1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Porównanie M+, RnS i MdM – czyli jak zmniejszyć deficyt mieszkaniowy w Polsce?

Porównanie M+, RnS i MdM – czyli jak zmniejszyć deficyt mieszkaniowy w Polsce?

Porównanie M+, RnS i MdM – czyli jak zmniejszyć deficyt mieszkaniowy w Polsce?
Ocena: 5 (ilość ocen: 7)

W naszym redakcyjnym gronie toczy się dyskusja na temat rządowych programów mieszkaniowych. Efekty Mieszkania Plus pozostają symboliczne, a obietnice rządu schodzą coraz to bardziej z tonu. Z drugiej strony pamiętamy działające programy dopłat do mieszkań (Rodzina na Swoim, Mieszkanie dla Młodych), które preferowały rozwiązania rynkowe. Skoro M+ nie pomaga, to logiczne jest, aby wrócić do tego, co działało. Ale czy np. MdM rzeczywiście rozwiązywało problem mieszkaniowy?

W tekście sprawdziłem te rynkowe i mniej rynkowe podejścia do zmniejszenia luki podażowej mieszkań w Polsce. Czy jest jakiś złoty środek dla rynku mieszkaniowego? Szukam na to odpowiedzi!

W artykule przyjrzałem się:

  • sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce,
  • jak działały rynkowe programy dofinansowania do mieszkania MdM i RnS?
  • jakie zalety i wady miały RnS, MdM oraz jak wypadają one w porównaniu do M+?
  • czy nie ma innej alternatywy dla omawianych programów?
  • jak zmniejszenie minimum wkładu własnego na pierwsze mieszkanie, może pomóc w redukcji deficytu mieszkaniowego w Polsce?  

Polacy bez pomocy państwa na rynku nieruchomości

Mieszkanie Plus zakłada zwiększenie podaży mieszkań na rynku (więcej szczegółów o programie M+ w dedykowanym serwisie internetowym: https://mieszkanieplus.org.pl/ ). Ale ilość wybudowanych mieszkań w programie jest za mała. I będzie za mała, nawet jeśli zostanie oddanych 100 tys. lokali w ciągu 10 lat. Innymi słowy M+ może pomóc, ale potrzebuje dużo więcej czasu i zdecydowanie większego rozmachu.

Co zatem z Polkami i Polakami, którzy znajdują się w luce czynszowej? Mieszkanie Plus to informacja dla nich, w rodzaju: “zaciśnijcie zęby, czekajcie, a może będziecie szczęśliwcami, którym uda się skorzystać z lokali wybudowanych w programie M+”. Gdzie się podziała ambicja Narodowego Programu Mieszkaniowego poprawy sytuacji mieszkaniowej obywateli?

Liczby dla M+ są nieubłagane

Prosta matematyka Mieszkania Plus pokazuje, że Narodowy Program Mieszkaniowy wymaga kompleksowej zmiany. Deficyt mieszkań w Polsce wynosi według różnych szacunków od 2 mln do 3 mln. Do 2030 roku M+ ma oddać łącznie 100 tys. lokali mieszkalnych. Deweloperzy i prywatni inwestorzy przeciętnie wznoszą, co roku ok. 155,8 tysięcy mieszkań i domów. To oznacza, że zasób mieszkań z rządowego programu wyniesie niecałe 6% wszystkich wybudowanych budynków mieszkalnych do roku 2030. I nadal będzie brakować od około 250 tys. do 1,2 mln mieszkań (przyjmując rządowe obietnice za dobrą monetę i zakładając, że deficyt mieszkaniowy nie ulegnie zmianie). Deficyt ten byłyby jeszcze większy, gdyby nie pomoc deweloperów.

Mieszkanie Plus – społeczne idee, ale biznesowe cele?

Tak czy inaczej kwestia zmniejszenia luki podażowej mieszkań nadal leży w gestii rynku i prywatnych inwestorów. Poza tym M+ działa już na zasadach komercyjnych. Z tą różnicą, że powstaje na gruntach państwowych. Cele publiczne są przy okazji. Najważniejsze w całym przedsięwzięciu stają się zyski. Czy można zatem nadal mówić o realizacji polityki mieszkaniowej? Czy może Mieszkanie Plus jest już bardziej rządowym biznesem przynoszącym dochody?

Zauważmy, że według badań Fundacji Habitat for Humanity Poland ok. 70% rodzin w Polsce nie posiada zdolności kredytowej, a 40% trafia w tzw. lukę czynszową. W luce czynszowej znajdują się osoby, których nie stać na zakup mieszkania (nawet z kredytem hipotecznym), a zarazem mają zbyt duże dochody, aby starać się o mieszkanie socjalne. Nie wiesz czy masz zdolność kredytową? Zobacz nasz kalkulator zdolności kredytowej!

Problem mieszkaniowy jest teraz!

To oznacza, że problem mieszkaniowy w Polsce jest palący, pilny i szkodliwy społecznie oraz gospodarczo. Zmniejsza mobilność obywateli. Uderza w rynek pracy. Zniechęca do założenia rodziny. Prowokuje osoby z niską zdolnością kredytową do zaciągania długów na pierwsze mieszkanie. Osoby bez zdolności kredytowej stawia w frustrujące pozycji – oszczędności, które mogłyby iść na spłatę raty kredytu mieszkaniowego albo wkład własny, pochłania czynsz za najem. A mimo to od stycznia 2018 roku nie ma w Polsce realnie działającego programu mieszkaniowego.

Oczywiście wiadomo, że – co do zasady – programy RnS i MdM różnią się od Mieszkania Plus. Budynki mieszkalne na wynajem nie powstają z dnia na dzień. A dofinansowanie kredytów hipotecznych jest pod tym względem łatwiejsze. Jednak pomysłodawcom M+ powinno przyjść do głowy, że pilotaż może “trochę” potrwać.

