1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Ryzyko wyższych rat kredytu hipotecznego przy oprocentowaniu zmiennym

Ryzyko wyższych rat kredytu hipotecznego przy oprocentowaniu zmiennym

Ryzyko wyższych rat kredytu hipotecznego przy oprocentowaniu zmiennym
Ocena: 5 (ilość ocen: 1)

Jak ryzykowny jest kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym? Bardziej czy mniej od słynnych kredytów we frankach? Możesz się zdziwić jak wiele mają wspólnego kredyty walutowe z kredytami mieszkaniowymi z oprocentowaniem zmiennym. Wiesz, o ile wzrośnie Twoja rata kredytu hipotecznego, gdy stopy procentowe pójdą w górę? Liczymy, sprawdzamy i przestrzegamy!

Płacisz raty kredytu mieszkaniowego? Prawie na pewno masz go w oprocentowaniu zmiennym. A może chcesz skorzystać z niskich stóp procentowych? W takim razie Ciebie też dotyczy ryzyko ich podwyższenia. Poznaj najważniejsze informacje o oprocentowaniu kredytu mieszkaniowego i nie daj się zaskoczyć! W naszym artykule:

  • porównasz o ile wzrośnie rata przy zmianie WIBOR,
  • dowiesz się o historii zmian stóp procentowych,
  • jak oprocentowane są kredyty hipoteczne w innych krajach?
  • czy w Polsce będzie więcej kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym?
  • jak przygotować się na zmianę stóp procentowych w przyszłości?

Co trzeba wiedzieć o oprocentowaniu kredytu hipotecznego?

Oprocentowanie kredytu to marża banku + stopa procentowa. Marża jest stałym wskaźnikiem, ale stopa procentowa jest regulowana przez NBP i ulega zmianie niezależnie od kredytobiorcy i banku. Dla kredytów w złotówkach oprocentowanie liczone jest na podstawie stawki WIBOR a na tę bezpośredni wpływ mają właśnie stopy procentowe (inaczej też zwane stopami referencyjnymi lub bazowymi).

Bez zagłębiania się w szczegóły widzimy, że stopy procentowe mają istotny wpływ na kredyt hipoteczny. Jak duży? Policzmy na przykładzie. Załóżmy, że płacimy równą ratę kredytu w wysokości 1 500 zł. Teraz WIBOR 3M wynosi 1,72%, gdyby ten wzrósł do 2,00% rata będzie już wynosiła 1 552 zł. Niedużo? Pomnóż to przez ilość rat, które masz jeszcze do spłacenia to wynik może zaboleć. A, co gdy podwyżka stóp będzie jeszcze większa? Powiedzmy, że stawka WIBOR wróci do stanu z roku 2012, czyli 5,00%. Wtedy rata urośnie do 2 162 zł!

 

Stawka WIBOR 3M (1,72%) Miesięczna rata kredytu hipotecznego – 1000 zł Miesięczna rata kredytu hipotecznego – 1500 zł
2% 1 034,67 zł 1 552,02 zł
2,50% 1 098,11 zł 1 647,17 zł
3,00% 1 163,42 zł 1 745,14 zł
3,50% 1 230,54 zł 1 845,81 zł
4,00% 1 299,37 zł 1 949,06 zł
4,50% 1 369,84 zł 2 054,77 zł
5,00% 1 441,87 zł 2 162,81 zł

 

Powyższe obliczenia to symulacja dla kredytu hipotecznego z równymi ratami, zaciągniętym na 30 lat z marżą 2%. Dlatego wpływ zmiany stóp procentowych może się różnić dla innych parametrów.

Jeśli martwisz się wzrostem raty, masz jeszcze czas, aby się przygotować. Według komunikatów Rady Polityki Pieniężnej, która reguluje poziom stawki bazowej, rekordowo niski poziom stóp procentowych pozostanie taki przez cały 2019 rok i być może część 2020. Także na miejscu jest pytanie: jak się na tę zmianę przygotować? I jakiej dużej podwyżki stóp procentowych należy oczekiwać?

