1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Wiedza
  4. >
  5. Poradniki o kredytach hipotecznych
  6. >
  7. Kredyt na budowę domu - formalności, procedury, wskazówki

Kredyt na budowę domu – formalności, procedury, wskazówki

Kredyt na budowę domu – formalności, procedury, wskazówki
Ocena: 5 (ilość ocen: 6)

budowa domu na kredyt hipoteczny

Kredyt na budowę domu – formalności, procedury, wskazówki

Planujesz budowę swojego wymarzonego domu, jednak nie posiadasz odpowiedniej ilości gotówki na ten cel? Nic straconego, zawsze bowiem istnieje możliwość pożyczenia niezbędnej sumy od banku. Jednak już teraz musisz uzbroić się w dużą cierpliwość i być przygotowanym na przedstawienie sporej ilości niezbędnych dokumentów. Co zatem należy wiedzieć, aby dobrze się do tego przygotować i szybko otrzymać kredyt na budowę domu?

Czym się charakteryzuje kredyt hipoteczny na budowę domu?

Obecnie dzięki niskim kosztom kredytów hipotecznych, coraz więcej osób decyduje się na skorzystanie z tego rodzaju produktów bankowych. Jakie argumenty za tym przemawiają? Przede wszystkim, zdecydowanie wysokie ceny najmu mieszkań, wiele osób nie chce w ten sposób tracić pieniędzy i woli sfinansować swoje cztery kąty dzięki kredytowi hipotecznemu. Również zakup własnego mieszkania lub domu, traktowany jest jako dobra inwestycja, szczególnie teraz, kiedy mamy bardzo niskie stopy procentowe, a trzymanie pieniędzy na lokatach bankowych, jest niestety niezbyt opłacalne.

 

W naszym artykule skupimy się nad tym, co należy wiedzieć decydując się, na opcję kredytu na budowę domu. Przede wszystkim, składa się on z dwóch części, na etapie budowy jest kredytem budowlanym, natomiast w momencie oddania domu do użytku, przekształca się w kredyt hipoteczny. Tak więc, inwestycja budowlana klienta, jest kredytowana inaczej w czasie trwania robót i po ich zakończeniu. Warto tu zaznaczyć to, że chociaż docelowe przeznaczenie kredytu na budowę domu nie zmienia się, to jednak zmieniają się jego warunki i zabezpieczenia, o tym jednak w dalszej części artykułu.

 

Jak już wspomnieliśmy, ubieganie się o kredyt hipoteczny na budowę domu, będzie wymagać od nas dużo więcej czasu, wszystko przez sporą ilość niezbędnych formalności, które będziemy musieli załatwić, dlaczego? Bowiem decyzja o jego przyznaniu, a także wypłacie kolejnych transz, wymaga ze strony banku więcej ostrożności, niż na kupno gotowej już nieruchomości. To też, różni go, od łatwiejszego w obsłudze kredytu hipotecznego na zakup domu, gdzie decydując się na skorzystanie z niego, otrzymamy od razu całą kwotę niezbędną na sfinalizowanie transakcji. Kredyt na budowę domu jest bardziej skomplikowanym instrumentem, a wszystko przez to, że oprócz standardowych dokumentów, które trzeba dostarczyć do banku (umowa o pracę, zaświadczenie o dochodach itd.), dochodzą dodatkowo, dokumenty budowlane.

 

Przyszły kredytobiorca, ubiegający się o kredyt na budowę domu, będzie musiał przedstawić kosztorys budowy wraz z jej harmonogramem. Bank natomiast, wypłaci pieniądze, dopiero po zaangażowaniu i rozliczeniu naszych środków, zgodnie z wcześniej ustalonym planem budowy. Następnym aspektem tego rodzaju kredytu, o którym należy pamiętać, jest sposób i koszt rozliczenia wypłacanych transz. Otóż banki, zazwyczaj naliczają opłatę za rozliczenie transzy lub wypłatę kolejnej, są to koszty wysokości kilkuset złotych. Tutaj każda instytucja bankowa ma swoje własne, ściśle określone zasady. Wykonane prace, mogą być rozliczane na jeden, z dwóch sposobów. Pierwszy, mniej zresztą popularny wśród kredytobiorców, przeprowadzany jest na podstawie opłaconych faktur za materiały budowlane i robociznę. Drugi natomiast, bardziej przyjazny dla osoby biorącej kredyt, polega na rozliczeniu na podstawie kosztorysu powykonawczego, wraz z tzw. fotoinspekcją nieruchomości (pracownik banku ma za zadanie zweryfikować postępy i zrobić dokumentację zdjęciową efektów wykonanych dotychczas prac).

