Kredyt hipoteczny to zobowiązanie finansowe na długie lata, które co miesiąc będzie obciążać znacząco nasz portfel. Zaciągając kredyt należy o tym pamiętać, dlatego też przed zawarciem umowy, warto dokładnie zwrócić uwagę na jego koszty. Wybranie tego niewłaściwego, może odbić się na naszych domowych finansach.

Koszty kredytu hipotecznego zależą od wielu czynników, na jego wysokość wpływa m.in.: oprocentowanie, schemat spłat, okres kredytowania, prowizja, koszt wyceny. Nierzadko należy do tego doliczyć koszty związane z dodatkowymi produktami finansowanymi.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny to przede wszystkim oprocentowanie, które liczone jest w skali roku. W jego skład wchodzi:

• stopa procentowa – jest to zmienna, na którą nie ma wpływu ani bank, ani kredytobiorca. Jej wysokość ustalana jest przez Bank Centralny. Jeśli stopa procentowa zostaje obniżona, to zmniejsza się również oprocentowanie kredyt. Warto pamiętać, że stopa procentowa dla PLN to WIBOR, dla EURO – EURIBOR lub LIBOR, dla GBP i CHF – LIBOR.
• marża – w przeciwieństwie do stopy procentowej, jest stała i nie ulega zmienia podczas całego okresu kredytowania. Jej wysokość zależy od danego banku i wpływ na nią mogą mieć m.in.: waluta, prowizja, wysokości wkładu własnego, źródła dochodu, cross sell, raportu BIK, typ nieruchomości.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego to dwie zmienne, które mają realny wpływ na wysokość całkowitych kosztów.

Forma spłaty kredytu

Zaciągając kredyt hipoteczny należy mieć świadomość, że każda rata składa się z części odsetkowej oraz kapitałowej. Taka wiedza jest niezbędna przy wyborze formy spłaty kredytu – kredytobiorcy mają do wyboru raty malejące lub równe.

W pierwszym przypadku charakteryzują się one niezmienną częścią kapitałową oraz zmienną i malejącą częścią odsetkową. W praktyce oznacza to, że odsetki naliczane są od realnego zadłużenia, więc wysokość odsetek z czasem jest coraz niższa.

W ratach równych sytuacja wygląda nieco inaczej – tutaj w pierwszej kolejności spłacane są odsetki, a dopiero z upływem czasu kredytobiorca spłaca kapitał.

W obydwóch przypadkach na wysokość rat ma wpływ wysokość stopy procentowej.

Okres spłaty kredytu

Wpływ na koszty kredytu hipotecznego ma również okres spłaty kredytu – zgodnie z „Rekomendacją S”, banki nie powinny udzielać kredytu na dłuższych okres niż 35 lat. Niższe koszty zapłacą osoby, które zaciągnęły kredyt na krótszy okres czasu, niestety rezultatem takiego kroku są wyższe raty. W efekcie może to zablokować drogę potencjalnego kredytobiorcy z niską zdolnością kredytową do zaciągnięcia hipoteki.

Dodatkowe koszty kredytu hipotecznego

Koszty to nie tylko oprocentowanie kredytu hipotecznego, czy okres spłaty, ale także bardzo często dodatkowe czynniki. Najczęściej są to:

• prowizja za udzielenie kredytu – jest to opłata jednorazowa naliczana podczas wypłaty kredytu. W zależności od polityki banku może być ona wniesiona w gotówce lub doliczana jest do kwoty kredytu. Z reguły wynosi ona około 2%;
• koszt ubezpieczenia – banki wymagają nie tylko ubezpieczenia nieruchomości, ale również czasami ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, ubezpieczenia na życie, czy ubezpieczenia pomostowego;
• produkty cross sell – są to dodatkowe produkty finansowe np. karta kredytowa, konto, ubezpieczenie. Nieprzemyślany wybór, może sprawić, że koszty kredytu hipotecznego wzrosną;
• opłata przygotowawcza – jest to kwota związana z przygotowaniem dokumentacji do wypłaty środków;
• karencja – umożliwia zawieszenie spłaty kapitału, kredytobiorca płaci tylko odsetki;
• wakacje kredytowe – całkowite zawieszenie spłaty rat przez określony czas.

Ta infografika pokazuje, czym jest dany parametr w kosztach kredytów oraz jak przebiega spłata.

Osoby, które chcą sprawdzić swoje koszty kredytu hipotecznego zapraszamy do kalkulatora kredytu hipotecznego.