1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. To jeszcze nie bańka mieszkaniowa?

To jeszcze nie bańka mieszkaniowa?

To jeszcze nie bańka mieszkaniowa?
Ocena: 5 (ilość ocen: 2)

Marek Belka podzielił się kiedyś anegdotą. W 2008 roku uczestniczył w forum ekonomicznym w Krynicy. W jednym z paneli dyskusyjnych, ekonomiści wypowiadali się z przekonaniem, że kryzys się zbliża, ale jednak do niego jeszcze daleko. Tydzień później doszło do upadku banku Lehman Brothers i pogłębienia recesji. Wniosek? 

Powyższa historia można interpretować na różne sposoby. Pewne jest jedno – anegdota nie dowodzi niczego ;) Ale pobudza wyobraźnię i skojarzenia. W końcu mamy zbliżającą się recesję, która zatacza coraz większe kręgi. Mamy ceny nieruchomości podobne (lub większe!) do tych sprzed kryzysu. A i w mediach znaleźć można informacje uspakajające, że to jeszcze nie bańka mieszkaniowa. To co się w końcu dzieje na rynku mieszkaniowym? Sprawdzamy!

W artykule zbadaliśmy:

  • najnowsze dane o cenach realnych i nominalnych mieszkań z NBP,
  • czym właściwie jest bańka mieszkaniowa?
  • jakie czynniki sprawiają, że ryzyko bańki spekulacyjnej w Polsce rośnie?
  • jak uniknąć bańki nieruchomości w Polsce?
  • …i czy banki, deweloperzy, państwo oraz kredytobiorcy stosują się do tych wskazówek?

Kryzys na rynku nieruchomości nam nie grozi?

Ceny za m2 nieruchomości nominalnie wynoszą w 2019 roku tyle samo lub nawet więcej, niż przed kryzysem w 2008 roku. Na przykład dla 10 miast od szczytu cen z 2008 roku, aktualne średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym są już wyższe o 13,63% (niezindeksowane).

Ale to, że ceny mieszkań nominalnie pobiły rekordy sprzed załamania rynku nieruchomości jeszcze nic nie oznacza. Od tego czasu zmieniła się wartość pieniądza (w wyniku inflacji zmalała). Także stopień przeciętnego wynagrodzenia uzyskiwanego przez Polaków uległ poprawie (dochód rozporządzalny realnie wzrósł o 47% według danych GUS). Innymi słowy realne ceny mieszkań mają jeszcze wiele miejsca do bicia rekordów. Ile dokładnie? To pokazują poniższe dane NBP:

realne i nominalne ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Polsce

(źródło: NBP “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2019 r.”)

realne i nominalne ceny mieszkań na rynku wtórnym w Polsce

(źródło: NBP “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2019 r.”)

Według danych NBP ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w 6 miastach są obecnie realnie mniejsze o ok. 20% niż u szczytu swoich wartości. Dla cen z rynku wtórnego w 10 miastach jest podobnie (nieco mniej niż 20% “zapasu” i ok. 15% dla rynku pierwotnego). I to wszystko pomimo tego, że linie z cenami nominalnymi dla obu rynków są już wyżej niż 11-12 lat temu.

Krach na rynku mieszkaniowym nie teraz. To kiedy?

Rynek nieruchomości jest cykliczny, dlatego wcześniej czy później dochodzi na nim do korekty (nie musi to być od razu kryzys czy krach). Na podstawie cyklu Kuznetsa można wskazać, że szczyt cen nieruchomości przypadnie na rok 2023. Ale te ustalenia mają umiarkowaną moc przewidywania. Nie biorą pod uwagę szczególnych dla lokalnego rynku parametrów. Nie są precyzyjne, co do skali czasu i miejsca.

Prognoza 16-19 letniego cyklu na rynku mieszkaniowym może się tylko sprawdzić w podobnych dla poprzednich cyklów warunkach. A obecna hossa w mieszkaniówce różni się od ostatniej. Brakuje bańki spekulacyjnej na rynku mieszkaniowym. Ale czym ona właściwie jest? 

Co musi się stać, aby powstała bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości?

