1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Wiedza
  4. >
  5. Poradniki o kredytach hipotecznych
  6. >
  7. Kredyt hipoteczny z wkładem własnym

Kredyt hipoteczny z wkładem własnym

Kredyt hipoteczny z wkładem własnym
Ocena: 5 (ilość ocen: 6)

Zgromadzenie wkładu własnego jest niełatwe, ale też i w przytłaczającej większości nieuniknione. Od 2014 roku banki wymagają sfinansowania przynajmniej w 10 procentach zakupu nieruchomości z własnej kieszeni. Są jednak pewne wyjątki od tego zalecenia. Ale czy ostatecznie nie opłaca się uzbierać więcej środków? Bierzemy pod lupę wkład własny kredytu hipotecznego i szukamy odpowiedzi, która opcja może być najbardziej optymalna!

Co to jest wkład własny przy kredycie hipotecznym?

Zaczynamy “podręcznikowo” od definicji, ale spokojnie – dalej znajdziesz użytecznie i konkretne przykłady! Tymczasem dla równowagi między teorią a praktyką, nieco tej pierwszej. Bo właściwie czy wkład własny musi być w gotówce? Nie dowiemy się, nie znając odpowiedzi na pytanie: “czym właściwie jest wkład własny?”.

Wkład własny to kapitał, którym dysponuje kredytobiorca, który wraz z pożyczoną od banku kwotą kredytu hipotecznego jest wystarczający na realizację celu pożyczki, czyli zakupu lub budowy domu.

Warto pamiętać, że nie wszystkie banki wliczają do realizacji zakupu nieruchomości pozostałe opłaty (np. podatek PCC, prowizje). Oznacza to, że po zgromadzeniu minimum wymaganego wkładu własnego może zabraknąć Ci części środków. A wymienione opłaty mogą być znaczące. Przykładowo kupując mieszkanie za 300 000 zł zapłacisz: 6000 zł podatku PCC (2% wartości nieruchomości), 6000 zł prowizja pośrednika nieruchomości (2%), taksa notarialna ok. 2500 zł, operat 500 zł… w sumie do zapłacenia jest wtedy dodatkowe 15 000 zł!  

Co może być wkładem własnym?

A zatem wkład własny pokrywa w jakiejś części cel kredytu hipotecznego. Zazwyczaj jest nim gotówka, ale w pewnych okolicznościach bank dopuszcza inne formy wkładu własnego. Między innymi może nim być:

  • wartość rynkowa działki, na której zostanie zbudowany dom;
  • koszt zakupu budynku w stanie surowym;
  • zaliczka do dewelopera;
  • dofinansowanie MdM;
  • środki z likwidacji książeczki mieszkaniowej;
  • zakupione materiały budowlane;
  • inne nieruchomości zadeklarowane do sprzedaży.

Oczywiście najwygodniejszą formą jest wkład pieniężny. W porównaniu z powyższymi przykładami wymaga on najmniej formalności.

Kredyt hipoteczny – ile wkładu własnego?

W zależności od banku i indywidualnej sytuacji klienta, kredytobiorca musi wykazać się co najmniej 10 lub 20 procentowym wkładem własnym. Mówiąc ściślej, chodzi tu o wypełnienie przez instytucję finansową tzw. Rekomendacji S. Co ciekawe, w jej zaleceniach nie znajdziemy określenia wymogu minimalnego wkładu własnego, a tylko sprecyzowanie stosunku kwoty pożyczki do wartości nieruchomości. Relację kwoty kredytu hipotecznego do wartości zabezpieczenia prezentuje wskaźnik LTV (ang. Loan to value). Jeśli np. bank udziela kredytu na 80% LTV, to brakujące 20% jest właśnie wymaganym do wniesienia przez kredytobiorcę wkładem własnym.

Wkład własny a wycena i wartość nieruchomości

Czy wycena nieruchomości i wartość nieruchomości to to samo? Niestety, nie zawsze są to jednakowe kwoty dla banku. Jeśli np. wartość zakupu nieruchomości wynosi 300 000 zł a operat szacunkowy określi wartość na 290 000 zł, to właśnie na tę niższą kwotę otrzymamy kredyt hipoteczny. Dlaczego piszemy o tym przy okazji wkładu własnego? Bo może się okazać, że poprzez zaniżoną wycenę nieruchomości zgromadzony wkład będzie niewystarczający!

