1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Wiedza
  4. >
  5. Poradniki ogólne
  6. >
  7. Księga wieczysta, co należy o niej wiedzieć?

Księga wieczysta, co należy o niej wiedzieć?

Księga wieczysta, co należy o niej wiedzieć?
Ocena: 5 (ilość ocen: 1)

okno wlasnego domu kupionego na kredyt hipotecznyZaciągniecie kredytu hipotecznego wiąże się z ustanowieniem zapisu na rzecz banku w księdze. Ten dokument jest najogólniej mówiąc podstawowym raportem na temat stanu prawnego budynku. Jak odczytywać zawarte w księdze wieczystej informacje? Jak dokładnie wygląda ustanawianie hipoteki? Odpowiedzi na te pytania znajdziecie w naszym artykule.

Zakup mieszkania i księga wieczysta

Podstawową kwestią podczas kupowania nieruchomości jest zapoznanie się z jej księgą wieczystą. Możemy to zrobić sami lub zlecić to agentowi, który pośredniczy w sprzedaży nieruchomości lub notariuszowi. Ponieważ nie ma potrzeby byśmy robili to osobiście, to informacje o tym, gdzie znajdują się księgi wieczyste i jak są skonstruowane, znajdziecie w dalszej części artykułu. Z punktu widzenia kupującego nieruchomość najważniejsze są poniższe informacje:

  • imię i nazwisko właściciela,
  • adres nieruchomości,
  • opis nieruchomości,
  • obciążenia finansowe,
  • prawa osób trzecich.

Każdy z tych podpunktów jest tak samo ważny, więc wszystkie powinny znaleźć się na żelaznej liście “rzeczy do sprawdzenia”. Należy pamiętać, że skuteczna umowa kupna musi być zawarta z właścicielem budynku. Jeśli jest ich kilkoro, to porozumienie powinno być podpisane przez wszystkich. W innym razie kupujemy tylko część udziałów w nieruchomości, które należą do osoby, z którą podpisujemy umowę. Jeśli sprzedający posługuje się pełnomocnictwem, to warto je zweryfikować.

Adres i opis nieruchomości – pierwsza sprawa w księdze wieczystej

Adres i opis nieruchomości powiedzą nam natomiast, czy sprzedawana jest dokładnie ta nieruchomość, którą oglądaliśmy. Powinniśmy sprawdzić, czy wszystkie pomieszczenia wchodzą w skład sprzedawanego mieszkania. Jeśli chodzi o dom, to należy się upewnić, czy działka, na której jest posadowiony, również jest wymieniona w księdze wieczystej. Nie bez znaczenia jest również jej powierzchnia.

Obciążenia finansowe księgi wieczystej

Ewentualne zadłużenie nieruchomości będzie również odnotowane. Czasem bardzo atrakcyjne oferty sprzedaży domów lub mieszkań powiązane są z zaciągniętymi w ich zastaw kredytami. W księdze wieczystej będą odnotowane wszelkie roszczenia instytucji finansowych. Warto pamiętać o tym, że te dane mogą być nieaktualne (wpis jest dokonywany w momencie zaciągania zobowiązania). Zadłużenie może być więc już częściowo spłacone lub też być wyższe, jeśli raty nie były regulowane.

Prawa osób trzecich – to też znajdziesz w księdze wieczystej

Inny rodzaj wpisów dotyczy ustanowionych służebności, użytkowania lub dożywocia na rzecz osób lub podmiotów gospodarczych. Właściciel mieszkania mógł je na przykład nabyć za gwarancję opieki nad osobą starszą, a następnie próbować sprzedać lokal wraz z lokatorem. Innym problemem nabywcy mogą być roszczenia przyszłych sąsiadów o ustanowienie służebności drogi koniecznej do ich posesji. Taka droga przejazdowa może znacznie obniżyć wartość nieruchomości.

Pełen stan prawny może nie być ujawniony jeszcze w dokumencie. Warto zatem wesprzeć się poprzedniemu aktowi notarialnemu zakupu (tam może być zawarta klauzula dożywocia). Podpisywana przez nas umowa kupna sprzedaży (koniecznie w postaci aktu notarialnego) powinna zawierać deklarację sprzedającego o tym, że nieruchomość jest wolna od tego typu obciążeń na rzecz osób trzecich.

Księgi wieczyste i kredyt hipoteczny

Kiedy szukamy najlepszego zobowiązania na pokrycie kosztów zakupu domu lub mieszkania, to możemy skorzystać z porównywarki kredytu hipotecznego. Zaciągniecie zobowiązania hipotecznego (pożyczki i kredytu) wiąże się z ustanowieniem zapisu na rzecz banku w księdze wieczystej nieruchomości. Jeśli nieruchomość nie ma jeszcze księgi wieczystej (tak jest w przypadku mieszkań w trakcie budowy), to jesteśmy zobowiązani hipotekę ustanowić, jak tylko rejestr taki powstanie. Tutaj jednak nie musimy się bać: bank na pewno nam przypomni o tym punkcie umowy.

