1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Rynek najmu mieszkań w Polsce – czy warto być najemcą?

Rynek najmu mieszkań w Polsce – czy warto być najemcą?

Rynek najmu mieszkań w Polsce – czy warto być najemcą?
Ocena: 5 (ilość ocen: 3)

Gra o własne mieszkanie w Polsce statystycznie ulega poprawie. Dostępność kredytów hipotecznych i mieszkań jest coraz większa. Z drugiej strony ok. 40% Polaków trafia w tzw. lukę dochodową – zarabia zbyt dobrze, aby otrzymać lokal komunalny, ale ma za niskie dochody, aby uzyskać kredyt hipoteczny. Dla wielu z nas jedynym wyjściem pozostaje najem mieszkania. Ale czy najem mieszkania w Polsce wynika tylko z przymusu? Sprawdzamy to!

W artykule przyjrzymy się rynkowi mieszkań na wynajem w Polsce:

  • jak wypada rynek najmu w Polsce na tle Unii Europejskiej?
  • czy najem mieszkania w Polsce jest opłacalny?
  • czy warto dbać o rozwój rynku najmu w Polsce?
  • jakie są prognozy rozwoju rynku najmu mieszkań? 

Rynek najmu w Polsce na tle Unii Europejskiej

Charakter polskiego rynku nieruchomości jest specyficzny w porównaniu do trendów zachodnich. Na przykład Polki i Polacy są majętni w nieruchomości. Aż 84% nieruchomości w Polsce to własność prywatna. W Niemczech mieszkania z własnością prywatną to ok. 51%, we Francji 64% a średnia dla UE to 69%. Za to przeciętne PKB Polski na jednego mieszkańca stanowi ok. 70% średniego PKB w UE

Polska jest niezamożnym krajem w którym struktura własności na rynku nieruchomości jest zdominowana przez własność prywatną. Zupełnie odwrotnie jest w bogatych krajach UE. Profil polskiego rynku mieszkaniowego znajduje podobieństwo w pozostałych państwach byłego bloku wschodniego (tu wyróżniają się Czechy). 

 

Własność prywatna nieruchomości (ogółem w %)2013 rok2017 rok2018 rok
UE70,0%69,3%brak danych
Polska83,8%84,2%84,0%
Własność prywatna finansowana kredytem mieszkaniowym2013 rok2017 rok2018 rok
UE27,3%26,5%brak danych
Polska10,2%11,1%11,3%

(źródło: Eurostat; opracowanie: Hipoteki.net)

Rosnąca ilość mieszkań własnościowych w Polsce stymulowana jest coraz większą akcją kredytową. Widać też znacznie większą liczbę inwestycji mieszkaniowych w 2019 roku. Ale większa podaż mieszkań dotyczy przede wszystkim mieszkań własnościowych. Choć część z nich (szacuje się, że ok. 30% kupionych nieruchomości w ciągu roku) to rezultat inwestycji w wynajem. Niestety prywatny rynek najmu w Polsce nie przekracza 5% i plasuje się w ogonie UE:

(źródło: Eurostat; Rubaszek, (2018), “Zadbajmy o rozwój prywatnego rynku najmu mieszkań”, s. 3)

Aktualne dane Eurostat podają, że udział prywatnego rynku najmu w Polsce (w 2018 roku) wynosił 4,3% a średnio w UE 20% (w 2017 roku). Następny wskaźnik pokazuje, że najem nie tylko jest słabo rozwinięty w Polsce, ale i nieopłacalny:

Relacja rocznego czynszu do ceny mieszkania (gross rental yield)

(źródło:globalpropertyguide.com; opracowanie: hipoteki.net)

Cena najmu w Polsce jest jedną z najdroższych w relacji do ceny mieszkania (5,50% podczas, gdy średnia dla powyższych krajów to 4,62%). W państwach, gdzie jest rozwinięty rynek najmu ta relacja wynosi ok. 2,5-3,5%. W takich okolicznościach osoby najmujące nie muszą szukać okazji do zakupu własnego M. Sytuacja ekonomiczna zmusza do ucieczki z rynku najmu, gdy równie dobrze (a nawet lepiej) jest kupić nieruchomość na własność. 

