1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Mieszkanie za gotówkę – ile pensji trzeba odłożyć?

Mieszkanie za gotówkę – ile pensji trzeba odłożyć?

Mieszkanie za gotówkę – ile pensji trzeba odłożyć?
Ocena: 5 (ilość ocen: 1)

Wynagrodzenia coraz większe, mieszkania coraz droższe a przy tym nadal tanie kredyty hipoteczne. Ale nie każdy chce zaciągać wieloletnie zobowiązanie lub po prostu nie ma takiej możliwości. Czy pozostaje oszczędzać na własne M? Ale ile to zajmie? Sprawdziliśmy i liczby niestety nie pocieszają. Jak długo jesteś w stanie odkładać pensję na własny dom? Zobacz nasze obliczenia i przekonaj się czy starczy Ci cierpliwości!

Wynagrodzenia Polaków rosną – czy łatwiej odłożyć na własne M?

Polacy przez ostatnie lata mogą cieszyć się z coraz większych wynagrodzeń… tak przynajmniej pokazują dane GUS. Średnia statystyczna niestety nie oddaje zbyt wiarygodnie rzeczywistych kwot otrzymywanych przez rodaków z tytułu wynagrodzenia. Mimo wszystko trend jest właściwy – zarabiamy więcej.

(źródło: Główny Urząd Statystyczny; opracowanie: Hipoteki.net)

W powyższym wykresie dla roku 2018 wykorzystałem średnią z sierpnia, która wyniosła 4798 zł brutto. Na informacje za cały bieżący rok trzeba będzie poczekać do początku 2019 roku. Wtedy zazwyczaj GUS publikuje oficjalne dane.

Ciekawiej jest, gdy zamiast średniej weźmiemy dominantę, czyli najczęściej pojawiającą się kwotę wynagrodzeń u Polaków. A ta dla roku 2016 wyniosła 2074 zł brutto, czyli jakieś 1511 zł netto. Ponownie brakuje oficjalnych informacji dla roku 2018. Jednak patrząc na dynamikę płac można założyć, że dominanta wynagrodzenia dla bieżącego roku wyniesie około 2000 zł netto. Mniej efektowne wyniki, ale bliższe rzeczywistości.

Żeby dowiedzieć się jak wiele możemy odłożyć na wymarzone mieszkanie, musimy wiedzieć nie tylko ile mamy środków do dyspozycji, ale jak wiele kosztują teraz nieruchomości… i ile wydajemy na codzienne utrzymanie. Chodzi oto, czy nasze rosnące pensje doganiają obecne ceny, które przecież też w miejscu nie stoją.

W artykule o kosztach utrzymania mieszkania informowałem, że od 2015 wydajemy znacznie więcej na podstawowe media. A przyszły rok to kolejne podwyżki cen gazu, ciepła, prądu czy paliw. Do tego jeszcze dochodzi inflacja. Czas w końcu sprawdzić czy odkładając gotówkę z obecną pensją szybciej kupimy swoje cztery kąty, czy może jednak wynagrodzenie Polaków zostało w tyle za pędzącymi kwotami nieruchomości?

Ceny mieszkań w Polsce

Ceny nieruchomości w Polsce rosną, ale to w jakim tempie i o ile, zależy przede wszystkim od miejscowości.

 

(źródło: dane NBP; opracowanie: Hipoteki.net)

Ponownie nie wszędzie potwierdza się, że metr kwadratowy na rynku pierwotnym z roku na rok jest coraz droższy. Są to jednak przysłowiowe wyjątki od reguły. Kwoty nie wszędzie też systematycznie rosły, tworząc na powyższym wykresie “schodki”. Mimo to, najnowsze dane o cenie m2 na rynku pierwotnym pokazują, że kosztuje on teraz najwięcej od 2012 roku. Poza tym jak na dłoni widzimy np. różnicę między kosztami nieruchomości w Rzeszowie a tymi w Warszawie czy Gdańsku.

Wykorzystajmy zatem informacje o obecnych zarobkach Polaków i cenach mieszkań, aby sprawdzić ile czasu zajmie odłożenie pieniędzy na lokum o powierzchni 60 m2.

Jak wykonałem obliczenia? Sprawdziłem ile lat zajmie odkładanie na mieszkanie pochodzące z rynku pierwotnego i wtórnego według sytuacji, gdy:

  • jesteśmy w stanie odłożyć całe wynagrodzenie,
  • odkładamy 55% pensji,
  • gdy zarabiamy średnią krajową wg ustaleń GUS (2018 r. to 3409 zł netto, a w roku 2015 to 2934 zł netto),
  • gdy zarabiamy tyle, ile wynosi dominanta wynagrodzeń (2015 rok to 1511 zł netto, dla bieżącego roku założyłem 2000 zł netto).

