1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Wiedza
  4. >
  5. Poradniki o kredytach hipotecznych
  6. >
  7. Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego - warto?

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – warto?

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – warto?
Ocena: 5 (ilość ocen: 6)

Do kredytu hipotecznego można się przyzwyczaić. Miesięczna rata jest dokuczliwa, ale staje się z czasem rutyną. “A co by było, gdybym już spłacił kredyt?” – może i zobowiązanie weszło Ci w nawyk, ale nadal miło pomyśleć, że już go nie ma, prawda? A czy wiesz, że możesz spłacić kredyt przed czasem? Trzeba uważać, bo banki zastawiają “pułapki” na takich szczęśliwców, ale wystarczy odrobina wiedzy i to Ty możesz być górą. Powiemy kiedy warto i jak szybciej uregulować dług, a Ty rozsiądź się wygodnie w fotelu i przeczytaj nasz poradnik!

Wcześniejsza spłata kredytu – na jakiej podstawie?

Definicja szybszej spłaty kredytu to nic innego jak uregulowanie przed czasem pozostałej części długu wobec banku. Wyjaśnienie z rodzaju “masło maślane”, ale chyba każdy zauważy, że określenie czym jest wcześniejsza spłata kredytu rozumie się samo przez się. Dalej jest już trochę trudniej. Przy okazji szybszej spłaty zobowiązania musisz uważać przede wszystkim na koszt rekompensaty dla banku.

Kwestię przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego uregulowała ustawa z 23 marca 2017 roku. Konsumentów, którzy zaciągnęli kredyt mieszkaniowy po 21 lipcu 2017 roku, obowiązują zapisy właśnie ze wspomnianego dokumentu. I tak według ustawy, jeśli masz kredyt hipoteczny możesz:

  • w każdym momencie dokonać spłaty (częściowej, lub w całości) zobowiązania przez ustalonym terminem,
  • wystąpić z wnioskiem do banku o udzielenie informacji o opłatach związanych z szybszą spłatą kredytu hipotecznego (bank ma wtedy 7 dni roboczych na udzielenie odpowiedzi),
  • odzyskać pieniądze za odsetki i inne koszty przypadające za okres, o który skrócono umowę w wynik szybszej spłaty kredytu hipotecznego.

Z drugiej strony bank może pobrać opłatę rekompensacyjną za dokonanie przez Ciebie wcześniejszej spłaty zobowiązania. Ma do tego prawo przez 3 lata od podpisania umowy. Po tym czasie nie poniesiesz żadnych opłat z tytułu szybszej spłaty kredytu hipotecznego. Jeśli jednak wykonasz ją w tym terminie, opłata za przedterminowe uregulowanie zobowiązania nie może wynieść więcej niż 3% spłaconej kwoty i nie może być większa niż wysokość odsetek, od wcześniej spłaconej  kwoty kredytu hipotecznego, w okresie roku od dnia faktycznej spłaty.

Jeśli masz kredyt w oprocentowaniu stałym, to ustawa określa w tym przypadku nieco inne warunki dla opłaty za wcześniejszą spłatę zobowiązania. Bank może ją pobrać przez cały czas obowiązywania stałego oprocentowania, ale nie może być większa niż koszty kredytodawcy poniesione bezpośrednio w wyniku wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego.

Kiedy warto zastanowić się nad szybszą spłatą?

Jeśli masz szczęście i odczułeś nieprzewidziany przypływ gotówki, to nie problem wyliczyć zalety wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego: sam komfort pozbycia się długoletniego zobowiązania napawa satysfakcją. Ale to oczywiście nie koniec listy, bo z okazji spłaty długu przed terminem cały koszt kredytu maleje. Uzyskasz zwrot odsetek za spłacony okres, będziesz mógł zrezygnować z powiązanych z kredytem hipotecznym produktów bankowych i zwiększysz swoją zdolność kredytową. I nie zapomnij, że możesz po spłacie zobowiązania wykreślić bank z hipoteki.

Zatem na pytanie czy warto wcześniej spłacić kredyt hipoteczny, odpowiedź najczęściej brzmi twierdząco. Choć są sytuacje, które sprawiają, że można się z tym chwilę wstrzymać. Trzeba mieć przede wszystkim środki do spłaty zobowiązania przed terminem – to oczywiste. Ale, jeśli np. Twój bank pobiera opłatę rekompensacyjną, a nie minęły 3 lata od podpisania umowy, to korzyść ze spłaty jest już mniejsza.

A kiedy lepiej nie spłacać?

