1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Specjalny kredyt hipoteczny dla inwestujących w wynajem mieszkań?

Specjalny kredyt hipoteczny dla inwestujących w wynajem mieszkań?

Specjalny kredyt hipoteczny dla inwestujących w wynajem mieszkań?
Ocena: 5 (ilość ocen: 3)

Jeszcze niedawno pisaliśmy o potrzebie zmian w Rekomendacji S (przy okazji porównania programów M+, RnS i MdM), a już mamy “sojuszników” w nowelizacji. Co prawda nie o takie zmiany nam chodziło ;), ale może kredyt hipoteczny dla inwestujących w wynajem to kolejny składnik antidotum na głód mieszkań w Polsce? A propos, głodny wiedzy? Dziś sprawdzamy, co chodzi po głowie Związkowi Banków Polskich!

W artykule znajdziesz informacje, o tym:

  • na czym ma polegać specjalny kredyt mieszkaniowy dla inwestorów?
  • jakie mogą być konsekwencje jego wprowadzenia?
  • jakie są wady i zalety hipoteki na wynajem?
  • czy inwestorzy na rynku nieruchomości rzeczywiście potrzebują pomocy? 

Dochody z najmu wliczone do zdolności kredytowej?

Z informacji dostępnych w dzienniku “Rzeczpospolita” wynika, że Centrum AMRON działające przy Związku Banków Polskich wyszło z inicjatywą wprowadzenia ułatwień dla inwestorów kupujących mieszkania na wynajem. Jak ulżyć (biednym?) inwestorom? Zwiększając ich zdolność kredytową poprzez dodanie do niej dochodów z najmu! Oczywiste? Chyba nie dla mnie…

Czy ja dobrze rozumiem? Inwestor (który z definicji powinien posiadać gotówkę) może wziąć kredyt mieszkaniowy (którego koszty odsetkowe zmniejszają rentowność inwestycji), tylko dzięki temu, że do zdolności wliczony zostanie dochód z potencjalnego najmu, aby kupić kolejne mieszkanie na wynajem? 

Może się pogubiłem, ale gdy ktoś zarabia z najmu mieszkania (posiada kilka nieruchomości) to:

  1. powinien mieć zdolność do zgromadzenia wystarczającego kapitału na inwestycje za własną gotówkę,
  2. jeśli nie ma takiej zdolności a mimo to chce wziąć kredyt mieszkaniowy, to chyba trudniej o znalezienie bardziej modelowego inwestora-ryzykanta,
  3. czy naprawdę najpierw trzeba pomagać zamożnym inwestorom posiadającym kilka nieruchomości, a nie prywatnym kredytobiorcom kupującym swoje pierwsze mieszkanie?

Komu bardziej potrzebny jest specjalny kredyt hipoteczny? Inwestorowi z czterema mieszkaniami? Czy osobie, która nie chce żyć w wynajmowanym mieszkaniu, a na swoim? Dla mnie pomysł ZBP i AMRON to przykład na pompowanie bańki spekulacyjnej. Ale może moje oko nie dostrzega tego, co wprawny instynkt bankowców?  

Czy w tym szaleństwie jest metoda?

Jacek Furga – prezes Centrum AMRON – wskazuje cztery istotne “bezpieczniki” dla takich kredytów mieszkaniowych z najmem:

  • po pierwsze, inwestor powinien posiadać przynajmniej 40% wkładu własnego,
  • po drugie, kredyt hipoteczny dla inwestora, wymagałby zgody kredytobiorcy na cesję dochodów z najmu na bank oraz przekazanie kaucji wysokości jedno lub dwu miesięcznego najmu,
  • po trzecie, banki mogłyby z tego tytułu zastosować wyższą marżę dla takiego kredytu hipotecznego z najmem,
  • po czwarte prognozy Centrum AMRON na temat rynku najmu w Polsce wskazują, że jest to stabilny sektor dla inwestora.

