1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Wiedza
  4. >
  5. Poradniki o refinansowaniu kredytu hipotecznego
  6. >
  7. Kredyt refinansowy – koszty

Kredyt refinansowy – koszty

Kredyt refinansowy – koszty
Ocena: 5 (ilość ocen: 7)

Masz drogi kredyt hipoteczny a widzisz dużo tańszych ofert? Refinansowanie kredytu hipotecznego to możliwość zmniejszenia kwoty zobowiązania. Przeniesienie długu do innego banku jest łatwe, ale czy zawsze opłacalne? Nie wystarczy tylko niższa marża w kredycie refinansowym, aby okazał się tańszy od aktualnego kredytu hipotecznego. Przy refinansowaniu zwróć uwagę na inne koszty. Jakie? Odpowiedź znajdziesz w naszym poradniku!

Kiedy opłaca się refinansować kredyt hipoteczny?

Kredyt refinansowy daje Ci możliwość przeniesienia swojego obecnego kredytu hipotecznego do innego banku, na innych – bardziej optymalnych – warunkach. Polega to na tym, że instytucja finansowa w której bierzesz kredyt refinansowy, spłaca Twój wcześniejszy dług wobec banku, w którym miałeś kredyt hipoteczny.

Rynek finansów zmienia się cyklicznie, dlatego jest wiele okazji do znalezienia dobrego kredytu refinansowego. Dzięki refinansowaniu możesz zmniejszyć wysokość miesięcznych rat kredytu, zmienić ich rodzaj (z równych na malejące i przeciwnie), zmienić okres kredytowania czy… zmniejszyć całkowitą kwotę kredytu. I to pewnie interesuje większość osób spłacających zobowiązanie.

Nie tylko czynnik gospodarczy musi decydować o tym, że warto przemyśleć refinansowanie kredytu. Może to być podyktowane zmianą pracy na lepszą z wyższym wynagrodzeniem. Lub przeciwnie, gdy jesteśmy pewni, że wakacje kredytowe to za mało na ratowanie się z problemów finansowych. Choć kredyt refinansowy nie powinien być pierwszą rzeczą, która przyjdzie nam na myśl w trudnej sytuacji. W razie utraty pracy czy choroby lepiej na początek rozpocząć negocjacje kredytu hipotecznego z bankiem.  

Opłacalność refinansowania musisz ocenić w perspektywie celu, dla którego to robisz. Załóżmy, że najważniejsza jest dla Ciebie zmiana banku i rezygnacja z jego produktów – kredyt refinansowy zapewni Ci to bez problemu. Przeniesienie kredytu należy traktować jako proces optymalizacji swojego zobowiązania. To znaczy, że nie wszystkie cele da się zrealizować na raz, ale wystarczy dobry plan, aby np. zmniejszyć całkowite koszty kredytu. Wystarczy zestawić ze sobą sumę opłat za swój “stary” dług w innym banku i nowe zobowiązanie. Przyjrzyjmy się zatem, za co zapłacisz biorąc kredyt refinansowy.

Jakie są opłaty i koszty przy refinansowaniu?

Opłaty przy kredycie refinansowym można podzielić na te, które są wspólne dla wszystkich kredytów hipotecznych oraz te, które są charakterystyczne dla refinansowania długu. Bez względu jednak na ich rodzaj, ich suma decyduje o tym, czy warto przenosić kredyt czy nie.

Standardowe koszty kredytu refinansowego

Jeśli przenosisz zobowiązanie do innego banku, na pewno jesteś już zaznajomiony z podstawowymi opłatami za kredyt hipoteczny. Koszty kredytu refinansowego są te same: marża banku + stawka bazowa WIBOR dają w sumie oprocentowanie kredytu. Przez to, że wysokość marży ustala tylko bank, to na niej przyda się zatrzymać wzrok. Łatwo bowiem ulega zmianie i można dzięki niej sporo zaoszczędzić.

Stopy procentowe, czyli cena za jaką banki pożyczają sobie pieniądze na rynku międzybankowym, ma równie istotny wpływ na całkowity koszt kredytu. Z tym, że na nią ani klient, ani bank nie mają znaczącego wpływu. Przy wyborze kredytu hipotecznego zwróć jednak uwagę na to, według jakiego okresu ustalana jest stawka WIBOR. Czy może się ona zmienić co 3 miesiące, pół roku, czy rok.

Istotnym kosztem jest też opłata za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Wynosi ona najczęściej od 2% do 4% pozostałej kwoty. Jeżeli obejmuje nas prowizja od wcześniejszej spłaty, to możemy być pewni, że w ostateczności bank do którego przeniesiemy kredyt, obciąży nas za nią kosztami. Na szczęście prowizja od wcześniejszej spłaty zobowiązania, obowiązuje przez okres 3 lat od podpisania umowy. A niektóre banki nawet w tym okresie nie pobierają za nią opłaty. Na pewno jednak, po tym czasie, za jednorazową spłatę długu nie powinniśmy ponieść żadnych kosztów.

Opłaty za uruchomienie kredytu refinansowego

To nie koniec listy kosztów refinansowania. Tak samo jak przy kredycie hipotecznym, otwierając kredyt refinansowy bank może zażądać od nas zapłaty prowizji. A jeśli bank jest w stanie z niej zrezygnować, należy się upewnić, czy nie będzie to kosztem podwyższenia marży. Zazwyczaj jest tak, że, gdy maleje prowizja, to rośnie marża i na odwrót.