Polska – czyli kraj najmu z przymusu?

Rynek najmu w Polsce jest mały. Z ekonomicznego punktu widzenia bardziej korzystny jest zakup własnego mieszkania np. za pomocą kredytu hipotecznego (ale to stwierdzenie zamierzamy skonfrontować z danymi w dalszej części artykułu). Jednak w związku z luką dochodową duża część obywateli musi pozostawać najemcami. Jeżeli najemca płaci jeszcze w dodatku wysoki czynsz, to może się okazać, że nie ma możliwości na odłożenie środków, które mogłyby stać się np. wkładem własnym do kredytu hipotecznego. Innymi słowy względy finansowe nie pozwalają mu wyrwać się z pułapki najmu mieszkania. 

Poza tym najem ma też złą renomę. Oczywiście w Polsce nadal posiadanie nieruchomości wiążę się z lepszym statusem. Nie musi to jednak wynikać wyłącznie z przyzwyczajenia, ale ma też podstawy ekonomiczne. Poza tym stereotyp najmowanego mieszkania pokazuje, że Polacy nie kojarzą tego z wygodną i bezpieczną formą zamieszkiwania (np.wizyty właściciela oraz groźba eksmisji). 

Warunki ekonomiczne (wysoki czynsz względem ceny mieszkań) i psychologiczne (brak komfortu i poczucia bezpieczeństwa) wskazują na niską wartość najmu mieszkania w Polsce. Rzecz jednak w tym, że według ankiety przeprowadzonej w 2016 roku ok. 30% respondentów byłoby gotowych najmować mieszkanie pod warunkiem lepszej organizacji rynku wynajmowanych mieszkań. A to oznacza, że Polacy nie są uprzedzeni do najmu. Oczekują po prostu lepszej oferty.

Czy warto najmować mieszkanie w Polsce?

W ankiecie przeprowadzonej w 2016 roku (Rubaszek i Czerniak, 2017*) sprawdzono jak silne jest przekonanie wśród Polaków, że: “zakup jest korzystniejszy finansowo od najmu: po spłacie kredytu jest się posiadaczem mieszkania, a po płatności kosztów najmu pozostaje się z niczym”.

Za tym, że kupno mieszkania jest lepsze od najmu opowiedziało się 78% respondentów. Przeciw było tylko 10,9% odpowiadających. Dla ekonomistów to przykład “wadliwego” wnioskowania. Przecież bez obliczenia relacji czynszu za najem a różnicy między ratami kredytu hipotecznego pomniejszonymi o wartość spłaconej nieruchomości, nie można rozsądzić co jest lepsze: kupno czy wynajem

No dobrze. To w takim razie sprawdźmy czy najem mieszkania w kraju nad Wisłą się opłaca. Tak wygląda średnia kwota czynszu za najem według danych AMRON:

(źródło: AMRON-SARFiN)

Ponad 1800 zł za najem w Warszawie. Gdańsk – ok. 1600 zł. Najmniej W Łodzi i Katowicach – odpowiednio ok. 1100 zł i prawie 1000 zł. Na pierwszy rzut oka starczy spokojnie na ratę kredytu hipotecznego. Ale wysokość raty może ulec zmianie, wartość nieruchomości spaść. Generalnie kupno nieruchomości za kredyt wygląda dobrze tylko w tym momencie. A przecież hipotekę będziemy spłacać 20-30 lat. Ryzyko jak najbardziej istnieje. 

