1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Tani kredyt hipoteczny? Możesz zaoszczędzić ponad 100 tys. zł!

Tani kredyt hipoteczny? Możesz zaoszczędzić ponad 100 tys. zł!

Tani kredyt hipoteczny? Możesz zaoszczędzić ponad 100 tys. zł!
Ocena: 5 (ilość ocen: 1)

Jak myślisz, o ile możesz obniżyć koszty kredytu hipotecznego? 20, 50 a może nawet 100 tysięcy złotych? Wszystko w Twoich rękach. Podpowiadamy sposoby na tańszy kredyt mieszkaniowy i hipoteczny. Zdziwisz się, że to nie musi być wcale trudne! Zapraszamy do lektury.

Skuteczne sposoby na tani kredyt

Wiedziałeś, że warunki kredytu hipotecznego można negocjować? Albo, że niektóre banki mają różne progi oprocentowania dla odpowiednich kwot kredytu mieszkaniowego? Skuteczne sposoby na obniżenie kosztów kredytu istnieją. Możesz tak zoptymalizować swoje zobowiązanie, że suma kredytu zmniejszy się odczuwalnie dla Twojego portfela. Warto? Oczywiście! Znajdziesz tu kilka wskazówek, które w sumie pozwolą obniżyć koszty kredytu hipotecznego nawet o 100 000 zł!

Jak przygotować się do kredytu hipotecznego?

Przyjęcie odpowiedniej strategii na jakiś czas przed staraniem się o kredyt to dobry sposób na zmniejszenie kosztów przyszłego zobowiązania. Podstawą do podejmowania kolejnych właściwych decyzji jest sprawdzenie swojej zdolności kredytowej – możesz to zrobić w naszym kalkulatorze zdolności kredytowej. Dlaczego to takie ważne? Przede wszystkim wiesz na czym stoisz. Na jaką maksymalną kwotę pożyczki możesz liczyć. Po drugie, jeśli wynik Cię nie zadowala możesz go poprawić. Dzięki temu twoje działania będą zmierzały prosto do celu – własnego domu lub mieszkania.

Drugą rzeczą, której warto dopilnować przed rozpoczęciem starania się o kredyt mieszkaniowy jest dobra historia kredytowa. Zadbasz o nią spłacając regularnie swoje zobowiązania. Posłużymy się przykładem:

Na 1,5 roku przed staraniem się o kredyt Marlena kupiła smartfona na raty, które spłacała regularnie. Posiadała też limit na karcie kredytowej. Kiedy przyszło jej starać się o kredyt hipoteczny, w marcu 2018 zrezygnowała z karty kredytowej, która liczy się do zdolności oraz miała już pozytywny wpis w Biurze Informacji Kredytowej, dzięki terminowej spłacie kredytu.

Zła historia kredytowa może Ci przeszkodzić w zaciągnięciu kredytu, albo spowoduje, że bank podwyższy jego koszty. Z drugiej strony, jeśli jesteś wiarygodny finansowo dla banku, ten może obniżyć oprocentowanie lub możesz wynegocjować lepsze warunki kredytu mieszkaniowego. Kwestia oceny zdolności kredytowej i historii kredytowej to sprawa indywidualna, dlatego może się różnić ze względu na osobę i okoliczności.

Na jakie parametry kredytu mieszkaniowego zwrócić uwagę?

Poza sprawdzeniem swojej zdolności i zatroszczeniem się o wiarygodność finansową jest jeszcze kilka innych metod na zmniejszenie kosztów kredytu hipotecznego. Szukając taniego kredytu mieszkaniowego trzeba zwrócić uwagę na czynniki, które wpływają bezpośrednio na jego cenę. Nie zawsze jednak opłaca się skusić ofertą z prowizją 0%. Dlaczego tak jest, odpowiadamy poniżej.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Oprocentowanie to główny, ale nie jedyny parametr, który wpływa na całkowity koszt kredytu. Samo oprocentowanie dzieli się na zmienne (najbardziej popularne w Polsce) oraz stałe. Oprocentowanie stałe jest zazwyczaj droższe, ale jeśli cenisz sobie bezpieczeństwo i komfort ten rodzaj oprocentowania powinien Cię zainteresować. Szukając tańszego kredytu zwróć uwagę głównie na oprocentowanie zmienne.

Na oprocentowanie kredytu mieszkaniowego składa się stopa procentowa (zmienna, ustalana przez NBP) oraz marża banku, czyli zysk instytucji jaki ma z udzielenia nam pożyczki. Wniosek płynie stąd prosty – im niższe oprocentowanie tym tańszy kredyt hipoteczny.