Postaram się podpowiedzieć co może nas czekać, ale oprocentowanie kredytu hipotecznego i stopy procentowe to nie jedyni “bohaterzy”, którzy mają wpływ na ryzyko zmiany wysokości rat kredytu hipotecznego. Graczy na rynku finansów jest wielu a zmiana jednego czynnika nie pozostaje bez echa dla innych warunków. Stopniowo wyjaśnię “co jest grane” z kredytami hipotecznymi.

Jak wysokie były stopy procentowe w przeszłości?

Wynik z kalkulatora i nasze obliczenia pokazują, że podwyżka stóp procentowych będzie miała nieprzyjemne skutki dla spłacających kredyt hipoteczny. O ryzyku wyższych rat kredytów informują między innymi same banki, ale sposób w jaki to robią pozostawia wiele do życzenia. Wiadomość o tym jak mogą wyglądać nasze raty mogłaby być podawana w sposób bardziej czytelny i obrazowy. Niestety najczęściej jest to informacja napisana drobnym drukiem, która ginie w morzu innych danych znajdujących się w umowie.

Tak czy siak, gdyby nawet banki dbały o uświadomienie swoich klientów o możliwym ryzyku, to jednak poinformowanie konsumenta o zagrożeniu to jedno, a przerzucenie większości niebezpieczeństw na klienta to coś zupełnie innego. A jakie jest ryzyko? Tu spojrzenie w historię zmian stopy referencyjnej da nam odpowiednią perspektywę.

(źródło: NBP)

W marcu 1998 roku stopa referencyjna wynosiła 24%. W marcu 2008 roku 5,75% a w marcu 2018 roku tylko 1,50%. Najniższy poziom stopy referencyjnej utrzymuje się od marca 2015 roku i jak wspominałem wcześniej RPP przewiduje jej podwyższenie dopiero w 2020 roku.

Niskie stopy procentowe to powód do radości dla posiadaczy kredytów. Trend ich obniżek rozpoczął się w listopadzie 2012 roku. Według obliczeń Open Finance, dzięki temu w kieszeniach Polaków zostało około 36 miliardów złotych więcej. A modelowy dłużnik, który miał do spłacenia 125 tysięcy złotych kredytu w listopadzie 2012 roku, zaoszczędził już dzięki niższym stopom ponad 12 tysięcy złotych.

Czy można zatem powiedzieć, że im niższe stopy procentowe, tym bardziej opłaca się kredyt hipoteczny? Nie do końca…, bo oczywiście mniejszy WIBOR ostatecznie przekłada się na niższe oprocentowanie kredytów, ale przy okazji zaczynają drożeć nieruchomości. Choćby dlatego, że rośnie zainteresowanie tanimi kredytami hipotecznymi i jest ich więcej udzielanych. A większy popyt i nie nadążająca podaż oznaczają rosnące ceny za metr kwadratowy (szczególnie w dobrych lokalizacjach). To oznacza, że trzeba pożyczyć więcej… i koło się zamyka – przede wszystkim dla kredytobiorców o przeciętnej zdolności. Dlaczego? Bo wtedy pozostaje zazwyczaj wydłużyć okres kredytowania (większe ryzyko zmian stóp procentowych) albo znaleźć inne tańsze mieszkanie i wziąć mniejszy kredyt.

Niskie stopy procentowe to ogólnoświatowy trend

Spośród 90 największych gospodarek świata niecała połowa stosowała przez ostatnie lata zerową politykę stóp procentowych (stopa bazowa nie większa niż 2%) a w kilku przypadkach nawet politykę ujemnych stóp procentowych. Trend ten był odpowiedzią banków centralnych na ostatni kryzys gospodarczy. Rekordowo niskie stopy procentowe w Polsce nie są zatem wyjątkiem. Przez ostatnie kilka lat spotkać je było można też w innych krajach.  

Kredytobiorców powinno zainteresować jednak to, że jest coraz więcej przykładów na odwrócenie tej praktyki. Kolejne banki centralne podwyższają stopy procentowe, a niektórzy eksperci wskazują, że po ostatnich 3 dekadach malejących stóp procentowych powinien przyjść dłuższy cykl ich podwyżek. To pokazuje, że ryzyko większych rat kredytu staje się coraz bardziej nieuniknione.

