1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Szczyt cen nieruchomości w 2023 roku?

Szczyt cen nieruchomości w 2023 roku?

Szczyt cen nieruchomości w 2023 roku?
Ocena: 5 (ilość ocen: 2)

Ostatni globalny szczyt cen nieruchomości miał miejsce w II kw. 2007 roku. Poprzedni w III kw. 1990 roku. Jeszcze wcześniej, inny ważny punkt kulminacyjny dla cen nieruchomości w krajach OECD, przypada na II kw. 1974 roku. Różnica między nimi to ok. 16-17 lat. Czy to oznacza, że ceny nieruchomości będą jeszcze rosły do 2023/2024 roku? Odpowiedzi trzeba szukać w cyklu Kuznetsa!

W dzisiejszym wpisie znajdziesz:

  • co to cykl Kuznetsa i jaki ma to związek z cenami mieszkań?
  • dane na temat cen nieruchomości w krajach OECD,
  • projekcję kolejnego globalnego maksimum cen mieszkań na lata 2023/2024,
  • informacje na temat 18-letniego cyklu mieszkaniowego w USA,
  • czy polski rynek nieruchomości też czeka szczyt cen mieszkań w 2023 roku? 

Ceny nieruchomości na świecie będą jeszcze rosły przez następne 4-5 lat?

Poprzednie cykle mieszkaniowe w krajach OECD stanowią przesłankę do tego, że za ok. 4-5 lat należy się spodziewać – podobnego do poprzednich – szczytu cen nieruchomości. Na ten interesujący trop wpadł ekonomista Wojciech Białek. 

analiza cen mieszkań w krajach OECD

(źródło: Wojciech Białek, Macrobond)

Widzimy na ilustracji trend wzrostowy dla cen stałych mieszkań w krajach OECD. Łatwo zauważyć ostatnie maksimum cen nieruchomości przypadające na rok 2007. Tak samo wyróżnia się szczyt z 1990 roku. Najwcześniejsze dane jako istotny punkt kulminacyjny dla cen mieszkań w krajach Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju pokazują rok 1974. Prosta matematyka i otrzymujemy średnią 16,5 roku dla światowego cyklu mieszkaniowego.

Zatem na podstawie poprzednich szczytów cen nieruchomości, kolejny punkt kulminacyjny powinien przypaść na rok 2023 lub 2024. A licząc dokładniej na III kw. 2023 roku.

projekcja cen mieszkań w krajach oecd

(źródło: Wojciech Białek, Macrobond)

Powyższa prognoza (linia niebieska) rzeczywistych cen nieruchomości w krajach OECD, jest oparta o uśrednione zachowanie indeksu na podstawie szczytów cen z roku 1974 i 1990. Oczywiście taka projekcja ma “umiarkowaną” moc przewidywania. Ciekawostką jest, że ceny mieszkań z prognozy (w III kw. 2023 roku) byłyby o ok. 25% większe od tych zanotowanych w IV kw. 2018 roku. To sporo “miejsca” na wzrosty cen nieruchomości przez następne lata. Odwołujemy spadek cen mieszkań przez kolejne 4 lata? Nie tak szybko.

Ograniczenia i możliwości długookresowej prognozy cen nieruchomości

Przyjrzyjmy się głębiej powyższej analizie. Po pierwsze widzimy, że niebieska linia projekcji czasem rozjeżdża się z notowaniem indeksu (czarna linia). Najmocniej nie zgadza się ze sobą okres od ok. 2008 roku do końca 2015. Korekta była w rzeczywistości znacznie głębsza niż w prognozie. Druga istotna kwestia to pominięcie górki cen nieruchomości w latach 1979-1981. Trzecia rzecz, to ogólność projekcji – dotyczy ona wszystkich krajów OECD, nie możliwości, aby była ona precyzyjna.

Trzymając w pamięci ograniczenia takiej prognozy cen mieszkań, nie sposób obojętnie ominąć regularności, które wyłaniają się z takiej analizy. Na przestrzeni prawie 50 lat, w rozwiniętych i rozwijających się gospodarkach świata widać wspólny trend dla rynku mieszkaniowego. Mamy przed oczami przykład działania cyklu Kuznetsa?

Cykl Kuznetsa a ceny mieszkań

Cykl Kuznetsa trwa od 15 do 25 lat a został po raz pierwszy zauważony przez Simona Kuznetsa w 1930 roku. Kuznets (późniejszy laureat Nagrody Nobla) powiązał ze sobą czynniki demograficzne (migracje ludności) z intensywnością inwestycji infrastrukturalnych. Niektórzy ekonomiści sądzą, że fazy rozwoju inwestycji budowlanych badane przez Simona Kuznetsa, są w rzeczywistości wielkim 18 letni cyklem na rynku nieruchomości.

18letni cykl na rynku nieruchomości w USA

(źródło: Fred E. Foldvary. The Depression of 2008. Berkeley: The Gutenberg Press, 2007.)

Powyższa tabela informuje o danych dla Stanów Zjednoczonych, ale to kolejna przesłanka wzmacniająca wcześniejsze przewidywania globalnego szczytu cen nieruchomości w 2023 roku. Jeżeli cyklu Kuznetsa nie zaburzają inne ważne czynniki (w powyższej tabeli to II WŚ i stagflacja w latach 70), to cykl mieszkaniowy powinien trwać średnio ok. 18 lat

Co wynika z cykliczności rynku mieszkaniowego?

