1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Wiedza
  4. >
  5. Poradniki ogólne
  6. >
  7. Odbiór mieszkania a rękojmia dewelopera - co warto wiedzieć?

Odbiór mieszkania a rękojmia dewelopera – co warto wiedzieć?

Odbiór mieszkania a rękojmia dewelopera – co warto wiedzieć?
Ocena: 5 (ilość ocen: 3)

Odbiór mieszkania od dewelopera to ważny i stresujący moment dla właściciela. Na szczęście rękojmia za wady nieruchomości, trwa przez 5 lat od przekazania kluczy. Jednak lepiej już na etapie odbioru technicznego mieszkania wykryć wszystkie usterki. Oszczędzi to nerwy, czas i pieniądze. Jak prawidłowo przeprowadzić odbiór mieszkania? O tym w naszym poradniku!

Poniżej znajdziesz informacje:

  • jak wygląda odbiór mieszkania od dewelopera krok po kroku,
  • czy odbiór techniczny mieszkania przeprowadzić samodzielnie, czy z fachowcem?
  • co zrobić w przypadku wykrycia wad nieruchomości?
  • czym jest rękojmia i jak z niej skorzystać?
  • czy odbiór mieszkania z rynku wtórnego różni się od odbioru nieruchomości z rynku pierwotnego?
  • co dalej po odbiorze mieszkania?

Odbiór mieszkania – krok po kroku

Z zakupem mieszkania wiąże się wiele formalności. Jeżeli brałeś kredyt na mieszkanie i masz już za sobą cały proces kredytowy teraz kolejnym punktem będzie odbiór techniczny mieszkania.

Na czym polega odbiór mieszkania od dewelopera? To po prostu moment, w którym Ty jako nabywca lokalu, możesz sprawdzić stan techniczny nieruchomości przed przejęciem mieszkania do użytkowania – czy to, co oddaje Ci deweloper jest zgodne z umową i planami. Ze strony formalnej przy każdym odbiorze nieruchomości sporządzany jest protokół zdawczo odbiorczy mieszkania.

To właśnie w tym protokole odnotowujemy obecność usterek i wad w oddawanym mieszkaniu. Będzie to dokument (podpisany przez Ciebie i dewelopera) zawierający wszystkie odstępstwa od podpisanej z deweloperem umowy i norm budowlanych. Pierwszy protokół odbioru jako rejestr wad nieruchomości może się przydać, gdy deweloper będzie chciał uniknąć naprawy swoich błędów. Oczywiście rękojmia za wady budynku obowiązuje przez 5 lat od wydania nieruchomości. Dlatego usterki wykryte w późniejszym okresie użytkowania mieszkania mogą i powinny zostać zlikwidowane przez przedsiębiorcę.

Jeżeli nie wykryliśmy żadnych wad w budynku, podpisujemy protokół zdawczo-odbiorczy i w tym przypadku możemy już otrzymać klucze do mieszkania. Zazwyczaj jednak jest to robione po jakimś czasie od odbioru. Warto wiedzieć, że odbiór mieszkania od dewelopera nie musi oznaczać odbioru kluczy. Gdy wszystko z mieszkaniem jest w porządku najważniejsze będzie teraz przekazanie własności do nieruchomości.

Jeżeli jednak znaleźliśmy usterki należy wstrzymać się z podpisywaniem umowy o przeniesienie własności. Wady umieszczamy w protokole odbioru a następnie deweloper ma  dwa tygodnie na ustosunkowanie się do nich. Gdy uzna zasadność znalezionych wad, przedsiębiorca ma miesiąc na ich naprawę. Wtedy możemy ze spokojem stać się właścicielem nieruchomości. 

Na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania?

W protokole odbioru nieruchomości można zamieścić wszelkie zauważone wady. Deweloper nie musi się zgodzić na naprawę wszystkich usterek, ale w pierwszym dokumencie lepiej jest, aby żadnej nie pominąć. Oto na jakie wady mieszkania trzeba szczególnie zwrócić uwagę:

  • metraż nieruchomości (w tym jeśli są: balkonu lub piwnicy),
  • zgodność mieszkania z planem w umowie deweloperskiej,
  • stan techniczny instalacji gazowej, elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, grzewczej oraz wentylacji,
  • stan techniczny okien i termoizolacji,
  • stan techniczny budynku (np. stan elewacji i ocieplenia),
  • stan podłóg i ścian w mieszkaniu.

Przykładowy protokół przeglądu mieszkania do obioru mógłby punktować takie oto błędy:

  • powierzchnia balkonu o 2,5 m2 mniejsza niż w planach,
  • brak gniazdek w mniejszym pokoju,
  • niewyregulowane okna (szyba w kuchni ma widoczną rysę),
  • brudna elewacja budynku po stronie zachodniej,
  • odchodząca farba ze ściany w dużym pokoju.

To tylko przykład drobnych usterek, które jednak powinny znaleźć się w protokole zdawczo-odbiorczym mieszkania. Nie mówiąc już o poważniejszych jak np. pęknięcia w spoinach płyt. Teraz warto zastanowić się czy techniczny odbiór mieszkania przeprowadzić samodzielnie, czy z fachowcem?

