1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Wiedza
  4. >
  5. Poradniki o kredytach hipotecznych
  6. >
  7. Rata kredytu hipotecznego

Rata kredytu hipotecznego

Rata kredytu hipotecznego
Ocena: 5 (ilość ocen: 6)

Rata kredytu hipotecznego to comiesięczny koszt, który będzie Ci towarzyszył przez długie lata. Co, więcej może on ulec zmianie, bowiem, na ratę składa się kilka elementów. A od stosunku między nimi zależy, jak korzystne warunki umowy kredytowej uzyskasz. W naszym poradniku przyjrzymy się temu, co decyduje o wysokości raty, jakie są jej rodzaje i co zrobić, żeby wybrać taką, która spełni Twoje oczekiwania!  

Rata kredytu hipotecznego – co zawiera?

W comiesięcznej racie kredytu znajduje się kilka elementów. Zacznijmy od dwóch podstawowych: części kapitałowej i części odsetkowej. Pierwsza część kapitałowa to po prostu suma pożyczona przez kredytobiorcę od banku. Od niej odliczana jest druga część odsetkowa. Ta natomiast stanowi zysk banku za udzielenie nam pożyczki. Łatwo obliczyć, że zmniejszając element kapitałowy, zmniejszamy koszt odsetek. Widać to dobrze w przypadku rat malejących – ale o tym nieco dalej.

Wróćmy do składników raty kredytu hipotecznego, bo tych jeszcze nie wyczerpaliśmy. Duża część opiera się na kosztach odsetkowych: stopie procentowej, marży banku, prowizji, ubezpieczeniu a w przypadku kredytów walutowych różnicy w spreadzie.

  • Stopa procentowa jest ustalana według wskaźnika WIBOR dla kredytów w złotówkach. Przykładowo dla kredytów w walucie euro brany jest pod uwagę wskaźnik EURIBOR. Wysokość stopy procentowej nie jest zależna od banku, a od Rady Polityki Pieniężnej. Oznacza to, że w razie zmiany koniunktury zmieni się też Twoja rata. Przynajmniej w przypadku kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym.
  • Marża banku określa natomiast zarobek instytucji finansowej, ale jak widać po długiej liście części odsetkowej, nie jedyny. To jednak o jej wysokości w pełni decyduje bank, zatem podpisując umowę o kredyt możemy być pewni, że wywiązując się z kontraktu marża nie ulegnie zmianie. A pewnym sytuacjach możesz ją nawet skutecznie negocjować na swoją korzyść.
  • W składnikach raty podaliśmy też prowizję. Tę przy zaciąganiu kredytu hipotecznego można spłacić jednorazowo lub wliczyć do miesięcznej raty kredytu. Jednak rozkładając prowizję na cały okres kredytowania ostatecznie zwiększamy też kwotę pożyczki, co skutkuje wyższymi odsetkami. Opłaca się zatem uregulować prowizję jedną opłatą.
  • Ubezpieczenie może dotyczyć zabezpieczenia nieruchomości przed zalaniem lub pożarem, ale też niskiego wkładu kredytu hipotecznego. Podobnie jak prowizja czy marża, koszt ubezpieczenia wlicza się do miesięcznej raty kredytu.

Rata kapitałowa – charakterystyka

Definicja raty kapitałowej jest prosta, to nic innego jak pożyczona kwota kredytu od banku. Ale banalność definicji nie powinna nas zmylić, bowiem od wysokości raty kapitałowej liczone są odsetki, a te wpływają na wysokość całkowitej sumy kredytu hipotecznego. Czy zatem opłaca się brać niższą kwotę kredytu, żeby uzyskać tani kredyt mieszkaniowy? Jeśli pożyczona kwota pokryje Twoje potrzeby, czemu nie. Ale w innym wypadku zabraknie Ci środków na realizację celów.

Rata odsetkowa – charakterystyka

Rata odsetkowa to odsetki naliczane od danej raty kapitałowej i wliczają się w nią takie koszty jak prowizja, ubezpieczenia (np. od utraty pracy, pomostowe, niskiego wkładu) i marża banku. Rata odsetkowa jest comiesięcznym zyskiem banku za udzielenie kredytu i ponoszone ryzyko. Oznacza to, że im mniejszą sumę rat odsetkowych zapłacimy, tym damy mniej zarobić instytucji finansowej. Z jednej strony zatem, zoptymalizowanie raty odsetkowej może nie być łatwe, ale z drugiej nie jest też niemożliwe. Jak pokazaliśmy to na przykładzie sposobów na tani kredyt hipoteczny.

