1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. W 2019 więcej nowych mieszkań od deweloperów niż przed rokiem

W 2019 więcej nowych mieszkań od deweloperów niż przed rokiem

W 2019 więcej nowych mieszkań od deweloperów niż przed rokiem
Ocena: 5 (ilość ocen: 3)

Inwestycje mieszkaniowe w Polsce nie zwalniają. To dobrze, bo nowe mieszkania są potrzebne, aby zmniejszyć prawie 2,5 mln deficyt nieruchomości. Ale czy tak rozpędzone budownictwo mieszkaniowe, to już nie oznaka utraty ostrożności ze strony deweloperów? W końcu sprzedaż mieszkań deweloperskich nieco spadła. Nie dowiemy się, bez zajrzenia do danych. Zobacz naszą analizę sytuacji na rynku mieszkaniowym!

Z artykułu dowiesz się:

  • o ilości nowo wybudowanych mieszkań w Polsce w I półroczu 2019 roku,
  • skali nowych inwestycji oraz wydanych pozwoleń na budowę,
  • czego można się spodziewać po deweloperach w 2019 roku?
  • jakie są prognozy dla budownictwa mieszkaniowego w Polsce?
  • czy rośnie ryzyko załamania na rynku mieszkaniowym?
  • czy jest szansa na korektę cen mieszkań w 2020 roku?

Więcej oddanych mieszkań i rozpoczętych inwestycji – mniej pozwoleń na budowę

W świeżo wydanym raporcie GUS o budownictwie mieszkaniowym w okresie od stycznia do czerwca 2019 dowiadujemy się, że:

  • w I półroczu 2019 roku oddano do użytku 94 696 nowych mieszkań,
  • jest to o 14,4% więcej oddanych mieszkań niż dla analogicznego okresu w 2018 roku,
  • z tej sumy, wkład deweloperów wyniósł  58 765 lokali, czyli aż o 22,4% więcej niż w takim samym okresie ubiegłego roku,
  • indywidualni inwestorzy oddali do użytku 33 362 nowych budynków mieszkalnych (o 2,2% więcej niż w 2018 roku),
  • w okresie styczeń-czerwiec 2019 rozpoczęto budowę 115,4 tys. mieszkań (o 1,5% więcej niż w analogicznym okresie roku 2018),
  • w pierwszych sześciu miesiącach 2019 roku wydano o 2,5% mniej pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowy (ilościowo to 128 705 pozwoleń lub zgłoszeń).

wykres GUS przedstawiający ruch budownictwa mieszkaniowego w Polsce w okresie styczeń-czerwiec 2019

(źródło: GUS)

Lepsza pierwsza połowa 2019 roku w inwestycjach mieszkaniowych wynika z dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym. Widać też jednak, że w I-II kw. 2018 roku liczba oddawanych do użytku mieszkań spadała i była mniejsza względem bardziej udanej drugiej połowy ubiegłego roku – dlatego też lepiej wypada w tym porównaniu rok 2019. W 2019 ilość oddanych nowych mieszkań ustabilizowała się na poziomie ok 15 tys./msc

Duża skala oddawanych budynków mieszkalnych wynika z długotrwałości inwestycji mieszkaniowej. Efekt “poślizgu” między rozpoczęciem budowy a jej oddaniem ,przy spadającej liczbie wydanych pozwoleń na budowę, może w przyszłości oznaczać zmniejszenie podaży mieszkań. Czy tak rzeczywiście będzie?

W porównaniu czerwiec 2019 do maj 2019, spadła o 8% ilość rozpoczętych inwestycji. W dodatku dla tego okresu wydano o 19,5% mniej pozwoleń na budowę. To mocny dowód na to, że deweloperzy wcale nie są mniej ostrożni. Ale też nie przesądza jeszcze, że skala inwestycji w Polsce spadnie.

Przewidując np. utrzymanie się ok. 10% wzrostu oddanych mieszkań rok do roku, to do końca 2019, powinno trafić na rynek ok. 203 000 nowych mieszkań. Byłby to kolejny rekordowy rok z rzędu po 2018, kiedy łącznie oddano 184 783 lokale.

Słabsze dane na temat rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych mogą przynieść efekt dopiero w 2020. A może i później, gdyż według szacunków GUS na koniec czerwca 2019 roku, w budowie pozostawało 816,4 tys. mieszkań. Czyli o 3,4% więcej niż w analogicznym okresie 2018 roku. 

ile mieszkań oddano do użytku w Polsce od 2002 do 2019 roku

(źródło: GUS; opracowanie: Hipoteki.net – prognoza dla 2019 przy założeniu, że ilość oddanych budynków mieszkalnych w 2019 wzrośnie o 10% względem roku ubiegłego)

Strategia deweloperów na 2019 rok

Sektor deweloperski w Polsce przyjął na 2019 rok strategię maksymalizacji zysków, kosztem ilości sprzedawanych lokali. Branży zależy na utrzymaniu wysokiej marży z inwestycji, która wynosi ok. ¼ ceny nieruchomości

wykres kołowy przedstawiający strukturę ceny 1 m2 nowego mieszkania w Warszawie

(źródło: GUS; opracowanie: Hipoteki.net)

W dużej mierze deweloperzy nie mają też zbytnio innego wyjścia. Jeśli jeszcze zwiększą ilość inwestycji, to jeszcze bardziej staną się widoczne dzisiejsze problemy sektora: malejące banki ziemi, wysokie koszty robocizny i materiałów, kwestie administracyjne czy brak rąk do pracy. 

