1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Wiedza
  4. >
  5. Poradniki o zdolności kredytowej
  6. >
  7. Jak punkt procentowy wpływa na kredyt hipoteczny?

Jak punkt procentowy wpływa na kredyt hipoteczny?

Jak punkt procentowy wpływa na kredyt hipoteczny?
Ocena: 5 (ilość ocen: 5)

Pewnie wiesz, że na oprocentowanie kredytu składa się stopa procentowa i marża banku. Ale może nie wiesz, że stopa procentowa jest zmienną, która ma bardzo ważny wpływ na wysokość raty kredytu? Jeśli jesteś ciekaw jaki jest związek między całkowitym kosztem kredytu a stopą procentową, zajrzyj do naszego poradnika i nie daj się zaskoczyć jej zmianie!

Co to jest punkt procentowy?

Ściśle rzecz biorąc punkt procentowy (w skrócie p. p.) to różnica między dwoma wartościami podanymi w procentach. Przykładowo jeśli oprocentowanie kredytu hipotecznego wzrosło z 4% od 5% to wzrosło właśnie o 1 punkt procentowy. Potocznie traktuje się jednak punkt procentowy jako synonim procentu. Niesłusznie, bo jeśli powiemy, że oprocentowanie (mające 4%) kredytu wzrosło o 1% to w po takiej operacji wynosi w rzeczywistości 4,04%, a nie 5%.

Innym problemem jest to, że przy okazji produktów bankowych, a szczególnie kredytów hipotecznych błędnie utożsamia się punkt procentowy ze stopą procentową. Wynika to z tego, że zmianę stóp procentowych (podobnie jak inflację czy poziom bezrobocia) podaje się właśnie w punktach procentowych. Przykładowo załóżmy, że stopa referencyjna wynosi 4,75 p. p. i zostaje ona obniżona o 0,25 p.p, co oznacza, że stopa bazowa wynosi teraz 4,5 p. p. a zmieniła się o 5,26%.

Stopa procentowa w kredycie hipotecznym

Stopa procentowa to cena jaką musisz zapłacić za pożyczony kapitał. Ma zatem ogromny wpływ na koszt kredytu hipotecznego. Dla kredytów zaciąganych w złotówkach obliczana jest według wskaźnika WIBOR. Wysokość stopy procentowej ustalana jest na określony czas. Może być liczona dla 3 ostatnich miesięcy (WIBOR 3M), dla ostatnich 6 miesięcy (WIBOR 6M) lub roku (WIBOR 12M). Zacznijmy od tego, że biorąc kredyt hipoteczny najczęściej spotykamy się ze stopą procentową WIBOR 3M, co oznacza, że jest ona podnoszona lub obniżana co trzy miesiące. Są też stopy procentowe zmieniające się co 6 i 12 miesięcy, czyli WIBOR 6M i 12M.

Banki przy określaniu oprocentowania kredytu podają zazwyczaj stałą marżę plus jeden ze wskaźników WIBOR. Np. marża 2,00 p. p. + WIBOR 3M. W związku z tym, że to instytucja finansowa ustala wysokość marży, obliczenie jej wpływu na koszt kredytu hipotecznego jest dosyć proste. W dodatku jej stawka zazwyczaj nie ulega zmianie przez cały okres kredytowania. Tego nie można jednak powiedzieć o stopie procentowej, którą reguluje Rada Polityki Pieniężnej przy NBP. A jest to nie mniej ważny składnik oprocentowania zaciągniętego długu. Przykład? Rzućmy okiem na poniższy.

Bierzemy pod lupę modelowy kredyt hipoteczny na kwotę 300 tys. zł z okresem kredytowania na 30 lat i równymi ratami. Przyjmujemy, że marża banku wynosi 1,5% a stopa procentowa 1 p. p. Wysokość miesięcznej raty do zapłaty to 1 185 zł. Jeśli teraz zwiększymy stopę procentową o jeden punkt – czyli ma teraz 2 p.p – to rata kredytu wzrasta do 1 347 zł. Jak łatwo można wyliczyć, jest to dokładnie 162 zł różnicy. Jeśli taka kwota nie robi na Tobie wrażenia to pomnóż ją razy wszystkie miesiące w roku. Wynik? Przez podwyżkę stopy procentowej o 1 p. p. masz do zapłaty dodatkową “trzynastą” ratę, a konkretnie 1 944 zł.