Porównałem także czas oszczędzania dla aktualnych danych oraz tych pochodzących z roku 2015, aby ustalić, czy obecnie szybciej odłożymy na swój cel, czy może – mimo większych zarobków – własne mieszkanie z odłożonej gotówki ciągle nam “ucieka”.

Ile czasu trzeba odkładać, aby nabyć mieszkanie w 2018 roku?

Zacznijmy od Warszawy. Cena ofertowa w II kwartale 2018 roku wynosi 8 608 zł/m2 na rynku pierwotnym. To oznacza, że za 60 m2 w stolicy zapłacimy średnio 516 480 zł. Przy odkładaniu całej pensji według przeciętnego wynagrodzenia, czyli ok. 4798 zł brutto (3409 zł netto) na wymarzone mieszkanie będziemy musieli zaczekać 12 lat i 6 miesięcy!

 

Miesięczne oszczędności Rynek pierwotny 2018

(60 m2 w Warszawie = 516 480 zł)

Rynek wtórny 2018

(60m2 w Warszawie = 560 820 zł)

3 409 zł netto 12,6 lat oszczędzania 13,7 lat oszczędzania
1875 zł netto 23 lat oszczędzania 24,9 lat oszczędzania
2000 zł netto 21,5 lat oszczędzania 23,3 lat oszczędzania
1100 zł netto 39,1 lat oszczędzania 42,4 lat oszczędzania

 

Długo? A to i tak mało realny przykład, bo kogo stać na odkładanie całej swojej pensji, przez więcej niż dekadę? Załóżmy zatem, że jesteśmy w stanie odkładać 55% ze swojego wynagrodzenia na ten cel. To oznacza, że co miesiąc (przy takich zarobkach) jesteśmy w stanie odłożyć maksymalnie 1875 zł. A to już daje 23 lata odkładania na 60 m2 mieszkania w Warszawie. I to bez uwzględnienia inflacji i utraty wartości przez pieniądz.

Niestety na rynku wtórnym w stolicy jest jeszcze drożej. W omawianym przykładzie za lokal o powierzchni 60 metrów kwadratowych trzeba zapłacić średnio 560 820 zł. Z całą pensją to daje 13,7 lat odkładania na własne M, a przy 55% wynagrodzenia to prawie 25 lat. Co jednak mają powiedzieć osoby, które o średniej krajowej mogą tylko pomarzyć i bliżej im do dominanty wynagrodzenia? Tę ustaliliśmy na poziomie ok. 2000 zł netto.

Osoby zarabiające 2000 zł na rękę, chowając do skarbonki całą pensję, na mieszkanie o powierzchni 60 m2 w Warszawie musiałyby odkładać 21,5 lat (rynek pierwotny) lub 23,3 przy zakupie z rynku wtórnego. Gdyby oszczędności wynosiły “tylko” 55% wynagrodzenia (1100 zł netto), to odpowiednio czas wydłuża się do ponad 39 lub 42 lat!

A gdyby zacząć oszczędzać na mieszkanie… w 2015 roku?

Zastanawiasz się jakby wyglądało porównanie, gdyby wykorzystać dane sprzed 3 lat? Też mnie to zainteresowało, dlatego sprawdziłem, co i jak i… zobacz wynik!

Cena ofertowa za m2 w Warszawie w III kwartale 2015 roku wynosiła średnio 7807 zł (na rynku pierwotnym) i 8565 zł (na rynku wtórnym). Czyli za nieruchomość o powierzchni 60 m2 trzeba byłoby zapłacić odpowiednio 468 420 zł i 513 900 zł. Kwoty niższe, ale i średnie zarobki wtedy, były proporcjonalnie mniejsze. Przeciętne wynagrodzenie wynosiło 4121 zł brutto (2934 zł netto). Dominanta natomiast to 2074 zł brutto (1511 zł netto).

 

Miesięczne oszczędności Rynek pierwotny 2015

(60 m2 w Warszawie = 468 420 zł)

Rynek wtórny 2015

(60m2 w Warszawie = 513 900 zł)

2934 zł netto 13,3 lat oszczędzania 14,5 lat oszczędzania
1613 zł netto 24,2 lat oszczędzania 26,5 lat oszczędzania
1511 zł netto 25,8 lat oszczędzania 28,3 lat oszczędzania
831 zł netto 47 lat oszczędzania 51,5 lat oszczędzania

 

Dla ścisłości 1613 zł to 55% oszczędności z przeciętnej pensji, a 831 zł to taki sam procent, ale od dominanty wynagrodzenia. Ciekawsze jest jednak to, że według powyższych danych pensje Polaków doganiają ceny nieruchomości w Warszawie! Jeszcze 3 lata temu, odkładając całą ówczesną średnią krajową na 60 m2 mieszkania w stolicy uzbierałoby się dopiero po 13,3 latach. W 2018 roku czas ten skrócił się do 12,6 lat.