Żeby sprowadzić problem “na ziemię” przyjmijmy następujący możliwy scenariusz: cena transakcyjna mieszkania wynosi 300 000 zł, ale według operatu szacunkowego nieruchomość jest warta 280 000 zł. Jakie rodzi to problemy? Kredyt hipoteczny otrzymujemy na niższą z powyższych kwot. Jeżeli od niższej wyceny otrzymujesz kredyt tylko na 80% wartości według operatu, czyli 224 000 zł (zamiast oczekiwanych 240 000 zł!), to nawet z wcześniej uzbieranym 20% wkładem własnym, brakuje do “dopięcia” transakcji 16 000 zł. Według takiego scenariusza potrzebujesz nie 60 000 zł wkładu, a już 76 000 zł do zakupu mieszkania.

Na szczęście nie jest to często stosowane, ale mimo to warto wiedzieć, że wartość nieruchomości na którą udzielany jest kredyt nie musi być taka sama jak cena zakupu. Różnica między wartością rynkową a transakcyjną wykorzystywana jest też w celu ominięcia wymogu wkładu własnego… ale o tym piszemy w artykule: Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego.

Jak udokumentować wkład własny do kredytu?

Sposób w jaki udokumentujemy wkład własny jest uzależniony od indywidualnych ustaleń między stronami umowy, ale można wymienić trzy podstawowe metody:

  • potwierdzenie zrealizowanego przelewu – korzystając z tego sposobu w tytule przelewu powinna znaleźć się wyraźna informacja o celu transferu środków,
  • opłacona faktura zakupu – koniecznie z Twoimi danymi osobowymi
  • oświadczenie podpisane przez strony umowy – banki akceptują również ten sposób udokumentowania wkładu własnego, z tym, że określone oświadczenie musi się znaleźć w akcie notarialnym.

A jakie to strony umowy? Czy chodzi o bank? Nie, instytucja finansowa sprawdza tylko, czy wkład własny trafił do sprzedawcy, dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej – czyli podmiotu od którego kupujemy nieruchomość. Teraz skoro wiemy jak udokumentować wkład, pojawia się jeszcze pytanie – kiedy trzeba wpłacić wkład własny? Ta kwestia też jest do indywidualnego ustalenia.

Gdy finansujemy zakup z rynku wtórnego bank może wymagać, aby środki własne trafiły do sprzedawcy przed uruchomieniem kredytu hipotecznego. W przypadku kupna nieruchomości na rynku pierwotnym możliwe jest “dogadanie się” z instytucją finansową i wpłacenie wkładu np. przed drugą transzą kredytu.

Przykładowo udokumentowanie wkładu własnego może wyglądać następująco w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym: umawiasz się ze sprzedawcą na określony zadatek przy podpisywaniu umowy przedwstępnej (nie musi to być cały wkład własny). Resztę kapitału wpłacasz podczas podpisywania aktu notarialnego przenoszącego własność. Sprzedający potwierdza w akcie notarialnym otrzymanie zadatku oraz pozostałej kwoty, która stanowi cały wkład własny, a przedstawione pismo w banku potwierdza spełnienie przez Ciebie obowiązku jego wpłaty.

Dlaczego warto wziąć kredyt hipoteczny z wkładem własnym?

Jeśli ktoś zastanawia się nad kredytem mieszkaniowym bez wkładu własnego mogą czekać go dwa duże rozczarowania. Po pierwsze o taki kredyt jest niezwykle trudno a dla banku absolutnym minimum jest posiadanie choćby 10% wartości zakupionej nieruchomości. Drugie rozczarowanie może być prawdziwym ciosem – jeśli nawet udało Ci się po długich poszukiwaniach otrzymać kredyt bez wkładu własnego, jest on znacząco droższy od tego z wkładem. I to bardzo!

Oczywiście nie każdego stać na odłożenie dużej sumy, ale czasem lepiej postarać się o wkład własny niż stracić czas i pieniądze z gorszym kredytem. Nie chcemy nikogo straszyć, ale jak mało kiedy, nie sposób znaleźć plusów dla kredytu bez wkładu własnego. A kredyt nawet z minimalnym wkładem własnym to po prostu tani kredyt hipoteczny! O ile tańszy? Wystarczy rzucić okiem na poniższe kalkulacje.

Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym

Zaczniemy od modelowego przykładu, gdzie w celu zakupy wymarzonego domu udało Ci się uzbierać 20% wkładu własnego (60 000 zł). Za wzór przyjmujemy kredyt hipoteczny na kwotę 240 000 zł, na zakup nieruchomości o wartości 300 000 zł. Raty równe, okres kredytowania 25 lat, oprocentowanie 4,80% i prowizja 2%.

