1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Podatek katastralny w Polsce – czyli, o co tyle hałasu?

Podatek katastralny w Polsce – czyli, o co tyle hałasu?

Podatek katastralny w Polsce – czyli, o co tyle hałasu?
Ocena: 5 (ilość ocen: 2)

Każdy podatek budzi złe skojarzenia. Nie inaczej jest z podatkiem katastralnym. Jego wprowadzenie – za przykładem innych krajów zachodnich – oznacza większą opłatę za nieruchomość (im większa wartość nieruchomości tym większy podatek). Kto opowiada się za taksą katastralną w Polsce kopie sobie polityczny grób. Nic dziwnego, że żadna partia nie chce mieć z tym nic wspólnego. Czy słusznie? 

W każdym razie niedawno podatek od nieruchomości w Polsce stał się elementem gry politycznej między rządzącą partią i opozycją. Zazwyczaj politycy obiecują coś spełnić, tym razem jest odwrotnie. “Byle dalej od podatku katastralnego!”.  Polityka potrafi rzucić urok na umysł, dlatego postaram się odczarować ten konkretny podatek. O co tyle hałasu? Czas to sprawdzić!

  • podatek katastralny padł ofiarą polityków?
  • czym właściwie jest podatek katastralny?
  • jak wygląda podatek katastralny w innych krajach?
  • jakie są wady i zalety podatku katastralnego?
  • jaka może być wysokość podatku katastralnego?
  • czy istnieje lepsza alternatywa dla podatku katastralnego? 

Podatek katastralny zakładnikiem polityki?

10 czerwca Jarosław Kaczyński w specjalnym oświadczeniu zadeklarował, że w Polsce podatek katastralny nie zostanie wprowadzony. To co najmniej dziwne zachowanie, ponieważ nikt w debacie publicznej o takim świadczeniu nie wspominał. Czemu odpowiadać na pytanie, które nie padło? Może jednak strona rządowa poczuła się przywołana do tablicy, przez raport Forum Idei Fundacji im. Stefana Batorego. Tam rzeczywiście znajdziemy propozycję wprowadzenia podatku od wartości nieruchomości w Polsce. Wypada wspomnieć, że Fundacja Batorego wiązana jest z opozycją i G. Sorosem.

Czyli sprawdźmy: burzliwy temat istotny dla opinii publicznej? Jest. Dwie przeciwstawne sobie ugrupowania? Są. Symbole plemienne? Aż się roi od nich. Brakowało jeszcze skupienia uwagi publicznej na problemie. Ale w kuluarach polityki musiało pojawić się napięcie, skoro doszło do deklaracji prezesa PiS na temat podatku katastralnego. I tak podatek ten znalazł się przez chwilę w centrum zainteresowania. Jednak do politycznej potyczki potrzeba dwojga, a opozycja jakby nie za bardzo wiedziała, o co właściwie chodzi (“czy to na pewno jest przytyk do nas?”).

Jedynym (głównym?) przegranym tego “karnawału” jest sam podatek od nieruchomości. Czy jest jeszcze miejsce na merytoryczną dyskusję na ważne dla Polski tematy, gdy politycy stają się więźniami stworzonego przez siebie schematu “My-albo-Oni”? Skoro emocje nieco opadły, można mieć teraz nadzieje, że odruchowe reakcje polityków, ustąpią miejsca trzeźwej debacie. 

Co to jest podatek katastralny?

Najprościej mówiąc – podatek katastralny to podatek od wartości nieruchomości. Co do zasady stawka podatku regulowana jest przez lokalny samorząd a płynące z niego środki trafiają do budżetu gminy. W Polsce za zinwentaryzowanie majątku jakim są nieruchomości odpowiada Zintegrowany System Informacji o Nieruchomościach. W praktyce podatek katastralny przyjmuje różny sposób działania, w zależności od kraju i uwarunkowań lokalnych. Polska jest jednym z niewielu krajów OECD, który nie wprowadził jeszcze podatku od wartości nieruchomości

Wokół tego rodzaju opodatkowania narosło kilka poważnych oskarżeń (np. groźba wywłaszczenia emerytów ze swoich mieszkań). Kwestia działania podatku katastralnego nie jest jednak idealnie czarno-biała. Żeby nie pomylić definicji z rzeczywistością zobaczmy, jak działa taksa katastralna w innych krajach.

Podatek katastralny w Europie

Podatek od wartości nieruchomości może przyjąć formę bardziej scentralizowaną lub lokalną. Dopuszcza też pewną elastyczność w postaci przyznawania ulg np. ze względu na dochód właściciela nieruchomości lub inne warunki.

