1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Polska to kraj drogich kredytów hipotecznych? Żeby tylko!

Polska to kraj drogich kredytów hipotecznych? Żeby tylko!

Polska to kraj drogich kredytów hipotecznych? Żeby tylko!
Ocena: 5 (ilość ocen: 3)

Coś jest na rzeczy z tym, że Polska kojarzy się z drogimi kredytami hipotecznymi. W odniesieniu do pozostałych krajów Unii Europejskiej jesteśmy właściwie bezkonkurencyjni. Nie dajemy szans UE pod względem wysokości średniego oprocentowania kredytu mieszkaniowego – 4,4% w Polsce a 2,5% w UE. I ryzyka zmiany stóp procentowych – ze zmiennym oprocentowaniem jest w Polsce prawie 100% kredytów hipotecznych;  w Europie mediana to ok. 47%. Dlaczego banki wyciskają z nas ostatnie soki? Jakieś pomysły? Postanowiliśmy przyjrzeć się temu bliżej!

  • jak wygląda porównanie polskiego i europejskiego rynku kredytów hipotecznych?
  • jak narażone na ryzyko stóp procentowych są pozostałe kraje UE?

Kredyty hipoteczne w Polsce i Europie – porównanie oprocentowania w 2018 roku

Oprocentowanie kredytu hipotecznego, czyli suma marży banku i stopy procentowej, to drugi obok RRSO najważniejszy parametr określający koszt zobowiązania. Interesujących danych porównawczych dostarczył niedawno raport Hypostat 2019.

Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w UE w 2018 roku

(źródło: Hypostat 2019 – European Mortgage Federation; opracowanie Hipoteki.net)

Najdroższe kredyty hipoteczne w Europie (rok 2018) znajdziemy w Rumunii (5,2%) i Bułgarii (4,64%).

Widzimy, że też w przypadku kredytów hipotecznych sprawdza się powiedzenie “Polak, Węgier, dwa bratanki…”. Między Polską a Węgrami różnica w średnim oprocentowaniu nowych kredytów mieszkaniowych wynosi tylko 0,3 p.p. I o tyle właśnie wyprzedzają nas Węgry. Polska poza “podium” z wynikiem 4,4%. Dalej przepaść rośnie. 

Średnie oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych w Unii Europejskiej wynosi 2,53%. W skali Europy kredyt mieszkaniowy w Polsce to drogi interes. Ale w omawianym raporcie Polska wyróżnia się jeszcze w jeden niechlubny sposób. 

W Polsce 100% kredytów hipotecznych jest udzielanych na zmienną stopę procentową

Z perspektywy polskiego kredytobiorcy zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego jest czymś naturalnym. W końcu kredyty hipoteczne na stałą stopę procentową do tanich nie należą. Szukasz oferty kredytów mieszkaniowych na stałą stopę? No to masz do wyboru tylko trzy banki w Polsce. Z czego obecnie jedna oferta (promocyjna od ING Banku Śląskiego) może być konkurencją dla kredytów zmiennoprocentowych. 

procent kredytów hipotecznych w UE opartych o zmienną stopę procentową w 2018 roku

(źródło: Hypostat 2019 – European Mortgage Federation; opracowanie: Hipoteki.net)

Jednak niskie stopy procentowe nie będą z nami na zawsze. To anomalia. W w perspektywie 30 lat spłaty kredytu, może ona zostać boleśnie zweryfikowana. Dlatego kredyty hipoteczne w Polsce są szczególnie narażone na ryzyko zmiany stopy procentowej

Na powyższym wykresie widać, że Polska pewnie zajmuje 1 miejsce. Jest też wyraźna grupa państw, które mają przytłaczający (ale nie absolutny) udział kredytów hipotecznych na zmienną stopę procentową: Bułgaria (98,7%), Litwa (97,3%), Finlandia 96,3%. Średnia UE to 51,3% (mediana UE 46,9%), którą znacznie zaniża Słowacja (1,7%) czy Belgia (6,7%).    

Drogo, ryzykownie i do Zachodu daleko? Porównanie kredytów hipotecznych w Polsce i Europie 2018 rok

Spójrzmy na to w ten sposób. Co by było, gdyby Polacy mieli kredyty hipoteczne na “europejskim” poziomie? Możemy to sprawdzić. Załóżmy, że chcemy zaciągnąć kredyt hipoteczny na 25 lat, na kwotę 300 tys. zł. 

Oto kredyt mieszkaniowy z oprocentowaniem w wysokości 4,4% (średnia dla Polski):

koszty kredytu hipotecznego przy oprocentowaniu 4,4%

(źródło:kalkulator kredytu hipotecznego – Hipoteki.net)

A kredyt hipoteczny z oprocentowaniem dla średniej UE (2,53%) wygląda tak:

koszty kredytu hipotecznego przy oprocentowaniu 2,53%

(źródło:kalkulator kredytu hipotecznego – Hipoteki.net)

“Europejski” kredyt mieszkaniowy kosztuje 90 tys. mniej niż “polski”! Także miesięczna rata kredytu hipotecznego staje się lżejsza o ok. 300 zł. Przy “europejskich” standardach, na kredyt hipoteczny stać większą ilość osób (łatwiej o zdolność kredytową!).

