1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Spadki w sprzedaży nowych mieszkań! Czy to koniec boomu?

Spadki w sprzedaży nowych mieszkań! Czy to koniec boomu?

Spadki w sprzedaży nowych mieszkań! Czy to koniec boomu?
Ocena: 5 (ilość ocen: 1)

Spadająca sprzedaż nowych mieszkań to kolejny alarmujący komunikat dla zainteresowanych rynkiem nieruchomości. Czy oznacza to koniec mieszkalniczej hossy? Korektę rynku? A może to tymczasowa “wakacyjna zadyszka” dla tego sektora? Sprawdzamy, co dzieje się na rynku nieruchomości i co w związku z tym może nas wkrótce czekać!

Rynek nieruchomości wraca do normalności?

Jeszcze niedawno wskazywaliśmy na to, że sektor mieszkań w Polsce może czekać korekta cen nieruchomości. Powodów do niepokoju upatruje się nadal w zbyt małej ilości mieszkań jak na potrzeby Polaków i cyklach koniunkturalnych. Ale to właśnie spadek sprzedaży nowych lokali zaczyna martwić deweloperów. Widocznie konsumenci przestali tolerować drożejące mieszkania i czekają aż koszty nabycia nowego M staną się bardziej rozsądne.

Oczywiście do całokształtu obrazu należy dołożyć spostrzeżenie, że źródeł problemów w sektorze nieruchomości jest więcej. Deweloperzy przerzucają na klienta większość rosnących kosztów robocizny i materiałów. Natomiast eksperci wskazują, że firmy budowlane może czekać w najbliższym czasie seria upadłości. Szczególnie “budowlance” ciąży sektor usług publicznych, gdzie w przetargach od dawno już nie zrewaloryzowano rosnących kosztów. Problemy w tej branży mogą odbić się czkawką na deweloperach i konsumentach.

Co oznacza spadek sprzedaży mieszkań?

Dane jakie spłynęły od deweloperów giełdowych pokazują, że w II kwartale 2018 roku do II kwartału roku 2017 sprzedaż mieszkań spadła o 11,3%. Gdy porównać ze sobą okres pierwszych 6 miesięcy 2018 roku i 2017 roku spadek ten wynosi 4,1%. Pierwszy raz od 5 lat, czyli początku boomu mamy okazję widzieć ujemne wyniki deweloperów.

Na obwieszczanie kryzysu jest za wcześnie, a poza tym omawiane spadki, według ekspertów sprowadzają rynek nieruchomości do normalności. Nawet obniżenie sprzedaży rok do roku na poziomie 10 proc. to dla branży tylko niewielka korekta.

Z drugiej strony sytuacja na pewno nie cieszy tych, którzy liczyli na kolejny rekord. Najlepsze wyniki rynek nieruchomości ma już raczej za sobą. Pytanie zatem: jak na zaistniałą sytuację zareagują deweloperzy? W końcu według danych z GUS od stycznia do maja 2018 roku inwestorzy uruchomili budowę prawie 55 tys. nowych lokali. Czy deweloperzy właściwie odczytają sprzeciw klientów wobec ciągłych zapowiedzi o rosnących kosztach mieszkań?

Aktualne ceny mieszkań w Polsce

Na podstawie informacji od NBP o kosztach transakcyjnych mieszkań wiemy, że w stosunku I kw. 2017 do I kw. 2018 ceny nieruchomości na rynku pierwotnym wzrosły w przytłaczającej większości polskich miast i są to czasem różnice dwucyfrowe:

A jak koszty kupna lokum prezentują się w II kwartale 2018 roku? Na razie można opierać się na niezależnych raportach pośredników nieruchomości, ale tendencja wzrostowa nadal się utrzymuje. Co wobec wcześniejszych zapowiedzi nie dziwi. Kwartał wcześniej liderem wzrostów była Bydgoszcz, obecnie to miejsce przypadło Poznaniowi.