Przykładowo w Wielkiej Brytanii podatek katastralny (council tax) liczony jest na podstawie przypisania nieruchomości do jednej z ośmiu kategorii (od A do H). Jest to zatem podatek progresywny (im większa wartość, tym większa opłata), ale zastosowane proporcje liczenia krytykowane są nadal jako niewystarczająco sprawiedliwie. Jak podaje Fundacja Batorego przy mieszkaniu wartym 30 tys. funtów właściciel zapłaci ok. 500 funtów podatku, natomiast właściciel nieruchomości o wartości 1 mln funtów otrzyma do zapłaty trochę ponad 3000 funtów (mimo, że droższa nieruchomość jest o ok. 33 razy bardziej wartościowa, to obciążenie katastrem wzrosło mniej więcej 6-krotnie).

We Francji funkcjonuje podatek od własności nieruchomości (opłacany, gdy budynek nie jest wynajmowany) oraz podatek mieszkaniowy. Drugi z podatków płaci właściciel lub najmujący. Stawki obu świadczeń ustala lokalny samorząd. Od nich też istnieją zwolnienia i ulgi w przypadku niskich zarobków, osób starszych, niepełnosprawnych czy rodzin wielodzietnych. 

Z kolei w Szwecji stawka za podatek katastralny została ujednolicona (0,75% od wartości nieruchomości) i uzależniona od decyzji władz centralnych. Poza tym na indywidualnego podatnika nie może przypadać opłata większa niż 6000 koron szwedzkich (ok. 2400 zł). W Holandii przeciętna stawka podatku od wartości nieruchomości (aktualizowanej co roku) wynosi przeciętnie 0,1% ceny rynkowej. 

Przykładem taksy katastralnej w kraju o realiach bliższych Polsce jest Litwa. Tam proces wdrażania podatku katastralnego również napotkał zrozumiały opór podatników. Podatek od nieruchomości na Litwie reguluje głównie władza lokalna i to ona ma możliwość wprowadzenia zwolnień podatkowych na określonych warunkach (np. na podstawie liczby posiadanych dzieci, sytuacji socjalnej itd). Wysokość podatku katastralnego na Litwie wynosi od 0,3 do 3% wartości nieruchomości. Ponadto dla tzw. dużych majątków, czyli nieruchomości powyżej 1 mln litów (ok. 1,25 mln zł) opłata wynosi 1% od wartości rocznie. 

Powyższy krótki spis przykładów elastyczności rozwiązań w podatku katastralnym udowadnia, że opodatkowanie nieruchomości może być właściwie dostosowane do polskich warunków rynku mieszkaniowego

Z podatkiem katastralnym źle. Bez niego jeszcze gorzej?

Sprawdzając pobieżnie informacje na temat taksy katastralnej można odnieść wrażenie, że trudniej o bardziej niesprawiedliwy i szkodliwy podatek. Handlowanie strachem w postaci haseł o wywłaszczeniu obywateli jest łatwe i chwytliwe, ale nic poza tym. Dlaczego? To proste, istnieje przynajmniej kilka metod, aby opodatkowanie wartości nieruchomości nie skończyło się obrazowym “wyrzuceniem Polaków na bruk”:

  • opodatkowanie dopiero drugiej lub nawet trzeciej nieruchomości,
  • zastosowanie stałej, ale wyjątkowo niskiej stawki (np. nie więcej niż 0,1% od wartości mieszkania),
  • zastosowanie “koszyków” podatkowych ze względu na wartość nieruchomości podobnych jak w Wielkiej Brytanii (taką propozycje znajdziemy właśnie w raporcie Fundacji Batorego),
  • zastosowanie ulg lub zwolnień z opodatkowania odpowiednich grup osób.

Z tych metod najbardziej sprawiedliwa (bo zakładająca proporcjonalną opłatę do wartości) jest idea Fundacji Batorego, którą uzupełnić można o ulgi dla osób starszych, rodzin z dziećmi, osób o niskich dochodach czy niepełnosprawnych. Jest jasne też jasne, że stawka za podatek katastralny w Polsce nie może być wysoka. Oto dlaczego.