Niskie stopy procentowe, tani kredyt hipoteczny… i droższe mieszkania?

Czy zatem należy spieszyć się z kredytem hipotecznym, póki ten jest jeszcze tani i w miarę łatwo dostępny? Nie ma jednej dobrej odpowiedzi na to pytanie dla wszystkich. Wiele zależy od planu jaki przyjmiemy, naszych celów, możliwości i przewidywań. Tani kredyt hipoteczny to nie wszystko. Polityka pieniężna wpływa na cały rynek mieszkań. Gdy dołączyć inne rządowe projekty widzimy jak istotny wpływ ma państwo na ten sektor gospodarki.

Niskie stopy procentowe oznaczają, że taniej pożyczamy pieniądze od banków, a te chętniej udzielają kredytów. Osoby bez kapitału mają zatem nieco łatwiej. W przypadku kredytów hipotecznych to jednak przekłada się pośrednio na ceny nieruchomości. To samo mieszkanie kosztuje więcej w czasie boomu kredytowego. Ceny najmu też nie stoją w miejscu. A jak pokazuje np. niedawny raport “Rising inequality? A stocktake of the evidence” drogie mieszkania przekładają się na wzrost nierówności zamożności obywateli.

I choć ten dokument opisuje sytuację na rynku australijskim, to wnioski z niego płynące nie są już takie odległe i egzotyczne. W sumie boom kredytowy w Polsce zjada sporą część naszego majątku poprzez droższy najem, większe kwoty kredytów hipotecznych (to przez drożejące mieszkania) i ich raty. Może i Polacy stają się zamożniejsi i niekiedy nasze pensje doganiają ceny mieszkań, ale to nadal niewielka różnica. A po drugie niedługo czekają nas podwyżki rat. Czyli zanosi się na to, że jeśli nawet wielu rodaków dogoniło “peleton” najbogatszych obywateli, to po podniesieniu stóp procentowych przeniesie ich do punktu wyjścia sprzed boomu kredytowego lub różnica nawet się powiększy.

Można zaryzykować stwierdzeniem, że oprocentowanie zmienne kredytów hipotecznych uprzywilejowuje bogatszych i przerzuca ryzyko na konsumentów. Sprawdźmy jak kredyty mieszkaniowe wyglądają w innych krajach Europy i porównamy je z sytuacją w Polsce.   

Oprocentowanie kredytów hipotecznych w innych krajach

Przegląd europejskich rynków kredytów mieszkaniowych pokazuje, że dla większości krajów strefy euro zobowiązanie to udzielane jest w oprocentowaniu stałym (udział kredytów ze stopą stałą to 57%). Trzeba jednak dodać, że to stałe oprocentowanie jest “korygowane”, co jakiś czas (zazwyczaj co 5, 10 lat) według określonego wskaźnika (np. obligacji lub stawki EURIBOR). Poniższa tabela pokazuje standardy oprocentowania kredytów hipotecznych dla strefy euro i wybranych krajów spoza niej (dane z lat 2008-2010):

 

Kraj Główny rodzaj oprocentowania
Belgia oprocentowanie stałe (>10 lat)
Niemcy oprocentowanie stałe (5-10 lat)
Francja oprocentowanie stałe (>10 lat)
Holandia oprocentowanie stałe (5-10 lat)
Grecja oprocentowanie stałe (1-5 lat)
Włochy oprocentowanie zmienne
Austria oprocentowanie zmienne
Irlandia oprocentowanie zmienne
Hiszpania oprocentowanie zmienne
Finlandia oprocentowanie zmienne
Portugalia oprocentowanie zmienne
Dania oprocentowanie stałe
USA oprocentowanie stałe (>15 lat)
Wielka Brytania
Szwajcaria oprocentowanie stałe (5-10 lat)

 

(źródło: Housing Finance in the Euro Area 2009, International Comparison of Mortgage Product Offerings 2010)

Preferowanie oprocentowania stałego jest charakterystyczne dla dojrzałych gospodarek, gdzie ryzyko zmiany stóp procentowych przenoszone jest na banki, czyli podmioty potrafiące profesjonalnie zarządzać takim zagrożeniem. A jak to wygląda w Polsce?

