1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Wiedza
  4. >
  5. Poradniki o kredytach hipotecznych
  6. >
  7. Oprocentowanie kredytu hipotecznego i stopa procentowa

Oprocentowanie kredytu hipotecznego i stopa procentowa

Oprocentowanie kredytu hipotecznego i stopa procentowa
Ocena: 5 (ilość ocen: 10)

Zanim weźmiesz kredyt hipoteczny chcesz dowiedzieć się czym jest jego oprocentowanie i jak ma się do niego stopa procentowa? Bardzo słusznie, bo oprocentowanie to jeden z głównych parametrów wpływających na koszt zobowiązania, a stopa procentowa jest jednym z jego składników. Jak od siebie zależą, co jeszcze skrywa w sobie oprocentowanie kredytu? Odpowiedzi znajdziesz w naszym poradniku!

Oprocentowanie kredytu hipotecznego – co to?

Definicję oprocentowania w prosty sposób ujmuje następujące równanie: oprocentowanie kredytu hipotecznego = marża banku (stała) + stopa procentowa (zmienna). A zatem oprocentowanie to suma ustalanej przez bank (zazwyczaj niezmiennej) marży kredytu oraz stopy procentowej, której poziom nadzoruje i ustala Rada Polityki Pieniężnej przy NBP. Choć oprocentowanie jest złożone z tylko dwóch czynników, każdy z nich ma swoje “wrażliwe punkty”, które wpływają na ich wysokość i ostatecznie wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego.

Tak wygląda definicja oprocentowania kredytu hipotecznego “od kuchni”, ale dla tych, którzy będą spłacać wieloletnie zobowiązanie istotne jest to, że od pożyczonej kwoty będą musieli oddać odsetki – a na te właśnie składa się oprocentowanie. Jednak żeby poznać całkowity koszt kredytu trzeba wziąć pod uwagę jeszcze inne czynniki.

Stopa procentowa w oprocentowaniu kredytu hipotecznego

Stopa procentowa (nazywana też stopą referencyjną lub bazową) to cena jaką płacisz za pożyczony kapitał. Dlaczego jednak ma ona tak ważny wpływ na oprocentowanie? Oczywiście oprócz tego, że jest jego częścią, stopa procentowa ma kluczowy wpływ na cenę pożyczek międzybankowych.

W dużym uproszczeniu, gdy stopa bazowa jest wysoka pożyczanie jest droższe, a oszczędzanie bardziej opłacalne. Kiedy stopa procentowa jest niska, sytuacja się odwraca – mamy tańsze kredyty, a mniej opłacalne jest deponowanie pieniędzy np. na lokatach. Mechanizm działania jest banalny: niskie ceny stóp procentowych to tańszy kapitał. A zatem banki mają łatwiejszy dostęp do środków, które mogą przeznaczyć na kredyty. Gdy wskaźnik stopy referencyjnej rośnie, banki szukają kapitału w oszczędnościach klientów. Zachęcając ich do przekazywania środków np. na wyżej oprocentowane lokaty i depozyty.

Stopa procentowa liczona jest dla kredytów zaciągniętych w złotówkach na podstawie wskaźnika WIBOR. Jego wysokość ustala na określony czas Rada Polityki Pieniężnej, a banki utrudniają tę wartość odpowiednio na okres 3 miesięcy (WIBOR 3M), 6 miesięcy (WIBOR 6M) oraz roku (WIBOR 12M). Stąd też stopę procentową w oprocentowaniu kredytu hipotecznego określa się jako czynnik zmienny.