Podsumujmy sytuację z rządowymi programami mieszkaniowymi i tym, co dzieje się na rynku nieruchomości:

  • brak mieszkań w Polsce jest jednym z głównych problemów społecznych, którego skutki odczuwalne są w prawie każdej dziedzinie życia obywatelskiego,
  • od stycznia 2018 roku brakuje faktycznie działającego rządowego programu mieszkaniowego (koniec MdM),
  • na koniec 2019 roku z programu M+ dostępnych ma być około 1000 lokali mieszkalnych (po ponad 3 latach działania programu),
  • deweloperzy wstrzymują się ze sprzedażą mieszkań, aby utrzymać wysokie marże,
  • ceny nieruchomości stale rosną a za nimi wysokość zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych,
  • zwiększa się też zagrożenie wykluczeniem z rynku mieszkaniowego gospodarstw domowych o niskich lub przeciętnych zarobkach.

Skoro Mieszkanie Plus nie pomoże, to co teraz?

Jakie płyną z tego wnioski? To nadal deweloperzy i prywatni inwestorzy zwiększają zasób mieszkań w Polsce. Nawet ze 100 tysiącami mieszkań z programu M+ za 10 lat, udział rządowych programów będzie wynosił około 6%. To niezadowalający wynik. Ale mieszkania na wynajem z dopłatami do czynszu staną się bezpiecznikiem dla cen najmu i mieszkań.

Bez zwiększenia nakładów na cele mieszkaniowe problemy rynku nieruchomości pozostaną z nami na pewno przez kolejną dekadę. Potrzeba zatem, aby Mieszkanie Plus “wróciło do korzeni” i było skierowane do grupy osób, których nie stać na kredyt hipoteczny. Takich mieszkań musi być też znacznie więcej niż obiecane 100 tysięcy w 10 lat. Za 10 lat powinno powstać przynajmniej kolejne 250 tysięcy mieszkań w ramach NPM.

Jaki to koszt? Według obliczeń Klubu Jagiellońskiego za ok. 11 mld przeznaczonych na kiełbasę wyborczą tzw. trzynastą emeryturę, można wybudować ok. 200 tysięcy mieszkań. Zatem środki z budżetu są, ale czy partia rządząca miałaby z tego jakiś zysk? Bez motywacji ze strony wyborców, to zapewne mrzonki.

Po drugie czas przeprosić się z programami “rynkowymi” takimi jak RnS czy MdM. Bez pomocy prywatnych inwestorów warunki mieszkaniowe w Polsce nie ulegną poprawie.

Jednak MdM i RnS też miały swoje wady. Znając je można zmniejszyć ich skutki. Albo wybrać jeszcze inne rozwiązanie, które pomogłoby Polkom i Polakom skorzystać z taniego kredytu hipotecznego i samemu zrealizować swoje marzenie o mieszkaniu. Poznajmy w takim razie lepiej oba programy.

Poprzednie rządowe programy mieszkaniowe – RnS i MdM

Program Rodzina na Swoim działała w latach 2006-2012 i polegał na dofinansowaniu przez rząd do 50% odsetek od preferencyjnego kredytu hipotecznego, maksymalnie przez 8 lat. Z RnS mogły skorzystać małżeństwa oraz osoby samotnie wychowujące dzieci. Od 2011 roku mogły to być także osoby samotne oraz dodano kryterium wiekowe. Przynajmniej jeden z małżonków nie mógł mieć więcej niż 35 lat w momencie składania wniosku kredytowego.

Nieruchomości finansowane takim kredytem hipotecznym z RnS, mogły pochodzić z rynku pierwotnego i wtórnego, ale cena 1 m2 musiała się mieścić w granicach wskazanych przez BGK. Obowiązywał też limit powierzchni: do 50 m2 dla singli oraz do 75 m2 dla par. W przypadku domów jednorodzinnych limit wynosił 140 m2.

Ostatnie kredyty hipoteczne z programem Rodzina na Swoim zostały udzielone na początku 2013 roku. Łącznie przez cały okres działania projektu, skorzystało z niego 193360 kredytobiorców (według danych BGK). Wartość udzielonych kredytów wyniosła prawie 35 mld złotych.

 

dane na temat programu Rodzina na Swoim

(źródło: BGK; opracowanie: Hipoteki.net)

Mieszkanie dla Młodych – następca RnS

MdM działał od 2014 do stycznia 2018 roku. Przez pierwszy rok skierowany był do kupujących nieruchomość z rynku pierwotnego. Później rozszerzono program o rynek wtórny. Przy programie “Mieszkanie dla Młodych” trzeba było spełnić szereg różnych warunków. Np. nie można było wcześniej posiadać żadnej nieruchomości a najmłodszy kredytobiorca nie mógł mieć więcej niż 35 lat. Te ograniczenia nie dotyczyły małżeństw z trójką dzieci.

Program MdM polegał na dopłatach do wkładu własnego. Poziom dopłat zależał od ilości posiadanych dzieci. Od 10% dla singli i rodzin bezdzietnych do 30% gospodarstw domowych, z co najmniej trójką potomstwa. Z kredytu hipotecznego z MdM można było skorzystać, gdy jego wartość wynosiła minimum 50% ceny nieruchomości a okres kredytowania wynosił przynajmniej 15 lat. Obowiązywał limit ceny za m2 mieszkania oraz limit powierzchni (do 75-85 m2 dla mieszkania lub 100-110 m2 dla domów jednorodzinnych).  

Przez 4 lata działania Mieszkania dla Młodych, w programie zaakceptowano 110 698 wniosków, których łączna wartość dofinansowania wyniosła prawie 3 mld złotych.

ilość i wartość dofinansowania w programie MdM

(źródło: BGK; opracowanie: Hipoteki.net)

Mieszkanie Plus kontra RnS i MdM

W zestawieniu między wspomnianymi programami trzeba uważać, na to, co się porównuje. RnS i MdM z czasem zmieniały swoje warunki dla beneficjentów. Ewolucja Mieszkania Plus jest jeszcze bardziej uderzająca. Od programu z trzema różnymi filarami: publicznym, komercyjnym i oszczędnościowym (IKM), pozostała tylko gałąź rynkowa. Śladem po celach społecznych jest Mieszkanie na Start, czyli program dopłat do czynszów.