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym, bank na Twój wniosek musi Cię poinformować o wysokości opłat, jakie poniesiesz w wyniku szybszej spłaty długu. Dzięki takiej symulacji możesz lepiej ocenić, czy warto spłacić całe zobowiązanie teraz, czy lepiej z tym poczekać, gdy bank nie będzie mógł pobrać za to opłaty rekompensacyjnej. Niektóre instytucje finansowe rezygnują z przysługującej im rekompensaty w każdej sytuacji (gdy spłacasz całość lub część kredytu), lub uzależniają to od tego, czy spłata dotyczy całego długu albo tylko jego części. Może zatem zdarzyć się tak, że warto na początek spłacić część zobowiązania, a resztę uregulować już po upłynięciu 3 lat umowy.  

Widać, że głównym warunkiem, który skłania do odłożenia wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, jest przede wszystkim opłata dla banku w wysokości maksymalnej 3% od uregulowanej kwoty. To czy bank ją pobiera sprawdzisz w naszej porównywarce kredytów hipotecznych.

Ile można zyskać dzięki wcześniejszej spłacie?

Im szybciej spłacisz kredyt hipoteczny, tym większe oszczędności możesz mieć z tego zabiegu. Ta reguła ma jednak tylko jeden warunek – opłatę rekompensacyjną. Może to być spory koszt, którego lepiej uniknąć. Niżej w artykule przyjrzymy się, skąd biorą się te oszczędności i o jakich kwotach mówimy.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a odsetki

Zastanawiasz się może skąd ta oszczędność pieniędzy? Wszystko staje się jasne, gdy spojrzysz na to, co składa się na ratę kredytu hipotecznego. Dzieli się ona na dwie części: kapitałową i odsetkową. Rata kapitałowa to kwota kredytu, którą pożyczyłeś od banku. Natomiast rata odsetkowa to wszystkie opłaty odprowadzane od raty kapitałowej, czyli oprocentowanie kredytu hipotecznego, jego prowizja, ale też i koszt ubezpieczenia.  O tym ostatnim opowiemy akapit dalej, ale warto mieć w pamięci, że część odsetkowa to po prostu zysk dla banku za udzielenie nam kredytu.

Szybsza spłata zobowiązania oznacza, że oddałeś bankowi pożyczony kapitał. Według harmonogramu spłaty kredytu hipotecznego, instytucja finansowa miała zarobić na odsetkach od tego kapitału, ale skoro już go uregulowałeś, nie ma od czego liczyć odsetek. To choćby stąd wspomniana oszczędność.

Co z ubezpieczeniem kredytu?

Ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym to kolejne źródło wielu kosztów. Spłacając zobowiązanie wcześniej, możesz śmiało wymagać od banku, aby zwrócił Ci proporcjonalną część opłat poniesionych z tego tytułu. A ubezpieczeń przy kredycie mieszkaniowym może być kilka: od niskiego wkładu własnego, na życie, ubezpieczenie nieruchomości…, im więcej, tym bardziej opłaca się złożyć wniosek o zwrot ubezpieczenia.

Ile możemy zaoszczędzić?

Korzystając z naszego kalkulatora kredytu hipotecznego sprawdzimy, jakie kwoty zaoszczędzisz, gdy spłacisz zobowiązanie przed terminem. Dla przykładu weźmiemy trzy różne pożyczki 250 000 zł, 350 000 zł i 450 000 zł. Parametry kredytu będą niezmienne: raty równe, okres kredytowania 30 lat, oprocentowanie 4% i prowizja wysokości 2%.

Zobaczmy w takim razie ile zaoszczędzisz na odsetkach, gdy spłacisz kredyt hipoteczny o wysokości 250 000 zł, po 10 latach.

Gdyby kredyt został spłacony zgodnie z harmonogramem w rzeczywistości całkowita jego suma wyniesie 434 673 zł, czyli odsetki to aż 179 673 zł (po odliczeniu jednorazowej prowizji).

Po 10 latach płacenia co miesiąc 1193 zł raty kredytu oddasz bankowi 143 224 zł, ale spłacisz jedynie 53 040 zł pożyczonego kapitału, czyli w sumie pozostanie jeszcze do uregulowania 196 959 zł długu. Jeśli jednak spłacisz po 10 latach resztę zobowiązania oszczędzisz w tym przypadku na odsetkach aż 126 633 zł!

Do tych oszczędności doliczyć można by jeszcze np. zwrot z ubezpieczenia i rezygnację z opłat związanych z innymi produktami banku.