Po ilu latach odłożymy na mieszkanie w Łodzi?

Czas na porównanie cen w Łodzi. Tutaj za m2 w 2018 roku na trzeba zapłacić 5 475 zł (rynek pierwotny) i 4 642 zł na rynku wtórnym. Czyli nieruchomość o powierzchni 60 m2 to wydatek odpowiednio 328 500 zł lub 278 520 zł.

 

Miesięczne oszczędności Rynek pierwotny 2018

(60 m2 w Łodzi = 328 500 zł)

Rynek wtórny 2018

(60m2 w Łodzi = 278 520 zł)

3 409 zł netto 8 lat oszczędzania 6,8 lat oszczędzania
1875 zł netto 14,6 lat oszczędzania 12,3 lat oszczędzania
2000 zł netto 13,6 lat oszczędzania 11,6  lat oszczędzania
1100 zł netto 24,8 lat oszczędzania 21,1 lat oszczędzania

 

Już po średnich cenach za m2 łatwo stwierdzić, że w Łodzi najbardziej opłaca się szukać mieszkania na rynku wtórnym. Drugie, co rzuca się w oczy, to przepaść między cenami w stolicy a w Łodzi. W Warszawie trzeba zapłacić o 282 300 zł więcej za 60m2 mieszkania z rynku wtórnego niż w Łodzi! Spodziewałem się różnicy, ale to przerosło moje oczekiwania.

Stąd osoba zarabiająca i odkładająca całą średnią pensję krajową, zaoszczędzi na mieszkanie w Łodzi po niecałych 7 latach!

Ile czasu zajęłoby odkładanie pieniędzy na mieszkanie w Łodzi w 2015 roku?

W II kwartale 2015 roku cena ofertowa m2 z rynku pierwotnego w Łodzi wynosiła 4 906 zł. Na rynku wtórnym trzeba było zapłacić 3 865 zł/m2. Zarobki już znamy z przykładu dla Warszawy: średnia krajowa to 2 934 zł netto, a dominanta wynagrodzenia wynosiła wtedy 1511 zł netto.

 

Miesięczne oszczędności Rynek pierwotny 2015

(60 m2 w Łodzi = 294 360 zł)

Rynek wtórny 2015

(60m2 w Łodzi = 231 900 zł)

2934 zł netto 8,3 lat oszczędzania 6,5 lat oszczędzania
1613 zł netto 15,2 lat oszczędzania 11,9 lat oszczędzania
1511 zł netto 16,2 lat oszczędzania 12,7 lat oszczędzania
831 zł netto 29,5 lat oszczędzania 23,2 lat oszczędzania

 

I znów otrzymujemy interesujące wyniki. W 2015 roku w Łodzi łatwiej było nabyć mieszkanie za odłożoną gotówkę z rynku wtórnego, niż obecnie. Na przykład oszczędzając 55% przeciętnej pensji (1613 zł) na 60m2 w 2015 zgromadzimy potrzebne środki po 11,9 latach. W 2018 przy analogicznych parametrach zajęłoby to już nieco więcej czasu, bo 12,3 lat. Natomiast w przypadku rynku pierwotnego sytuacja jest odwrotna. To w 2018 szybciej zaoszczędzimy na mieszkanie, niż jeszcze 3 lata temu. Przykładowo odkładając 55% z zakładanej obecnej dominanty wynagrodzenia (1100 zł netto), potrzeba będzie niecałych 25 lat na oszczędzenie na własne M w Łodzi. W 2015 roku przy oszczędzaniu 831 zł netto miesięcznie zajęłoby to już prawie 30 lat.

W porównaniu jednak do Warszawy czas odkładania jest wyraźnie niższy.

Gdzie najszybciej odłożymy na mieszkanie w Polsce?

Oczywiście tam, gdzie są najtańsze mieszkania – opierając się na wcześniejszych warunkach zarobkowych Polaków.

(źródło: NBP; opracowanie: Hipoteki.net)

Obecnie na rynku pierwotnym najdrożej jest w Warszawie, Gdańsku oraz Gdyni. Najtaniej prezentuje się Zielona Góra i Kielce. Taniej w porównaniu do czołowej stawki jest też w m.in. w Lublinie, Opolu czy Rzeszowie. A jak sytuacja wygląda na rynku wtórnym?