Bańka cenowa to sytuacja, gdy cena nieruchomości przekracza znacznie jej wartość oraz, gdy inwestorzy (kupujący nieruchomości) oczekują od rynku, że ceny na nim będą nadal rosły. Bańka spekulacyjna składa się zatem z przekonania o stałym wzroście cen i tego, że ceny te przeszacowują realną wartość nieruchomości

Obok tych dwóch czynników (subiektywnych oczekiwań na temat rynku oraz przeszacowania jego wartości) na skalę spekulacji wpływa szum informacyjny, który może wpływać na podejmowanie decyzji na podstawie niewystarczającego lub nieprawidłowego zbioru danych. Nie bez znaczenia jest też efekt skrótów myślowych, które skutkować mogą zachowaniem stadnym inwestorów (“skoro wszyscy inwestują w nieruchomości…”).

Inwestycja w mieszkanie nadal z zyskiem w Polsce…

Tymczasem w Polsce inwestycje na rynku mieszkaniowym są nadal jedną z lepszych alternatyw dla ulokowania kapitału. Niskie stopy procentowe i wysoka inflacja sprawiają, że lokaty bankowe nie przynoszą zysku. Inaczej jest z nieruchomościami, których przeciętna rentowność wynosi ok. 5%. Jednak średnie ceny nieruchomości rosną szybciej niż koszty najmu. Dlatego zysk z inwestycji w wynajem mieszkań, coraz silniej uzależniony jest od okazji cenowej.

…ale ryzyko na rynku nieruchomości nie śpi

W polskim sektorze mieszkaniowym nasila się ryzyko powstania bańki spekulacyjnej nie tylko z powodu braku dobrych alternatyw dla lokowania kapitału. Kolejny raz z rzędu prognozy wzrostu PKB dla Polski są korygowane w dół. Także kolejne kwartalne odczytu dynamiki PKB maleją (w II kw 2019 PKB wyniosło 4,4% względem oczekiwanych 4,5%). To oczywiście za wcześnie, aby ogłaszać recesję, ale globalne spowolnienie gospodarcze zaczyna być odczuwane i w Polsce.

Ukraińcy opuszczają Polskę

Kłopoty mogą też przyjść w wyniku opuszczenia kraju przez imigrantów zarobkowych. Stanowią oni nie tylko pozytywny czynnik dla koniunktury gospodarczej i rynku pracy, ale odpowiadają za istotną część wynajmowanych mieszkań w Polsce. Odpływ imigrantów zarobkowych z Polski oznacza problemy dla wynajmujących

Stopy procentowe w Polsce

Kolejna kwestia to ryzyko podwyższenia stóp procentowych. Jenak w wyniku światowego trendu ich obniżek taka perspektywa na razie się oddala. Być może rzeczywiście do końca obecnej kadencji RPP (2022 r.) stopy procentowe w Polsce nie ulegną zmianie. Jednak w związku z tym, że prawie wszystkie kredyty hipoteczne w Polsce są ze zmiennym oprocentowaniem, pokazuje jak duże skutki może mieć zmiana stopy referencyjnej. Jakie dokładnie?

Prawie 200 tys. kredytów hipotecznych jest “pod korkiem”

Jeśli nawet w przeciągu następnych 3 lat nie dojdzie do podwyższenia rekordowo niskich stóp procentowych (co wcale nie jest przecież gwarantowane), to i tak kredyty mieszkaniowe spłacane przez 20-30 lat mogą trafić na czas w którym stopa bazowa “podskoczy” np. o 1 p.p. Np. dla 200 000 zł kredytu z oprocentowaniem 4% wziętym na 25 lat obecna rata wynosi ok. 1055 zł. Przy + 1 punkcie procentowym wynosi już ok. 1169 zł. 

Kłopoty mogą też przyjść z innej strony. Spowolnienie gospodarcze może przełożyć się na spadek wynagrodzeń… a według raportu KNF za 2018, kredytów hipotecznych, gdzie rata miesięczna stanowi powyżej 50% dochodów jest prawie 196 000 sztuk (ilościowo to 9% kredytów ogółem). Czyli 11,3% wartości kredytów ogółem. Podwyższenie stóp procentowych i/lub spadek wynagrodzenia i rata kredytu mieszkaniowego może już “zjadać” prawie całe wynagrodzenie. A jak uczy doświadczenie, problemy części kredytobiorców w końcu odbijają się czkawką wszystkim.