W obliczeniach skorzystałem z kalkulatora kredytu hipotecznego dla następujących parametrów (wariant 1):

  • okres kredytowania: 25 lat, kwota kredytu: 300 000 zł, oprocentowanie zmienne: 4,4%; prowizja: 1% oraz równe raty.
  • wartość nieruchomości rośnie co roku o 2,5% po uwzględnieniu inflacji.
  • czynsz za najem wynosi 1400 zł i co roku wzrasta o 1,5% po uwzględnieniu inflacji.
  • na remonty mieszkania kupionego na kredyt wydamy 50 000 zł.
  • koszty okołokredytowe (m.in. taksa notarialna, ubezpieczenie nieruchomości) zmniejszą rentowność inwestycji w mieszkanie o 15 000 zł.

 

Łączny koszt kredytu hipotecznego563 153 zł
Łączny koszt czynszu za najem505 058 zł
Różnica między kredytem a najmemnajem oszczędza 58 094 zł
Wartość mieszkania po 25 latach542 617 zł
Wartość mieszkania – koszty kredytu-20 535 zł

 

Najem w tym wariancie wypada wyraźnie lepiej. Głównie dzięki, kosztom okołokredytowym i remontowi (razem to 65 000 zł). Przez 25 lat zaoszczędzimy na najmie 58 tys. zł. Środki te można dodatkowo zainwestować, zwiększając oszczędność. Wzrost wartości mieszkania po 25 latach nie rekompensuje w tym wariancie sumy kosztów związanych z kredytem i utrzymaniem mieszkania. 

Wariant 2 – droższy najem i lepsza rentowność inwestycji w mieszkanie

W tym wariancie przyjmuję podobne parametry jak wcześniej z tą różnicą, że czynsz za najem rośnie co roku o 2% i wynosi 1600 zł, a wartość mieszkania o 3%.

 

Łączny koszt kredytu hipotecznego563 153 zł
Łączny koszt czynszu za najem614 981 zł
Różnica między kredytem a najmemkredyt tańszy od najmu o  51 828 zł
Wartość mieszkania po 25 latach609 838 zł
Wartość mieszkania – koszty kredytu+46 684 zł

 

W wariancie 2 (z droższym najmem i lepszą rentownością inwestycji we własne mieszkanie) sytuacja ulega zmianie o 180 stopni. Teraz to najem nie jest opłacalny. Sfinansowanie mieszkania na kredyt oszczędzi nam przez 25 lat ok. 52 tys. zł. Także rosnąca wartość nieruchomości zrekompensuje koszty kredytu hipotecznego. I to z nawiązką, bo nawet po odjęciu wszystkich kosztów od wartości mieszkania okazuje się, że, sprzedając mieszkanie zarobimy ponad 46 tys. złotych!

Kupno mieszkania na kredyt nie zawsze lepsze od najmu

Przekonanie, że najem jest zawsze gorszy od kredytu hipotecznego nie musi być wadliwe. I nie musi być prawdziwe. Koszty najmu w pierwszym wariancie są mniejsze niż koszty kredytu mieszkaniowego. A to, że mieszkanie jest naszą własnością się nie liczy? Liczy. Ale rachunek wypada taki, że mamy prawie 60 tys. zł oszczędności, które w trakcie 25 lat można pomnożyć inwestując. Można mieć mieszkanie za wszelką cenę, ale czy warto?

Z drugiej strony rację mają też i Ci, którzy mówią, że kredyt hipoteczny jest lepszy od najmu. Drugi wariant obliczeń to pokazuje. To jednak nie dowód na to, że kredyt jest zawsze górą nad najmem wszędzie i zawsze. Wcale nie trzeba długo szukać przykładów na to, że najem w Polsce ma dobrą alternatywę. Dobrą i ryzykowną. Ale gra jest często warta świeczki, skoro wygodę i komfort może zapewnić przede wszystkim własne M.

Najem w Polsce, czyli mieszkanie gorszego sortu?

W ankiecie dotyczącej preferencji Polaków na temat najmu lub kupna mieszkania na kredyt (Rubaszek i Czerniak, 2017*) widać zdecydowaną przewagę chęci posiadania własnego M. Najem traktowany jest jako okres przejściowy lub gorszy sposób zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. O negatywnym podejściu do najmowania mieszkania decydują zarówno czynniki ekonomiczne oraz behawioralne. 