Całkowita kwota kredytu to 417 357 zł, a miesięczna rata wynosi 1375 zł.

Kredyt hipoteczny z 10% wkładem własnym

Żeby móc poznać czy kredyt hipoteczny z wkładem własnym przemawia do portfela musimy porównać to jak wyglądają koszty, gdy wkład własny jest niższy. W tym przykładzie wykorzystamy podobne parametry pożyczki z tą różnicą, że dysponujesz 10 procentowym wkładem własnym (30 000 zł) a bank w ramach większego ryzyka podniósł oprocentowanie o 0,15 p.p (4,95%). Potrzebujesz kredytu na kwotę 270 000 zł, aby zakupić nieruchomość za 300 000 zł.

Całkowity koszt kredytu to 476 561 zł, czyli ostatecznie za niski wkład własny dopłacimy 59 204 zł! Do tego będzie trzeba dodać jeszcze ubezpieczenia za brakującą kwotę wkładu. A te może kosztować kilka tysięcy złotych (opłaty wahają się między 2500 zł a nawet 10 000 zł).

No dobrze, ale spostrzegawczy kredytobiorca zauważy, że w przypadku niskiego wkładu własnego, nie musiał gromadzić 60 000 zł (20% wartości nieruchomości), a tylko 30 000 zł. To dla wielu osób wyraźna różnica i szybsza droga do własnego mieszkania. Jednak nawet odliczając tę różnicę to czystej oszczędności pozostaje aż 29 204 zł.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego

Gdy kredytobiorca nie posiada wkładu własnego i jakimś sposobem przekonał instytucję finansową do udzielania pożyczki, bank najczęściej zabezpiecza się podwyższając oprocentowanie kredytu i jego prowizję. Dla porównania jakie różnice pojawiają się przy zobowiązaniu z wkładem i bez, w tym modelowym przykładzie oprocentowanie kredytu zostaje podwyższone o 0,30 p.p (5,10%), a prowizja o 0,5 p.p (2,5%). Pozostałe parametry kredytu hipotecznego pozostają bez zmian.

Biorąc kredyt w takim układzie mamy do zapłacenia aż 538 887 zł. To oznacza, że w przypadku kredytu bez wkładu własnego zapłacisz o 121 530 zł więcej, niż gdybyś zgromadził 20% wkład własny! Do sumy kosztów kredytu trzeba jeszcze doliczyć drogie ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego.

Przy porównaniu tego wariantu z przykładem z 10% wkładem własnym oszędność jest mniejsza (62 326 zł mniej do oddania banku), ale nadal świetnie pokazuje, że nawet nieduży kapitał znacząco obniża koszty kredytu hipotecznego i jego miesięczne raty.

Chcesz sprawdzić ile zaoszczędzisz z wkładem własnym, ale masz inne parametry kredytu? Wykorzystaj do obliczeń nasz kalkulator kredytu hipotecznego. Sami z niego korzystaliśmy przy powyższych obliczeniach!

Co zrobić, gdy nie masz wkładu własnego?

Jak widać, gromadząc tylko 10% wkładu własnego można zachować kilkanaście tysięcy złotych. Optymalne warunki kredytu hipotecznego uzyskuje się natomiast przy 20% wkładzie własnym. Działa tu prosta zasada im większy kapitał własny, tym większa oszczędność.

Ale co zrobić, gdy nie mamy skąd wziąć potrzebnych środków? Na tę sytuację przygotowaliśmy inny artykuł: kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. Natomiast dla tych, którzy myślą o własnym M, ale nie chcą przepłacać warto rozpocząć plan oszczędności na przyszły wkład własny.

Czy warto wydać wszystkie oszczędności na wkład własny?

Patrząc na kwoty, które można zaoszczędzić dzięki 20% wkładowi własnemu, można pomyśleć, że warto nagimnastykować się, aby uzyskać wymagane optimum środków własnych na inwestycję. Choć oszczędności są kuszące, należy jednak zachować zdrowy rozsądek, tak by nie zostało na koncie ostatnie 50 zł.

Trzeba pamiętać o marginesie bezpieczeństwa, aby w razie jakiś nieprzewidzianych zdarzeń nie znaleźć się pod ścianą. Po to buduje się  poduszkę finansową, aby w razie utraty pracy lub zdrowia móc przeżyć ze zgromadzonych oszczędności do czasu aż stanie się na nogi. Przy okazji dbania o najtańszy kredyt, warto zatroszczyć się o swój komfort i bezpieczeństwo.

Facebook