 

To wszystko wpływa na to, że obsługa kredytu na budowę domu trwa latami, bank bowiem uruchamia kolejne transze kredytu wraz z postępem prowadzonych prac, które zresztą są każdorazowo monitorowane, za co oczywiście płaci sam kredytobiorca. W przypadku kredytu hipotecznego, całą transakcję kupna można zamknąć bardzo szybko, ponieważ na decyzję banku czeka się z reguły 3-4 tygodnie.

Część budowlana kredytu

Jak już wspomnieliśmy wcześniej, w pierwszym etapie, kiedy to realizowana jest inwestycja, kredytobiorca korzysta z części budowlanej kredytu. Jest ona wtedy zabezpieczona, w taki sam sposób, jak każdy kredyt mieszkaniowy, a podstawę dla banku stanowi umowa ubezpieczeniowa, dzięki której zabezpiecza on swoje interesy. Co znajduje się w takiej umowie? Przewiduje ona odpowiedzialność ubezpieczyciela za spłatę kredytu w określonych, szczególnych sytuacjach. Może to być śmierć kredytobiorcy, jego ciężka choroba, czy też doznanie dużego uszczerbku na zdrowiu lub tymczasowa niezdolność do pracy.

 

Często również banki żądają od swojego kredytobiorcy wykupienia polisy zdrowotnej, z ewentualną wypłatą odszkodowania przeniesioną na rzecz banku. Czasami konieczne jest także ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy, czy przekazania praw z tytułu ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Zarówno okres trwania ubezpieczenia, jak i polisy musi obejmować czas trwania budowy i jej późniejszej spłaty. Etap budowy domu obliczany jest mniej więcej na dwa lata i jest to okres karencji w spłacie kredytu. Bank nie wymaga wtedy od kredytobiorcy spłaty zobowiązania, oddaje się w tym czasie np. same odsetki kredytowe. Część budowlana kredytu kończy się wraz z przekazaniem nieruchomości do użytku.

Część hipoteczna kredytu

Gdy dom jest już gotowy do zamieszkania, to kredytobiorca zaczyna spłacać raty kredytu. Tutaj dobrze jest zaznaczyć różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, a kredytem pozostałym do spłacenia. Jest to bardzo istotne, ponieważ bank traktuje ją jako wkład własny. Wówczas podstawowym zabezpieczeniem dla banku staje się hipoteka wpisana na jego rzecz do księgi wieczystej nowego domu. Warto tu dodać, że wpis hipoteki do księgi wieczystej, kredytowanej nieruchomości, oznacza tylko tyle, że jej właściciel zaciągnął w danym banku kredyt i zabezpieczył go swoją własnością. Jednak całkowitym właścicielem domu nadal pozostaje kredytobiorca, który może dysponować nim w dowolny dla siebie sposób. Natomiast przekazanie prawa, do wybudowanego domu, może nastąpić wyłącznie na mocy postępowania windykacyjnego, które wszczynane jest w przypadku niespłacenia rat zobowiązania. Bank ma wtedy pierwszeństwo dochodzenia swoich wierzytelności hipotecznych przed innymi zainteresowanymi (nawet najbliższymi krewnymi). Wygaśnięcie hipoteki następuje w momencie spłacenia całego kredytu na budowę domu.  

Zanim zaczniesz szukać kredytu

Jeśli już zdecydowałeś, że wybierasz budowę domu, to musisz liczyć się z tym, że to ogromne wyzwanie. Warto już wcześniej przygotować się na spore wydatki, duży stres, konieczność zainwestowania swojego czasu, a nawet na to, że czasami sami będziesz musiał zakasać rękawy i wziąć udział w pracach budowlanych. Ale czego się nie robi, aby spełnić swoje marzenie o posiadaniu swojego własnego domu? Z tego też powodu, im lepiej przygotujemy się do całej inwestycji, tym mniej rzeczy zaskoczy nas podczas jej trwania, a my będziemy bardziej zadowoleni z końcowego efektu.

 

Oczywiście, przed samym rozpoczęciem starań o kredyt hipoteczny na budowę domu, należy uwzględnić kilka innych niezbędnych czynników, jakich? Przede wszystkim istotne jest wybranie odpowiedniej działki budowlanej, najlepszego projektu domu, a także skonfrontowanie swoich pragnień i wyobrażeń z realnymi możliwościami. Konieczne jest zadanie sobie pytania, czy na pewno stać mnie na budowę akurat takiego domu? Jeśli tak to super, jeżeli nie, to konieczne jednak będzie poszukanie oszczędności. Naturalnie nie możemy rozpocząć całej inwestycji bez uzyskania pozwolenia na budowę domu.