Teraz przyjrzymy się rachunkom dla kredytu hipotecznego w wysokości 350 000 zł:

Odsetki przy tym wariancie wynoszą (ponownie bez prowizji) 251 543 zł a całkowity koszt kredytu to 608 543 zł. A tak prezentuje się w tabeli 10 rok spłaty powyższego zobowiązania:

Płacąc co miesiąc 1670 zł raty oddasz przez 10 lat 200 514 zł długu, z czego tylko 74 257 zł to spłacony kapitał. Zatem spłacając po tym czasie cały kredyt mieszkaniowy oszczędzisz na odsetkach 125 286 zł (bez wliczania 7000 zł prowizji).

A teraz ostatni przykład dla kredytu hipotecznego w wysokości 450 000 zł.

 

Odliczając prowizję okazuje się, że suma odsetek kredytu, w tym przypadku wynosi 323 412 zł przy 782 412 zł całkowitego kosztu zobowiązania. Jeśli spojrzymy na tabelę pokazującą stan spłaty kredytu w 10 roku kredytowania to widzimy, że pozostało do spłacenia jeszcze 354 527 zł kapitału. Na ten czas oddałeś 95 473 zł kapitału.

Spłacając kredyt hipoteczny wart 450 000 zł, po 10 latach zaoszczędzisz na odsetkach 153 287 zł!

Do tych kwot można doliczyć dodatkowe oszczędności w postaci zwrotu za ubezpieczenie oraz rezygnacji z opłat związanych z innymi produktami banku. W każdym razie wcześniejsza spłata to duża oszczędność na kosztach bankowych, co widać na powyższych przykładach.

Ile kosztuje wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?

Bank może przez 3 lata od podpisania umowy pobrać opłatę za wcześniejszą spłatę zobowiązania. Rekompensata nie może być jednak większa niż 3% spłaconej kwoty. O opłacie i konsekwencjach przedterminowego uregulowania długu powinniśmy dowiedzieć się z umowy kredytowej, oraz gdy złożymy wniosek o informacje do instytucji finansowej.

Niektóre banki rezygnują z opłaty rekompensacyjnej w całości lub uzależniają to od tego, czy spłacamy cały kredyt lub tylko jego część. Jeśli jednak chcemy spłacić kredyt hipoteczny wcześniej a bank pobierze nam z tego tytułu 3% kwoty, to suma oszczędności może być mniej imponująca. Przykładowo, gdyby pozostało Ci do spłaty 300 000 zł to 3% z tej kwoty to aż 9 000 zł rekompensaty dla banku.

Wniosek o wcześniejszą spłatę kredytu

Jeżeli chcesz dokonać szybszej spłaty kredytu hipotecznego warto wcześniej przesłać wniosek o przedstawienie symulacji przez bank. Dzięki temu poznasz kwotę do spłaty lub będziesz mógł się od niej odwołać, jeżeli coś się będzie nie zgadzać w obliczeniach banku. Poza tym dowiesz się, czy będziesz musiał ponieść z tego tytułu jakieś opłaty. Przed dokonaniem samej spłaty przyda się zwrócić do banku po zwrot niewykorzystanego ubezpieczenia, aby nie zostało ono wliczone do pozostałej kwoty kredytu hipotecznego.

Część banków podaje wzór wniosku o wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Można jednak taki dokument sporządzić samemu lub udać się do placówki banku po pomoc. Oczywiście w takim wniosku należy podać swoje dane osobiste i kontaktowe, dane banku do którego się zwracamy, datę jego złożenia oraz informacje dotyczące samej umowy kredytowej. Wyraźnie trzeba zaznaczyć w jakim celu składamy dokument, czyli np. w związku z dokonaniem szybszej spłaty zobowiązania.

Przy samym przelewaniu pozostałej kwoty kredytu hipotecznego trzeba uważać na jaki numer rachunku dokonujemy wpłaty. Nie zawsze musi to być ten sam na który przekazywana była miesięczna rata kredytu hipotecznego.

Na co trzeba uważać?

Przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego należy zwrócić uwagę przede wszystkim na opłatę rekompensacyjną. Jeśli Twoja umowa kredytu ma więcej niż 3 lata nie musisz się już przejmować tym problemem.

Ważne jest też, aby od kwoty która pozostała Ci do uregulowania bank odliczył wszystkie opłaty administracyjne i niewykorzystane ubezpieczenia. Tu pomoże możliwość skorzystania z symulacji banku konsekwencji szybszego spłacenia długu. Warto skorzystać z tego i sprawdzić, czy wszystko, co podał w kalkulacjach bank jest zgodne z prawdą.

Na koniec wystarczy upewnić się, że konto na które przelewamy sumę jest właściwie i poprosić bank o potwierdzenie informacji o spłacie kredytu hipotecznego i dopełnieniu warunków umowy. I to wszystko. Pozostaje już tylko radość i komfort z uregulowania zobowiązania.

Facebook