Prowizja kredytu hipotecznego

Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego to jednorazowa opłata podczas wypłaty środków. Jej koszt wynosi zazwyczaj od 1 do 3% kwoty kredytu. W zależności od banku prowizja może być uregulowana w gotówce lub jest doliczana do rat kredytu. I tu nasza pierwsza podpowiedź – bardziej opłaca się uiścić prowizję za jednym razem niż rozkładać ją na raty. Dlaczego? Prowizja jest wtedy wliczana do kwoty kredytu, a im wyższa kwota, tym większe odsetki i droższy kredyt. Wybierając jednorazową opłatę prowizyjną, wybieramy tańszy kredyt mieszkaniowy.

Czasem można jeszcze spotkać specjalne oferty, gdzie prowizja wynosi 0%. Banki przyciągają tym sposobem uwagę klientów. Udanie, bo na prowizji można zaoszczędzić kilka tysięcy. Ale często się zdarza, że gdy słupek prowizji idzie w dół… słupek marży rośnie. I jak tu znaleźć tani kredyt hipoteczny?

Jeśli masz dobry plan na kredyt, możesz przechytrzyć bank. Przykładowo, jeśli planujesz spłacić zobowiązanie wcześniej, to nieco wyższą marże zrekompensuje Ci brak prowizji. I odwrotnie. Jeśli jesteś pewien, że kredyt hipoteczny będziesz spłacać przez cały okres pożyczki, lepiej zachować zimną głowę i szukać ofert z niską marżą.

Przykład z życia – oferta Credit Agricole

Doskonałym realnym przykładem, który może rozpatrywać każdy z nas, jest ofert od banku Credit Agricole. Znajdziemy tam kredyt mieszkaniowy z zerową prowizją i kredyt mieszkaniowy z niską marżą. Dla zilustrowania problemu posłużymy się takimi samymi parametrami: wartości nieruchomości (300 000 zł), kwoty kredytu (240 000 zł), wkładu własnego (20%) i rodzaju rat (równe). Zmienną będzie okres kredytowania (12 i 30 lat). Do obliczeń wykorzystamy naszą porównywarkę kredytów hipotecznych.

 

 

Dla krótszego okresu kredytowania (12 lat), tańszy kredyt to oferta z zerową prowizją – oszczędzasz w sumie 1355 zł. Mimo, że miesięczna rata z prowizją 0% jest droższa od oferty z niższą marżą o 24 zł. Czy zgodnie z naszymi przewidywaniami dłuższy okres kredytowania zmieni faworyta?

 

 

Jak widać nasze założenia zgadzają się z rzeczywistością – i nie jesteśmy wcale zaskoczeni :) Dzięki niskiej marży przez 30 lat kredytowania całkowita kwota Twojego kredytu będzie tańsza o 5 544 zł niż w ofercie z prowizją 0%!

Pamiętaj jeszcze, że jeśli planujesz wykorzystać niską prowizję i spłacić kredyt hipoteczny wcześniej, upewnij się, że bank nie policzy Ci za tę operację dodatkowych kosztów.

Okres kredytowania kredytu mieszkaniowego

Przekonaliśmy się, że niska prowizja nie zawsze jest najlepszym rozwiązaniem. Ważną rolę w powyższym przykładzie grał też okres spłaty kredytu. Ten – według rekomendacji KNF – może trwać maksymalnie 35 lat. Jeśli szukasz taniego kredytu zauważysz, że im krótszy okres kredytowania, tym mniejszy koszt całkowity kredytu hipotecznego. Ale skracając czas spłaty zobowiązania, obniża się Twoja zdolność kredytowa. Niestety “coś za coś”. Skorzystajmy z naszego kalkulatora kredytu hipotecznego i zobaczmy konkretnie “co za co” i ile można zaoszczędzić.

Jako wzór wykorzystaliśmy oprocentowanie kredytu 4,80% oraz prowizję wysokości 2%. Tak prezentują się koszty kredytu mieszkaniowego dla okresu spłaty rozłożonego na 30 lat.

 

A tak dla kredytu, którego okres kredytowania wynosi 15 lat:

 

Kredyt o takich samych parametrach, ale wzięty na 15 lat jest tańszy o 116 171 zł! Z drugiej strony wyraźnie widać, dlaczego zdolność kredytowa maleje: rata kredytu zaciągniętego na 30 lat jest mniejsza o 614 zł.