Nie masz działki? Może kredyt na zakup działki budowlanej?

Prace nad realizacją marzenia o własnym domu zaczynamy, nie od wyboru projektu domu, lecz od kupna odpowiedniej działki, dlaczego? Ponieważ to do konkretnej parceli dopasowany będzie budynek, spełniający oczekiwania inwestora i wymogi, które zostały określone w planie miejscowym, czy też warunkach zabudowy, a nie na odwrót. Co do szukania działki idealnej, bywa z tym naprawdę różnie. Niektórzy szczęściarze dostają ją w prezencie lub dziedziczą, a inni latami szukają tej wymarzonej, lub to właśnie przypadkowo znaleziona parcel inspiruje ich do budowy własnego domu.

 

Decydując się na kupno odpowiedniej parceli, pamiętajmy, aby była to działka budowlana lub w przypadku ziemi rolnej, była ona uwzględniona w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jako tereny mieszkaniowe. W przeciwnym razie, sami będziemy musieli ustalić w odpowiednich urzędach (urząd miasta, gminy, starostwo powiatowe), czy w ogóle istnieje możliwość wybudowania na niej domu.

 

Wszyscy, którzy nie posiadają działki budowlanej muszą ją zakupić. Jest to w zależności od lokalizacji i wielkości, wydatek rzędu od kilkunastu do kilkuset tysięcy złotych. Jeśli nie chcemy sami podejmować się jej poszukiwań, możemy skorzystać z agencji nieruchomości, lecz wtedy musimy liczyć się z prowizją, która zazwyczaj wynosi od 1,5 do 4 procent wartości transakcji (jednak często płaci ją tylko sam sprzedający). Co w przypadku gdy nie posiadasz niezbędnej gotówki na jej zakup? W takiej sytuacji możesz przecież skorzystać z kredytu na zakup działki budowlanej.

Kredyt hipoteczny na zakup działki i budowę domu

Jak już wiemy, wejście w posiadanie działki budowlanej jest pierwszym krokiem, jaki musimy uczynić w drodze wybudowania naszego domu. Reklamy banków o kredytach na zakup działki budowlanej, z którymi często się spotykamy, nie zawsze pokrywają się ze stanem faktycznym. Są bowiem banki, które nie uznają zabezpieczenia w postaci działki budowlanej, zaś jeszcze inne, żądają wyższego wkładu własnego, w przypadku gdy działka jest jednocześnie zabezpieczeniem kredytu. Na rynku bardzo mało jest ofert, które pozwolą skredytować zakup działki w udziale wyższym niż 80 procent. Banki bowiem wymagają od swoich klientów nawet 40 procent udziału własnego w zakupie kredytowanej nieruchomości.

 

Aby dostać kredyt na 100 procent gruntu, trzeba w odpowiedni sposób go zabezpieczyć np. inną działką lub nieruchomością. Innym sposobem jest także ubezpieczenie wkładu własnego. Składkę taką wnosi się z góry na 3-5 lat i jest ona zwracana, jeśli w odpowiednim czasie wniesiemy wkład własny, w postaci wymaganej nadpłaty kredytu. Jeśli nam się to nie uda, wpłacamy następną składkę. Warto tu również zaznaczyć, że kredyt na działkę budowlaną udzielany jest na podobnych warunkach jak kredyt mieszkaniowy.

Jakie dokumenty są potrzebne do uzyskania kredytu na działkę budowlaną?

Większość banków będzie od nas wymagać dostarczenia następujących dokumentów:

  • aktu notarialnego sprzedaży lub umowy przedwstępnej sprzedaży,
  • odpisu z Księgi Wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lub odpisu z Księgi Wieczystej nieruchomości, z której dana Nieruchomość będzie wyodrębniona,
  • dokumentu potwierdzającego przeznaczenie terenu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną tj. zaświadczenia o przeznaczeniu w aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu potwierdzającej możliwość realizacji na działce zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,
  • umowy darowizny – jeśli była podstawą nabycia nieruchomości,
  • wypisu z ewidencji gruntów i kopii mapy ewidencyjnej.

 

To jest oczywiście tylko zarys listy niezbędnych dokumentów, każdy bank bowiem może mieć inne wymagania co do niezbędnej dokumentacji przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny na zakup działki i budowę domu. O szczegółach dokładnie poinformuje nas np. doradca kredytowy wybranego banku.