(źródło: NBP; opracowanie: Hipoteki.net)

Tutaj do najdroższego m2 obok Warszawy czy Gdańska/Gdyni, dołączył Kraków. W przypadku najtańszego m2 na rynku wtórnym ponownie widzimy Zieloną Górę, ale też i Katowice oraz Kielce.

Jakie są różnice? Spore, bo weźmy np. cenę m2 z rynku pierwotnego w Zielonej Górze (3951 zł/m2). Przy odkładaniu 55% przeciętnego wynagrodzenia (1875 zł netto), na 60 m2 mieszkania zaoszczędzimy po 10,5 latach. A przy takiej samej sytuacji w Gdańsku (8422 zł/m2)? Z własnego M w tym mieście moglibyśmy cieszyć się dopiero po 22,4 latach.

Ile pensji trzeba odłożyć na mieszkanie o wartości 200 tys., 300 tys., i 500 tys. złotych?

Nie każdego interesuje ile i w jakim mieście kosztuje średnio m2 nieruchomości. Przyjrzyjmy się w takim razie 3 nieco abstrakcyjnym sytuacjom. Ile czasu będziesz musiał odkładać swoje całe wynagrodzenie, aby stać Cię było na mieszkania o wartości 200 000 zł, 300 000 zł lub 500 000 zł? Można to szybko obliczyć!

Jeśli Twój dom marzeń będzie kosztował 200 000 zł, a będziesz odkładał, co miesiąc równo 3409 zł, to zgromadzisz potrzebne pieniądze po 4,8 latach. Przy 300 000 zł ten czas wydłuża się już do 7,3 lat. Na mieszkanie o wartości 500 000 zł musiałbyś poczekać 12,2 lat.

A jakby to wyglądało jeszcze 3 lata temu? No cóż, przeciętna krajowa wynosiła w 2015 roku 2934 zł netto. Przy odkładaniu całej takiej pensji, nieruchomość o wartości 200 000 zł byłaby w Twoim posiadaniu po 5,6 latach. Dom kosztujący 300 000 zł to 8,5 roku oszczędzania. 500 000 zł uzbierałoby się w czasie 14,2 lat.

Między statystykami a rzeczywistością mieszkań za gotówkę

Pamiętaj jednak, że to bardzo abstrakcyjne rozważania. Wartość nieruchomości zmieniła się przez te 3 lata. Aby kupić takie samo mieszkanie trzeba dysponować większymi środkami niż w 2015 roku. Także nie sposób przecenić roli inflacji. Może i wynagrodzenia są wyższe i trend pokazuje, że nawet doganiają ceny mieszkań, ale trzeba też postawić pytanie: ile jesteśmy rzeczywiście w stanie zaoszczędzić? Rosnące ceny żywności i mediów na pewno mają na to wpływ.

Co więcej, większość Polaków marzących o własnym mieszkaniu, nie ma możliwości odkładania całych 3409 zł netto miesięcznie. Przeciętne wynagrodzenie koloryzuje rzeczywistość, co widać po wykorzystanej w artykule dominancie wynagrodzeń. Przykładowo odkładając 1100 zł na mieszkanie o wartości 300 000 zł, zaoszczędzimy po 22,7 latach. Auć.

Nic zatem dziwnego, że Polacy szukają okazji w obecnie tanich kredytach hipotecznych. Tutaj jednak też będzie robiło się coraz ciężej o uzyskanie pozytywnej odpowiedzi w banku. Stopy procentowe kiedyś w końcu wzrosną. Zdrożeją wtedy też i raty.

Można jednak znaleźć w tym wszystkim jeden pocieszający wniosek. W II kwartale 2015 roku średnia za cenę ofertową na rynku pierwotnym dla 10 miast wynosiła 4948 zł/m2. Przy tamtejszym średnim wynagrodzeniu (2934 zł netto), przeciętnego Polaka stać by było na 0,59 m2 nieruchomości. W 2018 statystyka ta wynosi już 0,62 m2 mieszkania (średnia dla 10 miast w II kwartale 2018 to 5483 zł/m2; przeciętne wynagrodzenie 3409 zł netto). Jest trochę lepiej. Jednak Polacy nadal muszą oszczędzać “dekadami”, aby uzbierać na własne cztery kąty.

A z tej obserwacji najbardziej cieszą się banki, bo Polacy stoją przed trudnym wyborem: wziąć kredyt hipoteczny, czy dalej ciułać oszczędności? I wygląda na to, że bardziej rozsądna jest ta pierwsza opcja. No chyba, że zamiast kupować własne mieszkanie, zdecydujemy się na najem. Bo ten też można pomysłowo wykorzystać.

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»

Facebook