Zatem w porównaniu biorę pod uwagę nie to jakie miały być, ale jakie są omawiane rządowe programy mieszkaniowe. Jakie materialne efekty przyniosły i, jakie są ich skutki (pozytywne i negatywne) dla rynku nieruchomości. I oczywiście, ile kosztują obywateli i komu tak naprawdę mogą pomóc?

Mieszkanie Plus: Efekty, skutki i przyszłość programu

Według raportu na temat realizacji Narodowego Programu Mieszkaniowego, wiemy, że w komercyjnym filarze M+ zrealizowano do końca 2018 roku budowę 480 lokali. Rozpoczęto też budowę 1027 mieszkań. W ramach budownictwa dla najuboższych można mówić tylko o planach. Program systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe (tzw. Indywidualne Konta Mieszkaniowe) został zlikwidowany kosztem Mieszkania na Start. Brakuje niestety szczegółowych informacji o tym, ile osób korzysta z dopłat do czynszów w jego zakresie.

Powstające mieszkania w komercyjnej wersji Mieszkania Plus mają przynosić około 3% zysku w skali roku dla inwestora jakim jest PFR Nieruchomości. Oznacza to, że rynkowe M+ ma być samowystarczalne. Trzeba jednak pamiętać, że inwestycje w Mieszkaniu Plus powstają na gruntach przekazanych KZN. A na tę instytucję idą pieniądze z budżetu państwa. Do końca 2019 roku mają one pochłonąć 200 mln złotych.

Po 3 latach M+ nie radzi sobie z niesieniem pomocy mieszkaniowej dla najuboższych oraz nie pomaga tym, których stać na opłacenie czynszu za najem. Można założyć, że rynkowe ramie programu będzie potrzebowało kolejnych 3 lat na przyniesienie pierwszych widocznych efektów dla rynku nieruchomości. 

Mieszkanie Plus

WadyZalety
  • brak efektów społecznego budownictwa czynszowego dla osób wykluczonych z rynku mieszkaniowego (nieposiadających zdolności kredytowej, mających trudności z płaceniem czynszu)
  • zwiększa podaż mieszkań na wynajem
  • likwidacja Indywidualnych Kont Mieszkaniowych
  • celnie określa źródło problemu mieszkaniowego w Polsce (mała ilość tanich mieszkań na wynajem, przewaga prawa własnościowego)
  • rozwój tylko komercyjnej części M+ oznacza wspieranie przede wszystkim osób posiadających zdolność do płacenia czynszu
  • ewentualne środki z budżetu państwa, przeznaczone na budowę mieszkań socjalnych na wynajem podlegają z czasem zwrotowi (inaczej niż w przypadku RnS i MdM)
  • tylko 480 wybudowanych lokali na koniec 2018 roku w ramach M+
  • w rzeczywistości nawet rynkowe Mieszkanie Plus przynosi koszty dla budżetu państwa, pośrednio poprzez organizację Krajowego Zasobu Nieruchomości (200 mln od 2017 r. do 2019 r.)
  • pozostawienie w 2019 roku Polek i Polaków bez działające programu mieszkaniowego, wspierającego tanie kredyty hipoteczne

 

O przyszłości M+ zdecydują najbliższe wybory parlamentarne. Można jednak zarysować dwa scenariusze dla Mieszkania Plus. Jeden (względnie) pozytywny, gdzie uda się zrealizować budowę 100 tysięcy mieszkań do 2030 roku. Nawet około 6% zwiększenie w zasobie mieszkań lokali na wynajem, pozytywnie wpłynie na kondycję rynku nieruchomości. To jednak nadal za drobna ilość jak na 10 lat programu. W końcu 100 tysięcy budynków mieszkalnych w rok, nie jest zbytnim ciężarem dla deweloperów.

Jest też jednak i drugi, czarny scenariusz dla M+. Jeżeli priorytetem dla PFR Nieruchomości będzie maksymalizacja zysku z inwestycji, to istnieje pokusa do przerzucania kosztów przedsięwzięcia na gminy i samorządy. W jaki sposób? Budując mieszkania w “szczerym polu” albo z dala od infrastruktury i mediów, o które zadbać będzie musiał już samorząd. Taki jest koszt chaosu przestrzennego. Ryzyko rozlewania się miast poprzez szukanie taniego gruntu pod inwestycje to rachunek – według obliczeń prof. Śleszyńskiego z PAN – około 84,3 mld złotych rocznie.

Mieszkanie dla Młodych i Rodzina na Swoim – koszty oraz efekty programów

Zasada obu projektów opierała się na założeniu, że to wolny rynek rozwiąże problem deficytu mieszkaniowego. Wystarczy tylko “niewielka” pomoc ze strony państwa ;). Pomoc ta polegała na dopłatach do odsetek kredytowych (RnS) i dofinansowania wkładu własnego (MdM). tym samym, zwiększała się dostępność kredytów hipotecznych dla osób stojących na granicy zdolności kredytowej.

Gdy na rynku finansowym łatwiej o kredyt hipoteczny, to odpowiedzą sektora deweloperskiego powinno być zwiększenie podaży mieszkań. Skoro będą klienci, można więcej budować. Więcej inwestycji prywatnych inwestorów i deweloperów to, coraz mniejszy deficyt mieszkań.

skala budownictwa mieszkaniowego w Polsce w latach 2002-2018

(źródło: GUS; opracowanie: Hipoteki.net)

RnS działał w latach 2006-2012. Budownictwo mieszkaniowe spada w latach kryzysu, ale po 2006 roku jego rozmiary zauważalnie wzrosły. To jednak nie wpływ Rodziny na Swoim, ale panującej wtedy euforii na rynku nieruchomości. Gdy jednak mowa o RnS, to inna wartość uderza po oczach. Jest nią duży skok cen mieszkań, powstanie bańki spekulacyjnej i bolesny krach rynku mieszkaniowego.

