1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Wiedza
  4. >
  5. Poradniki o kredytach hipotecznych
  6. >
  7. Kredyt hipoteczny w euro

Kredyt hipoteczny w euro

Wielu z Polaków, którzy pracują za granicą, swoją dalszą przyszłość planuje spędzić w ojczystym kraju. Jeszcze przed powrotem planuje kupno mieszkania lub wybudowanie domu. W takich sytuacjach często niezbędny staje się kredyt hipoteczny. Banki zgodnie z rekomendacją KNF udzielają teraz zobowiązań długoterminowych w walucie, w której zarabia kredytobiorca. Miało to uchronić klientów przed wahaniami na rynku walut, jednak co to oznacza dla Ciebie, jeśli zarabiasz w euro?

Podstawowe informacje o kredycie w euro

To najpopularniejszy obecnie kredyt hipoteczny w obcej walucie, choć tu od razu musimy zastrzec, że nie wszystkie banki mają go w swojej ofercie. Te, które oferują taki produkt, bardzo restrykcyjnie podchodzą do wielu czynników: na przykład wymagają lepszej zdolności kredytowej niż w przypadku kredytu udzielonego w złotówkach. Inne są również formalności, musimy liczyć się z kosztami tłumaczeń wymaganych dokumentów, na przykład tych dotyczących zatrudnienia.

Dodatkowe wymagania wobec kredytobiorców dotyczą między innymi wyższego wkładu własnego – zamiast 10 do 15% wartości nieruchomości, bank może wymagać od około 20 do 30%. Natomiast kwota, jaką możemy otrzymać, jest niższa i sięga 70% wartości domu lub mieszkania, które jest zabezpieczeniem kredytu.

Czemu jednak część osób dąży do otrzymania kredytu w euro, nawet jeśli nie spełnia podstawowego kryterium postawionego przez kredytodawców, czyli nie zarabia w tej walucie? Największą zaletą kredytów hipotecznych udzielanych w euro jest niższa marża oraz niższe oprocentowanie. Czyli rata do spłaty będzie niższa niż w przypadku kredytu udzielonego w złotówkach. Dla portfela klienta jest to korzystniejsze – płaci mniej odsetek.

Kredyt w euro – o czym należy pamiętać?

Jeszcze przed samą analizą zysków i strat powinniście starannie rozważyć kilka kwestii, które mogą wpłynąć na zasadność

  • Wasza przyszłość – zaplanujcie ją na tyle, ile to możliwe. Dla przykładu: jeśli macie małe dzieci, powinniście już teraz zdecydować, czy poślecie je do szkoły w kraju, w którym obecnie mieszkacie, czy do placówki na terenie Polski. Jeżeli budujecie dom w Polsce, to kto będzie w nim mieszkał podczas Waszej nieobecności? Czy stać Was na jego utrzymanie, czy może zaproponujecie rodzinie (rodzicom), znajomym lub nieznajomym wynajem?
  • Wybór banku – nie jest ich dużo, więc tym lepiej skontaktować się z każdym i dopytać o konkretne wymagania, niezbędne dokumenty oraz co najważniejsze warunki kredytu. Niezbędne jest również gromadzenie argumentów – pozwoli Wam na negocjacje.
  • Kapitał – banki wymagają sporego wkładu własnego, więc musicie oszczędzać, zanim weźmiecie kredyt. Warto również zgromadzić nieco na czarną godzinę – pieniądze te mogą być również wykorzystane na wcześniejszą spłatę zobowiązania.
  • Nadzór budowlany/ kierownik budowy – niezbędny, gdy chcecie wybudować dom, a jednocześnie sami nie macie wiedzy budowlanej lub nie będziecie mogli nadzorować prac. Oznacza to dodatkowy wydatek, ale zapewnia Wam spokojny sen. Podpisujecie szczegółowe umowy dotyczące badania jakości wykonanych prac (czy firma budowlana nie sfałszowała materiałów i nie użyła tańszych zamienników bez Waszej wiedzy) i zarządzania pracami (koordynowanie firm, pilnowanie terminów, bezpośredni nadzór nad pracą na budowie). Pamiętajcie, że bank rozlicza Was z poszczególnych etapów, tłumaczenia, że ekipa budowlana zawaliła terminy, nie będzie argumentem.