Przykład opłaty katastralnej według Fundacji Batorego 

Aktualnie płatnik uiszcza podatek od powierzchni nieruchomości, a nie jej wartości. Nie trzeba długo się szukać, aby zauważyć, że nie jest to sprawiedliwa forma opodatkowania. Na przykład według obliczeń Fundacji Batorego, za 50 m2 mieszkania w śródmieściu Warszawy roczny wymiar podatku wynosi około 0,006% wartości nieruchomości. Średnia cena transakcyjna m2 na rynku wtórnym w Warszawie wynosi ok. 8300 zł. Załóżmy, że mieszkanie jest warte 415 000 zł. Opłata roczna wyniesie za nie 24,9 zł.

Tymczasem według obliczeń Fundacji Batorego w Zielonej Górze – gdzie stawka za m2 mieszkania wynosi niecałe 4 000 zł – obciążenie podatkiem wynosi 0,01% wartości nieruchomości. 

Podatek katastralny jest bardziej sprawiedliwy niż podatek od powierzchni nieruchomości, ale jego wprowadzenie oznacza widoczne zwiększenie opłaty. Jeśli myślisz sobie “jeszcze im mało moich pieniędzy?!”, to mam podobnie. Odruch wypracowany na doświadczeniu…, ale nie każde lekarstwo musi być smaczne, a prawda miła. Im bardziej zna się podatek katastralny, tym lepiej widać, że to dobra okazja do zmniejszenia nierówności społecznych. Choć może jest jeszcze lepsze rozwiązanie niż podatek od wartości nieruchomości, ale o tym nieco dalej.

Ile mógłby wynosić podatek katastralny w Polsce?

Jak wyżej wspomniałem, to zależy od sposobu zabezpieczenia osób w trudnej sytuacji. Wysokość podatku powinna zatem zależeć zarazem od wysokości nieruchomości, ale i indywidualnej sytuacji właściciela. Jako ilustrację działania podatku katastralnego Fundacja Batorego przedstawiła w tabeli:

tabela z wysokością stawki za podatek katastralny

(źródło: Raport Fundacji Batorego: “Polska samorządów. Silna demokracja, skuteczne państwo”, s. 98)

I dla 50 metrowego mieszkania w Zielonej Górze wartego 200 000 zł, podatek katastralny wyniesie 200 zł (0,1% wartości). A dla takie samo mieszkanie w Warszawie warte 415 000 zł to koszt już 1079 zł rocznie (0,26% wartości). Dla osoby w trudnej sytuacji materialnej opłata ok. 1000 zł może być zbyt dużym obciążeniem. Dlatego podatek katastralny pozostaje dobrym pomysłem w teorii. W praktyce musi zostać dopasowany do realiów życia. W każdym razie, szkoda odrzucić dobry pomysł, tylko dlatego, że trudniej go wprowadzić w życie. 

Zalety i wady podatku katastralnego

Na to jakie mocne lub słabe strony może mieć przyszła taksa katastralna, wpływ mają dodatkowe warunki takie jak: progresywność podatku, ulgi dla osób w trudnej sytuacji finansowej oraz inwestorów czy wreszcie dobrze prowadzony kataster z wartościami nieruchomości. To szczegółowe rozwiązania sprawiają jak niwelowane są zagrożenia, a jakie szanse daje podatek katastralny. 

 

Wady podatku katastralnegoZalety podatku katastralnego
  • podatek od wartości nieruchomości jest droższy od podatku za powierzchnię nieruchomości (większe opłaty dla podatników i większy koszt zarządzania katastrem)
  • przynosi korzyści społeczne w postaci zmniejszenia nierówności i bardziej proporcjonalnego obciążenia podatkami według posiadanego majątku
  • istnieje duże prawdopodobieństwo, że taksa katastralna zostanie przerzucona na najemców mieszkań
  • zwiększa wpływy do budżetu samorządów (rekompensuje zlikwidowanie użytkowania wieczystego) przez co wzmacnia wspólnotę lokalną
  • bez odpowiednich ulg podatek katastralny zniechęca do inwestowania w nieruchomość (bo zwiększa się wartość nieruchomości, a zatem i danina)
  • zachęca do uporządkowania przestrzenii, pozytywnie wpływa na urbanistykę
  • bez uwzględnienia ulg lub zwolnień z podatku dla osób w trudnej sytuacji istnieje ryzyko problemów w zapłacie świadczenia
  • zwiększa bezpieczeństwo rynku nieruchomości (lepszy dostęp do informacji na temat nieruchomości, mniejsze ryzyko spekulacji na rynku, bezpieczniejszy kredyt hipoteczny
  • może zachęcać do zagospodarowania pustostanów i nieużytków
  • zwiększa się zakres dostępności usług komunalnych dla mieszkańców

 

Choć podatek katastralny można skonstruować tak, że będzie pozbawiony powyższych zagrożeń, jego pożyteczność nie ma szans wygrać z polityką. To ona ma siłę sprawczą. A sama Fundacja Batorego wskazała, że przez podatek katastralny ryzykuje się utratę poparcia wyborców. W dodatku, to świadczenie spływa do budżetu jednostki samorządowej, nie państwa. Kto by miał teraz odwagę podjąć na nowo dyskusję o podatku katastralnym?