To nie koniec. Gdyby różnica wynosiła 2 punkty procentowe, to w skali miesiąca płacimy, w zależności od zmiany stopy procentowej, więcej lub mniej o 335 zł. A jak historycznie zmieniały się w Polsce stopy procentowe? Jak dużych zmian można się spodziewać? Patrząc na to, że pod koniec lat 90-tych stopa referencyjna mogła wynosić 24 p. p. a od 2015 roku jest na rekordowo niskim poziomie 1,5 p. p, to widełki zmian przez 30 lat mogą być dla osób zaciągających długoterminowe zobowiązanie zaskakujące.

Jak punkt procentowy wpływa na kredyt hipoteczny?

Najbardziej odczuwalna zmiana stopy procentowej jest wtedy, gdy rozważymy wysokość odsetek, które generuje nasz kredyt. Pozostając przy tym samym przykładzie, odsetki przy stopie procentowej na poziomie 2 p. p. to prawie 185 tys. zł. Natomiast dla kredytu hipotecznego z 1 procentową stopą bazową, przybierają wartość ponad 126 700 zł. Różnica dla tych odsetek w przeciągu 30 lat, czyli 360 miesięcy wyniesie więc dokładnie 58 237 zł. Zmieńmy te obliczenia na skalę miesięczną i otrzymujemy aż 41 rat przybierających przykładową wartość 1 400 zł.


Przykład wyżej pokazuje jak duży wpływ ma zmiana punktu procentowego stopy bazowej na kredyt hipoteczny. Oczywiście banki starają się wliczyć niebezpieczeństwo skoków stopy procentowej do kosztów kredytu i zdolności jego spłacenia przez klienta. Jednak w sumie największe ryzyko i tak ponosi ostatecznie klient. Czy są jakieś sposoby, aby się przed nim uchronić? Tak i instytucje finansowe udostępniają np. kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem (i stałą stawką bazową), ale ich oferta nie jest konkurencyjna dla pożyczek z oprocentowaniem zmiennym.

Punkt procentowy a część kapitałowa raty

To jaką wartość przybierają odsetki zależy od części kapitałowej kredytu, która pozostała nam do spłacenia. Tutaj jest dość prosta zależność. Im mniejsza część kapitału spłacanego w racie, tym większe są odsetki od jego spłacenia. To wyjaśnia dlaczego przy ratach malejących na początku klient płaci wysokie opłaty, by ostatecznie zapłacić mniej odsetek. Jest tak, gdyż szybciej spłacił część kapitałową od której naliczane są odsetki.

Jak do tego dochodzi? Przy podanym przykładzie kredytu wysokość raty dla 2-procentowej stopy to 1 347 zł, a już dla 1-procentowej 1 185 zł.

Zakładając bezpośredni związek między wysokością stopy bazowej a oprocentowaniem kredytu, można śmiało wskazać prawidłowość, że przy wyżej oprocentowanej racie (2 p. p) zawartość kapitału będzie wynosić 472 zł, a dla niżej (1 p. p.) aż 560 zł, co tym samym obniża wartość odsetek. Dla niżej oprocentowanego kredytu będzie to w przypadku pierwszej raty 625 zł, z kolei przy kredycie z różnicą jednego punktu procentowego będzie to już 875 zł.  Zatem dla tego przykładu, zmiana tylko o 1 p. p stopy bazowej sprawia, że mamy do zapłaty 250 zł więcej, niż z niższą stopą procentową. Odsetki w gorszym dla kredytobiorcy wypadku stanowiłyby aż 65% całej miesięcznej raty, podczas gdy dla niżej oprocentowanego kredytu udział ten wynosiłby tylko 53%.

Jeśli dotychczas nie zwracałeś uwagi na komunikaty NBP o zmianie/utrzymaniu stóp procentowych a myślisz o kredycie hipoteczny, teraz już lepiej wiesz jak duży wpływ mogą mieć na koszt kredytu. Ujmując to najprościej im niższy poziom stopy referencyjnej, tym mniejsze odsetki kredytu i tańszy kredyt hipoteczny. Wystarczy drobna zmiana, aby Twoja rata kredytu hipotecznego poszła w górę lub w dół.

Jasno i czytelnie pokazuje takie zmiany kalkulator kredytu hipotecznego, który można znaleźć w naszym serwisie. Tam na liczbach odczujemy różnicę w naszych kosztach, jaką poniesiemy w przypadku zmiany stopy procentowej o jeden, wydawałoby się, maleńki punkt procentowy, zbierający całkiem spore “odsetkowe żniwo” na przestrzeni całego okresu kredytowego.

Facebook