1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Oprocentowanie kredytów hipoteczych a WIBOR

Oprocentowanie kredytów hipoteczych a WIBOR

Oprocentowanie kredytów hipoteczych a WIBOR
Ocena: 4.9 (ilość ocen: 15)

Mówi się, że prawdziwy mężczyzna powinien w swoim życiu zbudować dom, posadzić drzewo oraz począć syna. Analizując to co obecnie dzieje się na świecie śmiało można by dorzucić do tego zestawu „wziąć kredyt”. Oczywiście jest to stwierdzenie silnie generalizujące i niekoniecznie ma odzwierciedlenie w rzeczywistości jednak faktem jest, iż kredyt to element coraz częściej występujący w życiu większości z nas. Nie ważne czy zaciągnęliśmy zobowiązanie aby kupić mieszkanie czy samochód, jedno jest pewne, coraz częściej pożyczamy pieniądze aby sfinansować kolejne zakupy.

Bezsprzecznie, finansowanie kapitałem obcym zawsze wiąże się z dodatkowym jego kosztem. Prostymi słowami, płacimy więcej niż pożyczamy – dosyć oczywiste spostrzeżenie dla kredytobiorcy. Każdy, kto kredyt posiada, spłaca go akceptując te dodatkowe obciążenia w postaci odsetek – jednak czy każdy wie skąd to się wszystko bierze i jak właściwie funkcjonuje? Czym jest wskaźnik WIBOR i dlaczego jego wartość powinna być dla nas istotna?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Przede wszystkim, warto zacząć od ustalenia jakie są koszty kredytu. Każda umowa kredytowa charakteryzuje się podstawowym parametrem jakim jest oprocentowanie, czyli główny koszt kredytu. Składa się ono z reguły z dwóch czynników, gdzie pierwszym z nich jest marża pobierana przez bank, zaś drugim, czynnik zmienny, zależny od wartości różnych składników giełdowych.
Marża – część kosztów kredytu, na którą możemy mieć bezpośredni wpływ poprzez negocjowanie tej stawki. Ustalana jest na podstawie wartości kredytu, waluty w jakiej pobierane jest zobowiązanie jak i wskaźnika LTV (procentowy udział kredytu w stosunku do wartości kredytowanej nieruchomości).
Czym jest więc ten drugi, zmienny element oprocentowania? Jest to wartość ustalana zależnie od wysokości stopy WIBOR. To, że my jako kredytobiorcy nie możemy mieć wpływu na jego wielkość w żadnym przypadku nie przeszkadza w tym, że czynnik ten ma znaczący wpływ na wartość kredytu i dlatego skupimy się właśnie na nim.

WIBOR – co to właściwie jest?

Aby dobrze zrozumieć jak to wszystko funkcjonuje warto zacząć od zbudowania pewnego „tła” dla tej wiedzy. Po pierwsze, zorientujemy się czym jest polityka pieniężna. Polityka monetarna to wszystkie działania prowadzone na rynku pieniężnym przez, w przypadku Polski, Narodowy Bank Polski. Działania te służą utrzymaniu stabilnego poziomu cen, który uznawany jest za niezbędny w celu budowania trwałych fundamentów pod perspektywę stałego i długotrwałego wzrostu gospodarczego. Jednym z narzędzi wykorzystywanych w tym celu są ustalane przez Narodowy Bank Polski stopy procentowe.
Wyróżnia się trzy rodzaje stóp procentowych: referencyjną, lombardową oraz depozytową. W naszym przypadku istotna jest ta pierwsza, mówiąca nam o rentowności bonów pieniężnych emitowanych przez NBP w trakcie podstawowych operacji otwartego rynku. Innymi słowy, określa wartość po jakiej NBP sprzedaje bądź kupuje krótkoterminowe papiery wartościowe w celu zmiany ilości kapitału dostępnego na rynku i przywrócenia równowagi na nim. Wysokość tej stawki ma zaś bezpośredni wpływ na poziom stawki WIBOR.
Odwołując się do definicji udostępnionej przez Narodowy Bank Polski WIBOR (ang. Warsaw Interbank Offered Rate) to wysokość oprocentowania dla kredytów udzielanych przez banki sobie nawzajem. Wyliczany jest na podstawie, dobrze nam znanej ze szkoły, średniej arytmetycznej z wysokości oprocentowania podanej przez największe banki działające w Polsce, będące uczestnikami panelu WIBOR (odrzucane są wartości skrajne). Banki podają stawkę oprocentowania w ujęciu rocznym, która określa na jakich warunkach gotowe są one pożyczyć pieniądze innym bankom. Dane te zgłaszane są każdego dnia roboczego o godzinie 11:00 i już po 15 minutach wyliczona wartość staje się obowiązująca. Wyróżnia się różne rodzaje stawki WIBOR, zależnie od okresu czasowego.
Wykorzystanie tego rodzaju wskaźnika do obliczenia wysokości oprocentowania w Polsce nie jest przypadkiem odosobnionym. Oprócz warszawskiego indeksu istnieją również stawki takie jak LIBOR, czyli wysokość oprocentowania niezabezpieczonych kredytów na rynku międzybankowym w Londynie (podawany dla 10 kluczowych walut na rynku globalnym), czy EURIBOR – stawka istotna w przypadku obsługi kredytu w walucie Euro.