Jasne jest, że rynek nieruchomości jest cykliczny. A jego początek i koniec trudno przewidzieć. To właściwie leży w “naturze” tego rynku i wynika z braku elastyczności po stronie podaży i zmienności popytu. Rzecz w tym, że cykliczność rynku mieszkaniowego jest silnie powiązana z cyklem deweloperskim i finansowym. I jeszcze bardziej istotne jest to, że (przynajmniej dla USA) po każdym maksimum cen nieruchomości następowało załamanie gospodarcze

Według klasycznego ujęcia cyklu Kuznetsa, szczyt cen nieruchomości powinien zostać poprzedzony zwiększeniem kosztów inwestycji (materiałów budowlanych), akcji kredytowej (więcej kredytów hipotecznych na większą kwotę, co prowadzi do inflacji pieniądza) i podwyższeniem stóp procentowych w skali globalnej (obecnie raczej można się spodziewać obniżki stóp procentowych). W rzeczywistości (obserwując regularność cykli mieszkaniowych i finansowych w tabeli), powyższe czynniki mogą nie tyle informować o maksimum cyklu mieszkaniowego, co o zbliżającej się recesji/spowolnieniu gospodarczym.   

W badaniach ekonomistów brakuje konkretnego przepisu na początek czy koniec cyklu na rynku mieszkaniowym. Pozostają za to wyraźne przesłanki wskazujące, że wahania rynku nieruchomości trwają ok. 16-19 lat. Czy w Polsce cykl Kuznetsa trwa podobny okres? 

Długookresowa projekcja cen mieszkań w Polsce

Z analizą cyklu mieszkaniowego w Polsce jest ten istotny problem, że to rynek względnie młody. Dla USA można znaleźć dane sięgające XIX wieku. Dla krajów OECD prowadzi się indeks cen mieszkań od 1970 roku. Dla Polski nie ma tak długookresowych danych. Stąd trudno jest zauważyć jakiś porządek. 

indeks stałych cen nieruchomości w krajach oecd

(źródło: OECD; opracowanie: Hipoteki.net)

Polska w indeksie cen mieszkań prowadzonym przez OECD widnieje dopiero od 2010 roku. Jednak po kryzysie gospodarczym ceny nieruchomości na polskim rynku przypominają już te z innych krajów OECD. Może zatem globalne projekcje na szczyt cen nieruchomości w 2023 roku, nie muszą znacznie odbiegać dla Polski. Trzeba jednak zauważyć, że załamanie rynku mieszkaniowego po 2007 roku w Polsce przebiegało nieco inaczej niż na świecie.

średnie ceny transakcyjne m2 nieruchomości na rynku pierwotnym

(źródło: NBP; opracowanie: Hipoteki.net)

średnie ceny transakcyjne m2 mieszkania na rynku wtórnym

(źródło: NBP; opracowanie: Hipoteki.net)

Załamanie przeszedł przede wszystkim rynek pierwotny 7 dużych miast w Polsce ( Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław). Było ono na tyle głębokie, że jeszcze po 11 latach poziom cen transakcyjnych nie osiągnął kwot za które kupowano mieszkania w 2007 roku.

Inaczej jest w przypadku 10 średniej wielkości miast (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra). Tu ceny wróciły lub nawet przekroczyły te sprzed szczytu. Tak samo wygląda wykres dla cen z rynku wtórnego. 

Ile trwa cykl mieszkaniowy w Polsce?

Na podstawie różnic między dużymi i średnimi miastami, oraz rynkiem pierwotnym a wtórnym, widzimy, że tworzenie nie tylko globalnych trendów jest ryzykownym uogólnianiem zachodzących procesów. Czy można spróbować znaleźć typowy dla polskiego rynku nieruchomości cykl?

cykl mieszkaniowy w 6 miastach w Polsce

Jak widać wahania na rynku mieszkaniowym w Polsce nie odbiegają od globalnych trendów. Widzimy maksimum przypadające na 2007 rok a potem załamanie rynku. Od 2015 ponownie rozpoczęła się faza rozwoju “mieszkaniówki”. 

Szczyt cen nieruchomości w Polsce w 2023 lub 2024 roku?

Choć okres do porównania jest wyjątkowo krótki, to można dalej utrzymać, że istnieją mocne przesłanki na to, że i w Polsce szczyt cen nieruchomości nastąpi w okolicy 2023 roku. Nie oznacza to jednak, że do tego czasu, nie odbędzie się po drodze drobna korekta cen mieszkań. W końcu “drożyzna” na rynku pierwotnym już wpędza kupujących na rynek wtórny.

Obecny cykl nie przypomina też poprzedniego. W 2007 roku istniała na rynku mieszkaniowych bańka spekulacyjna. Aktualnie wzrost cen mieszkań wynika z podstawowych przyczyn: droższych materiałów budowlanych, rosnących kosztów robocizny, trudności ze znalezieniem dobrego gruntu na inwestycję, wysokiego deficytu mieszkaniowego w Polsce czy dobrej koniunktury gospodarczej. Deweloperzy wykazują się ostrożnością. W bankach trudniej o kredyt hipoteczny, a mimo, to popyt na nie nie maleje.

Z cyklu Kuznetsa trwającego od 15 do 25 lat, doszliśmy do cyklu mieszkaniowego trwającego 16-19 lat. Czy przewidywania ekspertów mogą się sprawdzić? Pozostaje obserwować jak na rynek nieruchomości wpłyną zachowania deweloperów, banków i NBP. Na dzisiaj prognoza wzrostu cen mieszkań w Polsce do 2023/2024 roku nie przypomina już wróżenia z fusów. 

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»