Warto jednak pamiętać o tym, że to my jesteśmy odpowiedzialni za usunięcie z księgi wieczystej hipoteki po spłacie kredytu. Od banku otrzymujemy dokument potwierdzający pełne rozliczenie się ze zobowiązania, który musimy przekazać do sądu rejonowego (wydział ksiąg wieczystych). Bez tej informacji zapis obciążeniu finansowym nieruchomości dalej będzie widniał w dokumencie. Mało tego, istnieje ryzyko, że w razie zawieruszenia dokumentów przez bank i klienta, kredytodawca będzie mógł dalej domagać się spłaty zobowiązania. O porządek w księgach wieczystych należy zatem dbać we własnym interesie, zwłaszcza w obliczu zasad, które nimi rządzą. O nich właśnie piszemy poniżej. Zobacz, jak wykreślić hipotekę.

Księgi wieczyste – zasady i kto prowadzi?

Obecnie księgi wieczyste nieruchomości prowadzi właściwy sąd rejonowy. Który natomiast jest właściwy? To zależy od położenia budynku lub działki. Obecnie jednak możemy skorzystać również z internetu i zasobów: Elektroniczne Księgi Wieczyste. Baza danych jest udostępniona przez Ministerstwo Sprawiedliwości na stronie: https://ekw.ms.gov.pl. Aby sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości, musimy znać jej numer. O jego ujawnienie możemy poprosić osobę sprzedającą mieszkanie lub dom.

Zasada jawności ksiąg wieczystych

Dostęp do ksiąg wieczystych jest jawny i możliwy dla każdego. Dlatego właśnie w naszym interesie jest sprawdzenie wszystkich zapisów: nabywca nieruchomości nie może się zasłaniać niewiedzą, jeśli coś zostało odnotowane w dokumencie. Zapisy w księdze są jawne, ale ich podstawy (na przykład akt notarialny sprzedaży nieruchomości), czyli akta towarzyszące już takiego charakteru nie mają. Dostęp do nich ma notariusz lub osoba wykazująca interes prawny.

Zasada domniemywania zgodności ksiąg wieczystych ze stanem prawnym oraz rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
W przypadku ksiąg wieczystych obowiązuje zasada domniemywania ich zgodności ze stanem prawnym. Czyli to, co jest zapisane w księdze wieczystej jest zgodne z rzeczywistością. Powiązana jest z tym kolejna zasada, czyli rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jest ona wykorzystywana do rozstrzygania sporów dotyczących stanu faktycznego. Przyznaje się tutaj rację osobie, która dokonała czynności prawnych z osobą uprawnioną według księgi wieczystej.

Sytuacje takie mogą mieć miejsce na przykład wtedy, kiedy umowa kupna sprzedaży nieruchomości nie będzie miała formy aktu notarialnego. Osoba figurująca w księdze wieczystej jako właściciel może oszukać nabywcę i sprzedać nieruchomość po raz kolejny. Jeśli w tym wypadku kupujący dopilnuje właściwej formy umowy (aktu notarialnego) i nie działa w złej wierze (np. nie wiedział o wcześniejszej sprzedaży), to on nabędzie on skutecznie prawo własności do nieruchomości. Strona pokrzywdzona (pierwszy kupujący) swoich roszczeń wobec nieuczciwego sprzedawcy może dochodzić w sądzie.

Zasada pierwszeństwa praw wpisanych w księdze wieczystej

Tutaj nie można zapomnieć o kolejnej zasadzie towarzyszącej księgom wieczystym, a mianowicie pierwszeństwo praw wpisanych. Ograniczone prawa rzeczowe wpisane w dokument mają pierwszeństwo przed innymi roszczeniami. Tutaj chodzi na przykład o długi i ich spłatę: zapis na rzecz banku będzie miał pierwszeństwo przed innymi zobowiązaniami, które nie były zaznaczone w księdze wieczystej (kredyty gotówkowe, chwilówki).

Ograniczone prawa rzeczowe mogą dotyczyć również: służebności, użytkowania, zastawu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wszystkie te, które są wpisane do księgi wieczystej, mają pierwszeństwo przed tymi, które zostały ustanowione w inny sposób, na przykład umowy pisemnej lub ustnej.

Budowa księgi wieczystej

Zaczęliśmy nasz poradnik od tego, na jakie informacje zawarte w księdze wieczystej należy zwrócić uwagę. Przypomnijmy, że możemy zlecić to pośrednikowi w sprzedaży nieruchomości lub notariuszowi. Wszystkie księgi wieczyste w Polsce mają identyczną budowę i składają się z czterech działów:

I dział: zawiera charakterystykę nieruchomości pochodzącą z ewidencji gruntów, pozwala zatem na dokładne oznaczenie nieruchomości. W tym dziale znajdziemy również ewentualne prawa związane z własnością danej nieruchomości;

II dział: tutaj znajdziemy informacje o właścicielu nieruchomości lub osoby wskazanej jako użytkownik wieczysty;

III dział: scharakteryzowane są tutaj wszystkie (poza hipotekami) ograniczone prawa rzeczowe oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości. Wymienione są również wszystkie ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub jej wieczystym użytkowaniem;

IV dział: opisuje wszystkie hipoteki ciążące na nieruchomości. Znajdziemy tam zatem szczegółowy opis zobowiązań: wartość, walutę, czas spłaty, ustalenie pierwszeństwa hipotek oraz inne dane szczegółowe.

Zatem żeby uzyskać wszystkie niezbędne informacje na temat nieruchomości należy sprawdzić całą księgę wieczystą. Wszelkie zaniedbania w tej kwestii mogą się w przeszłości obrócić przeciwko nam. Jawność ksiąg wieczystych odrzuca bowiem możliwość zasłaniania się niewiedzą na temat stanu prawnego nieruchomości.

Facebook