Wyrok TSUE w sprawie frankowiczów

Nadal czekamy na opinię Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w kwestii kredytów frankowych udzielanych przez banki w Polsce. Coraz głośniej mówi się o tym, że umowy o kredyt hipoteczny we frankach szwajcarskich były nieprawidłowo skonstruowane. Jak obliczyły banki korzystne dla frankowiczów orzeczenie TSUE może je kosztować ok. 60 mld złotych. Taka kara zostanie najpewniej przerzucona na innych konsumentów. Dlatego nic dziwnego, że kredyty frankowe dzielą Polaków.

Koniec WIBOR-u

Innym źródłem problemów może być zakończenie ustalania stawki WIBOR i zastąpienie jej nowym indeksem nad którym pracuje GPW Benchmark. Zmiana WIBOR-u została podyktowana przez unijne rozporządzenie BMR. Czas na stworzenie nowego WIBOR-u mija w 2022 roku (UE dało dodatkowe 2 lata czasu w wyniku problemów ze sporządzeniem alternatywnego indeksu referencyjnego). Chaos jaki może z tego wyniknąć, ma prawo przełożyć się na utrudnienia w udzielaniu kredytów hipotecznych przez banki.

Jak uniknąć krachu na rynku nieruchomości?

W dobrej kondycji rynku mieszkaniowego pomóc mogą banki, państwo, deweloperzy i sami kredytobiorcy. Jak powinno być a jak jest? 

  • Banki prowadzą ostrożną akcję kredytową

Wymóg minimalnego wkładu własnego zapewnia większe bezpieczeństwo w sektorze finansowym w razie problemów ze spłatą zobowiązania. Limit LTV zaczyna jednak tracić swoją efektywność. Lepszy w ocenie ryzyka kredytowego jest limit współczynnika wydatków do dochodów (DTI/DSTI). Tu jednak banki mają większą dowolność (po tym jak słusznie poluzowano zalecenia w Rekomendacji T). 

Około 9% kredytów hipotecznych ma ratę przekraczającą połowę miesięcznych dochodów w gospodarstwie domowym. Nie trzeba tłumaczyć, że w roku 2019 banki powinny prowadzić bardziej ostrożną akcję kredytową. W ankietach przesyłanych do NBP znaleźć można informacje o tym, że zamierzają zaostrzyć politykę kredytową. Deklaracje jednak różnią się od poziomu sprzedaży kredytów mieszkaniowych w pierwszej połowie tego roku. 

raport AMRON na temat sprzedaży kredytów hipotecznych

(źródło: Raport AMRON-SARFiN)

Związek Banków Polskich wskazuje, że podobnie wysoki poziom sprzedaży kredytów hipotecznych został odnotowany w 2008 roku. Optymistyczne prognozy wskazują, że może w 2019 roku paść rekord wartości udzielonych zobowiązań. Wysoka podaż kredytów mieszkaniowych wynika nadal z dobrej koniunktury. Pytanie jednak – jaką jakość mają nowo udzielone portfele kredytów? W każdym razie obecna sytuacja w bankach potwierdza, że w bańka nieruchomości w Polsce nie istnieje.

Brak sygnałów o bańce mieszkaniowej zachęca deweloperów do kolejnych inwestycji mieszkaniowych. Być może rok 2019 będzie rekordowym jeśli chodzi o ilość oddanych budynków mieszkalnych do użytku. Deficyt mieszkań i szybkość sprzedaży mieszkań to pozytywne dla deweloperów czynniki.

Problemem staje się presja cenowa, koszty inwestycji i braki gruntów, ale pod względem oddanych pozwoleń na budowę czy rozpoczętych przedsięwzięć, widać umiarkowaną ostrożność. Tempo w budowlance pokazuje, że i tu nikt nie ocenia rynku mieszkaniowego jako bańki spekulacyjnej.

