1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Wiedza
  4. >
  5. Poradniki ogólne
  6. >
  7. Podatek od wynajmu mieszkania - co warto wiedzieć?

Podatek od wynajmu mieszkania – co warto wiedzieć?

Podatek od wynajmu mieszkania – co warto wiedzieć?
Ocena: 5 (ilość ocen: 1)

Wynajmujesz mieszkanie? Zastanawiasz się w jaki sposób powinieneś się rozliczać z fiskusem? Podatek od wynajmu mieszkania możesz regulować na zasadach ogólnych, ryczałtem lub według podatku liniowego. Która z tych metod jest dla najmu prywatnego, a która dla działalności gospodarczej? Jaka jest najbardziej opłacalna? W naszym poradniku odpowiadamy na najważniejsze kwestie związane z podatkiem od najmu w Polsce.

Trzy metody rozliczania podatku od wynajmu mieszkania

Dwa najpopularniejsze sposoby rozliczania podatku od najmu to ryczałt i skala podatkowa. Oba mają swoje zalety, wady oraz ograniczenia. W przypadku najmu prywatnego teoretycznie to ryczałt jest najbardziej opłacalny i wygodny. Jeśli jednak prowadzimy działalność gospodarczą nasz wybór zostaje ograniczony do rozliczania według skali podatkowej (na zasadach ogólnych) lub według podatku liniowego.

  • rozliczenie najmu ryczałtem: podatek w wysokości 8,5% od przychodu z najmu (czyli, dochód “na rękę” + koszty jego uzyskania). Dla kwoty przychodu powyżej 100 000 zł wartość opodatkowania ryczałtem wynosi 12,5%;
  • rozliczenie wynajmu na zasadach ogólnych: stawka 18% od kwoty dochodu lub 32% powyżej kwoty 85 528 zł;
  • rozliczenie najmu według podatku liniowego: stała stawka 19% bez progów podatkowych odliczana od kwoty dochodów z najmu.

Ryczałt od najmu

W raporcie REAS “Najem mieszkań w Polsce” za 2018 rok, największa grupa ankietowanych wynajmujących wybrała właśnie ryczałt jako formę opodatkowania umów najmu (43% odpowiedzi). Skąd ta popularność? Swoje robi niska stawka podatku i jego prostota. Dla najmu prywatnego trudno o bardziej komfortowy sposób rozliczania wynajmu mieszkania. Nie zawsze jest jednak bardziej opłacalny od skali podatkowej. O tym decydują indywidualne czynniki, którym przyjrzymy się w dalszej części poradnika.

Ryczałt od wynajmu mieszkania w praktyce

Ryczałt jest liczony od kwoty przychodu z najmu. To istotna: różnica dochód i przychód to nie to samo. Dochód to kwota pomniejszona o koszty jego uzyskania. Do przychodu liczą się realnie zarobione pieniądze wraz z kosztami z nimi się wiążącymi. Ryczałt z najmu to dobra okazja do wyjaśnienia rozbieżności. 

Przykład: Piotr wynajmuje mieszkanie, którego czynsz (wraz z kosztami eksploatacji) wynosi 1500 zł (czynsz najmu 1000 zł + 500 zł za prąd, tv/internet, opłaty administracyjne itp.). Piotr otrzymuje co miesiąc 1500 zł przychodu, zatem miesięczna danina w postaci ryczałtu kosztuje go 127,50 zł. Gdyby jednak to najemca we własnym zakresie regulował opłaty eksploatacyjne za mieszkanie, a na rachunek Piotra trafiał tylko czynsz z najmu, to miesięczny podatek od ryczałtu za najem wynosi 85 zł).

 

Zalety ryczałtu przy najmieWady ryczałtu przy najmie
  • prostota i komfort opodatkowania najmu,
  • niska stawka daniny,
  • brak formalności związanych z działalnością gospodarczą,
  • osoby na działalności gospodarczej nie mogą skorzystać z ryczałtu,
  • rozliczanie na podstawie przychodu,
  • brak możliwości odliczenia kosztów uzyskania dochodu (np. odsetek od kredytu hipotecznego),

  

Jaki PIT? Do kiedy i jak zgłosić opodatkowanie najmu ryczałtem?

W przypadku ryczałtu formalności ograniczone są do minimum. Aby móc korzystać z tego sposobu rozliczenia wynajmu należy zgłosić się z deklaracją do naczelnika Urzędu Skarbowego. Czas na zgłoszenie ryczałtu mija 20 stycznia. Jeżeli przychód z najmu nastąpił w dowolnym innym miesiącu, to czas na powiadomienie US mija 20 dnia następnego miesiąca następującego po uzyskaniu pierwszego przychodu z najmu. 

Deklarację roczną z tytułu otrzymywania przychodów opodatkowanych ryczałtem należy złożyć w każdym roku do 31 stycznia na druku PIT-28

Rozliczenie najmu mieszkania na zasadach ogólnych

W wyżej wspomnianym raporcie firmy REAS aż 39% ankietowanych wybrało rozliczenie najmu na zasadach ogólnych. Chociaż ta forma rozliczenia wynajmu mieszkania oznacza więcej formalności, to przy odpowiednich okolicznościach, obciążenie podatkiem może być niższe niż przy ryczałcie.