Wady kredytu hipotecznego w euro

Na przekór, zaczniemy od wymienienia tego, co w takim kredycie może być dla Was problemem lub niewygodą. Jeżeli się nie zrazicie, to tym bardziej przemówią do Was plusy tego rozwiązania.

Zostało już wspomniane, że biorąc kredyt hipoteczny w innej walucie, możemy otrzymać niższą kwotę niż ta, która jest nam potrzebna na sfinansowanie inwestycji. Dlaczego? Ponieważ banki udzielą nam zobowiązania do wysokości 70% wartości nieruchomości, która jest zabezpieczeniem spłaty. Ryzyko niewypłacalności eurokredytobiorcy jest szacowane znacznie wyżej niż klienta biorącego kredyt w złotówkach.

Instytucje finansowe zakładają również, że skoro nieruchomość ma być kupiona w Polsce, to potrzebne Wam będą złotówki, a nie euro – kredyt jest więc denominowany na rodzimą walutę. Czyli wypłata kwoty kredytu i jego raty przeliczane są na złotówki. Tutaj wchodzimy w temat spreadu walutowego. To znaczy, że bank wypłacając nam transzę kredytu, bierze średni kurs kupna euro (np 4,00 PLN), natomiast ratę oblicza na poziomie kursu sprzedaży (przykładowo 4,10 PLN). Otrzymujemy zatem mniej, niż mamy do spłaty, a chodzi tylko o kwotę kredytu, bez opłat…

Skoro już jesteśmy przy kursie walutowym – przy podpisywaniu umowy może on wynosić 4,00 PLN i przy takim przeliczniku starczy Wam na kupno domu. Ceny walut mają jednak to do siebie, że są zmienne i w momencie wypłaty kredytu euro może kosztować tylko 3,70 PLN. Zakładając, że bierzecie kredyt na 20 000 EUR, oznacza to, że zamiast planowanych 80 000 PLN, otrzymacie tylko 74 000 PLN, czyli jesteście stratni 6 000 PLN. Podobne wahania mogą mieć miejsce przy spłacie: załóżmy, że rata wynosi 200 EUR, a kurs początkowy to 4,00 PLN. Po jakimś czasie kurs sprzedaży wzrasta do 4,50 PLN. Planowana przez Was rata powinna wynosić 800 PLN, a przez zmianę kursu będzie wynosiła 900 PLN. Musicie pamiętać o tym, że im wyższa jest kwota kredytu, tym większe ryzyko ponosicie.

Każdy kredyt hipoteczny udzielany jest wówczas, gdy dysponujecie jakimś wkładem własnym. Najczęściej jest to 15-20% wartości nieruchomości, którą zamierzacie kupić lub wybudować. Jeżeli chodzi o kredyty w euro, wysokość wkładu własnego musi być wyższa i w zależności od banku wynosi od 20 do 30%. Musicie zatem mieć dwa razy więcej oszczędności niż w przypadku kredytu w złotówkach.

Innym ograniczeniem w przypadku kredytów udzielanych w euro jest czas trwania umowy – maksymalnie 20 lat, choć preferowany jest okres 15 lat. Krótszy czas spłaty kredytu oznacza, że miesięczna rata będzie wyższa niż w przypadku rozłożenia spłaty na dłuższy czas. To rozwiązanie znacznie bardziej obciąża domowy miesięczny budżet, jednak jest jeszcze druga, pozytywna strona medalu i wspomnimy o niej za chwilę.

Instytucje finansowe życzą sobie dostarczenia im różnych dokumentów poświadczających zarobki, rodzaj umowy i stabilność finansową. Jeżeli pracujecie zagranicą, to wszystkie obcojęzyczne druki będziecie musieli przetłumaczyć u tłumacza przysięgłego – poniesiecie zatem dodatkowe koszty.