Ryzyko stóp procentowych w Polsce a Europie 

Zakładając, że średnio, co drugi kredyt hipoteczny w Unii Europejskiej jest udzielany na stałą stopę może się okazać, że kredyty hipoteczne w Polsce są najbardziej ryzykowne w całej Unii. Dlaczego? Bo polski kredytobiorca musi jeszcze samodzielnie ocenić ryzyko podwyższenia stóp procentowych. A te wpływają na wysokość miesięcznej raty kredytu.

Jeżeli prawie 100% kredytów hipotecznych w Polsce jest ze zmiennym oprocentowaniem to mamy do czynienia z ryzykiem systemowym. A jak wygląda ono na poziomie kredytobiorcy? Np. tak:

ryzyko zmiany stopy procentowej w Polsce

(źródło: kalkulator kredytu hipotecznego – Hipoteki.net)

Może i stopy procentowe mają się nie zmienić do końca 2020 roku ( albo i dłużej), ale rzućmy jeszcze okiem jak ich poziom kształtował się w poprzednich latach:

wysokość stopy referencyjnej NBP od 2005 roku

(źródło:NBP; opracowanie: Hipoteki.net)

Stopa procentowa w wysokości 2%, 3% a nawet 4% nie jest wcale fikcją. Szczególnie w przypadku kredytów hipotecznych jako produktów z długim okresem spłaty. Np. średnia stopa referencyjna w Polsce od 2005 roku wynosi ok. 4%. Jeśli rata kredytu mieszkaniowego wynosi 1650 zł, to wystarczy, że Rada Polityki Pieniężnej podniesie stopy procentowe o 1 p.p., i kredytobiorca będzie miał ratę w wysokości 1824 zł. 

Polski rynek kredytów hipotecznych ma też swoje zalety

W porównaniu między UE a Polską, nasze kredyty mieszkaniowe prezentują się gorzej niż średnio. Ale w perspektywie całego sektora można znaleźć kilka plusów (oprócz zmiennego oprocentowania – tutaj nie ma żadnych zalet).

Po pierwsze w porównaniu do reszty krajów UE zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych w Polsce jest nieduże:

wskaźnik kredytów hipotecznych w UE do PKB kraju w 2018 roku

(źródło: Hypostat 2019 – European Mortgage Federation; opracowanie: Hipoteki.net)

I to według wskaźnika kredytów hipotecznych (pozostających do spłaty) – do PKB, na osobę i względem dochodu rozporządzalnego. 

Drugą zaletą drogich kredytów hipotecznych w Polsce jest stabilniejszy wzrost cen nieruchomości. Ceny mieszkań w 2019 roku nadal rosną i osiągają miejscami rekordy. Ale tylko nominalnie i rynek nieruchomości nadal ma zapas, aby realne ceny nieruchomości osiągnęły poziom sprzed kryzysu w 2008 roku. Patrząc na ceny mieszkań w innych kraja UE, Polska nie jest liderem drożejących nieruchomości.

 

Zalety “polskiego” rynku kredytów hipotecznych:Zalety “europejskiego” rynku kredytów hipotecznych:
  • mniejsze zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych (pod względem PKB, per capita oraz według dochodu rozporządzalnego),
  • stabilny wzrost cen nieruchomości,
  • niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych (średnia UE 2,53%),
  • co drugi udzielony kredyt hipoteczny w UE był na stałą stopę procentową (bezpieczniejsze kredyty mieszkaniowe),
  • rozwinięty rynek listów zastawnych,
  • bardziej zrównoważona struktura własności nieruchomości i rozwinięty rynek prywatnego najmu mieszkań,

 

Porównanie wypada na korzyść rynku kredytów hipotecznych w UE. Największą wadą kredytów mieszkaniowych udzielanych w Polsce jest przede wszystkim brak korzystnych ofert ze zmienną stopą procentową. 

Kredyty hipoteczne w Polsce są drogie, ale nie ma dla nich alternatywy

Wysokie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w Polsce to między innymi efekt podatku bankowego. Nie bez znaczenia jest też większe ryzyko wynikające ze zmiennych stóp procentowych. Banki w Polsce zwinnie przerzucają koszty i zagrożenia na swoich klientów.

Natomiast KNF mało zręcznie radzi sobie z wprowadzeniem nowelizacji Rekomendacji S. Od roku nie widać rezultatów starań KNF, aby na rynku kredytów mieszkaniowych pojawiło się więcej zobowiązań na stałą stopę procentową.

Pośrednio na wysokie koszty kredytu hipotecznego wpływa rygorystyczny limit wkładu własnego (LtV). Duża część kredytów hipotecznych w Polsce udzielana jest z LtV powyżej 80%. A takie zobowiązania mają zazwyczaj z tego tytułu podwyższoną marżę lub wymagają ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego.

Przez to, że Polacy nie mają alternatywy (brak efektów Narodowego Programu Mieszkaniowego) – pozostaje tylko zaciągnąć kredyt hipoteczny, aby mieć swój własny kąt. Warto zatem wiedzieć jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny w 2019 roku. Odpowiednio dopasowana oferta pozwoli zachować więcej oszczędności i stresów. 

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»