Marża w oprocentowaniu kredytu hipotecznego

Inaczej niż stopę referencyjną, marżę kredytu hipotecznego ustala bank i określa ją na niezmiennym poziomie. Jedynie w nielicznych wypadkach uzasadniając jej zmianę. Robi to jednak zawsze w zgodzie z umową podpisaną wraz z kredytobiorcą. Czym jest marża kredytu hipotecznego? Najprościej mówiąc to opłata określająca zysk banku za udzielenie pożyczki i poniesione ryzyko. Jej wysokość bank uzależnia między innymi od:

  • prowizji, czyli jednorazowej opłaty na rzecz banku,
  • celu kredytu (pożyczka na dowolny cel jest bardziej ryzykowna – a zatem jest droższa dla klienta – niż np. kredyt hipoteczny, którego zabezpieczeniem jest nieruchomość),
  • wskaźnika LTV, to jest wskaźnika kwoty kredytu do wartości nieruchomości (on też określa ryzyko niewypłacalności kredytobiorcy; im niższy wskaźnik, tym większy wkład własny klienta, a to często przekłada się na niższą marżę),
  • dodatkowych produktów banku, które są ukrytym zyskiem banku np. za obniżenie marży.

Przez to, że o wysokości marży decyduje instytucja finansowa, wykorzystując czynniki wpływające na jej wysokość, kredytobiorca może łatwo przekonać bank do jej opuszczenia. Stąd negocjacje z bankiem w sprawie kredytu hipotecznego najczęściej dotyczą marży.

Pamiętaj, że marża to istotny parametr określający wysokość oprocentowania, ale nie jedyny. Zatem przy optymalizowaniu kosztów kredytu hipotecznego należy mieć na uwadze jeszcze opisywaną wyżej stopę procentową i pozostałe opłaty kredytowe.

Jak oprocentowanie wpływa na koszt kredytu hipotecznego?

Gdyby stworzyć hierarchię ważności opłat kredytowych, to oprocentowanie byłoby jednym z podstawowych kosztów. To od niego zależy wysokość rat i maksymalna kwota kredytu jaki jesteś w stanie spłacić. Innymi słowy wpływa też na zdolność kredytową. Jak to wygląda w praktyce? Żeby to sprawdzić można np. zerknąć do naszego rankingu kredytów hipotecznych. I co widzimy? Im wyższa pozycja, tym z reguły niższe oprocentowanie.

No dobrze, a w jaki sposób konkretnie przekłada się wysokość oprocentowania na koszt kredytu hipotecznego? Jakich kwot oszczędności należy się spodziewać? Aby odpowiedzieć na to pytanie skorzystamy z kalkulatora kredytu hipotecznego i jako zmienny parametr ustawimy 3 przykłady dla oprocentowania w wysokości 3,50%, 4,00% i 4,50%.

W zestawieniu, stałymi kryteriami będzie wartość nieruchomości (300 000 zł), kwota kredytu hipotecznego (240 000 zł), 20% wkład własny (60 000 zł), okres kredytowania 25 lat, równe raty. Prowizja to 2%.

Wynik dla oprocentowania kredytu hipotecznego w wysokości 4,50%:

Symulacja dla oprocentowania 4,00% kredytu hipotecznego:

I dla oprocentowania w wysokości 3,50%:

Jak pokazuje przykład wyżej między oprocentowaniem 4,50% a 3,50% różnica w całkowitym koszcie kredytu to aż 39 750 zł! No dobrze, ale dla jasności jest to tylko kwota szacunkowa. Dlaczego? W prezentowanym modelu brakuje jeszcze kilku czynników, które mają istotny wpływ na sumę kosztów kredytu hipotecznego. Wynika to z różnicy między oprocentowaniem nominalnym (przedstawionym wyżej) a oprocentowaniem rzeczywistym. Rozbieżność tę wyjaśniamy nieco dalej.

Zwróć uwagę na inne koszty!

Do ocenienia rzeczywistego oprocentowania potrzebujemy jednak wziąć pod uwagę dodatkowe koszty, takie jak np. ubezpieczenia (od niskiego wkładu, pomostowe, na życie), prowizje, opłaty przygotowawcze, koszty związane z korzystaniem z produktów dodatkowych. Wszystkie one są trudne do uwzględnienia. Dlatego banki podają je w przykładach reprezentatywnych. A jak nietrudno zauważyć, co bank, to inne kryteria przykładu reprezentatywnego. Utrudnia to nieco precyzyjne określenie kosztów kredytu, ale szacunki nie muszą być wcale dalekie od rzeczywistości.

Jakie jest oprocentowanie kredytu hipotecznego?