Odbiór mieszkania – samodzielnie czy z ekspertem?

Sprawdzenie i zweryfikowanie wszystkich elementów w mieszkaniu to niełatwa sprawa. Wymaga wiedzy, opanowania emocji (to w końcu będzie Twoje mieszkanie!) oraz odpowiedniego sprzętu. Samodzielny odbiór mieszkania to też presja ze strony dewelopera – pośpiech może argumentować potrzebą wizyty u innych klientów. Przyda się zatem i asertywność z naszej strony, bo na przegląd mieszkania trzeba przeznaczyć ok. 2-3 godzin.

Jeśli jesteś zdecydowany samodzielnie odebrać mieszkanie i sprawdzić jego wady, to najlepiej wybrać jasną porę dnia i poprosić o pomoc znajomą osobę, która już kiedyś sama odbierała nieruchomość od dewelopera.

Jak samodzielnie odebrać mieszkanie i wykryć wszystkie usterki?

Przy odbieraniu lokalu należy zwrócić uwagę na jego zgodność z planem zamieszczonym w umowie deweloperskiej oraz z normami budowlanymi. Część wad można zauważyć gołym okiem. Jednak na pewno na odbiór mieszkania przyda się ze sobą zabrać:

  • poziomice i kątownik (do sprawdzenia równości podłogi i ścian),
  • miarkę i/lub dalmierz (do zmierzenia powierzchni budynku),
  • sznurek z ciężarkiem do sprawdzenia pionów,
  • próbnik napięcia (do sprawdzenia instalacji elektrycznej),
  • aparat fotograficzny (do udokumentowania usterek w mieszkaniu),
  • umowę wraz z planem mieszkania.

Bardzo przydatnym urządzeniem będzie też kamera termowizyjna, ale tutaj trudno wymagać, aby każdy miał ją pod ręką.  Jednak bez niej nie sposób sprawdzić dokładnie instalacji grzewczej i termoizolacji. Straty ciepła mogą być niestety kosztowne. W całkowitym przeglądzie technicznym mieszkania do odbioru przyda się pomoc fachowca.

Odbiór mieszkania wraz z fachowcem

Skorzystanie z usług profesjonalisty np. inspektora budowlanego kosztuje kilkaset złotych (w zależności od metrażu nieruchomości). Jednak będziesz mógł być pewniejszy, co do tego, że po odbiorze mieszkania nieruchomość nie skrywa już przed Tobą żadnych innych wad. Im szybciej wykryte, tym i warunki życia w mieszkaniu będą przyjemniejsze. 

Oczywiście dla równowagi, warto też przyjrzeć się samodzielnie odbieranemu mieszkaniu. Co dwie pary oczu, to nie jedna. Podsumowując pytanie: czy odbiór techniczny nieruchomości wykonać samemu, czy z fachowcem, warto zauważyć, że oba wybory mają swoje plusy i minusy. 

Odbiór nieruchomości samodzielnie czy z fachowcem? Plusy i minusy

Samodzielny odbiór mieszkania od dewelopera to większe ryzyko (tym większe, im mniejszą wiedzę na temat przeglądu mieszkania posiadamy). Patrząc jednak na typowe usterki w mieszkaniu jakie mogą wystąpić, widać, że większość z nich znajdzie również laik. To też oczywiście oszczędność pieniędzy, ale już nie nerwów. W końcu po sprawdzeniu mieszkania, będzie trzeba prawidłowo zamieścić wszystkie wady w protokole odbioru mieszkania.

Fachowiec może nie tylko pomóc w formalnościach. Dzięki doświadczeniu i wiedzy dostrzeże mniej widoczne wady mieszkania. Badanie termowizyjne może w późniejszym czasie pozwolić na oszczędności przy ogrzewaniu. Odbiór mieszkania z fachowcem to mniejsze ryzyko, ale i tu obowiązuje zasada ograniczonego zaufania. Mimo wszystko warto podczas odbioru nieruchomości samemu przyjrzeć się lokalowi. A w razie odkrycia uchybień w mieszkaniu już po odbiorze, zawsze można skorzystać z rękojmi. 

Późniejsze wykrycie usterki a rękojmia za wady mieszkania

Osoba kupująca mieszkanie lub dom na własny użytek jest chroniona prawem przed zakupem nieruchomości niezgodnej z umową. Rękojmia stanowi o ustawowej odpowiedzialności sprzedawcy za sprzedaną rzecz wobec kupującego.

W przypadku rękojmi za wady mieszkania lub domu, obowiązek ich naprawy spoczywa na deweloperze przez 5 lat od wydania nieruchomości (od momentu uzyskania kluczy i przeniesienia własności). To znaczy przykładowo: jeżeli mieszkanie zostało odebrane przed rokiem i 11 miesięcy temu otrzymano do niego klucze, to w razie wykrycia usterki w nieruchomości można wykorzystać prawo rękojmi. 