  • Polityka mieszkaniowa państwa w końcu zaczyna działać

To niestety myślenie życzeniowe, bo komercyjny kierunek Mieszkania Plus przyniesie pozytywne efekty dla Polaków tylko “przy okazji” zysków, jakie czerpie z tego PFR Nieruchomości. Rozwinięta akcja budowy tanich mieszkań na wynajem to jeden z najlepszych “bezpieczników” dla sektora mieszkaniowego. Przykro, że najmniej rzeczywisty na obecną chwilę. 

Przy okazji likwidowania deficytu mieszkaniowego (w tym zadaniu najlepiej radzą sobie nadal prywatni deweloperzy) ważną rolę pełnią też ograniczenia prawne. Nad tymi nadal pracuje ustawodawca, a na ich skutki trzeba będzie poczekać. 

  • Indywidualni kredytobiorcy rozsądnie unikają ryzyka

Tak, to kolejny punkt spod znaku marzeń sennych. Oczywiście osoby zaciągające kredyt hipoteczny powinny ocenić ryzyko jakie na nich spoczywa. Kalkulator kredytu hipotecznego obliczy za nas wysokość raty, odsetek i wskaże sposoby na zoptymalizowanie kredytu. A kalkulator zdolności kredytowej oceni na jaką kwotę jesteśmy w stanie zaciągnąć zobowiązanie. Ale w grze jaką jest własne mieszkanie, to kultura ryzyka często bierze górę nad ostrożnością.

Nic dziwnego, ponieważ trudno wymagać od kredytobiorców, że będą podejmować decyzje wbrew swoim interesom. Szczególnie, że często rata kredytu mieszkaniowego jest mniejsza niż opłata za wynajem. Rządzący powinni mieć to na uwadze, aby sytuacja podobna do kredytów frankowych nie powtórzyła się. Indywidualni kredytobiorcy zwykle przeszacowują swoje możliwości i umniejszają ryzyko. Widać to np. w statystykach popytu na kredyt hipoteczny w 2019 roku.

 

Miesiąc/rokIndeks Popytu BIKZapytania o kredytŚrednia wartość kredytu hipotecznego
Styczeń 2019+6,9%34,14 tys. (-8%)265,65 tys.(+16,3%)
Luty 2019+17,6%36,88 tys. (+7%)266,55 tys. (+9,5%)
Marzec 2019+26,7%45,00 tys. (+8,8%)271,25 tys. (+11,1%)
Kwiecień 2019+16,2%42,52 tys. (+11,1%)273,16 tys. (+9,8%)
Maj 2019-9,0%30,76 tys. (-17,3%)273,36 tys. (+10%)
Czerwiec 2019+19,6%35,24 tys. (-1,1%)275,47 tys. (+9%)
Lipiec 2019+19,9%41,4 tys. (+14,6%)277,75 tys. (+9,4%)

(źródło: BIK; opracowanie: Hipoteki.net)    

Mimo, że ceny mieszkań w Polsce stale rosną, to kredytobiorcy chętnie zaciągają droższe zobowiązania.

To nie bańka mieszkaniowa – ale trzeba zachować ostrożność

Indywidualni kredytobiorcy idą tłumnie do banków po kredyt hipoteczny. Popyt na nie rośnie w ogromnym tempie. Także sprzedaż kredytów mieszkaniowych w bankach jest duża. Brak efektów Mieszkania Plus działa na niekorzyść rynku mieszkaniowego. Choć to dla inwestorów dobra informacja (bo nie mają konkurencji w rządowym programie), to zwiększenie podaży mieszkań (szczególnie tych na wynajem) miałoby pozytywne dalekosiężne skutki. 

Deweloperzy podobnie jak instytucje finansowe nie oceniają sytuacji w sektorze mieszkaniowym jako bańki cenowej. Co więcej miejsca do wzrostów cen jeszcze pozostało. Realne ceny mieszkań są niższe o 10-20% niż tuż przed krachem na rynku nieruchomości. A od tego czasu zwiększyły się wynagrodzenia oraz inflacja. 

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»