Pamiętaj o projekcie domu

Jesteśmy już właścicielami działki budowlanej, możemy zatem zacząć szukać odpowiedniego projektu domu, który oczywiście będzie idealnie odpowiadał naszym gustom, jak i parceli. Z wyborem raczej nie powinniśmy mieć większych problemów, bowiem oferta gotowych już projektów jest ogromna, a ich ceny wahają się w granicach od tysiąca do kilku tysięcy złotych. Gotowy już projekt należy wpisać w działkę, uwzględniając przy tym wytyczne planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy, warunki gruntowe itd. Dokonując wyboru projektu gotowego, powinniśmy szczególną uwagę zwrócić na rzetelność i doświadczenie autora dokumentacji projektowej. Ponieważ pochopnie podjęta decyzja, może skutkować błędami w projekcie, co w konsekwencji będzie generować niespodziewane koszty i problemy. Zazwyczaj wysyłka takiego projektu jest darmowa, a w razie jakichkolwiek wątpliwości, można go zwrócić lub wymienić na inny w ciągu 14 dni.

 

Naturalnie, jeśli ktoś ma własny pomysł i wizję swojego przyszłego domu marzeń, czy też działka, na której będzie on budowany jest niestandardowa, może zamówić projekt indywidualny. Jednak w takim przypadku trzeba być gotowym na wyższe koszty, młodzi architekci przygotują go nam za kilkadziesiąt złotych za m², natomiast renomowane pracownie mogą żądać za projekt nawet kilkaset złotych za m².

 

Każdy z tych dwóch wariantów ma swoje zalety. W przypadku gotowego projektu, możemy liczyć na to, że ktoś już wybrany przez nas dom wybudował przed nami, dzięki czemu zyskamy możliwość wcześniejszego go obejrzenia i podpytania właścicieli, z czego są zadowoleni, a co by zmienili, gdyby mieli taką możliwość. Natomiast indywidualny projekt jest niepowtarzalny i “szyty na miarę”, dzięki czemu idealnie wpisuje się w działkę i spełnia wszystkie potrzeby inwestora.

Pozwolenie na budowę domu

W 2015 roku nastąpiła nowelizacja ustawy Prawo budowlane, zniesiony został wtedy wymóg uzyskiwania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego, jeśli obszar oddziaływania całej inwestycji nie wykracza poza granice działki. To do inwestora należy teraz wybór, zgłoszenia budowy, zgodnie z przepisami, czy też wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę na starych zasadach.

 

Jeśli zdecydujemy się na pierwszą opcję, to do zgłoszenia trzeba dołączyć praktycznie te same dokumenty, co do wniosku o pozwolenie na budowę (nie dotyczy to jedynie oświadczeń o zapewnieniu dostaw mediów). Czyli są to cztery egzemplarze projektu budowlanego z uzgodnieniami, decyzja o warunkach zabudowy lub wypis z planu zagospodarowania przestrzennego, jak również oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością. Starosta ma wtedy 30 dni na wniesienie ewentualnego sprzeciwu.

 

Natomiast druga opcja jest zdecydowanie krótsza. W tym przypadku na milczącą zgodę urzędu czeka się 30 dni, a nie jak przy pozwoleniu 65 dni. Nie jest przeprowadzane również postępowanie administracyjne z udziałem stron, w związku z czym sąsiad niczego nie oprotestuje.

Jak będzie budowany dom – firma czy system gospodarczy?

Budowa domu jest ogromną inwestycją, zarówno finansową jak i logistyczną. Spośród wielu możliwych wariantów jej przebiegu, do najczęściej wybieranych należy jeden z dwóch sposobów jej realizacji. Pierwszym jest powierzenie całości firmie budowlanej, drugim natomiast budowanie systemem gospodarczym. Ciężko jest wskazać, który z nich jest najlepszy, ponieważ każdy z nich ma zarówno mocne jak i słabe strony, a także może stwarzać potencjalne problemy i zagrożenia. Również, co bardzo istotne, w obu tych przypadkach niesamowicie ważne będzie wsparcie doświadczonego kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego. Dzięki temu unikniemy po drodze przykrych niespodzianek, a realizacja całego projektu, będzie przebiegać zgodnie z naszymi wcześniejszymi założeniami. Zaufana osoba nie tylko dopilnuje wszystkich prac, ale także pomoże rozwiązać nam wszystkie problemy, których nie przewidzieliśmy na samym początku planowania całej inwestycji.  

Kredyt na budowę domu – krok po kroku

Jeśli mamy już sprecyzowane to, w jaki sposób będziemy budować nasz wymarzony dom, to pozostaje nam teraz wybranie najkorzystniejszego kredytu na jego budowę. Najlepiej jest sobie porównać wszystkie dostępne na rynku oferty i zdecydować się na tą, która w największym stopniu spełnia nasze oczekiwania. Wskazane jest, aby wybrać przynajmniej dwie lub trzy opcje, by mieć większe pole manewru. Konieczne jest również sprawdzenie naszej zdolności kredytowej.