Np. według KNF, kredyty mieszkaniowe z lat 2007-2008 nadal przedstawiają najniższą jakość. Procent zagrożonych zobowiązań wynosi odpowiednio 5,7% i 6,5%. Ale w tych latach RnS dopiero się rozkręcał. W roku 2007 i 2008 udzielono najmniej kredytów hipotecznych z RnS. Ich wartość wynosiła niewiele ponad 1,2 mld zł. Tak wysoki wynik szkodowości wynika przede wszystkim z udzielania kredytów hipotecznych w obcej walucie (najwięcej w CHF). Oznacza to jednak, że program RnS jeszcze bardziej zwiększał niebezpieczeństwo w sektorze bankowym, pompując popyt na kredyty mieszkaniowe.

MdM funkcjonował już w innych warunkach, gdy na rynku kredytów hipotecznych zaczynały obowiązywać kolejne rekomendacje (np. zakazujące udzielania kredytów w innej walucie niż się zarabia). Gospodarka rozpoczęła też wchodzić w fazę hossy, co sprzyjało zwiększeniu zdolności kredytowej Polek i Polaków. Efekty zwiększenia inwestycji deweloperskich widać np. na powyższym wykresie. Podobnie jak przy RnS zaczęły rosnąć ceny mieszkań.

Jednak zjawisko bańki spekulacyjnej hamowały np. ograniczenia nałożone na banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Generalnie sektor finansowy dojrzał nieco po kryzysie. Problemem dla dużej części Polaków stał się minimalny wkład własny. Jego posiadanie otwierało możliwość zaciągnięcia kredytu na dom lub mieszkanie. I tu kierował swą pomoc MdM.

Efekty rzeczowe programów MdM i RnS

Jakie efekty przyniosła pomoc z programów RnS i MdM? I jak je porównać do M+? Dostępne są informacje o kosztach obu programów i ilości udzielonych z nimi zobowiązań. A gdyby jeszcze tak wziąć pod uwagę na jakim rynku sfinansowały one zakup nieruchomości? Jeżeli na pierwotnym, to można uznać, że w pewnym stopniu właśnie dzięki MdM lub RnS ten konkretny lokal powstał. Inaczej mówiąc – postawmy znak równości między mieszkaniami kupionymi na rynku pierwotnym (oraz domami jednorodzinnymi) a zwiększeniem podaży mieszkań.

W programie Rodzina na Swoim udzielono 193 tysięcy kredytów. Według informacji podanych przez BGK:

  • 53% środków z RnS zostało przeznaczonych na zakup mieszkania na rynku wtórnym,
  • 30% środków przeznaczono na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym,
  • 17% wydano na budowę domów jednorodzinnych.

Załóżmy, że prawie co drugie dofinansowanie z Rodziny na Swoim (47%) sprawiło, że powstał z jego pomocą budynek mieszkalny. Daje to około 90 879 mieszkań i domów więcej z programem RnS.

W przypadku MdM brakuje tak precyzyjnych danych. Około 5% środków z MdM zostało przeznaczonych na budowę domu jednorodzinnego. BGK podaje łącznie ilość zakupu mieszkań dla rynku wtórnego i pierwotnego. Przyjmujemy zatem, że podobnie jak w RnS, 30% z MdM zostało przeznaczonych na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego. Skoro łącznie w programie Mieszkanie dla Młodych udzielono ok. 110 tysięcy wniosków, to z pomocą MdM powstało około 38 614 tysięcy mieszkań i domów.

Czy można powiedzieć, że MdM i RnS razem, przez 8 lat wybudowały prawie 130 tysięcy mieszkań? Z pewnością nie. Po pierwsze powyższe założenia, które zostały przyjęte przy szacowaniu ilości mieszkań/domów wybudowanych na rynku pierwotnym w ramach programu MdM mogą być błędne. A po drugie, relacja między tymi projektami a powstałymi budynkami mieszkalnymi to nie związek przyczynowo-skutkowy. Bardziej mamy tu do czynienia z korelacją.

Nie wiadomo czy dzięki RnS i MdM przed beneficjentami tych programów otworzyły się możliwości wcześniej niedostępne. Czy może projekty te w głównej mierze ułatwiły zaciągnięcie kredytu, który i tak by został wzięty. Dlatego nasze szacunkowe obliczenia i stwierdzenie, że „z RnS i MdM powstało 130 tysięcy nowych mieszkań” – jest de facto nieco ponad stan.

W określeniu wpływu RnS (i tylko w niewielkim stopniu MdM) na budownictwo mieszkaniowe przychodzi z pomocą raport NIK na temat działań państwa na rzecz rodziny. Zostały w nim zebrane dane z lat 2012-2014 (pierwsze półrocze). Obejmuje zatem tylko początek MdM. Według NIK program Rodzina na Swoim obniżył deficyt mieszkaniowy tylko o ok. 43 tysiące mieszkań.

Koszty M+, RnS i MdM dla budżetu państwa

Spójrzmy na to jeszcze inaczej. 480 lokali z M+ przez 3 lata to nie więcej niż 0,4% z ok. 130 tys. mieszkań, “powstałych” przez 8 lat działania RnS i MdM. To nie tyle mówi o sukcesie poprzednich programów mieszkaniowych, co o porażce obecnego. A koszty?

  • 3 lata Mieszkania Plus to pośrednio zaplanowane 200 mln złotych, kosztów operacyjnych z KZN,
  • 4 lata Mieszkania dla Młodych to 2 miliardy 928 milionów złotych kosztów w budżecie państwa,
  • 4 lata Rodziny na Swoim to od 2010 do 2018 roku prawie 4,2 miliarda złotych. I licznik kosztów zatrzyma się dopiero w 2020 roku. Szacuje się, że całkowity koszt RnS wyniesie 7 miliardów złotych!  