Renta gruntowa – podobno najbardziej sprawiedliwy podatek?

Podatek od wartości gruntu to stara idea, którą klasycznie przypisuje się H. George’owi. Całe sedno pomysłu opiera się na tym, że renta gruntowa naliczana jest od samej “surowej” wartości gruntu z pominięciem wszystkich budynków i dóbr ruchomych.

Na początku różnica wydaje się oczywista: podatek katastralny jest od wartości budynku a renta od wartości gruntu. W rzeczywistości podatek katastralny w innych krajach (np. w Niemczech) czasem jest połączeniem jednego i drugiego – na sumę wartości od której się płaci daninę składa się grunt oraz nieruchomość, która na nim stoi. Sprawa jeszcze bardziej się komplikuje, gdy weźmie się pod uwagę kategorię nieruchomości – czy jest ona użytkowana dla celów rolnych, leśnych, przemysłowych, prywatnych czy jeszcze innych? Zostawmy szczegóły, a skupmy się na charakterze renty gruntowej.

Podatek od wartości gruntu opisywany jest często w samych superlatywach. Ale chwalić podatek to trochę przesada :). W każdym razie obecne opodatkowanie nieruchomości w Polsce  na podstawie powierzchni musi się kiedyś zmienić. Wszystkie cywilizowane kraje po prostu wybierają albo rentę gruntową (np. Dania, Estonia, Litwa, Singapur) albo podatek katastralny.

Podatek od wartości gruntu jako alternatywa dla podatku katastralnego

Kiedy idea podatku katastralnego została pogrzebana, może jest jeszcze szansa dla renty gruntowej? W końcu to niezgorsza alternatywa dla taksy katastralnej. Ba, po uwłaszczeniu gruntów mieszkaniowych może być nawet łatwa do wprowadzenia. Jakie szanse daje podatek od wartości gruntów:

  • zachowuje zalety podatku katastralnego, czyli zwiększenie dochodów samorządu, unormowanie planowania przestrzennego i rynku nieruchomości,
  • inaczej niż podatek od wartości nieruchomości nie ma ryzyka, że renta gruntowa powstrzyma inwestycje w budynki (to nie od nich pobierana jest opłata),
  • podatek od wartości gruntów jest tańszy i łatwiejszy we wprowadzeniu,
  • podobnie jak taksa katastralna, renta gruntowa jest podatkiem progresywnym (koszty podatku są proporcjonalne do majątku),
  • przy odpowiedniej stawce renty gruntowej, jej odczuwalność dla podatnika nie będzie tak wyraźna jak podatek katastralny.

Do minusów renty gruntowej należy zaliczyć to, że wpływy z jej tytułu do budżetu mogą być niewystarczające, aby zrezygnować w zupełności z pomysłu opodatkowania wartości nieruchomości.

Przeciwnicy podatku od wartości gruntu podnoszą też jeszcze inny argument – jeżeli renta jest liczona od nieulepszonej wartości gruntu, a nieulepszona wartość gruntu powiązana jest z ulepszeniami na sąsiednich ziemiach, to inwestując w swoją działkę zwiększam wartość gruntu sąsiada i przez to jego rentę. Powód do konfliktów sąsiedzkich za 3…2…1? Niezupełnie. Rzecz w tym, że najbardziej znaczące inwestycje przeprowadza samorząd terytorialny. Budowa drogi, szkoły, placu zabaw to wyraźnie zwiększa wartość gruntu, ale i jakość życia wspólnoty lokalnej.  

Zmiany w podatku od nieruchomości są potrzebne!

Fakty są takie, że podatek od powierzchni nieruchomości jest najgorszym rozwiązaniem z możliwych. Niestety w kondukcie żałobnym dla podatku katastralnego idą w parze fałszywe oskarżenia i polityczne wojny. W zgiełku walki i pomówień zabrakło miejsca na poważną dyskusję w interesie dobrobytu Polski. Pozostaje udawać, że nic się nie stało i liczyć, że może pomysł podobny do renty gruntowej wzbudzi więcej konstruktywnych działań.

 

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»