Rodzaj rat kredytu hipotecznego: równe czy malejące?

Tu też nie ma zaskoczenia – raty malejące są tańsze, ale zmniejszają zdolność kredytową. Dlaczego tak jest? Sama rata kredytu składa się z części kapitałowej i odsetkowej. Część kapitałowa to kwota jaką pożyczyliśmy od banku. Spłacając ją zmniejszamy saldo zadłużenia. Część odsetkowa natomiast to zysk dla banku za udzieloną pożyczkę.

W tym podziale tkwi źródło różnic między ratami równymi a malejącymi. W formacie rat równych, przez pierwszy okres kredytowania spłacana jest tylko niewielka część kapitałowa a większa część odsetkowa. Przy ratach malejących, przez cały okres kredytowania spłacamy równą część kapitałową od której liczona jest część odsetkowa. Skomplikowane? Rzućmy okiem na przykład, który szybko nam wyjaśni, co lepiej się opłaca.

Korzystając z naszego kalkulatora kredytu hipotecznego już na pierwszy rzut oka widać, które raty przyniosą Tobie oszczędności. Korzystaliśmy z następujących parametrów: wartość nieruchomości 300 000 zł, kwota kredytu 240 000 zł, wkład własny 60 000 zł (20%), oprocentowanie kredytu 4,80%, prowizja 2%. Okres kredytowania to 25 lat i raty równe:

 

Teraz ten sam kredyt, ale z ratami malejącymi:

 

Z ratami malejącymi, w tym konkretnym przykładzie, zmniejszysz koszty kredytu aż o 30 057 zł!

Wkład własny – czy 10% wystarczy?

10 a nawet 15% wkładu własnego nie wystarczy, żeby dobrze zmniejszyć koszty kredytu. Minimum to 20%. Jeśli zastanawiałeś się nad kredytem hipotecznym bez wkładu własnego, warto przemyśleć to jeszcze raz. Zobacz sam na przykładzie o ile więcej zapłacisz, gdy weźmiesz kredyt z niskim wkładem własnym.

Ponownie sięgnęliśmy po znane z wcześniejszych ilustracji parametry kredytu mieszkaniowego: wartość nieruchomości 300 000 zł, okres kredytowania 25 lat, raty równe, oprocentowanie 4,80%, prowizja 2%. Jedyna różnica to kwota wkładu własnego – pierwszy wariant to 5% (15 000 zł) a drugi 20% (60 000 zł).

 

 

W przykładzie z niskim wkładem własnym nie wzięto jeszcze pod uwagę kosztów ubezpieczenia, którego z pewnością będzie wymagał bank. To dodatkowe kilka tysięcy więcej. Przy 20% wkładzie własnym lub większym zaoszczędzisz na niższych odsetkach. Poza tym banki często stosują progi, gdzie przy wyższym wkładzie istnieje możliwość obniżki kosztów kredytu. Z wkładem własnym łatwiej jest też negocjować z bankiem lepsze warunki umowy.

Dobierz odpowiednią kwotę kredytu

Ta metoda przyniesie Ci oszczędności tylko wtedy, gdy bank oferuje obniżone oprocentowanie kredytu, po przekroczeniu określonego progu pożyczonej kwoty. Przykładowo jeśli weźmiesz od banku kredyt na 250 000 zł (zamiast 240 000 zł), a bank zmniejszy z tego tytułu oprocentowanie o 0,20% (z 4% na 3,80%). To przy równych ratach i 25 latach kredytowania zapłacisz o 2400 zł mniej odsetek, niż wziąłbyś kredyt na wysokość 240 000 zł z wyższym oprocentowaniem. Ale to tylko wzorowa sytuacja, która nie musi sprawdzić się w każdym banku i przy innych okolicznościach.

Porównanie ofert kredytów hipotecznych – to się opłaca!