Tu palmę pierwszeństwa w byciu nieudanym projektem, przejmuje Rodzina na Swoim. Nic dziwnego, że zrezygnowano z RnS. Oprócz stawania się coraz większym ciężarem dla budżetu Polski, efekty nie były współmierne do zainwestowanych środków. Ze względu na to, że dobre i złe strony RnS i MdM w dużej mierze pokrywają się wzajemnie, zostały one umieszczone w jednej tabeli.

 Rodzina na Swoim (2006-2012) i Mieszkanie dla Młodych (2014-2018)

WadyZalety
  • niewspółmierne koszty obu programów do ich skutków. RnS ma łącznie kosztować budżet ok. 7 mld złotych. Koszt MdM to niecałe 3 mld złotych
  • sfinansowanie zakupu ok. 193 tysięcy mieszkań i domów w RnS i ok. 110 tys. w MdM
  • RnS i MdM wspierały tylko osoby zdolne do comiesięcznej spłaty kredytu hipotecznego. Nie zmniejszyły wykluczenia z rynku nieruchomości osób o niskich i przeciętnych dochodach
  • zmniejszenie deficytu mieszkaniowego o ok. 43 tysięcy mieszkań (według obliczeń NIK dla RnS) do ok. 130 tysięcy mieszkań oraz domów łącznie dla RnS i MdM
  • RnS i MdM przyczyniły się do dużego (RnS nawet spekulacyjnego) wzrostu cen nieruchomości
  • część dofinansowania z programów RnS i MdM pośrednio trafiało do deweloperów i banków. Dla RnS szacuje się, że ok. 80% dopłat zostało przejętych przez banki
  • środki przeznaczone na RnS i MdM w formie dotacji wypadają raz na zawsze z gestii publicznej
  • programy RnS i MdM głównie zwiększały popyt na rynku nieruchomości, a nie podaż mieszkań. Wzmacniały tym samym nieelastyczna strukturę rynku mieszkaniowego w Polsce (80% nieruchomości to mieszkania własnościowe). Szacuje się, że MdM zwiększył popyt na rynku o ok. 10% a RnS o 11-12%
  • po 8 latach dopłat do odsetek w programie Rodzina na Swoim, miesięczna rata kredytu wzrasta o ok. 20-30%. Może to oznaczać problemy finansowe dla beneficjentów
  • dofinansowanie z RnS oraz MdM trafiało w części do osób, które stać było na zaciągnięcie kredytu i bez dopłat rządowych (wg. badania NIK w latach 2014-2016 ok. 20% beneficjentów MdM mogło zaciągnąć kredyt hipoteczny i bez tego programu)

 

Jako zarzut braku realizacji swoich celów przez RnS i MdM przedstawia się dane na temat grup beneficjentów obu programów. Na przykład w Rodzinie na Swoim aż 86% kredytów preferencyjnych było zaciągniętych przez bezdzietne małżeństwa. Drugą najliczniejszą grupą były osoby samotne (ok. 8% zobowiązań ogółem). Podobnie większość beneficjentów w programie MdM to małżeństwa bez dzieci (77% przed 2015 rokiem i 72% po nowelizacji programu).

Jeśli celem RnS i MdM było wspieranie rodzin z dziećmi, to zarzut jest trafiony. Ale pomoc dla małżeństw w zdobyciu pierwszego mieszkania ma oczywiste pozytywne względy prorodzinne. Nie można zatem zaklasyfikować tego punktu jako wady obu programów, dopóki nie pojawią się dane na temat tego, ilu z beneficjentów założyło lub powiększyło rodzinę. Własne mieszkanie lub dom zapewniając stabilność i bezpieczeństwo mogło temu sprzyjać.

Podobnie trudnym w ocenie zarzutem jest dysproporcja geograficznego rozłożenia beneficjentów RnS i MdM. Większość z rządowych dopłat trafiła na rynki nieruchomości znajdujące się w dużych miastach lub ich okolicy. Z jednej strony to kolejne osłabienie dla mniejszych ośrodków miejskich i zwiększanie aglomeracji. Z drugiej, trend “uciekania” ludności od miast jest niepodważalny, a zatem skoro jest tam większe zapotrzebowanie na mieszkania, to czemu zmuszać do budowania nieruchomości w miejscu, gdzie jest na nie małe zapotrzebowanie?

W tym świetle coraz bardziej jasne staje się, że polityka mieszkaniowa w Polsce potrzebuje programów, które będą wspierać zarówno potrzeby rynkowe jak i długookresowe cele publiczne, które budują pożądane efekty dla państwa. Czy nie najlepiej byłoby, aby powrócić do MdM oraz naprawić Mieszkanie Plus, tak aby na nowo realizowało cele społeczne?

Wynik konfrontacji programów RnS, MdM i M+

Niestety brak zwycięzcy. Jest za to ostatnie miejsce – zajmuje je Rodzina na Swoim, za całokształt. Ale szczególnie w tym projekcie wyróżniają się na minus:

  • ogromne koszty dla budżetu (do 2020 to ok. 7 mld zł),
  • zwiększenie cen nieruchomości (“przyznanie dotacji miało 22-krotnie mocniejszy wpływ na procentową zmianę cen mieszkań objętych RnS w stosunku do procentowego wzrostu liczby transakcji tymi mieszkaniami” – I. Herbst (2013) w: Potrzeby mieszkaniowe w Polsce, s. 12).
  • fakt, że prawie co 4 beneficjent RnS mógł zaciągnąć kredyt hipoteczny bez pomocy rządowego programu. RnS nie trafiło do najbardziej potrzebujących pomocy mieszkaniowej.

Analizując rządowe programy mieszkaniowe po 2006 roku, bardzo trudno nie odnieść wrażenia, że mamy tu do czynienia z “para-programami” mieszkaniowymi.

