samo i z cegłą. Jeśli jeszcze dojdzie do tego grubość takiej ściany, to może się okazać, że nowy budynek pobudowany tanim kosztem będzie pozwalał słyszeć, co szepcze sąsiad.

  • zdrowsze powietrze w ceglanym bloku?

To ciekawy argument na rzecz mieszkania w cegle. Trudno powiedzieć czym dokładnie miałoby cechować się zdrowsze powietrze. Ale jeśli chodzi np. o powstawanie wykwitów na ścianach, to znajdują się one zarówno w nowych jak i starych budynkach. Skąd grzyb na ścianie? Głównym powodem jest nieprawidłowa wentylacja pomieszczenia. A tę spotkać można w wielkiej płycie, kamienicy czy właśnie nowoczesnym apartamentowcu. Także nieprzemyślany remont, uszczelnienie okien i ocieplenie ścian wewnętrznych mogą sprawić, że mieszkanie zacznie się zagrzybiać.

  • mieszkanie w cegle – dobre na remont i ciepłe

To akurat prawda. Wielka płyta nie jest najwdzięczniejszym materiałem do remontu. Trudno się w niej wierci, i nie zawsze można przearanżować przestrzeń mieszkania, tak aby odpowiadała naszym potrzebom. Nie spełnia także w wielu przypadkach norm termoizolacji. Inaczej jest z mieszkaniami w cegle, które ogólnie rzecz biorąc są łatwe w remoncie i są właściwie ocieplone. Czasem nawet zbyt dobrze. A to może skutkować tym, że pomieszczenia “nie oddychają” i powstaje na ich ścianach grzyb.

Na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie w cegle?

Pierwszą rzeczą na jaką zwrócimy uwagę, najpewniej będzie cena nieruchomości, jej lokalizacja, stan techniczny czy rok powstania. To typowe rzeczy, które sprawdzamy, niezależnie od materiału z jakiego powstał budynek. A, gdy mamy na oku konstrukcję powstałą właśnie z cegły? Wtedy warto poznać jaki jest jej typ, a co za tym idzie normy jakie realizuje. Czy jest to cegła docieplona, czy może sam pustak, albo może wypełnienie części ściany stanowi bloczek czy beton komórkowy?

Z jakiego materiału jest ściana zewnętrzna?

Bez zagłębiania się w szczegóły, ściany konstrukcyjne w technologii tradycyjnej najczęściej wznosi się z pełnej cegły, pustaków, betonu komórkowego lub cegły silikatowej. Każdy z surowców ma swoje właściwości. Warto pamiętać, że dla inwestora może być najważniejsza jego cena, szybkość murowania lub łatwość transportu. A to jakie cechy mają poszczególne materiały:

  • pełna cegła – jest stosunkowo tania, ale cechuje się słabą izolacją akustyczną i termiczną,
  • tzw. pustaki (ceramika poryzowana) – droższe i częściej stosowane od cegły pełnej, mają także lepsze właściwości termoizolacyjne oraz akustyczne,
  • beton komórkowy – bardzo dobra termoizolacyjność, ale gorsza izolacja akustyczna. Inaczej niż cegła, pustaki czy silikaty, jest mało odporny na grzyby i warunki atmosferyczne,
  • cegła lub bloczki silikatowe – to materiał odporny na warunki atmosferyczne, o dobrej dźwiękoszczelności i akumulacji ciepła, jednak słabej termoizolacji.

Ściany mogą być jedno lub wielowarstwowe, wypełnione mieszanką powyższych materiałów. Ważna jest też tu precyzja wykonania i przestrzeganie właściwych etapów budowy. Wady konstrukcyjne mogą pokazać się dopiero po kilku latach użytkowania nieruchomości, zatem świeżo oddany blok – choć “nowiutki” – może chować nieprzyjemne niespodzianki. Warto choćby wspomnieć “nowe budownictwo” po 1990 kiedy to budynki zaczęły wyglądać atrakcyjniej, ale okazywały się nie być lepsze od wielkiej płyty.

Okna i dach budynku z cegły

To też ważne rzeczy do poznania stanu budynku. Czy nieruchomość posiada piwnice, a może stoi na “samym” gruncie. W przypadku starych kamienic najważniejsze będzie sprawdzenie dachu (czy nie przecieka, czy jest wentylowany) oraz szczelności okien. Jeśli np. blok został wybudowany z betonu komórkowego, nie posiada odpowiedniej wentylacji i ma “hermetycznie” szczelne okna, to w pomieszczeniach będzie pozostawać więcej wilgoci, co może sprawić, że na ścianach pojawi się grzyb.

Cena mieszkania w bloku z cegły

Aktualnie kwoty za m2 nieruchomości są już prawie takie same lub nawet większe niż 10 lat temu. Prawdopodobnie ceny mieszkań w 2019 roku nadal będą rosły. Rynek wtórny jest bardziej stabilny pod tym względem, natomiast rynek pierwotny jest trudniejszy do przewidzenia. Wielka płyta np. jako istotna część rynku wtórnego charakteryzuje się względnie niezmiennymi cenami. Mogą być nawet trochę większe niż dla innych typów budynków. A jak to sprawdzić dla ceglanych bloków?