Ze wszystkich podanych wyżej sposobów – w stosunku trudności do korzystności – prawdopodobnie najatrakcyjniejszą metodą na znalezienie taniego kredytu hipotecznego jest zwykłe porównywanie ofert. Zdziwiony? To nie żadna magia, ale koszty kredytów między bankami różnią się diametralnie. Dlatego warto skorzystać z porównywarki kredytów hipotecznych! Sprawdź na żywym przykładzie i zestaw ze sobą pierwszą i ostatnią ofertę z naszego rankingu (zrobiliśmy to już tu za Ciebie):

 

 

Między prezentowanymi ofertami jest aż 70 849 zł różnicy. I wyobraź sobie teraz, że wcześniej tego nie sprawdziłeś… W przypadku kredytu mieszkaniowego nie ma sensu kierować się nazwą banku czy lojalnością. Jest to zbyt duże zobowiązanie, żeby zlekceważyć produkty konkurencji. Ale dla sprawiedliwości: pierwsza ilustracja to promocja, natomiast druga to standardowa oferta mBanku. Czy bank z pasiastym logiem nie ma specjalnej oferty? Ma! I sprawia, że wybór znów nie jest taki prosty – z korzyścią dla Ciebie :)

Z promocjami kredytów hipotecznych sporo zaoszczędzisz

Poszukując taniego kredytu mieszkaniowego warto korzystać nie tylko z porównywarki, ale zwrócić uwagę na pojawiające się od czasu do czasu promocje. W tym celu powstał nasz ranking promocji kredytów hipotecznych, w którym podajemy informacje o bieżących ofertach specjalnych. Jak bardzo się opłaca sięgać po promocje? Łatwo to policzyć w złotówkach.

Wykorzystamy w zestawieniu dobrze znane parametry kredytu hipotecznego: kwota nieruchomości 300 000 zł, kwota kredytu 240 000 zł, wkład własny 60 000 zł (20%), okres spłaty 25 lat, równe raty.

 

 

Na pierwszym miejscu mamy tym razem specjalną ofertę od BZ WBK, zaraz za nią bank BPS a trochę dalej ING i mBank. Wybierając promocję przyda się też zwrócić uwagę na produkty powiązane i inne warunki. Bardziej komfortowa może okazać się nieco droższa promocja, ale to już zależy od indywidualnych upodobań.

Można zaoszczędzić 100 000 zł na kredycie hipotecznym?

Uwzględniając powyższe wskazówki zrobiliśmy dla Ciebie małe porównanie – nie rzucamy słów na wiatr i pokażemy, że przy dobrze zoptymalizowanym kredycie mieszkaniowym można zaoszczędzić 100 000 zł! Zatem w zestawieniu znajdzie się jedna wzorowa oferta oraz druga, w której konsument nie skorzystał z naszych podpowiedzi.

Zobaczmy, ile można zaoszczędzić na kredycie hipotecznym, tylko dobierając właściwą ofertę. W przykładach odwołamy się do ofert banku Pekao SA i BZ WBK. Bez promocji, żeby było trudniej.

Kredyt niezoptymalizowany: wartość nieruchomości 300 000 zł, niski wkład własny (10%) – 30 000 zł, raty równe, długi okres kredytowania – 30 lat.

w Pekao SA:

i w BZ WBK:

 

Nawet bez optymalizacji – korzystając tylko z porównania ofert – można w powyższym przykładzie zaoszczędzić 45 627 zł. Sprawdźmy, jak wyglądają oferty, gdy wykorzystamy dwie metody zaprezentowane w artykule.

Kredyt po optymalizacji: wartość nieruchomości 300 000 zł, wkład własny 60 000 zł (20%), raty malejące i krótszy okres kredytowania o 5 lat niż ilustracja wcześniej.

 

 

Różnica między pierwszą ofertą od Pekao SA a ostatnią zoptymalizowaną od BZ WBK wynosi 113 675 zł. Wystarczy sobie teraz wyobrazić sytuację – o którą nie trudno! – że konsument wybrał ofertę kredytu hipotecznego bez porównania produktów konkurencji i wykorzystania sposób na obniżenie jego kosztów.

Jakie działania pomogą Ci zmniejszyć koszty kredytu hipotecznego? – skrót informacji

Kredyt mieszkaniowy to złożony produkt, gdzie każdy parametr wpływający na całkowity koszt zobowiązania wpływa na siebie wzajemnie. Nie łatwo jest wtedy podjąć decyzję, która metoda przyniesie nam największe korzyści. Strategię poszukiwania taniego kredytu można podzielić na te wymagające przygotowania (wkład własny, dobra historia kredytowa) oraz na te, które potrzebują tylko zmiany jakiegoś czynnika: zmiana rat z równych na malejące, skrócenie czasu spłaty, wykorzystanie porównywarki lub rankingu promocji. Część z nich ma duży wpływ na zdolność kredytową, inne stają się mało opłacalne w różnych okolicznościach. Sprawdź powyższe przykłady, które ilustrują, ile możesz zaoszczędzić na kredycie hipotecznym w konkretnych sytuacjach.

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»

Facebook