Polityka mieszkaniowa w Polsce jest doraźna i nieefektywna. I dla sprawiedliwości – nie ma programów mieszkaniowych bez wad. To zbyt duże przedsięwzięcie, żeby wszystkich zadowolić. Ale chyba zgodzimy się, że ich wady powinny przynajmniej być równoważone przez zalety. Niczym w miniserialu “Czarnobyl”, gdzie Walerij Legasow tłumaczy działanie reaktora RBMK i balansujące w nim czynniki.

Brak harmonii w polityce mieszkaniowej państwa nie spowoduje nagłej katastrofy. Ale brak skutecznej interwencji polskiego rządu oznacza, że w statystykach mieszkaniowych Polska będzie pozostawała na niechlubnym końcu. Jednak za tymi statystykami stoją zupełnie ludzkie problemy i rozterki obywateli.

Z tych niepocieszających wniosków płynie jednak jedna pozytywna informacja. Każdy kolejny program mieszkaniowy uczył się na błędach poprzedniego. Mieszkanie dla Młodych można już uznać za program, który nie obciążał budżetu, tak jak RnS. A przy okazji – pośrednio – zmniejszał deficyt mieszkaniowy. Przy obecnej niemocy Mieszkania Plus, nic dziwnego, że osobom starającym się o własne mieszkanie tęskno do MdM. Ale i M+ wniósł coś nowego do polityki mieszkaniowej (szkoda, że tylko na papierze). To pierwszy projekt zakrojony na wiele lat początkowo skierowany do najbardziej potrzebujących osób. Na plus można też wskazać to, że jego efekty są policzalne. Przy RnS i MdM nie sposób jednoznacznie powiedzieć, ile mieszkań zostało w ich ramach wybudowane. Dlatego tak trudno konfrontować ze sobą omawiane programy.

Z Mieszkania Plus (w sumie) szkoda rezygnować. Jakby nie patrzeć ma swoje mocne strony. I szkoda, że nie ma już Mieszkania dla Młodych. Wniosek chyba nasuwa się sam. Prawda?

Mieszkanie Plus + MdM = dobry program mieszkaniowy?

Pomoc mieszkaniowa potrzebna jest na teraz. Wydaje się, że dobrym rozwiązaniem byłoby przywrócenie MdM. Nawet nie trzeba zbyt wiele zmieniać przy zasadach programu. Jego celem byłoby tylko ułatwienie zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego. A wady? Trudno. Przy braku jakichkolwiek efektów M+ trzeba się z tym pogodzić.

A skoro jesteśmy przy takiej wizji polityki mieszkaniowej, pozostaje też mieć nadzieję, że w najbliższych latach Mieszkanie Plus jednak się rozkręci. W tym czasie działał by MdM, a przyszłe rezultaty M+ zminimalizują złe skutki programu naśladującego MdM.

Niestety, to zbyt proste, żeby było możliwe. Oba programy gryzą się ze sobą. Przynajmniej dopóki M+ jest na etapie, gdy wybudowanych jest (lub będzie) ok. 1000 mieszkań do 2019 roku. Działający MdM zwiększy koszty budowy nieruchomości, na czym oczywiście nie zależy zarządzającym Mieszkaniem Plus.

Przypomnijmy. Od kiedy Narodowy Program Mieszkaniowy “sprzedał” IKMy i społeczne budownictwo czynszowe na wynajem, w ramach komercyjnego M+, to nie zmniejszenie deficytu mieszkaniowego jest najważniejsze. To skutek uboczny zysku. Żeby zatem mogły działać obok siebie M+ i MdM rząd musiałby przekazać większe nakłady finansowe na któryś z publicznych celów Mieszkania Plus.

MdM reaktywacja?

Też sądzisz, że MdM powinien wrócić? Nie jesteś w tym przekonaniu osamotniony. Bo podobne propozycje padają w raporcie Państwowej Akademii Nauk. Według tego dokumentu, jednym z instrumentów pomagających w samodzielnym zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dla średniozamożnych jest przywrócenie i rozwój Mieszkania dla Młodych.

Oczywiście poza tym w raporcie PAN znajdziemy propozycje zaangażowania się państwa na rzecz:

  • usprawnienia rynku wynajmu mieszkań (poprzez nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów, samorządowe programy wynajmu mieszkań, czy dodatki mieszkaniowe dla osób o niskich dochodach),
  • podniesienie jakości zasobów mieszkaniowych (np. remonty i modernizacje budynków),
  • zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych dla najuboższych (zmniejszenie wykluczenia poprzez budowę schronisk, noclegowni, budynków socjalnych o regulowanym czynszu),
  • usprawnienie mechanizmów rynku mieszkaniowego (stworzenie banków ziemi, wprowadzenie podatku katastralnego)

Z powyższych pomysłów chyba najprościej byłoby odświeżyć właśnie program MdM. Widać jednak, że problem mieszkaniowy wykracza poza porównanie ze sobą M+ i MdM. Ale, gdy nie można liczyć na całościowy, narodowy program mieszkaniowy, pozostaje liczyć na doraźną pomoc. Chcesz policzyć ile wyniesie Cie kredyt hipoteczny? Sprawdź nasz kalkulator kredytu hipotecznego!

Powrót MdM – za a nawet przeciw?

MdM miało wady, ale działało, dlatego łatwiej zapomina się o jego słabszych stronach. Szczególnie, gdy nadal od 2016 roku, Mieszkanie Plus żyje głównie w strefie planów, obietnic i wyobrażeń. Dlatego powrót Mieszkania dla Młodych wydaje się oczywistym następstwem porażki M+.

Jednak mimo wszystko nie zapominam o negatywnych skutkach MdM – wzroście cen mieszkań, wykluczeniu mniej zarabiających i tym, że największymi beneficjentami dopłat do kredytów hipotecznych są deweloperzy i banki. Krótko mówiąc – skoro chcemy zwiększyć popyt na mieszkania dla osób na granicy zdolności kredytowej, to czy jedynym rozwiązaniem pozostaje MdM? Mam tu pewną propozycję…

Zmiana limitu LtV na pierwsze mieszkanie?