Kredyty hipoteczne w Polsce na tle europejskich standardów

Aktualnie miażdżąca większość kredytów mieszkaniowych udzielanych w Polsce jest ze zmienną stopą procentową. Tylko niewielka liczba banków pozwala na zaciągniecie zobowiązania z oprocentowaniem stałym. Jest tak np. w ING Banku Śląskim (na 5 lat z możliwością przedłużenia na kolejne 5 lat według warunków przedstawionych przez bank). Podobnie w Santander Bank Polska (dawniej BZ WBK), gdzie oprocentowanie stałe jest przez 5 lat, a po tym czasie kredyt hipoteczny automatycznie jest zmieniony na zmienną stopę procentową. Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym przez 5 lat jest też dostępny w PKO BP.

 

Kraj Udział kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem
Polska 100%
Finlandia 95,2%
Szwecja 71,7%
Austria 60,5%
Portugalia 60,3%
Irlandia 49,5%
Hiszpania 42,4%
Włochy 33,3%
Czechy 20,5%
Dania 19,2%
Holandia 13,7%
Wielka Brytania 11,5%
Niemcy 11,4%
Estonia 6%
Belgia 1,4%

(źródło: European Mortgage Federation 2018)

To dane dla roku 2017. Gdy porównać je z pierwszą tabelą okazuje się, że dominujący rodzaj oprocentowania zmienił się w kilku krajach. Grecja od kilku lat udziela w większości kredytów hipoteczny w oprocentowaniu zmiennym, ale zobowiązania na stałą stopę procentową zaczęły przeważać we Włoszech, Irlandii i Hiszpanii. Jedynie Polska trzyma się niezmiennie (a jakże!) zmiennej stopy procentowej.

Polacy i Finowie okazują się być najbardziej narażeni na zmianę wysokości stopy bazowej. Najmniejsze powody do obaw mają Belgowie i Estończycy. Także Brytyjczycy i Niemcy wypadają dobrze na tle Europy. Skąd ten upór instytucji finansowych nad Wisłą do udzielania kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem?

Dlaczego w Polsce dominuje kredyt hipoteczny ze zmienną stopą procentową?

Powody tego stanu rzeczy są następujące:

  • banki wolą, aby ryzyko stóp procentowych ponosił klient,
  • konsumenci godzą się na powyższe ryzyko, bo to jedyny sposób na tani kredyt hipoteczny,
  • historia kredytów hipotecznych w Polsce jest względnie krótka,
  • brakuje regulacji prawnych i skutecznych zachęt dla banków, aby oferować atrakcyjne cenowo kredyty mieszkaniowe z oprocentowaniem stałym.

Ogólnie przyczyny popularności zmienno procentowych kredytów hipotecznych w Polsce można podzielić na te zależne od banków, konsumentów oraz instytucji rządowych. Przyjrzyjmy się im jeszcze bliżej, bo może przestrzeń między nimi wypełnia inny mniej widoczny czynnik.

Kto powinien ponosić ryzyko zmiany stóp procentowych?

Kredyt mieszkaniowy obarczony jest różnym ryzykiem. Zarówno dla banku jak i dla kredytobiorcy. Ale to ryzyko jest asymetryczne. Oczywiście na niekorzyść konsumenta. Widać to wyraźnie na przykładzie stóp procentowych. Spójrzmy na to tak: jakie ryzyko ponosi kredytobiorca przy zmiennej stopie oprocentowania? Nieograniczone! Przecież nie ma nigdzie limitu podniesienia stopy bazowej. Może mieć ona 2%, 5% czy 50%.

Według wskaźników historycznych dla Polski, najwyższy poziom stopy referencyjnej wynosił 24%. To prawie nieprawdopodobne, aby taka stawka miała wrócić. Jednak 5%? Czemu nie? Gdy mamy kredyt hipoteczny na 30 lat przez ten czas może bardzo wiele się wydarzyć. A ponownie trzeba to powtórzyć, że rekord niskich stóp już mamy.