Pod kategorię budynku wzniesionego w technologii tradycyjnej udoskonalonej, podchodzą zarówno nieruchomości z rynku pierwotnego i wtórnego. Nie sposób zatem znaleźć dla nich jednego konkretnego trendu cenowego. Będzie się on różnił nie tylko pod względem odmiennej lokalizacji, ale i roku budowy czy wielu innych indywidualnych cech nieruchomości.

Mocne i słabe strony mieszkania w bloku z cegły

Skoro o opłacalności zakupu mieszkania w cegle decydują jego konkretne parametry, to warto rozpoznać choćby słabsze i lepsze jego elementy.

Mocne strony mieszkania w bloku z cegły:

  • estetyczny wygląd budynku,
  • nowsze budownictwo zaprojektowane z myślą o współczesnym trybie życia (np. obecność miejsca parkingowego, windy, miejsca do rekreacji),
  • energooszczędność budynku,
  • możliwość indywidualnej aranżacji pomieszczeń,
  • większa oryginalność budynku z możliwością dopasowania do swoich potrzeb (różny metraż, rozlokowanie pokoi itd.),

A jakie mogą być słabe strony mieszkania w bloku z cegły? Oto one:

  • ciasna zabudowa sprawiająca, że mieszkamy “okno w okno” z sąsiadem z innego budynku,
  • lokalizacja w dalszej odległości od centrum miasta i innych punktów infrastrukturalnych,
  • wysoka a nawet zawyżona cena nowych budynków,

Ale to nie wszystko, bo na mieszkania w cegle można jeszcze spojrzeć przez pryzmat szans i zagrożeń jakie z nim się wiążą. Na przykład nowo oddane budynki mogą skrywać wady konstrukcyjne, które nie tylko uprzykrzą życie w bloku z cegły, ale obniżą i jego wartość. Nieodpowiedzialny inwestor może postawić na materiały, które sprawią, że izolacja akustyczna i termiczna będzie złej jakości.

Z drugiej strony, istnieje też szansa wręcz przeciwna – że mieszkanie będzie ciche i ciepłe, z dobrą wentylacją chroniącą przed powstaniem grzyba na ścianie. To by też oznaczało, że wartość nieruchomości będzie rosła ze względu na swoje walory. Do zagrożeń można jeszcze zaliczyć możliwość powstania kolejnych inwestycji “tuż obok”, co obniży komfort życia i cenę nieruchomości. Podobnie trudno ocenić opłacalność zakupu mieszkania w bloku z cegły pod jego wynajem. Decydować będzie o tym, nie tylko komfort mieszkania, ale i cena najmu oraz lokalizacja nieruchomości. Łatwo może się okazać, że do tego celu lepiej nada się mieszkanie w wielkiej płycie.

“Nowy” blok z cegły vs kamienica

Przy okazji budynków wznoszonych w technologii tradycyjnej z cegły na tle nowych apartamentowców wyróżnia się jeszcze kamienica. Ich oferty sprzedaży pochodzą najczęściej z lat 1930-1960. Ale bloki z cegły z lat 90 pokazują, że nowsze nie znaczy zawsze lepsze. Jeśli zatem nie nowy blok w cegle, to może wybór powinien paść na kamienicę? I tu można znaleźć lepsze i gorsze elementy takiego pomysłu.

Przykładowo kamienice mają lepszą lokalizację, są bliżej centrum, posiadają przestronne pomieszczenia (czasem wysokie na 3 metry) i mają swój klimat. Z drugiej jednak strony nie mają windy, mogą być w złym stanie technicznym i wymagać generalnego remontu. Co więcej są ciasno zabudowane i pojawia się podobny problem jak z nowszymi ceglanymi blokami – bycie “okno w okno” z sąsiadem. Do tego dochodzą małe balkony lub ich brak, trudność z ogrzaniem pomieszczenia i stara instalacja.

To oznacza, że w rozstrzygnięciu rywalizacji między nowym blokiem z cegły, a kamienicą decydują konkretne przykłady. Każdy jednak może sam wybrać to, co jest w stanie poświęcić dla zalet innego typu budynku.

Czy warto kupić budynek w cegle?

Przede wszystkim rodzajów budynków w cegle jest tak wiele, że prawidłowe ocenienie ich wartości leży w ich indywidualnych parametrach. A jednak według opinii ekspertów, Polacy wolą budynki wznoszone w technologii tradycyjnej. Czy może chodzi tu o to, że ponad 90% nowych nieruchomości powstaje w ten sposób? Pewnie tak. Dodając do tego złą renomę wielkiej płyty mamy częściową odpowiedź skąd ta popularność cegły. Takich budynków jest coraz więcej, są wśród nich nowe nieruchomości i kojarzą się one z lepszą jakością. Kierując się uprzedzeniami można jednak trafić na blok z cegły, który nie będzie ani cichy, ani komfortowy.

Jak uniknąć pomyłki? Najlepiej byłoby wybrać nieruchomość, która już się “sprawdziła”, to znaczy jest już używana od kilku lat. Nowo oddany budynek może skrywać błędy konstruktorskie. Tak jak książki nie ocenia się po okładce, tak samo i budynku – nawet z cegły ;) – nie warto wybierać tylko dlatego, że jest nowy i ładny. Lepiej w takim razie nie ulegać uprzedzeniom. Szczególnie, gdy planuje się zaciągnąć kredyt hipoteczny na taką nieruchomość. Może, gdy nie ma wyboru, lepiej nie ryzykować i ponownie rozważyć kwestię, co lepsze wynajem czy kupno mieszkania?

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»

Facebook