Dlaczego WIBOR i jego wpływ na koszty kredytu hipotecznego

Odpowiedź na pytanie, dlaczego do ustalenia oprocentowania stosowany jest wskaźnik WIBOR, jest stosunkowo prosta. Wiąże się to z tym, iż banki uwzględniają koszt pozyskania dodatkowego kapitału w celu udzielenia kredytu i przenoszą go na kredytobiorcę w postaci odsetek. Do tego dochodzi wspomniana wcześniej marża, czyli zysk banku płynący z udzielenia kredytu.
W przypadku oprocentowania kredytów hipotecznych korzysta się głównie z dwóch stawek WIBOR:

  • 3M – czyli wysokości oprocentowania po jakiej banki gotowe są udzielić pożyczki innym bankom na okres 3 miesięcy
  • 6M – wartość obowiązująca dla kredytu na 6 miesięcy.

Wszelkie warunki, używana stopa WIBOR czy sposób wyliczenia oprocentowania musi być jasno ustalony w umowie kredytowej zawieranej przez kredytobiorcę a kredytodawcę – bank.
Wartość stawki WIBOR to główny wskaźnik mający wpływ na wielkość kosztów związanych z pozyskaniem kapitału obcego przez bank.

Dwie strony medalu

Biorąc pod uwagę różnego rodzaju rozwiązania w świecie finansowym często budzą one swego rodzaju kontrowersje i wątpliwości. Nie inaczej jest i w tym przypadku.
Z jednej strony rozwiązanie związane z wyliczeniami na podstawie średniej arytmetycznej wydaje się słuszne, ponieważ pozwala odwzorować to, co się dzieje na rynku, jaki jest koszt kapitału. Co więcej, odrzucenie wartości skrajnych pozwala na uzyskanie wyniku, który nie jest obciążony odchyleniami wynikającymi z nienaturalnie wysokich bądź niskich stawek oprocentowania, co przekłada się na miarodajny i wiarygodny wynik. Takie rozwiązanie pozwala zniwelować wpływ pojedynczych instytucji na wartość całego współczynnika.
Jednakże, rozwiązanie to zdaje się nie być dostosowane do każdej sytuacji – zwłaszcza tej jaka panuje obecnie.

Na podstawie powyższego wykresu łatwo zorientować się, iż żyjemy obecnie w dobie bardzo niskich stóp procentowych, najniższych w historii. Jak podaje Narodowy Bank Polski, obecnie stopy te kształtują się na poziomie:

  • stopa referencyjna – 1,5%
  • stopa lombardowa – 2,5%
  • stopa depozytowa – 0,5%

i obowiązują one od dnia 5 marca 2015 roku.
Tak niskie stopy procentowe miały znacząco i niestety niekoniecznie dobry wpływ na świadomość kredytobiorców, którzy przyzwyczaili się do życia w świecie niskich kosztów kredytu. Niewielu z nich liczy się z możliwością potencjalnego ich wzrostu w przeciągu następnych lat. Analizując stopy procentowe na całym świecie możemy zauważyć, że są one nienaturalnie niskie w porównaniu do wartości, jakie uzyskiwały one w przeszłości. W przekonaniu dużej ilości analityków nadchodzący wzrost jest nieuchronny. Oznacza to zwiększenie się kosztów związanych ze spłatą obecnie posiadanych kredytów. Miałoby to wpływ nie tylko na bilans finansowy pojedynczych gospodarstw domowych, ale i również na wysokość długu publicznego, którego wartość mogłaby się zmienić o dodatkowe miliardy złotych. Zwiększone stopy procentowe wpłyną też na łatwość pozyskiwania dodatkowego kapitału. Kredyty staną się wtedy trudniej dostępne, a więc wywrze to też negatywny wpływ na popyt na rynku.
Aby odzwierciedlić jak silny jest wpływ stóp procentowych, a co za tym idzie stawki WIBOR na koszt kredytu, skupmy się na poniższej tabeli.