Kredyt na budowę domu – dom buduje firma

Ten rodzaj budowy polega na powierzeniu jej jednej firmie (przedsiębiorcy), która zrealizuje całą inwestycję, od samego początku do stanu deweloperskiego, a nawet “pod klucz”. Dla inwestora jest to na pewno bardzo komfortowe rozwiązanie, wystarczy podpisać umowę z wykonawcą i zapłacić za jej wykonanie, a dalej to już wynajęta przez nas firma gwarantuje terminowe i prawidłowe przeprowadzenie robót. Oczywiście, przed podpisaniem umowy, warto jest sprawdzić jaką ekipą fachowców on dysponuje i czy znajduje się wśród nich kierownik budowy.

 

Możemy również zdecydować się na zatrudnienie inwestora zastępczego. Jest nim firma lub osoba, które przejmuje wszystkie obowiązki inwestora bezpośredniego. Należy do nich wszystko, począwszy od dopełnienia formalności związanych z uzyskaniem kredytu, zdobycie pozwolenia na budowę lub jej zgłoszenia przez zorganizowanie całego procesu budowy (łącznie z zatrudnieniem jej kierownika), zakupem niezbędnych materiałów, czuwaniem nad przebiegiem prac, po sam odbiór i zakończenie inwestycji.

 

Budowa domu przez firmę, jest zazwyczaj odbierana jako droższy wariant, a to wszystko z powodu, uwzględnienia już od samego początku, wszystkich kosztów, nawet prac, o których często zapomina się przy budowie systemem gospodarczym. Z tego też powodu naprawdę warto upewnić się za co płacimy i sprawdzić wcześniejsze realizacje wybranej przez nas firmy. Jak również to czy posiada ona własną ekipę i czy korzysta z firm stale z nią współpracujących.

Dokumenty do kredytu hipotecznego na budowę domu

Każdy bank posiada własne, indywidualne wymagania, dotyczące niezbędnych dokumentów, które trzeba przedstawić, ubiegając się o kredyt na budowę domu. Również ważne jest to, aby od razu przygotować się na wszystkie uciążliwości związane z załatwianiem, gromadzeniem, składaniem i ciągłym donoszeniem potrzebnych zaświadczeń. Oto ogólna lista wymaganych dokumentów:

  • dokumenty poświadczające tożsamość. Konieczne jest złożenie dwóch różnych dokumentów ze zdjęciem (dowód osobisty i np. paszport, prawo jazdy, czy książeczka wojskowa), zdarza się, że może być potrzebne świadectwo metrykalne, np. ślubu,
  • dokumenty poświadczające nasze dochody i wydatki. Ten wykaz zależny jest od źródła naszego dochodu, na ogół są to następujące rodzaje poświadczeń:
  • na formularzu bankowym zaświadczenie pracodawcy o zatrudnieniu na podstawie umowy o pracę, które jest ważne 1 miesiąc,
  • dla osób, które prowadzą własną działalność gospodarczą to komplet dokumentów jasno określających wysokość uzyskiwanych dochodów (PIT za ostatni rok lub KPiR z bieżącego roku), a także kopie dokumentów rejestracji firmy (przyznania NIP i REGON oraz wpisu do ewidencji KRS),
  • historia ROR,
  • historia kredytowa, na którą składają się opinie z BIK i banków.

 

  • dokumenty dotyczące działki budowlanej, czyli będzie to:
  • aktualny, wystawiony nie wcześniej niż 3 miesiące przed złożeniem wniosku, odpis z księgi wieczystej,
  • wypis z rejestru gruntów określający status działki,
  • decyzja o podziale nieruchomości, jeśli numery działki w księdze wieczystej i umowie nabycia nieruchomości nie zgadzają się,
  • dokument stwierdzający prawo do nieruchomości, a więc umowa nabycia nieruchomości lub inne potwierdzenie własności.

 

  • dokumenty dotyczące budowy:
  • decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
  • dziennik budowy, ze względu na objętość, do wglądu,
  • ostateczna decyzja w sprawie pozwolenia na budowę,
  • projekt budowlany, również do wglądu.

 

Niezbędne będzie także wypełnienie formularza z pytaniami o koszty przewidywanych prac budowlanych i terminy ich realizacji. Czasami konieczne jest opłacenie wyceny naszej przyszłej nieruchomości. Zazwyczaj zleca ją bank uprawnionemu do tego rzeczoznawcy, natomiast w przypadku gdy zdecydujemy się na budowę domu systemem gospodarczym jest to już obowiązkowe. Jeśli za budowę odpowiada  firma (deweloper), należy przynieść do banku dokumenty potwierdzające dane tej firmy (Regon, NIP etc.).

