1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Wiedza
  4. >
  5. Poradniki o kredytach hipotecznych
  6. >
  7. Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Zdarzają się szczęśliwe chwile w życiu kredytobiorcy – taką jest znaczny przypływ gotówki. Pytanie tylko, czy wówczas może wcześniej spłacić zobowiązanie, czy zachować pieniądze na czarną godzinę? Nadpłata kredytu również jest wtedy możliwa, ale o jej specyfice piszemy w innym artykule.

Czym jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?

Tutaj rozgryzienie tego, co kryje się pod tym pojęciem, nie powinno sprawić problemów nawet laikowi. Wcześniejsza spłata, to po prostu przedterminowe uregulowanie zobowiązania. To znaczy również, że umowa kredytowa wygasa przed określonym w niej terminem, bo nie macie już czego spłacać.

Wcześniejsza spłata kredytu to jednak nie tylko szybsze rozstanie się z bankiem, oznacza również zwrot części poniesionych kosztów. Jest to bardzo korzystne zwłaszcza dla osób, które spłacają kredyt w stałych ratach. Ich struktura zakłada, że na początku większą część raty stanowią odsetki, a mniejszą kapitał – z czasem proporcje się zmieniają. Gdy uregulujecie zobowiązanie przed wyznaczonym terminem, to może się okazać, że bank pobrał zbyt wysoką kwotę na poczet oprocentowania i “górkę” będzie musiał Wam zwrócić.

zwrot kosztów a wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Jeszcze w maju 2016 roku Rzecznik Finansowy oraz Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta ogłosili wspólne stanowisko dotyczące zwrotu kosztów, jakiego powinien dokonać bank wobec kredytobiorcy. Zaakcentowano tam kwestię potrzebę proporcjonalnego oddania części wszystkich opłat, które składają się na całkowitą kwotę do zwrotu. Takie oświadczenie chociaż nie jest formalnie wiążące dla kredytodawców, to ma ich zdyscyplinować do przestrzegania tych reguł.

Opinia obu instytucji wywiedziona jest z analizy przepisów krajowych i europejskich oraz z praktyki bankowej. Kredytodawcy nie wliczają na przykład części opłat do całkowitej kwoty do spłaty i tego typu obciążenia są bezzwrotne. Jest to na przykład opłata notarialna za ustanowienie hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości. Zwrot części kosztów (administracyjnych i operacyjnych) wliczanych do całkowitej kwoty kredytu jest też uzasadniony istnieniem i stosowaniem opłaty za wcześniejszą spłatę.

Opłata za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego

Niektóre banki zastrzegają w umowie, że jeśli spłata kredytu będzie miała miejsce przed wyznaczonym terminem, to bank będzie mógł nam naliczyć opłatę, nazywaną również rekompensacyjną. Rzadko kiedy jej kwota podana jest procentowo, najczęściej wskazuje się, że jej wartość jest wyliczana na podstawie aktualnie obowiązującej tabeli opłat i prowizji. Skąd się wzięła?

Banki udzielając kredytu liczą, że odpowiednio na tej operacji zarobią. Wcześniejsza spłata powoduje, że ich zyski nie są tak duże jak się spodziewano. Aby zniechęcić klientów do spłaty przed określonym terminem, wprowadzono właśnie specjalną opłatę. A jeśli sama wizja dodatkowego kosztu nie wpłynie na kredytobiorcę, to bank i tak wyjdzie na swoje.

Tu musimy zaznaczyć, że większość banków wyznacza okres od 3 do 5 lat od zawarcia umowy jako ten, podczas którego pobrana będzie opłata rekompensacyjna. Są jednak kredytodawcy, którzy zastrzegają, że szybsze uregulowanie zobowiązania w każdym terminie będzie wiązało się z dodatkowym kosztem. Koszty wcześniejszej spłaty sprawdzisz także w naszej porównywarce kredytów hipotecznych.

Ubezpieczenie kredytu

Spłacając zobowiązanie hipoteczne przed terminem możecie również zwrócić się do banku o zwrot proporcjonalnej części kosztu ubezpieczenia tego kredytu. Pamiętajcie, że jest to możliwe, gdy za ubezpieczenie kredytu hipotecznego zapłaciliście z góry za okres, kiedy umowa kredytowa już wygasła.

Zwrot kosztów ubezpieczenia nie odbywa się automatycznie (jeszcze). Powinniście pisemnie zgłosić to swojemu kredytodawcy i wystąpić o oddanie nadpłaconej kwoty. Niestety banki dość niechętnie podchodzą do tych rozliczeń, więc musicie uzbroić się w cierpliwość w walce o swoje.

Kiedy warto spłacić kredyt hipoteczny przed czasem?

W zasadzie zawsze. A im dłuższy jest okres, o który możecie skrócić czas trwania umowy, tym lepiej dla Was, ponieważ zapłacicie o wiele niższe odsetki. Tutaj jednak konieczne będzie dokonanie obliczeń i sprawdzenie, czy na przykład opłata rekompensacyjna nie pochłonie Wam zbyt wielu pieniędzy. To znaczy, czy zysk wynikające ze zwrotu części kosztów nie będzie mniejszy niż kara, jaka będzie musieli ponieść za wcześniejsze uregulowanie zobowiązania.

Nie musicie oczywiście wyliczać tego sami – bank jest zobowiązany do przedstawienia Wam symulacji spłaty, czyli wszelkich kosztów i korzyści finansowych. Tu oczywiście powinno zachować się zasadę ograniczonego zaufania – omyłki rachunkowe zdarzają się kredytodawcom. Koniecznie dowiedzcie się również tego, które z poniesionych opłat będą Wam zwrócone – w razie wątpliwości możecie poprosić UOKiK o pomoc lub rozpocząć spór sądowy z bankiem.

Facebook