Przy zmiennym oprocentowaniu bank ryzykuje tym, że gdy stopy procentowe pójdą w dół zarobi mniej na odsetkach. To żadne zagrożenie w porównaniu z tym jakie ponosi kredytobiorca. Powiedzmy, że płacimy 1500 zł raty przy WIBOR 1,73%. Co będzie, gdy WIBOR skoczy do 10%? Rata urośnie do 3 343,89 zł! Krótko mówiąc konsument ryzykuje popadnięciem w długi, niewypłacalnością a nawet utratą nieruchomości na rzecz banku! Chyba trudniej o bardziej dosadny przykład nierównomiernego rozłożenia ryzyka.

Kiedy mamy do wyboru oprocentowanie stałe tu ryzyko rozkłada się już bardziej uczciwie. Konsument może tylko uznać za niekorzystną sytuację, gdy stopa bazowa zmalała. Nie wykorzysta on wtedy niższego oprocentowania. Jednak to niewielka cena za bezpieczeństwo i pewność stałej wysokości rat przez określony czas. Stałe stopy procentowe dla banku oznaczają natomiast ryzyko wyceny portfela kredytowego. Przypomnijmy jednak, że bank jest instytucją finansową do których kompetencji i obowiązków należy ocenienie zagrożeń.

Dla bezpieczeństwa klientów, całego sektora finansów i kondycji gospodarki lepiej jest, gdy ryzyko wynikające ze zmiany stóp procentowych ocenia i ponosi bank.

Krótka historia kredytów hipotecznych w Polsce

Rynek komercyjnych kredytów hipotecznych dla gospodarstw domowych w Polsce jest stosunkowo młody. Dopiero pod koniec lat 90 stały się one bardziej dostępne i to raczej tylko dla przedsiębiorstw. Następne lata to już jednak dominacja kredytów mieszkaniowych dla osób prywatnych. Wyraźny rozwój tego rynku przypada na lata tuż przed przystąpieniem Polski do UE, a lata 2006-2008 to okres boomu kredytowego.

(źródło: AMRON-SARFiN; opracowanie Hipoteki.net)

Kryzys gospodarczy w 2008 roku odbił się na sektorze kredytów hipotecznych, ale inne czynniki sprawiły, że oprocentowanie stałe nie zyskało popularności. Przede wszystkim przez większość czasu stopy procentowe w Polsce malały i tylko epizodycznie były one podnoszone (w dodatku w niewielkiej skali). W takiej sytuacji kredytobiorcy nie chcą, aby ominęły ich korzyści płynące z niskich stóp procentowych.

Duża część konsumentów nie odczuwa potrzeby zaciągania kredytu mieszkaniowego ze stałą stopą, ponieważ optymistycznie ocenia swoje możliwości finansowe i niedoszacowuje zagrożeń płynących z ich wzrostu. Niestety czas lepszej koniunktury gospodarczej przeznaczamy na konsumpcję.

(źródło: AMRON-SARFiN; opracowanie: Hipoteki.net)

Jednak jak pokazuje powyższy wykres, poziom zadłużenia Polaków z tytułu kredytów mieszkaniowych rośnie (dane dla 2018 są liczone do II kwartału tego roku). Oczywiście jeszcze trochę nam brakuje do średniej krajowej UE. Według danych z 2015 roku, wartość długu z tytułu kredytów hipotecznych w Polsce do PKB wynosiła ok. 21%. Czyli dwukrotnie mniej dla średniej Unii Europejskiej, która wynosiła ok. 45%. Mimo to niepokojące jest choćby tempo w jakim Polacy doganiają kraje zachodnie pod tym względem. To jednak dobry pretekst do podjęcia się próby zwiększenia popularności kredytów mieszkaniowych ze stałą stopą procentową.

Plany KNF w celu “zachęcenia” banków do udzielania kredytów z oprocentowaniem stałym

Aktualnie Komisja Nadzoru Finansowego ma inne problemy, ale jeszcze niedawno zaproponowała zmiany w Rekomendacji S, których celem jest wprowadzenie między innymi obowiązku oferowania przez banki kredytów mieszkaniowych ze stałym oprocentowaniem. To pokazuje, że problem został w końcu dostrzeżony. Czy jednak proponowana nowelizacja odniesie zamierzony skutek? Trudno w to nie wątpić, bo narzucenie bankom posiadania oferty kredytów ze stałą stopą procentową to zdecydowanie za mało. Prawie zerowe zainteresowanie obecnymi produktami o takich parametrach pokazuje, że plan tylko brzmi dobrze. Nie wystarczy zmusić banki, trzeba jeszcze przekonać do stałego oprocentowania klientów.