Po co korzystać pośrednictwa jakiegokolwiek programu dofinansowania do wkładu własnego? Jeśli problem jest zgromadzenie odpowiedniego kapitału przez kredytobiorców może trzeba… zmniejszyć wymagania w rekomendacji? “Ale to przecież niebezpieczne dla rynku nieruchomości!” – to pewnie pierwsza myśl, gdy ktoś mówi o luzowaniu rekomendacji KNF. Ale zastanówmy się nad tym:

  • czemu osoba, która kupuje pierwsze mieszkanie dla własnych celów, musi posiadać taki sam wkład własny jak np. inwestor kupujący czwarte mieszkanie z rzędu na wynajem? Komu jest ono bardziej potrzebne, i czyje działanie zwiększa bańkę spekulacyjną na rynku nieruchomości?
  • dlaczego karą dla osoby, która ma tylko 10% wkładu własnego a chce kupić nieruchomość, żeby mieć gdzie mieszkać, jest droższy kredyt hipoteczny (podwyższenie marży przez okres aż do uzyskania LtV 80%, albo nawet przez cały czas kredytowania!)?

Zatem, czy nie byłoby lepszym rozwiązaniem, aby KNF uelastycznił zapis Rekomendacji S, w taki sposób, aby indywidualni kredytobiorcy nabywający pierwsze mieszkanie dla własnych celów, do określonej kwoty i minimalnej powierzchni (aktualizowanej np. co kwartał) byli zobowiązani do posiadania “tylko” 10% wkładu własnego (bez dodatkowych kosztów związanych np. ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego)?

Błędy limitu LtV w Polsce

Mechanizm LtV jest skutecznym hamulcem nadmiernego wzrostu dynamiki cen nieruchomości. Ale ma on swoje ograniczenia, które sprawiają, że jego pozytywne efekty maleją. Co więcej, na polskim rynku mieszkaniowym pojawiły się już przynajmniej dwa wyraźne czynniki, które nadwyrężają efektywność tego mechanizmu. Jeżeli KNF zależy na bezpieczeństwie sektora finansowego, powinien zainteresować się nowelizacją Rekomendacji S właśnie pod tym kątem. O jakich przesłankach jest mowa?

  • Udział zakupów gotówkowych nieruchomości w Polsce rośnie i już stanowi większość zakupów mieszkań na rynku pierwotnym (w I kw. 2018 roku dla dużych miast w Polsce, udział wynosił 72%). Mieszkania na wynajem są nadal jedną z lepszych alternatyw do ulokowania kapitału.
  • Limit LtV z oczywistych względów nie dotyczy osób kupujących mieszkania za gotówkę. Taka sytuacja ogranicza skuteczność tego mechanizmu ochronnego. Jeszcze bardziej istotne jest to, że inwestorzy pośrednio przyczyniają się do wzrostu cen nieruchomości, przez, co kredytobiorcy o gorszej zdolności są wykluczani z rynku mieszkaniowego.
  • Kredytobiorcy w Polsce muszą gromadzić coraz większy wkład własny lub zadowalać się minimalnym kapitałem, przez co kredyt hipoteczny staje się droższy. Pozostaje pogodzić się z wykluczeniem kredytowym albo zaciągnąć kosztowniejszy kredyt mieszkaniowy.
  • Coraz więcej osób decyduje się zaciągnąć zobowiązanie o LtV powyżej 80%. Według danych AMRON-SARFiN w I kw 2019 roku było to aż 45,85% nowo udzielonych kredytów. Dla porównania tak wysoki wskaźnik kredytów hipotecznych z niskim wkładem własnym ostatnio wystąpił w 2017 roku i wyniósł 45,80%.
  • Limit LtV w Polsce jest nieelastyczny. W innych krajach stawka wkładu własnego różni się ze względu na cel zakupu mieszkania (czy jest to pierwsza nieruchomość dla kredytobiorcy, czy jest to kolejna z rzędu inwestycja). Niektóre z krajów stosujących limit LtV ustala również limit wolumenu kredytów o obniżonym wkładzie własnym (np. na na Słowacji udział kredytów mieszkaniowych z LtV powyżej 90% nie może być większy niż 10%).
  • Limit LtV ustalony przez KNF nie bierze pod uwagę głównych czynników zmieniających ryzyko kredytowe. Powszechnie przyjmuje się, że szkodowość zobowiązań przeznaczonych na pierwsze mieszkanie jest niższa niż kredytów przeznaczonych na inne cele (np. inwestycyjne, gdzie istnieje większy apetyt na ryzyko).

W stronę sprawnego i bezpiecznego rynku kredytów hipotecznych

Na sprawnie działającym rynku kredytów mieszkaniowych nie będzie potrzebna interwencja państwa w postaci dotacji do odsetek czy wkładu własnego (z jednym wyjątkiem). Samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych przez średniozamożnych będzie intuicyjne. A dla osób z mniejszą zdolnością – oto właśnie zapowiadany wyjątek – powinny zostać reaktywowane Indywidualne Konta Mieszkaniowe. Brzmi jak hipoteki-fiction? No to sprawdźmy, czy to ma ręce i nogi :)

Program IKM – czyli tam i z powrotem?

IKMy służyłyby jako rachunki regularnego oszczędzania na wkład własny (dla przeciętnie zarabiających), kapitał do nadpłat kredytu (w razie, gdyby banki tłumacząc wyższym ryzykiem nadal podwyższały marże dla zobowiązań z LTV większym niż 80%), albo z myślą o cyklu mieszkaniowym – czyli zmianie potrzeb wraz założeniem rodziny albo później emeryturą – środki na IKMie mogłyby być przeznaczone na kolejne mieszkanie (większe, mniejsze lub w innej lokalizacji).

Powrót Indywidualnych Kont Mieszkaniowych jest w rękach rządu. To jednak okazja do tego, aby pokazać, że Narodowy Program Mieszkaniowy nie sprzedał wszystkich swoich idei. I szansa na realną pomoc dla kredytobiorców.