Przykład: Anita w ciągu roku uzyskała przychody w wysokości 25 000 zł (czynsz: 20 000 zł + 1000 zł media + 4000 zł inne opłaty). W koszty może wliczyć 5000 zł (media i inne opłaty) oraz amortyzację nieruchomości (5000 zł) + 10 000 zł odsetek od kredytu mieszkaniowego). Gdyby płaciła ryczałt, do zapłaty miałaby 2125 zł. Przy opodatkowaniu najmu na zasadach ogólnych (przy odliczeniu kosztów) jej dochód wyniósł 5 000 zł. Czyli przy skali podatkowej zapłaci 900 zł.

To jednak tylko szacunkowe obliczenia, gdzie dla uproszczenia przyjęliśmy roczne rozliczenie. Przy najmie prywatnym można rozliczać się tylko miesięczne a w przypadku działalności gospodarczej istnieje jeszcze możliwość rozliczenia kwartalnego. Dlatego warto rozważyć poniższe za i przeciw dla rozliczania najmu na zasadach ogólnych:

 

Zalety skali podatkowejWady skali podatkowej
  • możliwość odliczenia kosztów uzyskania dochodu (np. odsetki za kredyt hipoteczny),
  • przy dużej skali najmu (gdy będziemy musieli założyć DG) nie musimy się martwić zmianą rozliczania za wynajem,
  • wyższa stawka podatku niż przy ryczałcie (18% vs 8,5%) i niższy próg dochodowy (powyżej 85 528 zł dochód opodatkowany stawką 32% vs powyżej 100 000 zł ryczałt w skali 12,5%),
  • więcej formalności (przy działalności gospodarczej obowiązek prowadzenia KPiR; bez działalności warto też prowadzić księgę przychodów i rozchodów);
  • gromadzenie dokumentów kosztowych, opłaty ZUS w przypadku DG

 

Jaki PIT? Do kiedy i jak zgłosić opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych?

Fakt uzyskiwania dochodu z najmu i odpowiednią deklarację w sprawie regulowania od niego podatku składa się w Urzędzie Skarbowym zgodnym z miejscem zamieszkania. Czas na wykazanie dochodów z najmu opodatkowanych na zasadach ogólnych należy przedstawić do 30 kwietnia na formularzu PIT-36

Okazja na zmianę formy opodatkowania mamy w każdym roku między 1 a 20 stycznia. W trakcie roku podatkowego nie ma takiej możliwości, dlatego warto się nad wyborem między ryczałtem a skalą podatkową dobrze zastanowić. Podjęcie decyzji komplikuje jeszcze nieco podatek liniowy. Ten jednak jest korzystny tylko w określonych sytuacjach.

Podatek liniowy przy wynajmie mieszkania

Stała stawka 19% przy podatku liniowym opłaca się jedynie osobom, które profesjonalnie prowadzą działalność gospodarczą skoncentrowaną na zarabianiu na wynajmie mieszkań. Z tej opcji według raportu REAS skorzystało 14% respondentów. Jeżeli masz działalność i twoje dochody znacznie i stale przekraczają drugi próg podatkowy, to podatek liniowy może być dobrym pomysłem. 

 

Zalety podatku liniowego przy najmieWady podatku liniowego przy najmie
  • stała stawka 19% podatku od dochodu,
  • brak możliwości wspólnego rozliczenia podatku wraz z współmałżonkiem,
  • podobnie jak przy skali podatkowej uciążliwe formalności,
  • można z niego skorzystać tylko przy działalności gospodarczej,

 

Kiedy najem prywatny a kiedy działalność gospodarcza?

To kwestia której precyzyjnego rozstrzygnięcia próżno szukać w polskim prawie. Dochody z najmu są co prawda wyodrębnione od pozarolniczej działalności gospodarczej. Rzecz jednak w tym, że definicyjnie najem spełnia każdy konieczny warunek uznania go za działalność gospodarczą, czyli:

  • jest działalnością skierowaną na uzyskanie zarobku,
  • polega na wykorzystaniu rzeczy (mieszkania) we własnym imieniu (właściciel mieszkania) w sposób zorganizowany i ciągły.

Teoretycznie zatem także najem prywatny jednego mieszkania może podchodzić pod definicję działalności gospodarczej. W praktyce jednak osoby, które nie prowadzą działalności gospodarczej lub wynajmowane mieszkanie nie jest składnikiem majątku tej działalności, to do pewnej skali przedsięwzięcia fiskus raczej nie zacznie takiej osoby dręczyć. Decyzja, czy przejść na DG należy wtedy do wynajmującego mieszkanie.

Haczyk jest taki, że określenie od kiedy skala przedsięwzięcia jakim jest wynajem mieszkania, została przekroczona jest nieprecyzyjna. Nie musi to chodzić ani o ilość wynajmowanych lokali, ani o ich wartość. Chociaż intuicyjnie można się domyślić, że 10 wynajętych mieszkań, czy bardzo wysokie dochody z najmu zaczynają mieć coraz mniej wspólnego z prywatną i przypadkową działalnością.

Ryczałt, skala podatkowa a może podatek liniowy? Co wybrać?

Jak widać podjęcie decyzji jaką formę rozliczenia najmu wybrać, zależy od indywidualnej sytuacji podatnika. Szacując wady i zalety to ryczałt wypada jako podatek prosty, komfortowy i w dużej ilości przypadków opłacalny. Ale nie każdy może z niego skorzystać (np. z najmem jest związana jego działalność gospodarcza) lub po prostu będzie mu się on kalkulować (przy wysokich kosztach uzyskania dochodu, to skala podatkowa może być atrakcyjniejsza).