1. Hipoteki.net
  2. >
  3. Aktualności
  4. >
  5. Wkład własny 2019 – ile wyniesie?

Wkład własny 2019 – ile wyniesie?

Wkład własny 2019 – ile wyniesie?
Ocena: 5 (ilość ocen: 2)

Zbierasz na wkład własny? Od kiedy banki go wymagają, wielu kredytobiorców ma niemały problem, aby zgromadzić potrzebny kapitał. Obliczenia pokazują, że dozbieranie większego wkładu zazwyczaj przynosi korzyści. Ale to wcale nie takie łatwe. Czy coś się zmieni w kwestii wkładu własnego w tym roku? W końcu I kwartał już za nami. Zatem, czy nasze wcześniejsze prognozy w tym temacie zaczęły się sprawdzać? 2019 rok dla rynku nieruchomości to zagadka – czy ceny lokali stale mogą rosnąć, a z nimi wkład własny? Sprawdź!

W artykule znajdziesz:

  • informacje o tym, co może wpłynąć na wysokość wkładu własnego w 2019 roku?
  • symulacje dla kredytów hipotecznych z wkładem własnym w 2019 roku,
  • prognozy zmian w polskich bankach na rok 2019,
  • informacje o wysokości wkładu własnego w bankach,
  • podstawowe wiadomości o wkładzie własnym.

[AKTUALIZACJA] I kwartał 2019 roku nie przyniósł zmian w limicie wkładu własnego, ale dostarczył nam kilku ważnych informacji na temat sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce. Ciągle rosnące ceny mieszkań sprawiają, że coraz trudniej o wkład własny. Dlatego dodaliśmy kolejne przykłady na to jak można starać się o kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. Niestety więcej metod, nie oznacza, że będzie łatwiej. O tym, pod koniec artykułu!

Jakie czynniki wpłyną na wkład własny w 2019 roku?

Rok 2018 skończył się sprzedażą kredytów mieszkaniowych na kwotę blisko 54 mld złotych. Polacy biorą więcej kredytów hipotecznych i to na wyższe kwoty. Przy dobrej koniunkturze, wyższych wynagrodzeniach oraz najniższych w historii stopach procentowych, Polacy mają większy dostęp do kredytów hipotecznych z niskim oprocentowaniem.

 

  • Kiedy stopy procentowe pójdą do góry?

 

Ale ten boom na rynku nieruchomości ma przed sobą różne zagrożenia. Najpoważniejszym jest rosnące ryzyko podniesienia stóp procentowych, a to przełoży się na wyższe raty kredytu hipotecznego. Kredytobiorcy, którzy zaciągnęli zobowiązanie po marcu 2015 z wykorzystaniem maksimum swojej zdolności kredytowej, powinni zacząć planować, jak przygotować się na większy koszt kredytu mieszkaniowego. Wzrost stóp procentowych zapowiadany jest na 2020 rok, ale wśród przewidywań pojawia się też końcówka 2019 roku. To jednak pesymistyczny scenariusz. Dlatego jest coraz bardziej prawdopodobne, że pierwsze poważne propozycje podwyżki stopy bazowej zaczną się dopiero w 2020 roku. A dokładnie raczej pod jego koniec.

 

  • Strach o gospodarczy krach

 

Do kolejnych zagrożeń dochodzą pierwsze sygnały spowolnienia gospodarczego. Jest coraz więcej znaków na to, że hossa łapie zadyszkę i wkrótce mogą nas czekać bardziej “chude” lata, ale raczej obędzie się bez powtórki z roku 2008. Polskie PKB wyhamowuje i eksperci zapowiadają dalszy jego “zjazd”. Ale może pamięć o ostatnim kryzysie zbytnio wpływa na wyobraźnię i stąd gdzieniegdzie bardziej alarmujące wnioski.

O tym, że polskiej gospodarce bliżej będzie do stabilizacji niż recesji, informują kolejne prognozy ekonomistów. Niedawno Międzynarodowy Fundusz Walutowy podniósł przewidywany wzrost PKB dla Polski z poziomu 3,5% do 3,9%. Ale droga od dobrej sytuacji ekonomicznej, do dobrej sytuacji społecznej nie jest prosta. To właśnie rosnące nierówności (w Polsce podobno jedne z większych – takie wnioski płyną z raportu francuskich badaczy) mogą stać się ogniskiem problemów.