Ponad połowa ankietowanych wskazywała na brak komfortu i bezpieczeństwa w najmie mieszkania. Problemy z aranżacją najmowanego mieszkania, częste wizyty właściciela, brak ochrony przed podwyższeniem czynszu i eksmisją – to główne przyczyny złej opinii o najmie w Polsce. Z drugiej strony prawie ⅓ ankietowanych widziałaby najem jako dobrą alternatywę dla kredytu hipotecznego, gdyby rynek wynajmu mieszkań został lepiej zaplanowany. 

Dlaczego warto ulepszyć rynek najmu w Polsce?

Rozwinięty rynek najmu ma liczne pozytywne skutki. Zwiększa mobilność obywateli, zmniejsza zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych, zwiększa bezpieczeństwo sektora finansów i nieruchomości (chroni przed beztroską akcją kredytową banków i bańką mieszkaniową). Osoby z niskimi dochodami ponoszą mniejsze koszty na czynsz najmu. 

(źródło: Rubaszek, M. (2017). Reforming housing rental market in a life-cycle model. WSE Collegium
of Economic Analysis WP 2017/028)

Dzięki odpowiednim reformom rynku najmu w Polsce można zwiększyć zadowolenie i korzyści płynące z najmowania mieszkania. W innym wypadku to wyłącznie kredyt hipoteczny będzie głównym sposobem na poprawienie swoich warunków życiowych. Zbyt duży udział kredytów mieszkaniowych do PKB (w Polsce nadal niski względem UE, ale szybko gonimy zachód), uzależnia gospodarkę kraju od sytuacji w sektorze nieruchomości.

(źródło: Rubaszek, M. (2017). Reforming housing rental market in a life-cycle model. WSE Collegium
of Economic Analysis WP 2017/028)

Według modelu reformy rynku najmu zaproponowanego przez Michała Rubaszka, zmiana w najmie mieszkań przyczyni się do zwiększenia dobrobytu Polaków oraz zmniejszy ryzyko kryzysu na rynku mieszkaniowym. Szczególnie korzystnie zmianę odczują osoby z niskimi dochodami.

Jakie są prognozy dla rynku najmu w Polsce?

Sposobów w jaki państwo mogłoby poprawić rynek najmu mieszkań jest kilka. Rządowy program mieszkaniowy Mieszkanie Plus, który wystartował w 2016 roku miał pierwotnie na celu zwiększenie podaży tanich mieszkań na wynajem. Aktualnie realizowany program M+ to komercyjne (i państwowe) przedsięwzięcie skierowane na zysk.

Za 10 lat ma być wybudowane w ramach programu 100 000 mieszkań. Czy to coś pomoże na deficyt mieszkań w Polsce? Liczyliśmy dokąd zmierza M+ i rachunki wyszły mało optymistycznie.

Państwo powinno angażować się w cele mieszkaniowe, ale w Polsce wychodzi to z miernym skutkiem. Przy poprawie sytuacji najemców nieco zapomniano o prywatnym rynku najmu mieszkań. Jego bolączką są umowy najmu, które w niewystarczający sposób chronią lokatorów i wynajmujących. Tu regulacje stosunku między najemcą a właścicielem leżą w zasięgu możliwości ustawodawcy. 

Najbliższe lata dla rynku najmu to przede wszystkim działania związane z programem Mieszkanie Plus. Na pierwsze efekty przyjdzie jeszcze poczekać, ale widać, że początkowa ambicja rządu ustąpiła pod ciężarem rzeczywistości. W rękach państwa pozostaje jeszcze unormowanie umów najmu i zwiększenie przejrzystości prawa lokatorskiego. Skoro jednak regulacje prawne rynku najmu nie są równie zyskowne, co Mieszkanie Plus, to trudno spodziewać się, że obecna partia rządząca znajdzie czas na jego reformę. 

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»