Średnia cena za 1 m2 w nowym mieszkaniu w Warszawie przekroczyła już grubo ponad 8000 zł. Kraków dla różnicy, to niewielki wzrost kosztów transakcji. Za to “tradycyjnie” w Gdańsku, dwucyfrowy wynik wzrostów za ceny ofertowe. Charakterystycznego rysu nabiera rynek łódzkich nieruchomości, gdzie stosunek cen z rynku pierwotnego i wtórnego zaczyna być coraz bardziej atrakcyjny na korzyść tego ostatniego.

Skoro sprzedaż spada, można czekać na korektę cen mieszkań?

Samo zmniejszenie ilości kupowanych nowo pobudowanych mieszkań, to za mało, aby spadły też ich ceny. Poza tym jak sygnalizują eksperci, ma to być tylko powrót do normalności dla deweloperów. Spoglądając na to jednak szerzej można zauważyć, że działania rządu mogą zachęcić do dalszych inwestycji, a tym samym zmniejszenia luki między podażą a popytem na nieruchomości.

To jednak optymistyczny scenariusz, bo uwzględniając nawet podpisane już Mieszkanie na Start, to jest to nadal program na którego skutki jeszcze trzeba czekać. Oczywiście jest Mieszkanie Plus, ale ono jak na razie rozczarowuje skalą i założeniami, szczególnie po ostatnich korektach. Wodą na młyn dla deweloperów ma być specustawa mieszkaniowa. Ułatwienia mają przyspieszyć proces administracyjny, co w oczekiwaniach PiS poskutkuje zmniejszeniem cen mieszkań. Na razie pewne jest tylko, że deweloperzy dostali prezent od rządu.

Co na rynku kredytów hipotecznych?

Według wyniku kwartalnego na podstawie ankiety NBP, oczekuje się, że pobyt na kredyty mieszkaniowe wkrótce spadnie. Tymczasem w II kwartale banki nieznacznie zaostrzyły politykę kredytową, którą w III kwartale mają ponownie złagodzić. Na razie spadki sprzedaży mieszkań nie odbiły się na rynku kredytów hipotecznych, gdzie nadal panuje wakacyjny okres. Czas urlopów skutkuje natomiast dłuższym oczekiwaniem na rozpatrywanie wniosków.

W ofertach banków nadal można spotkać interesujące promocje kredytów hipotecznych. Cześć z nich jednak już się kończy np:

Z informacji podanych przez BIK wynika, że instytucje finansowe udzieliły o 7,8% więcej kredytów hipotecznych w pierwszym półroczu 2018 roku niż w pierwszych 6 miesiącach 2017 roku, a wzrost ich wartości wyniósł 16,7%. Tak samo udzielono więcej kredytów mieszkaniowych na wyższą kwotę w czerwcu 2018 roku niż w czerwcu 2017 roku.

Statystyki te pokazują, że zainteresowanie pozyskaniem finansowania na zakup własnego domu lub mieszkania ciągle rośnie. Sytuacja ta nie może dziwić, ponieważ przy dobrej koniunkturze gospodarczej i niskich stopach procentowych, wielu klientów może skorzystać z tanich kredytów hipotecznych.

Obraz rynku nieruchomości po końcu boomu – co nas czeka?

Opierając się na podanych wyżej informacjach, wygląda na to, że branża nieruchomości wróci prawdopodobnie do swych wartości rynkowych z lat 2015 i 2016. Nie zanosi się jednak na to, aby popyt na mieszkania miał gwałtownie spaść – w trudniejszej sytuacji są w końcu zwykli klienci, którzy nie mogą sobie pozwolić na tyle, co dopieszczeni specustawą mieszkaniową inwestorzy. Warto oczekiwać spadku cen mieszkań, ale nic nie gwarantuje, że deweloperzy wykonają ten ruch.

Zanosi się zatem, że największym beneficjentem sytuacji na rynku nieruchomości pozostają banki, które udzielają coraz więcej i coraz droższych kredytów hipotecznych.

Nowe czynniki, które mogą zmienić obraz branży to przede wszystkim ustawy i projekty wprowadzone przez rząd (Mieszkanie na Start, Mieszkanie Plus i specustawa mieszkaniowa). Ale na ich efekty przyjdzie jeszcze poczekać.

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»

Facebook