 

 

Innym, znacznie bliższym problemem dla kredytobiorców, będą stale rosnące ceny nieruchomości. A skoro już było o roku 2008… to właśnie obecne koszty zakupu mieszkania doganiają, te sprzed dekady. Wtedy skończyło się pęknięciem bańki. Czy to zagrożenie jest aktualne i dziś? Sytuacja jest inna, bo 10 lat temu ceny za metr kwadratowy mieszkania kształtowały czynniki spekulacyjne. Teraz to wynik rosnących kosztów budowy – droższych materiałów, kosztów robocizny, brakujących rąk do pracy. Deweloperzy chętniej przerzucają większe opłaty na kupujących niż obniżaj swoją marżę.

Jednak klienci też mają swoją cierpliwość i w ocenie analityków wzrost cen nieruchomości w przyszłym roku wyniesie mniej więcej do 15% rok do roku. To też niemało. Dlatego bardziej prawdopodobny jest jednak wzrost jednocyfrowy. To jak przez ostatni czas zmieniały się ceny za m2 obrazuje poniższy wykres (dane, co kwartał, od 2015 do 2018 roku):

(źródło: NBP; opracowanie: Hipoteki.net)

Ile wkładu własnego w 2019 roku?

Dla osób gromadzących środki na kapitał własny oznacza to, że w roku 2019 będzie o niego trudniej. Mówią za tym i inne dane. Na przykład w ostatnim raporcie AMRON – SAFRiN średnia wartość udzielanych kredytów hipotecznych wzrosła o 22 753 zł. W II kwartale 2017 roku wynosiła 233 108 zł, a już rok później (czyli II kwartał 2018), to 255 861 zł. A na zmianę trendu się nie zanosi. Dane za I kwartał 2019 roku to potwierdzają. Choć na początku informacje prasowe mówiły o delikatnej korekcie, to dziś już wiadomo, że były to pochopne wnioski. Wartość nieruchomości rośnie, a jedyne co spada to sprzedaż deweloperów. 

Innym czynnikiem, który nie ułatwia zebrania wymaganego kapitału, jest prognoza zaostrzenia polityki kredytowej przez banki. Już teraz trudniej o wkład własny przy remoncie mieszkania. To może oznaczać, że będzie nam potrzebna większa zdolność kredytowa do otrzymania wymaganego kredytu na wymarzony dom. Sprawdźmy ile więcej będziemy potrzebowali wkładu własnego w 2019 w sytuacji, gdy np.:

  • cena naszego wymarzonego mieszkania urośnie o 8%

Załóżmy, że w tym roku kosztuje ono 250 000 zł. W przyszłym, przy rosnących cenach będziemy potrzebowali kredytu na nieruchomość wartą 270 000 zł (przy wroście ceny o 8% r/r). Dla tego przykładu minimalny wkład własny w bieżącym roku wynosiłby 25 000 zł, a wkład własny w 2019 to już minimum 27 000 zł. To dla wskaźnika LtV 90%. Gdy trzeba by odłożyć 20% wartości nieruchomości kapitał własny wynosi odpowiednio 50 000 zł i 54 000 zł.

  • ile wkładu własnego w 2019 roku, gdy banki zaostrzą politykę kredytową?

To też hipotetyczna sytuacja, ale załóżmy, że bank dotychczas przyznawał kredyt mieszkaniowy, gdy wskaźnik DtI (zadłużenia do dochodów), wynosił nie więcej niż 50%. Jednak od przyszłego roku wymaga, aby nie przekraczał więcej niż 40%.