Poza tą argumentacją idzie jeszcze przekonanie, że kredyt hipoteczny z najmem zwiększy podaż mieszkań, a tym samym zmniejszy deficyt nieruchomości w Polsce i pozytywnie wpłynie na wysokość czynszów. Czyżby? No to spójrzmy na te “bezpieczniki” i obietnice specjalnych kredytów hipotecznych:

  • co najmniej 40% wkładu własnego

To jest najbardziej oczywisty punkt. Im mniejsza kwota kredytu hipotecznego wspierająca inwestycję, tym większa szansa na lepszą stopę zwrotu. A największe ma szanse inwestycja sfinansowana własnym kapitałem. Czy inwestorom nie będzie po prostu bardziej się opłacało uzbierać środki? I tak już muszą posiadać spory majątek. Dlaczego zmniejszać rentowność inwestycji? Bo “trzeba kupować teraz! Już! Natychmiast!”? Brzmi jak kiepski plan na biznes.

  • cesja najmu na bank i kaucja

Inwestorzy kupujący mieszkania na wynajem zakładają, że przez 1,5 miesiąca mieszkanie nie będzie na siebie zarabiać. To oznacza, że kaucja w postaci dwu miesięcznego najmu prawdopodobnie będzie za niskim zabezpieczeniem. Większa sprawi, że i inwestycja przestaje być ciekawa. Jeszcze ważniejsze jest to, co wskazują eksperci – licząc zyski z najmu banki uzależniają się od sytuacji na rynku nieruchomości. Takie kredyty mieszkaniowe z potencjalnym najmem po prostu grożą destabilizacją sektora finansów.

  • większa marża kredytu hipotecznego dla inwestorów

To jasne, większa marża rekompensuje większe ryzyko. Ale przy okazji jeszcze bardziej zmniejsza rentowność z inwestycji. Dla kogo wtedy jest to interes?

  • rynek najmu w Polsce jest stabilny

Centrum AMRON gromadzi informacje na temat stawek czynszów i zauważa to, z czym zgadza się większość analityków – opłaty za najem w Polsce są wysokie. I bardzo prawdopodobne, że takimi pozostaną jeszcze przez dłuższy czas. Oczywiście jeśli nie dojdzie do załamania na rynku nieruchomości (które w dłuższej perspektywie należy brać pod uwagę). Niestety zebrane informacje na temat sektora najmu są gromadzone zbyt krótko – Centrum AMRON monitoruje stawki czynszu i ilość pustostanów dopiero od 2 lat. 

Wiara w rozwój rynku najmu a rzeczywistość

“Rzeczywistość to jest coś, co nie znika, kiedy przestaje się w to wierzyć” – to słowa Philipa K. Dicka. I chyba pasują do tematu inwestycji w wynajem jak ulał. Przy kredytach hipotecznych z najmem trzeba mieć trochę wiary: wiary w to, że inwestycja przyniesie zysk, że rynek będzie się rozwijał, że najemcy i wynajmujący będą dobrze chronieni a dochody z czynszu będą stabilne i pewne.

To elementy kultury ryzyka. Tej samej, która napędzała rynek nieruchomości przed kryzysem z 2008 roku. Gdy prysnęła wiara w ciągły rozwój, rzeczywistość pokazała jak niepohamowany apetyt na ryzyko i zysk zaślepił masy inwestorów. Niskie stopy procentowe w Polsce oznaczają, że osoby z kapitałem muszą go poszukiwać poza bezpiecznymi lokatami. Do “beczki” rynku mieszkaniowego wsypuje się proch.

Ale rynek nieruchomości w Polsce – nauczony kryzysem – jest już bardziej dojrzały. Dlatego to ryzykowne, wpuszczać na niego kogoś z “pochodnią” kredytów mieszkaniowych dla inwestujących w wynajem. Potencjalne dochody z przyszłego najmu wyprzedzają rzeczywistość, albo będą ją czarować. 

Oczywiście nie wszystkie zakupy na rynku nieruchomości robią inwestorzy. Według ZBP jest ich ok. 30%. To argument za tym, że kredyty hipoteczne z najmem nie będą zbyt popularne, aby zwiększyć spekulacyjnie ceny mieszkań. Ja odczytuję to inaczej – nie dość, że ryzykowne to mało komu potrzebne. Niemniej NBP informuje o ok. 70% zakupów mieszkań za gotówkę w 2018 roku. Ze względów metodologicznych trzeba przyjąć, że wartość NBP jest zawyżona. Można pomimo tego założyć, że ok. 60% mieszkań w Polsce kupowanych jest jako inwestycja. 