 

Jakie są procedury?

Gdy zdecydujemy się na konkretny kredyt na budowę domu, musimy udać się do wybranej placówki bankowej lub też spotkać się z jego doradcą kredytowym w naszym mieście. Wtedy uzyskamy już szczegółowe informacje na temat warunków kredytu, a także niezbędnej dokumentacji, którą trzeba będzie skompletować i dołączyć do wniosku kredytowego. Po ich zgromadzeniu nastąpi jego podpisanie i czekanie na rozpatrzenie go przez analityka bankowego. Sprawdzi on naszą sytuację finansową, a także przeanalizuje i oceni stan techniczny kredytowanej nieruchomości.

 

Decyzję o przyznaniu kredytu hipotecznego na budowę domu dostaje się zazwyczaj w przeciągu kilku dni i po jej pozytywnym rozpatrzeniu pozostaje nam tylko podpisać umowę kredytową. Pieniądze zostają wypłacane w transzach, zgodnie z ustalonym wcześniej w umowie harmonogramem terminów płatności oraz postępem prac budowlanych. Bank na pewno będzie kontrolował postępy całej inwestycji i jeśli prace nie będą zgodne z harmonogramem, który został dołączony do umowy, możemy spodziewać się nieprzyjemnych konsekwencji, jakich? Przede wszystkim zawieszenia kolejnej transzy kredytowej, a nawet nałożenia na nas kary finansowej za niedotrzymanie terminów.

Na co uważać przy kredycie?

Składając wniosek o kredyt hipoteczny na budowę domu przez firmę, należy zaznaczyć w jaki sposób zostanie przeprowadzona cała inwestycja. Tutaj w zależności od warunków umowy z danym bankiem, konieczne będzie poinformowanie go o wybranej przez nas firmie budowlanej i prowadzonych przez nią pracach. Ponieważ jak już wiemy, jeśli bank nie zaliczy nam któregoś z etapów budowy, wypłata kredytu może zostać wstrzymana.

 

Dlatego też, tak niesamowicie ważne jest, aby kredyt podzielony był na odpowiednią liczbę transz, które umożliwią płynne prowadzenie całego procesu budowy. My, jako klienci będziemy płacili odsetki jedynie od wypłaconej kwoty. Podzielenie kredytu na zbyt duże transze, spowoduje, że odsetki będą płacone od środków, które nie zostaną wykorzystane od razu. W przypadku natomiast zbyt wielu mniejszych transz, wygenerowane zostaną dodatkowe koszty, związane z inspekcją pracownika banku, po wypłacie każdej z nich. Zatem kwestie dotyczące wielkości i momentu wypłaty transz należy szczegółowo omówić z kierownikiem budowy lub firmą wykonawczą.

Kredyt hipoteczny na budowę domu – system gospodarczy

Sporo osób decyduje się na budowę domu systemem gospodarczym, co to oznacza? W tym przypadku, inwestor nie tylko zorganizuje budowę, najmie pracowników, kupi potrzebne materiały budowlane, ale również samodzielnie lub z pomocą rodziny i przyjaciół, wykona część lub całość prac. Dzięki takiej metodzie każdy inwestor może dostosować tempo robót do swoich możliwości finansowych. Należy tu pamiętać o tym, że nawet jeśli sami budujemy dom, konieczne jest zatrudnienie kierownika budowy.

 

Cała inwestycja może okazać się ogromnym wyzwaniem ponieważ wymaga od nas sporej wiedzy i dużego zaangażowania. Dlatego też decydując się na ten system dobrze mieć doświadczenie w temacie i wykazać się znajomością czytania dokumentacji projektowej. Pozwoli nam to uniknąć błędów, które nie będą wynikać z naszej złej woli, lecz z braku znajomości sztuki budowlanej.

Jakie dokumenty do kredytu?

Jeśli budujemy dom jednorodzinny na swojej działce do wniosku, oprócz oczywiście dokumentów potwierdzających naszą zdolność kredytową (uzyskiwane dochody i ponoszone wydatki), należy dołączyć:

  • wypis i wyrys z rejestru gruntów i budynków,
  • odpis z księgi wieczystej nieruchomości (nie wcześniejszy niż sprzed trzech miesięcy) lub inny dokument potwierdzający prawo do działki (postanowienie sądu o nabyciu spadku, akt notarialny nabycia bądź darowizny),
  • decyzję o pozwoleniu na budowę z adnotacją, że jest ostateczna,
  • dziennik budowy, jeżeli pozwolenie na budowę ma więcej niż dwa lata,
  • zatwierdzony projekt budowlany stanowiący załącznik do pozwolenia na budowę,
  • kosztorys i harmonogram finansowo-rzeczowy naszej inwestycji,
  • umowy z wykonawcami części robót, jeżeli są podpisane.