Obecnie nasz modelowy kredytobiorca posiada 3000 zł netto wynagrodzenia i nie mając żadnych zobowiązań może udźwignąć ratę kredytu hipotecznego w wysokości 1500 zł. Czyli wskaźnik DtI wynosi równo 50%. Ale, gdy bank zaostrzy kryteria będzie trzeba stanąć przed dylematem. Albo szukamy mniejszego i tańszego mieszkania i tym samym obniżamy raty (żeby się zmieścić w 40% DtI rata nie może być większa niż 1200 zł), albo wydłużamy okres kredytowania czy właśnie zwiększamy wkład własny. Sposobów na tańszy kredyt hipoteczny jest kilka, ale każdy ma swoje słabsze i silniejsze strony. Na przykład dłuższy kredyt oznacza mniejsze raty miesięczne, ale w sumie koszt całkowity takiego zobowiązania jest większy.

  • ile wkładu własnego w 2019 roku, gdy wzrosną stopy procentowe?

Banki nie muszą nawet zaostrzać swoich kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych. Może to zrobić za nich rosnąca inflacja i polityka pieniężna próbująca jej zaradzić. O podwyżce stóp procentowych mówi się jak o czymś nieuchronnym niebezpiecznym. I słusznie, bo większe stopy procentowe w końcu nadejdą i przełożą się na wyższe raty kredytów.

Zajmijmy się taką symulacją, aby zobrazować zagrożenie i jego wpływ na wysokość wkładu własnego. Załóżmy, że stopy procentowe wzrosną już przyszłym roku. W naszym modelu chcemy kupić nieruchomość wartą 280 000 zł. 10% wkładu własnego to 28 000 zł, a uzbieraliśmy dopiero 18 000 zł. Brakujące 10 000 zł liczymy, że odłożymy do końca 2019 roku i wtedy zaczniemy się starać o kredyt hipoteczny w banku na kwotę 252 000 zł.

Tak wygląda symulacja kredytu, gdy okres kredytowania wynosi 25 lat, oprocentowanie to 4% a prowizja banku wynosi 1%. Poniżej natomiast jest kalkulacja dla zobowiązania po podwyżce stóp procentowych o 0,50 p. p., co przekłada się na oprocentowanie kredytu hipotecznego w wysokości 4,50%.

Przy nawet tak stosunkowo niedużym wzroście stóp procentowych i oprocentowania, druga symulacja pokazuje, że rata kredytu hipotecznego urosła z 1330 zł do 1400 zł, a całkowity koszt zobowiązania z 401 564 zł do 422 729 zł. To jak zmieni się Twój kredyt możesz obliczyć też sam w naszym kalkulatorze kredytu hipotecznego!

Wszystkie powyższe czynniki zsumowane razem ze sobą mogą oznaczać, że przyszłoroczni kredytobiorcy będą musieli zmienić swoje plany lub wybrać strategię, która umożliwi im uzyskanie pieniędzy w banku. Jednym ze skuteczniejszych sposobów może się okazać odłożenie większego wkładu własnego. Większy kapitał do zebrania w 2019 roku to nie tylko możliwość, ale i dla niektórych osób konieczność. W takim razie sprawdźmy, które banki będą wymagały w 2019 roku 10% wkładu, a które zażądają od nas 20%.

Jaki wkład własny w 2019 roku w poszczególnych bankach?

Bardzo prawdopodobne, że wkład własny w przyszłym roku wyniesie tyle samo, co w bieżącym. Czyli tak jak pokazuje poniższa tabela (ale nie obędzie się bez pewnych zmian, o których za chwilę):

Wymagany wkład własny Bank
10% Alior Bank
10% Santander Bank Polska (dawniej BZ WBK)
10% Getin Bank
10% Bank Millennium
10% Bank BPS
10% Bank Pekao SA
10% PKO BP
20% BGŻ BNP Paribas
20% BOŚ Bank
20% ING Bank Śląski
20% Bank Pocztowy

 

W mBanku wkład własny oceniany jest indywidualnie, ale uzyskany kredyt nie może mieć więcej niż 90% wartości nieruchomości. Ale czy, aby nie zapomniałem o kilku bankach? Gdzie Raiffeisen Polbank, Deutsche Bank albo eurobank?