Tani kredyt mieszkaniowy ze zmiennym oprocentowaniem wart ryzyka?

Kredyty hipoteczne ze zmienną stopą są ryzykowne, ale i tanie a większość konsumentów nie może sobie pozwolić na wykluczenie się z gry o atrakcyjne cenowo zobowiązanie, tylko dlatego, że jest bardziej niebezpieczne. Dopóki banki nie zaoferują prawdziwie konkurencyjnych kredytów ze stałym oprocentowaniem, kredytobiorcy staną przed takim samym wyborem jak sprzed laty, gdy dostęp do własnego M oferował kredyt we frankach.

Oczywiście, że w sytuacji niskich stóp procentowych zmienne oprocentowanie jest tykającą bombą. Czy jednak taką nie były też kredyty walutowe i możliwość zmiany kursu? Niestety w przypadku kredytów we frankach KNF zareagował z opóźnieniem i nieskutecznie. Komisji Nadzoru Finansowego zabrakło wtedy odwagi a obecnie proponowane zmiany w Rekomendacji S ponownie są równie poprawne, co nieskuteczne. I trudno znaleźć pocieszenie w tym, że lepiej takie niż żadne.

Ukryty czynnik –  “kultura ryzyka” banków i klientów

Z przyczyn dominacji kredytów hipotecznych ze zmienną stopą w Polsce, tylko jeden z czynników może się zmienić, a są nim instytucjonalne regulacje. KNF zapewne zdaje sobie sprawę z tego, że proponowana nowelizacja Rekomendacji S nie przyniesie zamierzonych skutków, ale wyznacza kierunek zmian.

Dane jednak mówią, że to czas na bardziej zdecydowane kroki.  Od 2015 roku kiedy w Polsce są rekordowo niskie stopy procentowe do 2017 roku, banki podpisały ok. 550 000 nowych umów o kredyt mieszkaniowy o wartości ponad 123 mld złotych! Co stanie się z tymi kredytami, gdy stopy procentowe pójdą w górę? Kłopoty mogą się wtedy rozlać po całym sektorze finansów. Ale dlaczego w ogóle do tego może dojść? Może nie chodzi tu tylko o tradycyjną współzależność między popytem, podażą i regulacjami państwowymi. A jest coś jeszcze?

Eksperci zajmujący się przyczynami ostatniego kryzysu gospodarczego z roku 2008, wskazują często nie tylko “twarde dane”, ale i podkreślają znaczenie motywacji banków, ich pracowników i klientów. Skupienie się na krótkotrwałych korzyściach kosztem budowania długookresowych wartości przez banki jest ukrytym czynnikiem, który skłania do podejmowania ryzyka i przerzucania się nim każdej z zaangażowanych stron.

Czy zatem będzie więcej kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym w Polsce? Jeśli proponowana nowelizacja Rekomendacji S wejdzie w życie, to w pewnie tak. Czy to wystarczy, żeby klienci decydowali się na wybór zobowiązań ze stałą stopą procentową? Jeśli będą to kredyty konkurencyjne dla tych z oprocentowaniem zmiennym, można wróżyć sukces, ale najpewniej skończy się na tym, że będą to produkty dostępne dla tych, którzy są w stanie zapłacić za bezpieczeństwo. Konsumenci z gorszą zdolnością kredytową pozostaną przed takim samym wyborem jak kiedyś frankowicze. A czy ryzykują tak samo? Obliczmy to!

Jak ryzykowny jest kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym?

Przykłady z krajów UE takich jak np. Belgia, Holandia, Niemcy czy nawet Węgry pokazują, że kredyty stałoprocentowe mogą mieć nawet niższe oprocentowanie niż zobowiązania oparte o zmienną stopę procentową. Polakom pozostaje jednak tylko do wyboru kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem, przy niekonkurencyjnej ofercie kredytów stałoprocentowych.