Jakie są w tym przypadku procedury?

Tak jak w przypadku kredytu na budowę domu przez firmę, po wcześniejszym przejrzeniu ofert należy udać się na spotkanie z doradcą kredytowym. Wyjaśni nam on wszystkie wątpliwości i odpowie na trapiące nas pytania. Przedstawi nam również całą listę niezbędnych dokumentów i oczywiście omówi wszystkie warunki kredytowania. To wszystko ułatwi nam wybór najlepszego produktu finansowego, po czym będziemy mogli już wystąpić, z wnioskiem o kredyt na budowę domu. Będziemy musieli w nim podać planowaną datę wykonania kolejnych etapów (harmonogram inwestycji), określając przy tym, w jakim stopniu dane prace będą finansowane ze środków własnych, a w jaki z uzyskanego kredytu. Bank na tej podstawie ustali harmonogram wypłaty transz.

 

Następnie nasz wniosek o kredyt, zostanie zweryfikowany przez analityka finansowego, a wydanie decyzji, o jego przyznaniu nastąpi po kilku dniach. Gdy spełnimy wszystkie warunki będziemy mogli podpisać umowę. Należy bardzo dokładnie się z nią zapoznać, ponieważ w przypadku kredytu na budowę domu, nie obowiązują zapisy ustawy o kredytach konsumenckich (gwarantujące 14 dniowy okres wypowiedzenia umowy). Rozwiązanie umowy podlega prawu bankowemu, zatem jej procedura może być już bardziej kosztowna i skomplikowana.

 

Wracając jeszcze do transz, to są one wypłacane przez bank, zazwyczaj w trzech-czterech częściach. Zależy to od wewnętrznych procedur bankowych, jak i stopnia zaawansowania budowy (w chwili podpisania umowy). W tym przypadku, osoba upoważniona przez bank, dokona inspekcji na budowie i przed uruchomieniem kolejnej transzy sprawdzi postęp robót, a także porówna stan zaangażowania inwestycji z harmonogramem i kosztorysem. W systemie gospodarczym, banki zazwyczaj wymagają tylko przedstawienia faktur, na część kosztów objętych daną transzą (może to być np. 50%). Natomiast na samym początku robót, zamiast inspekcji przyjmują dokumentację zdjęciową i sprawdzają wpisy w dzienniku budowy.

 

Ważną informacją dla wszystkich ubiegających się o kredyt na budowę domu jest to, że od 2017 roku, każdy nim zainteresowany musi posiadać własne środki na jego budowę. Ich wysokość to co najmniej 20 procent docelowej wartości nieruchomości, będącej zabezpieczeniem kredytu (po wybudowaniu domu). Wymóg ten wynika z zapisów rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego.

 

Co zatem uznaje się za wkład własny? Jest nią wartość działki budowlanej, na której będzie przeprowadzana inwestycja i posiadane przez kredytobiorcę oszczędności. Tutaj konieczne jest przedstawienie dokumentów potwierdzających ich wysokość. Czyli mowa tu o wycenie działki i wyciągu z kont bankowych. Można również zadeklarować, że środki na wkład własny, będą pochodzić z likwidacji lokat lub książeczki mieszkaniowej z premią gwarancyjną, czy też sprzedaży mieszkania (konieczne jest przedstawienie dokumentów, które potwierdzą ich posiadanie). Również, jeśli prace budowlane zostały rozpoczęte przed staraniem się o kredyt, to wydatki na nie poniesione mogą zostać zaliczone na poczet wkładu własnego. Im będzie on wyższy, tym na tańszy kredyt możemy liczyć.

Na co uważać przy tego typu kredycie?

Poza aspektami cenowymi kredytu na budowę domu, należy przede wszystkim zwrócić uwagę na minimalny koszt wybudowania nieruchomości. Nierealne bowiem kwoty takiej inwestycji (np. dom o powierzchni użytkowej 150 m² wybudowany za 200 tysięcy zł) na pewno zostaną odrzucone przez bank, dlaczego? Ponieważ udzielenie kredytu warunkują minimalną ceną jego wybudowania za 1 m² powierzchni budynku, obecnie jest to zazwyczaj koszt wahający się w granicach 2000-3000 zł (zależne jest to oczywiście od lokalizacji budowy, projektu i od banku). Jednak nie zawsze powierzchnia domu, od której liczony jest całkowity, minimalny koszt wybudowania nieruchomości, pokrywa się z powierzchnią użytkową. Banki najczęściej doliczają do niej powierzchnię garażu (jeśli jest w bryle budynku), suszarnię, pralnię, kotłownię, hol, czy klatkę schodową.