To nie jest podchwytliwe pytanie. Są różne rodzaje oprocentowania kredytu hipotecznego. I tylko dla przystępności informacji, w domyśle oprocentowanie to suma marży banku i stopy procentowej. Tak, jest to wzór, który podaliśmy na początku artykułu i opisuje on tzw. oprocentowanie nominalne. Jest jeszcze oprocentowanie rzeczywiste, którego wynik określa dokładną kwotę jaką zapłaci w sumie kredytobiorca za zaciągnięte zobowiązanie.

Ale to nie koniec, bo ze względu na charakter stopy procentowej można zaciągnąć kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym – gdy stopa bazowa jest zmienna; lub z oprocentowaniem stałym – gdy bank ustala na wiele lat jedną, stałą stawkę stopy procentowej.

To może być frustrujące, że w miarę poznawania czym jest oprocentowanie kredytu hipotecznego, okazuje się, że kwestia jest bardziej zawiła, niż się wydawała na początku. Nie odpuszczajmy i przyjrzyjmy się dokładnie każdemu rodzajowi oprocentowania. Zaraz wszystko powinno się stać się jasne.

Oprocentowanie nominalne a realne – jakie są różnice?

Oprocentowanie nominalne to suma marży banku i stopy referencyjnej. Przykładowo jeśli marża wynosi 3% a stopa bazowa 2% to wynik oprocentowania nominalnego kredytu hipotecznego równa się 5%.

Oprocentowanie realne to z kolei oprocentowanie nominalne plus wszystkie inne opłaty okołokredytowe. Część tych opłat jest policzalna lub możliwa do oszacowania, ale niektóre z nich są trudne do kalkulacji i wynikają z określonych sytuacji (np. wakacje kredytowe). Niektóre elementy oprocentowania rzeczywistego podaliśmy już wyżej, a są to m.in. ubezpieczenia, opłaty związane z produktami powiązanymi banku czy prowizje.

W związku z tym, że wysokość oprocentowania rzeczywistego jest uzależniona od wielu warunków, banki podają ją na podstawie obliczeń przykładu reprezentatywnego jako wskaźnik RRSO (Roczna Rzeczywista Stopa Oprocentowania). Te niestety różnią się między bankami, a nawet w ramach, samej instytucji finansowej. W konsekwencji kierowanie się samym wskaźnikiem RRSO w teorii powinno być skuteczne, ale w praktyce nie jest miarodajnym parametrem porównywania kosztów kredytu hipotecznego. Przeważnie RRSO jest też wyższe od oprocentowania nominalnego.

Oprocentowanie zmienne i oprocentowanie stałe – czym się różnią?

W skrócie oprocentowanie zmienne – jak sama nazwa wskazuje – w wyniku aktualizacji wysokości stóp procentowych przez NBP ulega zmianom. Oznacza to, że zaciągając kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym trzeba być przygotowanym, że rzeczywista kwota długu do oddania może być inna niż ta, która jest teraz przewidywana. Warto zatem pamiętać jaki wpływa ma stopa procentowa na wysokość kredytu hipotecznego.

Podobnie łatwo domyślić się, czym jest oprocentowanie stałe. To nic innego jak oprocentowanie dla którego ustalono jeden niezmienny wskaźnik stopy procentowej. Oznacza to, że przez okres obowiązywania określonego wskaźnika WIBOR, kredytobiorca ma pewność, że wysokość raty pozostanie taka sama.

To nie koniec różnic. Ofert oprocentowania zmiennego na polskim rynku jest bardzo wiele. Natomiast znalezienie kredytu z oprocentowaniem stałym to rzadki widok. Na taką ofertę zdecydowało się tylko kilka banków. Nic dziwnego, ponieważ w przypadku oprocentowania zmiennego ryzyko zmiany stopy referencyjnej przerzucane jest na klienta. Natomiast w przypadku oprocentowania stałego, większe ryzyko ponosi bank… ale tylko w teorii, bo wystarczy spojrzeć na oferty kredytów z oprocentowaniem stałym, aby przekonać się, że są one po prostu zaporowo droższe od tych z oprocentowaniem zmiennym. Tylko osoby ceniące sobie wyżej komfort i bezpieczeństwo od kwestii ekonomicznych, mogą sobie na nie pozwolić.