Ostatnio konsumenci są świadkami sporych zmian w sektorze bankowości. BZ WBK zmieniło się w Santander Bank Polska. Nie skończyło się tylko na zmianie zielonego logo na czerwone, bo Santander “wchłonął” część Deutsche Banku odpowiedzialną między innymi za kredyty hipoteczne.  Podobna historia spotkała też Raiffeisen Bank Polska, który dokonał fuzji z BGŻ BNP Paribas. Jakby tego było mało, to prawdopodobnie w 2019 roku z nazwy BGŻ BNP Paribas zniknie jej pierwszy człon, czyli “BGŻ”. W tabeli zabrakło też eurobanku. Ten został kupiony przez Bank Millennium, ale na finalizację przejęcia trzeba jeszcze poczekać.

Dlaczego banki wymagają wkładu własnego?

Instytucje finansowe mogą się zmieniać i łączyć, ale obowiązek minimalnego wkładu własnego pozostaje nadal problemem kredytobiorców. Kredyt hipoteczny z wkładem własnym to wymóg nałożony przez KNF na banki i ich klientów. Dokładne wytyczne określa Rekomendacja S z roku 2013.

Od 2017 roku banki wymagają 20% wkładu własnego, ale w sytuacji, gdy konsument zgodzi się na opłaty związane z dodatkowym ubezpieczeniem, limit ten może wynieść 10%. Jakby jednak surowo nie oceniać wprowadzonej rekomendacji, sprawiła ona, że portfel kredytów mieszkaniowych w Polsce stał się bezpieczniejszy – dla samych kredytobiorców, ale i całego sektora.

Zdolność do zebrania odpowiedniej kwoty kapitału podwyższa naszą ocenę w oczach banku, ale też obniża całkowity koszt kredytu hipotecznego. Im większy wkład własny, tym lepsze warunki zobowiązania jesteśmy w stanie otrzymać lub wynegocjować. Przy wysokim władzie własnym można ustalić z bankiem niższą marże lub prowizję.

Sposoby na wkład własny w 2019 roku

Kapitał z którym przychodzimy do banku w celu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny nie musi być w postaci gotówki. Choć taki rodzaj wkładu własnego wymaga najmniej formalności. Bank jako zgromadzoną przez nas wartość może uznać:

  • wartość działki na której powstanie nasz dom,
  • zaliczkę wpłaconą firmie deweloperskiej,
  • zakupiony materiał na budowę nieruchomości,
  • posiadane nieruchomości, które planujemy sprzedać,
  • środki pochodzące z likwidacji książeczki mieszkaniowej.

Niestety w roku 2018 skończył się program dopłat MdM. Nie wygląda też na to, aby obecny rząd chciał go przedłużyć. Szczególnie, gdy w planach są już inne sztandarowe przedsięwzięcia jak Mieszkanie Plus, czy ruszający od 1 stycznia 2019 roku program dopłat do najmu – Mieszkanie na Start.

Istnieją też sposoby na kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego. Niektóre banki mogą pozwolić kredytobiorcy obejść Rekomendację S na przykład poprzez zawyżenie wartości nieruchomości. Jednak efektem tego jest wyższy całkowity koszt kredytu. Zobacz dla przykładu poniższe obliczenia z niskim i wyższym wkładem własnym.

  • kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym 10%

Wartość nieruchomości: 300 000 zł, kwota kredytu to 270 000 zł, wkład własny 30 000 zł, okres kredytowania 25 lat, raty równe, oprocentowanie 4,50%, prowizja 2%:

Koszt całkowity przy 10% kapitale własnym: 455 624 zł. Wysokość raty to 1500 zł.

  • kredyt hipoteczny przy 20% wkładzie własnym

Parametry są takie same z tą różnicą, że posiadamy 60 000 zł kapitału i z tego tytułu bank obniża nam prowizję do 1% a a oprocentowanie o 0,50 p.p. (4%):

Koszt całkowity to 382 442 zł a miesięczna rata wynosi 1266 zł. Czyli łącznie przy wyższym wkładzie własnym oszczędzamy (po odliczeniu dodatkowych 30 000 zł): aż 43 182 zł! Do kalkulacji trzeba by jeszcze dodać koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, które może wynieść kilka tysięcy złotych. Ponownie punkt dla większego wkładu własnego.

Pożyczka na wkład własny z PPK?