 

Również, niektóre banki, wprowadzają warunki dotyczące powierzchni całkowitej. Zawsze lepiej jest wnioskować o nieco wyższą kwotę kredytu, z zapasem na jakieś nieprzewidziane wydatki. Kredytobiorca bowiem nie jest zobligowany do wykorzystania całej kwoty, która została mu przyznana, a dzięki temu zyska pewność, że nie będzie musiał występować o podwyższenie kredytu w przypadku gdy zabraknie mu funduszy na sfinalizowanie budowy. Oczywiście, rozwiązanie takie, wiąże się z koniecznością zapłacenia wyższej prowizji.

 

Warto również pamiętać o tym, że niektóre banki nie zaakceptują i nie zaliczą nam, w ramach danej transzy, kupowania materiałów budowlanych, na następny etap (aby uznać taki wydatek, zakupione materiały muszą zostać wykorzystane, a ich przechowywanie na placu budowy może być uważane za zbyt ryzykowne). Jak już wiemy, niezbędnym warunkiem do uruchomienia pozostałej części kredytu, jest rozliczenie się z poprzedniego etapu budowlanego. Zazwyczaj banki będą również wymagać od nas tego, aby budowa domu została przeprowadzona w okresie maksymalnie dwóch lat. Nie możemy liczyć na to, że będziemy mogli ją później dokończyć własnymi siłami, gdyż wszystkie prace, muszą być sfinalizowane we wcześniej ustalonym terminie. Tutaj warto zaznaczyć, że jeśli nie uda nam się dotrzymać terminu jej zakończenia, koniecznie trzeba zgłosić to do banku, a przesunięcie dostarczenia dokumentów o kilka miesięcy nie powinno stanowić problemu. Jednak często konieczne jest wtedy podpisanie aneksu do umowy kredytowej, a w przypadku gdy opóźnienie jest dłuższe, bank może nam nawet wypowiedzieć umowę kredytową.

Jak znaleźć dobry i tani kredyt hipoteczny na budowę domu?

Aby odpowiedzieć na to pytanie należy uwzględnić kilka głównych czynników, mających istotny wpływ na ostateczne warunki kredytowe, które zostaną nam zaproponowane. Co do nich należy? Przede wszystkim zdolność kredytowa przyszłego kredytobiorcy, czyli np.: forma zatrudnienia (umowa na czas określony, czy umowa na czas nieokreślony, działalność gospodarcza itp.), wysokość uzyskiwanych dochodów, historia w BIK, liczba osób w gospodarstwie domowym itd. Duży wpływ na przyznanie taniego kredytu hipotecznego na budowę domu, ma również wysokość wkładu własnego, długość okresu kredytowania, czy waluta w jakiej chcemy go zaciągnąć. Im bowiem wyższe zarobki i wkład własny posiadamy, tym lepsze warunki zostaną nam zaproponowane. Może być to niższa marża, czy brak prowizji.  

 

Na co natomiast zwrócić uwagę wybierając najtańszy kredyt na budowę domu? Tutaj najistotniejszym parametrem jest oprocentowanie kredytu i jego składowe. To właśnie ono będzie miało realny wpływ na wysokość naszych przyszłych rat. Wpływ na łączne oprocentowanie ma natomiast stopa referencyjna i marża. Na pierwszy składnik nie mamy wpływu i nie podlega on negocjacji, natomiast marża jest czynnikiem, który najbardziej różnicuje oferty poszczególnych banków. Zależy ona głównie od wielkości kredytu i wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem, ale czasami również na jej wysokość ma wpływ to czy klient korzysta z inny produktów danego banku (może to być konto, karta kredytowa, czy produkty oszczędnościowe).

 

Aby zwiększyć swoje szanse, dobrze jest od razu, złożyć wniosek w kilku wybranych przez siebie bankach. Dzięki temu zyskamy większe pole manewru i będziemy mogli porównać najciekawsze oferty. Samo jego złożenie nie wymaga jakichkolwiek deklaracji i zobowiązań z naszej strony. Zdecydowanie pomocne, podczas wyboru najlepszej oferty kredytowej, może okazać się skorzystanie ze wsparcia niezależnego doradcy kredytowego lub porównywarki kredytów hipotecznych.

Facebook