Jak oblicza się oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego można obliczyć na podstawie wzoru: marża banku + stopa procentowa = oprocentowanie kredytu. Ten niewyszukany sposób, daje też mało precyzyjne wyniki. Nie bierze on pod uwagę, zmiany stóp procentowych. A z tą mają problem nawet analitycy banków. Zatem samodzielne ocenienie wpływu zmian stopy referencyjnej na oprocentowanie może być karkołomnym zadaniem.

Do obliczenia Rocznej Rzeczywistej Stopy Procentowej, banki wykorzystują skonstruowane przez siebie przykłady reprezentatywne, które jednak są mało pomocne przy porównywaniu ze sobą ofert z różnych banków. Dlaczego tak jest? W RRSO brane są pod uwagę oprocentowanie nominalne oraz reszta różnych czynników. Choćby sam okres kredytowania ma wpływ na wskaźnik RRSO, kiedy jeszcze doda się do tego trudne do rzetelnej kalkulacji parametry – bank może wykorzystać taki przykład, jaki będzie dla niego najatrakcyjniejszy.

Chcąc we właściwy sposób zestawić ze sobą oferty banków, skorzystaj z naszej porównywarki kredytów hipotecznych. Zwróć uwagę, że podajemy w niej wszystkie ważne parametry, które mają wpływ na całkowity koszt kredytu. Jeśli masz ochotę wykonać symulację kredytu wykorzystaj do tego nasz kalkulator kredytu hipotecznego. Otrzymasz dzięki niemu szacunkowy wynik, uwzględniający więcej czynników niż tylko marża i stopa procentowa.

Aktualne oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Od 2015 roku w Polsce mamy rekordowo niskie stopy procentowe. To przekłada się na niższe oprocentowanie i tańsze kredyty hipoteczne. Eksperci jednak wskazują, że ten dobry czas musi się kiedyś skończyć. W końcu sprzyjająca koniunktura się odwróci. Patrząc na historyczne notowania stopy procentowej, w latach 90-tych wskaźnik stopy referencyjnej wynosił ok. 20 p. p. Dziś to 1,5 p. p. Aż tak duży skok jednak nam nie grozi. Trzeba się jednak spodziewać w bliższej lub dalszej przyszłości niewielkich, ale stopniowych podwyżek.

A jak obecnie prezentują się przeciętne wyniki oprocentowania kredytu hipotecznego? Nadal atrakcyjnie dla kredytobiorców. Średnia marża na koniec I kw. 2018 roku to nieco więcej niż 2%, natomiast WIBOR 3M znajduje się na wyjątkowo niskim poziomie 1,70%. Efekt? Średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego to 3,79%. To dobry wynik, bo jeszcze rok temu wynosiło 3,90%.

Samo opieranie się na średniej może prowadzić do niekompletnych wniosków – rzućmy zatem okiem na to, jak na konkretnych przykładach prezentują się skutki oprocentowania. Wykorzystamy do tego oferty kredytów hipotecznych na kwotę 240 000 zł. Wartość nabywanej nieruchomości to 300 000 zł, posiadany wkład własny 20%, okres kredytowania 25 lat oraz raty równe.

To oferty o jednym z najniższych oprocentowań, ale jak widać mają takie samo RRSO. Choć różnica w całkowitym koszcie kredytu jest niewielka, pokazuje to, że ocenianie oferty przez pryzmat tylko jednego parametru, może prowadzić do błędnych wniosków. A jak kredyty z większym oprocentowaniem?

To rzuca nieco światła na to, jak oprocentowanie wpływa na koszt kredytu. Różnica między pierwszą a ostatnią ofertą, w całkowitym koszcie kredytu wynosi aż 66 590 zł. A różnica oprocentowania to 1, 47 p. p.

Szukając najlepszego kredytu hipotecznego warto zatem sprawdzać wysokość jego oprocentowania, ale trzeba też kierować się innymi kryteriami. Taka strategia pozwoli znaleźć Ci optymalny kredyt z którego będziesz zadowolony.

Facebook