Nowy program emerytalny i kapitał na zakup nieruchomości? Tak, mają coś wspólnego! Okazuje się, że na wypłatę środków z Pracowniczych Planów Kapitałowych nie trzeba czekać do ukończenia 60 roku życia. Od tej zasady istnieją wyjątki. Jednym z nich jest przeznaczenie zgromadzonych środków z PPK na wkład własny w celu zakupu mieszkania lub domu. Jednak pieniądze z programu muszą zostać zwrócone. Od czasu wypłaty środków z PPK na wkład własny, mamy 15 lat na oddanie całej „pożyczonej” sumy. A ostatni moment na rozpoczęcie zwracania „pożyczki” mija 5 lat od jej wypłaty z PPK. Czyli, gdyby wziąć pożyczkę na wkład własny z programu Pracowniczych Planów Kapitałowych w 2020 roku, to pierwsza rata spłaty musiałaby wpłynąć w 2025 roku, a całość długu uregulowana do końca 2035 roku.

Ta kolejna funkcja PPK brzmi ciekawie, ale ma dwa mankamenty. Po pierwsze, PPK jest świeżym programem, który jeszcze nawet  na dobre się nie rozkręcił. Jeśli potrzebujesz wkładu „na teraz”, to pożyczka z PPK jest dopiero pieśnią przyszłości. I po drugie, nikt tak naprawdę nie wie jaki sukces odniosą Pracownicze Plany Kapitałowe.

Pożyczka od dewelopera na zakup nieruchomości. Niekoniecznie dobre rozwiązanie?

Spadająca sprzedaż deweloperów może oznaczać, że pomysł udzielania pożyczki swoim klientom na wkład własny stanie się popularniejszy. Chociaż tak naprawdę, bardzo ciężko znaleźć bardziej szczegółowe informacje o takim zobowiązaniu. Mija się też ono z celem samego wkładu własnego. W końcu zdolność do uzbierania określonej wartości kupowanej nieruchomości, jest pozytywnym sygnałem o umiejętnościach zarządzania pieniędzmi przez przyszłych kredytobiorców. Sama instytucja wkładu własnego pokazuje też, że chroni rynek nieruchomości przed nadmiernym wzrostem cen.

Jakby nie patrzeć pożyczanie pieniędzy od dewelopera na wkład własny jest niebezpiecznym krokiem. Uzależnia nas od określonego inwestora oraz ogranicza wybór nieruchomości do rynku pierwotnego. Poza tym wszelkie pożyczki czy kredyty gotówkowe obniżają zdolność kredytobiorców. I w końcu najważniejsze. Takie działanie nie musi być zgodne z prawem – bank może wymagać od nas podpisania oświadczenia o tym, że pieniądze na wkład własny nie pochodzą z wymienionych źródeł.

Gromadząc wkład własny na 2019 rok pamiętaj o tych rzeczach

Jeśli czekasz z zaciągnięciem kredytu hipotecznego, bo brakuje Ci jeszcze wkładu własnego, to pamiętaj o kwestiach poruszonych w artykule. Weź pod uwagę możliwe ryzyko podniesienia stóp procentowych, zaostrzenia polityki kredytowej przez banki, możliwość spowolnienia gospodarczego a także prognozowane dalsze wzrosty cen nieruchomości.

Wszystkie te czynniki wpłyną na pewno na wysokość wymaganego wkładu własnego (pośrednio lub bezpośrednio). Nie sposób ich jednak przewidzieć z zadowalającą precyzją. Licząc zgromadzony kapitał na wkład od ceny zakupu nieruchomości może się okazać, że zmieni się ona, lub bank inaczej oceni wartość mieszkania. W dodatku do wkładu własnego dojdą pozostałe opłaty jak prowizja dla banku, pośrednika czy koszty opłat notarialnych.

Jeśli nawet uda Ci się zebrać wymaganą kwotę może lepiej nie wydawać wszystkiego do ostatniego grosza. Choć ogólnie opłaca się mieć większy wkład, to posiadanie poduszki finansowej zapewni lepszy komfort psychiczny i większe bezpieczeństwo w razie nieprzewidzianych kłopotów.

 

Mateusz Gwardecki

Mateusz Gwardecki

Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

Więcej postów

»

Facebook