Rata kredytu hipotecznego: malejąca i równa

Rodzaje rat pokazują “w działaniu” zależności między stosunkiem części kapitałowej i odsetkowej. A to z kolei wpływa na ostateczną sumę raty kredytu hipotecznego. Dzięki możliwości wyboru między ratą malejącą a ratą równą, możesz dopasować wysokość comiesięcznej raty do swoich potrzeb i zdolności kredytowej. W Polsce największym powodzeniem cieszą się raty równe, ale nie każdy wie, że z ratami malejącymi można sporo zaoszczędzić. Zaraz przyjrzymy się zaletom i wadom obu formułą rat kredytu.

Rata malejąca – oszczędza portfel, ale zmniejsza zdolność kredytową

Gdyby ująć charakterystykę raty malejącej w jednym zdaniu, trudno będzie o bardziej precyzyjną zwięzłość niż ta w tytule podrozdziału. Rzeczywiście wybierając ratę malejącą można oszczędzić niemałą sumę pieniędzy. Niestety “coś za coś”, bo w tym przypadku tańszy kredyt hipoteczny “kosztuje” Cię zmniejszeniem zdolności kredytowej. Dlaczego? Rzućmy okiem na poniższą ilustrację.

Raty malejące – stosunek raty kapitałowej i odsetkowej do czasu spłacania

Widzimy, że na początku wysokość raty kredytu jest najwyższa, by z upływem czasu wyraźnie się zmniejszać. W końcowym rozrachunku raty malejącej płacisz mniej odsetek, co wyraźnie wpływa na całkowity koszt kredytu hipotecznego. Skąd taka kalkulacja? Wystarczy spojrzeć teraz na część kapitałową. Spłacając równo, przez cały okres kredytowania pożyczoną sumę, uszczupla się rata odsetkowa. I tu też tkwi przyczyna zmniejszenia Twojej zdolności kredytowej przez raty malejące. Po prostu na samym początku trwania kredytu, masz do spłacenia najwyższe raty.

Rata równa – gdy nie masz dużej zdolności kredytowej

Czym w takim razie charakteryzuje się rata równa? W tej formie raty, stosunek między częścią kapitałową a odsetkową prezentuje się już inaczej.

Raty równe – stosunek raty kapitałowej i odsetkowej do czasu spłacania

Widzimy, że rata odsetkowa ma stałą wartość, natomiast z biegiem czasu, rośnie rata kapitałowa. Tym sposobem kredytobiorca otrzymuje równą kwotę raty kredytu. Ale uwaga! Nie oznacza to, że z ratą równą otrzymujesz gwarancję niezmienności wysokości comiesięcznych opłat kredytowych. Wystarczy zmiana wskaźnika WIBOR, aby raty uległy podwyższeniu lub obniżeniu. Choć ostatni wariant jest najmniej prawdopodobny, przy aktualnie rekordowo niskich stopach procentowych.

Wybierając równe raty oddajemy bankowi więcej pieniędzy niż przy ratach malejących, ale w zamian otrzymujesz stały poziom comiesięcznych opłat kredytowych. A to przekłada się na lepszą zdolność kredytową.

Rata równa czy malejąca?

To bardzo ciekawe pytanie i dylemat nad którym warto się pochylić. Z ekonomicznego punktu widzenia jednoznacznie tańszy kredyt hipoteczny to ten z ratami malejącymi. Z drugiej strony, nie każdego stać na początku okresu kredytowego, aby spłacać wysokie raty. Wtedy do wyboru pozostaje formuła rat równych. Żeby rozwiązać nieco ten kredytowy “węzeł gordyjski” i nie być gołosłownym sprawdźmy na przykładzie, o jakich kwotach oszczędności mówimy.

Do ilustracji wykorzystaliśmy następujące kryteria kredytu hipotecznego: wartość nieruchomości 300 000 zł, kwota pożyczki 240 000 zł, wkład własny 60 000 zł (20%), okres kredytowania 25 lat, oprocentowanie 4,80%, prowizja 2%:

  • wynik dla rat równych

I podsumowanie pierwszego roku kredytu hipotecznego ze stałymi ratami:

  • wynik dla rat malejących

Oraz podsumowanie pierwszego roku kredytu mieszkaniowego z ratami malejącymi:

Dzięki ratom malejącym oszczędność w tym konkretnym przykładzie wynosi aż 30 057 zł! Jeśli chcesz się przekonać, ile możesz zaoszczędzić na samej zmianie rat równych na malejące skorzystaj z naszego kalkulatora kredytu hipotecznego i wprowadź parametry swojego kredytu. Daj znać w komentarzu czy widać różnicę w kosztach kredytu!