Dane w tabeli wyliczone zostały dla przykładowego kredytu mieszkaniowego w wysokości 200 000 zł, który zaciągany jest na 25 lat i założonej stałej marży 2% oraz spłacie w postaci równych rat. Jak widzimy zarówno wzrost raty jak i ogólnego kosztu kredytu zależnie od wzrostu wartości stawki WIBOR dla okresu 3 miesięcy jest znaczący. Wzrost wysokości miesięcznej raty staje się jeszcze bardziej przerażający, gdy weźmiemy pod uwagę koszt kredytu, który już w przypadku stawki WIBOR na poziomie 7% przekraczały wartość pożyczanej kwoty!
To jednak nie wszystko.

Rynek kontra przepisy

Teoretycznie sposób obliczania wysokości stopy WIBOR poprzez użycie średniej arytmetycznej z odrzuconymi skrajnymi wartościami powinien zabezpieczać przed manipulacją pochodzącą ze strony jednego banku. Jeśli to prawda jeszcze sprawniej powinno to funkcjonować w przypadku stawki LIBOR, gdyż tutaj baza służąca do wyliczenia go jest uszczuplona o 25% najwyższych i najniższych ofert. Prowadzi to do właściwie bezskutecznych, ewentualnych prób ingerencji pojedynczych podmiotów finansowych.
Jednakże, teoria nie zawsze pokrywa się z rzeczywistością. Tak jest i w tym przypadku. W 2012 roku na rynku wybuchł skandal z LIBOR-em. Okazało się wtedy, iż bank Barclays podawał dane, które były nieprawdziwe:

  • zaniżone, aby sprawiać wrażenie bycia w lepszej kondycji finansowej niż ta prawdziwa,
  • zawyżone, po to, by umożliwić spekulacje oraz korzystniejsze rozliczanie transakcji na rynku derywatów.

Precedens ten był uskuteczniany systematycznie przez kilka lat w towarzystwie kilkunastu innych banków. Tego typu działania mogły powodować codziennie występujące zniekształcenia cenowe nawet w wysokości miliardów dolarów.
Oczywiście, na wszystkie banki biorące udział w manipulacji nałożone zostały rekordowe kary sięgające w sumie 9 miliardów dolarów amerykańskich. Ta przypadająca na Barclays kształtowała się na poziomie 450 milionów. Mimo to, w takim przypadku, gdzieś z tyłu naszych głów pozostaje ta niewygodna, nurtująca myśl – czy jeżeli manipulacja była możliwa w przypadku tak ważnego współczynnika jak LIBOR, to czy nasz polski WIBOR jest wolny od wpływów zewnętrznych?

Szukając alternatywy

Problemy, jak te wymienione powyżej, mogą sprowadzić nas do rozmyślań na temat alternatywnego rozwiązania, które mogłoby zastąpić oprocentowanie obliczane na podstawie stawki WIBOR. Jednakże z racji skomplikowanej natury tej części rynku póki co ciężko jest o propozycję, która mogłaby skutecznie zastąpić obecny sposób.
Jedną z propozycji jest projekt rozpoczęty przez Polską Akademię Nauk oraz Instytut Badań nad Gospodarką Rynkową. Instytucje te od kilku lat zbierają informacje na temat przyjmowanych przez banki depozytów, takich jak: kwota, termin i oprocentowanie. Banki w zamian za udostępnienie swoich statystyk miałyby dostęp do statystyk rynkowych, co pozwoliłoby na lepszą kontrolę panującej na nim sytuacji. Na podstawie uzyskanych danych możliwe jest stworzenie indeksu, mogącego być alternatywą dla WIBOR-u. Jednakże aby było to możliwe przede wszystkim musi to wypłynąć z zapotrzebowania banków. Drugim z wymogów jest  zbudowanie obszernej i ustabilizowanej bazy danych funkcjonującej w rutynowo działającym systemie. Tylko w takiej sytuacji będzie on dawać miarodajne wyniki. To z kolei wymaga dłuższego okresu czasu. Stworzenie dobrej alternatywy nie należy więc do rzeczy błahych i łatwych.

Michał Stokłos

Michał Stokłos

Michał Stokłos

Student Analityki Gospodarczej na finish`u, absolwent Informatyki i Ekonometrii na Politechnice Gdańskiej. Maniak sportu i zdrowego trybu życia. Wyposażony w otwarty umysł zajęty tematami z zakresu finansów, ekonomii i rynku nieruchomości. Wiecznie uśmiechnięty i pełen nowych pomysłów

Więcej postów

»

Facebook