Bilans mocnych i słabych stron hipoteki na wynajem

Sceptyczne podejście do pomysłu ZBP ma też Urząd Komisji Nadzoru Finansowego. Kredyty hipoteczne oparte o przyszły najem z inwestycji mieszkaniowej są zbyt niebezpieczne i nieprzewidywalne. Według KNF należy zgromadzić więcej danych. A to nie koniec zarzutów w kierunku kredytów hipotecznych z najmem.

Takie kredyty hipotecznego dla inwestorów (w obecnym kształcie) są ryzykowne dla samych inwestorów, ale też i banków i w konsekwencji najemców i całego rynku mieszkaniowego. Duża ilość ich beneficjentów grozi bańką cenową. Mała grupa korzystających z hipoteki na wynajem, sprowadza pomysł do dwóch pytań: “jaki on ma wtedy sens?” i “komu ma to służyć?”. 

Według pomysłodawców najistotniejsze jest to, że kredyt hipoteczny dla inwestorów zwiększy podaż mieszkań na wynajem (a nie na własność!), co rozwinie profesjonalny rynek najmu i ustabilizuje czynsze. To rzeczywiście pożądany efekt w mieszkalnictwie. Ale doświadczenie podobnych kredytów hipotecznych w innych krajach odsłania mniej kolorową rzeczywistość.

W Wielkiej Brytanii czy Irlandii kredyty mieszkaniowe dla inwestorów (tzw. buy-to-let) przyniosły podwyższenie wartości nieruchomości oraz opłat za najem. Co więcej badania pokazują, że presja finansowa spadająca na barki inwestorów powoduje, iż część mieszkań na wynajem jest sprzedawana. I kto tu na tym skorzysta? Chyba sami pomysłodawcy ;). Bo któż lepiej zna banki i to jakie mieszkania najmniej tracą na wartości?

Zmiany w kredytach hipotecznych są potrzebne, ale nie takie!

Rynek najmu w Polsce rozwija się i potrzebuje profesjonalnych rozwiązań. Informacje jakie z niego płyną są optymistyczne. W końcu brak działających programów mieszkaniowych sprawia, że to prywatny sektor mieszkań na wynajem bierze na siebie ciężar stabilności najmu i zaspokojenia potrzeb osób znajdujących się w luce czynszowej (szacuje się, że jest w niej ok. 40% polskich rodzin).

Ale, czy kredyty mieszkaniowe z najmem nie są aby pomocą od nie tej strony, co trzeba? Albo zyska niewielki procent inwestorów, albo zwiększy się ryzyko bańki spekulacyjnej na rynku mieszkaniowym. 

Jednak zmiany w regulacjach dotyczących kredytów hipotecznych powinny zostać wprowadzone. Najlepszym wyjściem byłoby zmniejszenie limitu wkładu własnego dla kredytobiorców kupujących pierwsze mieszkanie oraz dodatkowo tych, którzy zdecydują się na kredyt mieszkaniowy ze stałym oprocentowaniem.

Korzyści z takiego pomysłu? Mniejszy deficyt mieszkań (może też stabilniejszy czynsz?), mniejsze ryzyko kredytowe (pierwsze mieszkanie to nie inwestycja z myślą o zysku, ale potrzeba zapewnienia minimum bezpieczeństwa) i mniejsze ryzyko stóp procentowych (kredyt hipoteczny ze stałą stopą procentową będzie konkurencyjny dla zmiennego oprocentowania).

A kredyt hipoteczny dla inwestorów? To nie inwestorzy cierpią na brak mieszkań ;) Ale cóż, syty głodnego nie zrozumie (i  vice versa?). Może rzeczywiście ZBP ma rację i KNF powinien ulżyć inwestorom? Przecież oni z troską o najemców, chcą kupować kolejne mieszkania (pomimo ryzyka!). Jednak nie mogą, bo banki nie liczą im do zdolności dochodów z przyszłego najmu. No i trochę szkoda, żeby pieniądz nie zarabiał na siebie, prawda? Aż chciałoby się mieć takie problemy.

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»