Wcześniej wspominałem, że ryzyko w przypadku kredytu mieszkaniowego ze zmienną stopą procentową jest nieograniczone. To niestety prawda. Sprawdźmy zatem jak wygląda symulacja ryzyka dla tego typu zobowiązania.

Wykorzystajmy prosty przykład. Parametry kredytu mieszkaniowego to:

  • kwota kredytu 300 000 zł,
  • czas kredytowania 30 lat,
  • raty równe,
  • marża 2,00%

Stawka WIBOR 3M będzie zmienna. Obecnie to 1,72%. Gdyby podane kryteria pozostały bez zmian, kredytobiorca płaciłby miesięczną ratę w wysokości 1 384 zł a do oddania miałby łącznie 498 328 zł. A, co gdy wskaźnik WIBOR wynosiłby np. 5,72%. Rata rośnie wtedy do 2 143 zł przy całkowitej kwocie kredytu sięgającej 771 487 zł!

Kwoty mogą przerazić. W najgorszej sytuacji są kredytobiorcy, którzy zaciągnęli zobowiązanie “pod korek”. Według rekomendacji KNF, banki powinny zwracać szczególną uwagę na klientów, którzy zarabiają nie więcej niż przeciętną krajową a ich wskaźnik DtI wynosi więcej niż 40% (dla lepiej zarabiających to 50%). Przy takim wzroście rat kredytu może się okazać, że wiele osób znajdzie się w niebezpiecznej sytuacji finansowej.

Przykładowo policzmy wskaźnik dla DtI, gdyby kredytobiorca zarabiał 3000 zł netto. Wysokość raty dzielimy przez dochody a wynik mnożymy przez 100%. Z ratą kredytu hipotecznego w wysokości 1384 zł wynosi on 46% – czyli jest w porządku, ale bank powinien szczególnie przyjrzeć się naszemu przypadkowi. Dlaczego? To wyjaśni obliczenie wskaźnika DtI, przy racie 2143 zł. Przy wyższych stopach procentowych wskaźnik osiąga aż 71%!

Wyobraźmy sobie sytuację w której, gdy po spłacie raty kredytu hipotecznego pozostaje nam ⅓ naszej pensji. A opłaty, rachunki, rosnące koszty utrzymania mieszkania? Co w przypadku utraty pracy lub zmniejszenia wynagrodzenia? Bank ma zabezpieczenie w postaci nieruchomości, ale jeśli jej wartość nie pokrywa całego zobowiązania kredytobiorca będzie musiał dopłacić resztę.

W przypadku kredytów w obcej walucie zagrożeniem była zmiana kursu waluty. Dla kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym jest nim podwyżka stóp procentowych. Różnica polega na tym, że kredyt we frankach uzależniały kredytobiorców od decyzji, które zapadały poza granicami naszego kraju. Nad poziomem stóp procentowych czuwa Rada Polityki Pieniężnej. Rzecz jednak w tym, że kredytów mieszkaniowych z oprocentowaniem zmiennym jest znacznie więcej niż walutowych. Zatem problem wyższych rat będzie miał jeszcze większe skutki.

Jak się przygotować na wzrost stóp procentowych?

Na razie pierwsze podwyżki stopy bazowej zapowiadane są na rok 2020. Czasu jest jeszcze trochę zarówno dla tych, którzy już mają kredyt mieszkaniowy lub osób, które zastanawiają się jeszcze nad jego zaciągnięciem. Jednak być może warto zacząć odkładać na wyższe koszty kredytu hipotecznego lub dokonać jego nadpłaty, aby zmniejszyć odsetki kapitałowe.

Warto wziąć też pod uwagę to, że przez długi okres kredytowania stopy procentowe mogą kilkukrotnie wzrastać, ale i maleć. Bardzo trudno ocenić ich średni poziom w przeciągu najbliższych kilkunastu lat. Skoro jednak obecnie są one rekordowo niskie, jest bardziej prawdopodobne, że przez większość czasu obecni kredytobiorcy muszą się liczyć ze wzrostem wysokości rat kredytu mieszkaniowego.

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»

Facebook