Przy ogromnym braku mieszkań w Polsce deweloperzy nie są zmuszeni do zmiany przyjętej strategii. Jedyna presja jaką odczuwają to malejąca sprzedaż lokali, z którą i tak się liczą. A i ta wcale nie wypada źle. Choć na początku 2019 roku spadki sprzedaży mieszkań deweloperskich wynosiły ok. 11% to po pół roku wynoszą już tylko -3,1%. A w II kw. 2019 deweloperzy są już na plusie.

Sprzedaż mieszkań deweloperskich na podstawie danych ze spółek:

I kw. 2018I kw. 2019Zmiana rok do roku
59645335-11%
II kw. 2018II kw. 2019Zmiana rok do roku
41654413+6%
I-II kw. 2018I-II kw. 2019Zmiana rok do roku
90128737-3,1%

 

Deweloperzy mogą narzekać na trudności, ale i tak są w bardziej komfortowej sytuacji niż kupujący mieszkania. Polacy zaczynają uciekać z zakupami na rynek wtórny, co odbija się na cenach mieszkań z drugiej ręki. Maleje różnica między cenami na rynku wtórnym a pierwotnym. Tu pojawiają się sygnały, że mieszkania od deweloperów nawet zaczęły symbolicznie tanieć. Na pewniejsze informacje trzeba poczekać do kolejnego raportu NBP. To by się jednak zgadzało z naszymi przewidywaniami – ceny mieszkań w 2019 roku mają nadal rosnąć, ale w mniejszym stopniu niż jeszcze rok temu.

W każdym razie, jeśli presja ze strony kupujących będzie się nasilać, deweloperzy mają wiele miejsca na korektę cen. Np. zmniejszając swoje (i tak bardzo wysokie) marże. Osoby pragnące kupić mieszkanie, takiej wygody nie mają. Prawdopodobnie cykl mieszkaniowy osiągnie swój szczyt w 2023 roku. Jedynie po drodze zaliczając niewielkie korekty w dół. Czy można spodziewać się w 2020 roku choćby niewielkiej obniżki cen?

Wysoka podaż mieszkań stabilizuje się… a popyt na mieszkania?

W obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym jedyną szansą na cięcia w cenach nieruchomości jest zwiększenie podaży albo zmniejszenie popytu. Oczywiście najlepiej, gdyby nie wynikało ono ze spowolnienia gospodarczego a racjonalnych działań kupujących i inwestorów.

Wiadomo, że deweloperzy będą starali się tak kierować inwestycjami, aby maksymalizować zysk przy minimum ryzyka. Jeśli w 2019 oddanych zostanie ok. 200 tys. nowych mieszkań, to i tak będzie to doskonały wynik. Pozostaje zatem zmniejszenie popytu, bo na Mieszkanie Plus w 2019 roku nie ma co liczyć.

Jeszcze do niedawna były sygnały, że Polacy zmęczyli się drożyzną na rynku nieruchomości. Widać to było np. po majowym odczycie indeksu popytu na kredyty mieszkaniowe. Wtedy Indeks BIK wyniósł -9%. Jednak odczyt czerwcowy był już na wysokim (+19,6%) poziomie. Wygląda na to, że w kredyty hipoteczne w 2019 roku będą rzadziej zaciągane, ale na wyższe kwoty. Z czym i szansa korekty cen mieszkań w 2020 roku oddala się.

Stan i prognozy budownictwa mieszkaniowego w Polsce na 2019 rok

Podaż mieszkań stabilizuje się. W czterech z sześciu minionych miesięcy 2019 roku deweloperzy oddali średnio 15 tys. mieszkań na miesiąc. W najgorszym razie na koniec tego roku oddanych będzie ok. 180 tys. lokali. A przy wzroście 10% względem roku 2018 padnie rekordowe 200 tys. nowych mieszkań

Deweloperom nie zależy jednak w pierwszej kolejności na zwiększeniu podaży, ale na zysku. Zupełnie tak samo jest z komercyjną częścią Mieszkania Plus (zobacz jak M+ wypada w porównaniu z MdM i RnS). Obiecane 100 tys. mieszkań z rządowego programu mieszkaniowego do 2030 roku,  to o ok. 900 tys. za mało, aby usunąć 2,5 mln deficyt nieruchomości w Polsce. Oczywiście zakładając, że prywatni deweloperzy rzeczywiście oddadzą 1,5 mln mieszkań do tego czasu. 

Pierwsza połowa 2019 roku pokazuje, że będzie to udany rok dla deweloperów. Kolejne lata zaczną odsłaniać, czy przyjęta strategia inwestycji mieszkaniowych była wystarczająco ostrożna. Delikatny stan równowagi może zostać zburzony przez spowolnienie gospodarcze.

Do załamania rynku nieruchomości potrzebny jest splot niesprzyjających okoliczności. Jak widać po mniejszym zainteresowaniu planowaniem inwestycji mieszkaniowych, deweloperzy przygotowują się na niższą sprzedaż lokali w przyszłości. Nikt nie prosi się o problemy na rynku mieszkaniowym. Także banki, u których coraz ciężej o kredyt hipoteczny

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»