Zaciągnięcie nowego zobowiązania oznacza, że trzeba będzie dokonać wpisu hipoteki do księgi wieczystej, co kosztuje 200 zł. Nie obędzie się bez wykreślenia z księgi wieczystej starej hipoteki a to dodatkowy koszt 100 zł. Będziesz musiał ponownie przejść całą procedurę starania się o kredyt. Jeśli przenosisz dług do innej instytucji finansowej, ta sprawdzi jeszcze raz Twoją zdolność kredytową i określi wartość nieruchomości. Koszty tych działań zostaną najpewniej zrzucone na Ciebie.

Dodatkowe koszty kredyt refinansowego

Z tymi mogłeś się już spotkać przy okazji kredytu hipotecznego. Są to wszelkie powiązane produkty bankowe, ubezpieczenia (na życie, pomostowe) lub inne opłaty przygotowawcze czy okołokredytowe. Bank może zachęcać do skorzystania np. z karty kredytowej dodatkowym obniżeniem marży. Zanim jednak weźmiesz dodatkowe produkty oczarowany niższymi opłatami, zwróć uwagę na rzeczywistą ostateczną kwotę kredytu refinansowego. Może się okazać, że posiadanie karty kredytowej, drogiego ubezpieczenia i niepotrzebnego konta oszczędnościowego to nieopłacalny dla Ciebie interes.

Warto wiedzieć, że także kredyt refinansowy obejmuje tzw. Rekomendacja S, która wymaga od kredytobiorcy posiadania 20% wkładu własnego, a w razie gdy jest on niski ubezpieczenia z tego tytułu. Przy refinansowaniu zatem może dojść kolejna nie przewidziana opłata. Uniknie się jej, gdy kwota refinansowania kredytu stanowi nie więcej niż 80% wartości nieruchomości. Jednak niektóre banki mogą wymagać niższego stosunku pożyczonych środków do ceny zabezpieczenia w postaci domu lub mieszkania.

Ile można zaoszczędzić na refinansowaniu kredytu?

Kwoty, które można zaoszczędzić dzięki przeniesieniu zobowiązania do innego banku mogą być zachęcające. Zależą one od wielu czynników, dlatego, żeby odpowiedzieć na powyższe pytanie musimy przyjąć odpowiednie założenia.

Dla ilustracji tego o jakich kwotach jest mowa, przyjmiemy, że Twoje obecne zobowiązanie pozostałe do spłaty to 175 000 zł. Marża wynosi 3,50% raty równe a pozostały okres kredytowania to 20 lat. Kredyt refinansowy posiada taki sam czas spłaty, rodzaj rat, ale ma niższą marże w wysokości 2%.

W sumie dzięki refinansowaniu możesz zaoszczędzić aż 43 290 zł! Wynik robi wrażenie. Jeśli chcesz samemu sprawdzić, czy opłaca Ci się wziąć kredyt refinansowy, my korzystaliśmy w przykładzie z kalkulatora refinansowania kredytu hipotecznego – skorzystaj z niego i Ty!
Kalkulator refinansowania kredytu hipotecznego

Oczywiście przykład jest wzorowy, możemy go jednak dodatkowo urealnić, dodając do wyniku prowizję za udzielenie kredytu refinansowego w wysokości 2% (od 175 000 zł będzie to 3 500 zł). Na pewno też nie unikniesz opłaty 200 zł za wpis hipoteki do księgi wieczystej i wykreślenia starej (kolejne 100 zł). Załóżmy, że ponowny operat szacunkowy nieruchomości wyniesie 500 zł. Dodajmy do tego ubezpieczenie na życie w wysokości 2 625 zł (jednorazowa opłata 1,5 % od wartości kredytu).

Bardziej rzeczywisty wynik sumy oszczędności na kredycie refinansowym to: 36 365 zł. Nadal imponujący, mimo uwzględnienia dodatkowych kosztów. Pokazuje to bardzo dobrze, że refinansowanie starego zadłużenia z dużym prawdopodobieństwem będzie opłacalne.    

Kiedy nie opłaca się refinansować kredytu?

Kredyt refinansowy to nie magiczny produkt banku, który zawsze zmniejszy Twoje raty i całkowity koszt starego zobowiązania. Instytucja finansowa musi na nim zarobić, a źródłem dochodu będą Twoje pieniądze. Im mniej opłat za refinansowanie, tym lepiej dla Ciebie i tym bardziej prawdopodobne, że opłaca się przenieść kredyt. Gdy jednak okaże się, że musisz zapłacić prowizję od wcześniejszej spłaty, prowizje za refinansowanie dojdą do tego dojdą pozostałe opłaty… możliwe źródła zaoszczędzenia na “przesiadce” do innego banku kurczą się. Efekt łatwo przewidzieć – trud przeniesienia kredytu pójdzie na marne.

Refinansowanie kredytu hipotecznego jest też najbardziej optymalne, gdy wzięliśmy kredyt o wysokiej marży w czasach wysokiego oprocentowania, a bank nie ma ochoty renegocjować warunków nowej umowy. W sytuacji, gdy myślisz o kredycie refinansowym, ponieważ masz problemy finansowe, warto poszukać najpierw innych rozwiązań. Być może wystarczy skorzystać z wakacji kredytowych lub ustalić nowy plan spłaty z bankiem. Zazwyczaj jednak strategia pomocy banku – czy to przy kredycie hipotecznym, czy refinansowym – skutkuje wydłużeniem okresu kredytowania, a to zwiększa całkowity koszt kredytu.

Facebook