Ostatnim minusem kredytu w euro jest to, że udzielany jest przez niewielką liczbę banków. Nie ma tu zatem zbyt dużego wyboru, oferta jest w miarę jednorodna. Wiadomo, że im więcej zarabiacie, tym szerzej otwarta jest dla Was furtka w indywidualnych ustaleniach warunków umowy, ale dla sporej części osób te ustalenia mogą nie być zadowalające.

Kredyt w euro – zalety

Teraz czas na osłodę, czyli omówienie pozytywnych stron kredytu zaciągniętego w euro. W końcu są powody, dla których ludzie chcą mieć zobowiązanie w tej walucie…

Największą zaletą kredytu zaciągniętego w euro jest jego niższe oprocentowanie niż kredytu w złotówkach. Jest tak dlatego, że oprocentowanie ma dwie składowe: marżę banku i stopę oprocentowania (LIBOR lub EURIBOR). Druga z tych wartości jest standardowo niższa niż polski WIBOR, co banki starają się wykorzystać stosując wyższą marżę. Ogólnie jednak suma tych składowych jest niższa w kredycie udzielonym w euro. Oznacza to, że do spłaty macie wówczas mniej odsetek niż w zobowiązaniu złotówkowym. Niższa jest zatem całkowita kwota do spłaty. Tu musimy jednak zaznaczyć, że kwota ta jest niższa przy względnie stabilnym kursie walutowym.

Wróćmy jeszcze na chwilę do krótszego okresu spłaty – dla kredytobiorcy jest to oszczędniejsze rozwiązanie – im mniej rat do spłaty, tym mniejsza jest ogólna suma odsetek. To kolejny czynnik, który zmniejsza koszty zobowiązania. Ponadto im szybciej spłacimy zobowiązanie, tym szybciej będziemy niezależni od kursu walut, spreadu walutowego i przede wszystkim banku.

Kredyt w euro jest korzystniejszy, jeżeli uwzględnimy perspektywę wejścia Polski do strefy wspólnej waluty – nie będziecie wówczas ponosić żadnych kosztów przewalutowania zobowiązania (analogicznie kredyty złotówkowe mogą być wówczas okazją do zarobku dla banków).

Osoby, które mają wysoką zdolność kredytową (wysokie zarobki, stałe zatrudnienie, brak negatywnej przeszłości kredytowej) mogą dodatkowo negocjować z bankiem. Chodzi tutaj zarówno o wysokość marży kredytodawcy, a także o możliwość uniknięcia denominacji waluty kredytu. Czyli bierzecie kredyt w euro i spłacacie go w euro. Unikacie tym samym zarówno dodatkowych kosztów, jakie generuje spread walutowy, jak i ryzyka związanego z wahaniami kursu walut.

Koszty kredytu w euro są zatem jego największą zaletą – są po prostu niższe niż w przypadku kredytu hipotecznego w złotówkach.

Przewalutowanie zaciągniętego już kredytu w euro

Jeżeli macie już zobowiązanie w europejskiej walucie, to możecie w każdej chwili przeliczyć kredyt na złotówki – oczywiście za zgodą banku. Jest to opłacalne wówczas, gdy kurs walut jest dla Was korzystny, to znaczy, że wartość euro spada poniżej tej, jaka była, gdy braliście kredyt.

Gdy chcecie zmienić walutę zobowiązania, to musicie pamiętać, że zostanie Wam doliczone oprocentowanie – jak do kredytu hipotecznego udzielonego w złotówkach. Dlatego właśnie wzrośnie Wam wysokość miesięcznej raty – w zależności od warunków oferowanych przez bank może być to nawet 20%.

Konieczne jest zatem dokładnie przeliczenie, po jakim kursie opłaca się Wam przewalutowanie. Nie powinno się też decyzji odkładać i cały czas czekać, aż waluta spadnie bardziej. W czasie poświęconym przez bank na formalności kurs może ulec niekorzystnej zmianie, a nie ma już wtedy odwrotu.

Facebook