Zmiana w limicie LtV

Druga interwencja w rynek kredytów hipotecznych jest w gestii KNF. Potrzebne są zmiany w Rekomendacji S. To też okazja do odzyskania twarzy przez tę instytucję. Zwłaszcza po aferze z “szumidłami” w tle.

Aktualnie KNF już pracuje nad nowelizacją Rekomendacji S. Jej celem jest stworzenie i zachęcenie banków do udzielania kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową. W Polsce prawie 100% kredytów mieszkaniowych jest udzielanych na zmienną stopę procentową. Wystarczy jej podwyższenie, pogorszenie koniunktury i o kłopoty w sektorze finansowym nie trudno. To zatem słuszna inicjatywa, ale ma jeden problem – jak sprawić, aby kredyty mieszkaniowe ze stałą stopą procentową były konkurencyjne dla tych ze zmienną? I tu z pomocą może przyjść zmiana w limicie LtV.

Na podstawie wcześniejszych ustaleń na temat błędów wymogu wkładu własnego można wskazać nieco bardziej konkretne rozwiązania, które powinny się znaleźć w znowelizowanej rekomendacji:

  • poziom limitu LtV powinien się zmieniać ze względu na cel kredytu. Np. wzorem Irlandii minimalny wkład własny dla prywatnych kredytobiorców kupujących pierwsze mieszkanie mógłby wynosić 10%, na następną nieruchomość 20%, a na cele inwestycyjne 30%. Do tego KNF powinien rozważyć limit maksymalnej kwoty pierwszego kredytu mieszkaniowego z LtV powyżej 80% i/lub kryterium powierzchni takiego mieszkania. Jeżeli zmiana w rekomendacji nie przyniosłaby oczekiwanych skutków, to komisja może jeszcze sprawdzić efekty wprowadzenia możliwości przekroczenia wskazanych limitów (np. do 10% udzielonych zobowiązań w skali roku),
  • kredyty hipoteczne ze stałą stopą procentową powinny mieć niższy wymagany wkład własny. Większe LtV ( np. 95% na pierwsze mieszkanie) dla takich zobowiązań oznacza, że staną się konkurencyjne dla kredytów mieszkaniowych opartych o zmienne oprocentowanie.  

MdM czy nowa Rekomendacja S – co ma większe szanse na zmniejszenie deficytu mieszkaniowego w Polsce?

Przy braku działających programów mieszkaniowych w Polsce właściwym wyjściem będzie powrót Mieszkania dla Młodych. Albo odpowiednie zmiany w Rekomendacji S. I przywrócenie projektu kont oszczędnościowych na cele mieszkaniowe… Oraz budowa socjalnych mieszkań na wynajem.  Jak widać instytucje państwowe mają dużo do zrobienia w ramach polityki mieszkaniowej.

Jeżeli pomoc potrzebna jest na teraz, najszybszym wyjściem będzie uruchomienie MdM jeszcze w tym roku. A przy okazji można pracować nad zmianami w limitach LtV. Dopóki ich nie będzie, potrzebna będzie interwencja państwa w rynek nieruchomości. Np. w postaci dotacji z MdM. Jednak nowa rekomendacja ma silne podstawy, aby lepiej sobie radzić z deficytem mieszkaniowym niż MdM. Skąd takie przekonanie?

Powrót Mieszkania dla MłodychNowa Rekomendacja S (zmiana LtV)
  • potrzebny jest transfer pieniędzy
  • ulgą dla średniozamożnych jest mniejszy wymagany wkład własny na pierwsze mieszkanie
  • koszty operacyjne związane z oceną wniosków o MdM są złożone na barki BGK
  • koszty operacyjne nowej rekomendacji spadają na KNF (do którego zadań i tak należy kontrolowanie sytuacji na rynku kredytów hipotecznych) oraz banki komercyjne
  • większa skala interwencji państwa
  • mniejsza skala interwencji państwa niż w przypadku dofinansowania do wkładu własnego
  • brak efektu zachęcającego do zaciągnięcia bezpiecznego kredytu mieszkaniowego ze stałym oprocentowaniem
  • możliwość dodatkowego zmniejszenia limitu wkładu własnego (np. LTV 95%) dla kredytobiorców kupujących pierwsze mieszkanie z zobowiązaniem stałoprocentowym
  • doraźność programu MdM
  • zmiana w Rekomendacji S ma długotrwały efekt edukacyjny i prokonsumencki. Zmniejsza koszty kredytowe dla mniej zamożnych oraz zwiększa bezpieczeństwo rynku kredytów mieszkaniowych. Uelastycznia instrumenty kontrolne KNF

Polskie programy mieszkaniowe po 2006 roku a deficyt mieszkaniowy

Polityka mieszkaniowa po 2006 roku nie ma czym się chwalić. O RnS chyba lepiej nie wspominać. A Mieszkanie dla Młodych choć nie bez wad, jest dziś jedyną nadzieją na powrót jakiegokolwiek działającego programu wsparcia obywateli w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Jeśli MdM wróci.

Obecne Mieszkanie Plus – w którym pokładano tyle nadziei – ma za cel przede wszystkim komercyjny zysk. A obiecane 100 tysięcy w 10 lat, to tylko drobny “plusik” w porównaniu z tym, ile buduje sektor deweloperski i indywidualni inwestorzy. Potrzeba co najmniej kolejnych 250 tysięcy mieszkań, aby efekty M+ dało się odczuć. Ale na to potrzeba dużo więcej środków.

Dlatego to właśnie w rękach deweloperów pozostaje zmniejszenie deficytu mieszkaniowego w Polsce. I są w tym najskuteczniejsi. Średnio w roku powstaje 155 tysięcy nowych budynków mieszkalnych. Deweloperzy nie mają powodów do obaw ze strony M+, stąd marże w sektorze deweloperskim to ok. ¼ ceny nieruchomości. Nieskuteczność polityki mieszkaniowej rządu drogo kosztuje Polaków.  

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»