Zaoszczędzone kilkanaście tysięcy złotych dobrze wygląda, ale dla sprawiedliwości warto porównać jak prezentują się raty kredytu. Tu też nie ma zaskoczenia. Stałe raty są dobre dla osób o słabszej zdolności kredytowej, natomiast raty malejące mogą być na początku odstraszająco wysokie. Choć z czasem stają się coraz mniej zauważalnym obciążeniem dla comiesięcznego budżetu.

Jeśli przykład oszczędności jakie niosą ze sobą raty malejące zmotywował Cię do zwiększenia swojej zdolności kredytowej, zajrzyj do naszego artykułu – Jak poprawić swoją zdolność kredytową? Gra jest warta świeczki i jeżeli istnieje możliwość skorzystania z rat malejących warto ją poważnie rozważyć.

Czy można obliczyć wysokość rat?

Oczywiście, że tak. Żeby wykonać rachunki samemu, musisz znać wzór na ratę. Wzory różnią się oczywiście w zależności, czy chcesz wyliczyć ratę równą, czy ratę malejącą. Poza tym potrzebujesz takich danych jak wysokość kredytu, jego oprocentowanie i ilość rat (czas kredytowania). Jeśli nie boisz się, że popełnisz błąd w obliczeniach, skorzystaj z artykułu w którym opisaliśmy jak obliczyć ratę i odsetki kredytu hipotecznego.

Inną metodą na poznanie wysokości raty, jest zastosowanie kalkulatora kredytu hipotecznego online. To rozwiązanie zadowoli tych, którzy chcą oszczędzić sobie czasu i ryzyka popełnienia pomyłki.   

Co wpływa na wysokość rat?

Banki przy wyliczaniu stawki raty kredytu hipotecznego biorą pod uwagę czynniki, które są od nich zależne oraz te, na które nie mają wpływu. Instytucja finansowa ustala np. wysokość marży, która wraz ze wskaźnikiem stopy procentowej stanowi o oprocentowaniu kredytu. Warto jednak wiedzieć, że stawkę stopy procentowej określa Bank Centralny, czyli jest ona zależna od aktualnej sytuacji gospodarczej. Dla polskich złotych stawka ta liczona jest według znacznika WIBOR. Do raty kredytu wlicza się też inne opłaty okołokredytowe, które można rozłożyć na okres spłaty zobowiązania – ubezpieczenia, prowizję, spread walutowy. Ten ostatni tylko w przypadku kredytów w obcej walucie.

Oczywiście także kredytobiorca ma wpływ na wysokość raty kredytu hipotecznego. Zilustrowaliśmy to powyżej porównując ten sam kredyt, ale z różnymi rodzajami raty. Nie inaczej jest też z decyzją o czasie kredytowania. Comiesięczna opłata będzie się różnić w zależności, czy zobowiązanie rozłożyliśmy na 30, czy może 15 lat. Nie będzie też zaskoczeniem, że na ratę wpływ ma kwota pożyczki i wkład własny.

Nie każdy kredytobiorca jednak wie, że rata może się zmienić również w wyniku skorzystania z wakacji kredytowych. Zmieniają one zaplanowany harmonogram spłaty kredytu, co znajduje potem odzwierciedlenie w nowym planie uregulowania zobowiązania.

Ile powinna wynosić bezpieczna rata?

Z pomocą w ocenie bezpiecznej raty kredytu przychodzi tzw. Rekomendacja T, od Komisji Nadzoru Finansowego. Co zaleca KNF? Jeśli zarabiasz średnią krajową to Twoja rata kredytu hipotecznego nie powinna przekraczać 50% miesięcznych dochodów netto. Z kolei dla osób zarabiających więcej niż średnią krajową stosunek ten wynosi 65%. Przykładowo, jeżeli teraz średnia krajowa pensja wynosi ok. 3500 zł netto, to łatwo obliczyć, że maksymalna miesięczna rata nie powinna być większa niż 1750 zł. Co i tak nie jest złym wynikiem, ale…

…Pamiętaj, że przy oprocentowaniu zmiennym Twoja rata kredytu hipotecznego może ulec zmianie. Dlatego kierując się powyższymi zaleceniami warto zachować pewien margines. Eksperci przewidują w przyszłości podwyższenie wskaźnika WIBOR, co oznaczać będzie też większe raty kredytu. Dlatego dla swojego komfortu i bezpieczeństwa lepiej nie naciągać rzeczywistości i przyjąć, że kiedyś przyjdzie Ci płacić za kredyt więcej niż obecnie. Dla porównania obecnie stopa bazowa wynosi 1,5 proc. a jeszcze pięć lat temu, w 2013 roku, była na poziomie 4 proc.

 

Facebook