Oczywiście zgłoszenie wady do dewelopera powinno nastąpić w określonym czasie. W tym przypadku bieg sprawy kończy się wraz z upływem obowiązywania rękojmi (czyli dla przykładu: za 4 lata i jeden miesiąc, jeżeli jesteśmy konsumentem). Rękojmia za wady obejmuje też części wspólne budynku.

Jak działa rękojmia za wady mieszkania?

Gdyby zaszła taka potrzeba rękojmia daje właścicielowi mieszkania możliwość:

  • domagania się usunięcia wady,
  • proporcjonalnego obniżenia ceny nieruchomości,
  • odstąpienia od umowy deweloperskiej.

W przypadku nieruchomości właściciel nie może żądać zastąpienia sprzedanego mieszkania, nowym lokalem. Jeżeli właściciel zażąda odstąpienia od umowy, to deweloper ma w pierwszej kolejności, przywilej niezwłocznego usunięcia wady. Warunkiem skorzystania z tego przywileju jest to, że naprawa nie będzie zbytnio uciążliwa dla nabywcy lokalu. Jeżeli zatem np. remont wymaga tymczasowej wyprowadzki z mieszkania, to deweloper nie może skorzystać z natychmiastowej naprawy usterki bez zgody właściciela. 

Aby móc skorzystać z rękojmi za wady fizyczne nieruchomości, właściciel musi udowodnić, że usterka istniała w momencie odbioru mieszkania lub, że wada powstała w wyniku błędów przy budowie nieruchomości. Jeżeli zatem nieprawidłowości powstały w wyniku użytkowania mieszkania (nie ma w nich winy dewelopera), to rękojmia ich nie obejmuje. 

Jeśli sprzedawca zataił wady nieruchomości (dotyczy też mieszkań z rynku wtórnego), to rękojmia obowiązuje bezterminowo – nie wygasa po okresie 5 lat od nabycia mieszkania.

Jak wykorzystać rękojmię za wady nieruchomości?

Jeżeli wystąpiła usterka w mieszkaniu w ramach obowiązywania rękojmi, należy wysłać na adres dewelopera pismo informujące o wystąpieniu wad wraz oczekiwanymi działaniami od dewelopera oraz ich trybem. Można też zamieścić dokumentację fotograficzną. 

Preferowana jest forma pisemna przekazania informacji deweloperowi, w razie późniejszych kłopotów z uregulowaniem obowiązków rękojmi. W przypadku, gdy potrzebna będzie droga sądowa lub mediacje. Jeśli spór między właścicielem a deweloperem będzie musiał rozstrzygnąć sąd, to termin obowiązywania rękojmi za wady mieszkania jest zawieszany.

Jak widać rękojmia za wady fizyczne nieruchomości dosyć silnie chroni konsumenta przed błędami dewelopera. Prawo chroni też nabywcę mieszkania w razie niektórych wad prawnych. Na przykład, gdy deweloper sprzeda nieruchomość należącą do osoby trzeciej lub na nieruchomości ciąży sądowe ograniczenie jego rozporządzaniem.  

Odbiór mieszkania z rynku wtórnego

Podczas odbioru technicznego nieruchomości z rynku wtórnego, cała procedura przeglądu mieszkania wygląda podobnie jak w lokalu z rynku pierwotnego. Przy sprawdzaniu mieszkania z drugiej ręki należy zwrócić uwagę na te same rzeczy, co w nieruchomości od dewelopera: metraż lokalu, zgodność mieszkania z ofertą sprzedaży, stan techniczny instalacji itd. 

W przypadku odbioru mieszkania z rynku wtórnego bardzo ważne jest, aby sprawdzić stan prawny nieruchomości

  • czy sprzedający jest jedynym właścicielem?
  • czy na mieszkaniu nie ciąży inna hipoteka?
  • czy nieruchomość nie jest obciążona prawem dożywocia na rzecz osób trzecich?

Przy zakupie mieszkania z drugiej ręki należy sprawdzić księgę wieczystą. To właśnie formalności prawne mogą być poważnym problemem w przypadku odbioru mieszkania z rynku wtórnego. Przed podpisaniem protokołu odbioru nieruchomości, należy zbadać nie tylko sytuację fizyczną mieszkania, ale i jego stan prawny.   

Co dalej po odbiorze mieszkania?

Odbiór techniczny nieruchomości to właściwy moment, aby sprawdzić czy sprzedawany lokal zgadza się z umową. W przypadku mieszkania od dewelopera jest jeszcze czas na naprawienie usterek. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego nieścisłości mogą być kartą przetargową w negocjacjach lub znakiem do wycofania się z transakcji. 

Po odbiorze mieszkania od dewelopera warto pamiętać, że przez okres 5 lat od przekazania nieruchomości chroni nas rękojmia za wady. W przypadku zatajenia wad rękojmia nie wygasa po tym czasie i dotyczy też mieszkań kupionych z drugiej ręki. 

Po odbiorze mieszkania bez wad następnym krokiem jest przekazanie własności do nieruchomości oraz kluczy. W przypadku zakupu mieszkania należy uwzględnić jeszcze opłaty notarialne.